把房子租出去还房贷划算吗？

2024-10-29 15:24:42 浏览：1

把房子租出去还房贷划算吗？

－－－－－

网友解答：

－－－－－

我前一阵买了两套七十年产权的住宅小公寓。持有房产的成本基本为零。

我入手的两套小公寓，是房东很急卖的房子，虽然要求一次性付款，但是，价格确实很便宜。

我先用全款把房子买下来，然后再去银行办理的抵押贷款。

因为我有几个实体生意在经营，所以可以办理经营贷款，利息还算是比较低。

两套房子总共才买了一百万，缴税交了两万，然后，一套房子装修费花了两万，总共花了一百零六万。

我从银行办理抵押贷款贷了一百一十万。

是那种五年循环贷，先息后本的那种，贷款利息四里，月还款利息是四千四多一点。

房子装修好以后，两套房子都出租了，租金一个月四千块。

一个月房子的持有成本是400块。

房产证满两年后，一套房子就算只能卖七十万一套，两套房子还能赚四十万左右，两年贴息加一起也就一万左右。

以租养贷不是不可以，在2016年房价大涨之前，基本上都可以能做到以租养贷的。

现阶段，如果要做到以租养贷的话，买的房子不能太贵，并且，房子的租金要能租上价才可以的。

－－－－－

网友解答：

－－－－－

以租养贷是当今社会非常常见的一种现象。但并不是所有的租养贷都是划算的。

事实上，

只有当你的房屋增值速度（如果是首付款，还需算上杠杆的倍数）超过你自己的无风险利率+（房贷支出-房租收益）时（对普通老百姓来说一般指银行无风险利率，差不多5%），这笔买卖才值得投资。

比如说，不考虑房屋增值，房租上涨的情况下，假设房屋价格为100万，首付3成，那么除去税费，首付需要30万。

如果这30万做银行理财，5%的固定收益，一年的收益为1.5万；

如果房屋出租，房贷每月3700（30年等额本息），房租每月1500，一年的收益为-2.64万；

这显然是一笔非常糟糕的投资，相当于每年损失4.14万，但同时也说明，如果房子今年增值4.14万，那么这笔买卖还是划算的。

也就是说，100万的房子，只要涨幅超过4.14%，就值得以租养贷。

不仅如此，

正常情况下，租金还会随着货币的增发而上涨，假设租金每年能以10%的速度上涨，那么9年后，每月租金3670元，基本就能租抵贷，也就成功的进阶到了坐等赚钱的阶段。

理论上来说，社会的总货币一直在增加，但也并不是所有的房子会增值，货币的流向同样重要，即使国家今天新增了100万亿，但这笔资金就是不流向你所在地的房子，租养贷注定是一笔亏本交易。

就像有些购买所谓海景房的小伙伴，房子租不出去，贷款每月得还，关键房子貌似增了值，其实根本就卖不出去。

这也就是说，

不是所有的房子都适合租养贷，大家做决策时需要擦亮眼睛。

－－－－－

网友解答：

－－－－－

把房子租出去还房贷划算吗？个人观点如下：

1，若房子是唯一住房，经济状况好，那就别租了，自己住吧。

总不能自己辛辛苦苦买的房子出租给别人住，自己还在租房住吧！这从情感上很难抚慰自己。

当然，若自己的房子出租的租金比自己租房住的租金高出许多，家庭经济紧张，还贷压力山大，那把自己的房产出租，多出来的钱补贴房贷，也是明智之举。

举例：朋友小华贷款买的的房子月供要6200元，夫妻月收入1.1万左右，考虑到：要负担父母生活和新出生的小孩开支，经济压力大了许多，就在自己单位附近租了套小三居室，月租2000元，把自己的房子租出去，月租金4200元。这样一来，每个月就多出了2000元的买奶粉钱。经济压力就减轻了一些。

2，若你有2套以上房产，那就把多出来的房子出租吧。

只要有人租房，房子才能体现它的“住”的价值，租金多少都是钱啊，再少也可补贴点房贷吧。

以租养房，以租补贴房贷！

当然，在国家“房住不炒”的大背景下，接下来几年房价应该会趋于平稳，不会有很大涨跌幅。若房子地段好，月租金能抵上月供，或租金年回报率能达5%以上，那该房产值得拥有，（等于你拥有了一只会下金蛋的母鸡）。否则，就找机会卖了吧，因为该房产已变成你的负债了。

以上陈述仅表个人观点，希望对你有所帮助。

－－－－－

网友解答：

－－－－－

不能简单地说划算不划算，因为时机是不一样的，楼市大环境的冷暖也不一样。

若在几年前，那么贷款买房子，以租养贷绝对是划算的，当时房价处于升势中，尤其2016年那一波，不少地方房价都翻倍了。

在涨价之前贷款买房子，相当于用银行的钱成全了自己的投资梦想，财富会相应增值，而且那时候房子还没有现在这么过剩，是比较好租出去的。当然也要看城市，看楼盘情况。

我身边就有这样的成功例子。有人首付都拿不出，借钱凑够了首付，贷款买了房子，然后简单收拾一下租出去了。

他每月还贷3000多，房子租了也近3000元，等于以租养贷，轻松没什么负担。关键的是，这个房子这几年总价翻了近一倍。

但是现在不同了，现在房价在严厉的调控之下，是不太可能在暴涨暴跌了，而且，疫情影响了很多人的收入，加之不少城市房子过剩情况挺严重，总之，房价上涨的基础已经不存在。

这个时候，买房子，我建议还是谨慎为佳。除非你是刚需，如果是买来投资的话，那么一定要慎重，现在的房子有的很难租出去了。

而且，现在贷款利率比较高，目前首套房全国平均利率大约5%多点，光看租售比，绝大部分住宅楼是跑不赢这个贷款利率的。

如果楼市升值前景有限，那么，此时买房就不太划算，毕竟现在又不住，没有必要买，等将来有购房刚性需求了，再买也不迟。

－－－－－

网友解答：

－－－－－

以租养贷深受很多房产投资人的喜欢，曾经有很多人通过这种方式不断买入房产，个人资产得到了很大的提高。下面我来仔细聊聊这种方式的原理。

案例分析

我就以我家边对门刚刚被转手的房子来举例。

1、新的房东买下房子就是为了出租的，这个房子面积是70多方，交易价格280万，每月的租金是4000元；

2、目前银行5年期以上贷款基准利率是4.9%，二套房贷款利率至少上浮10%，首付168万元，贷款金额112万元，首比例不低于60%，那么贷款利率取5.39%，贷款期限定为30年；

根据以上条件来计算房东每月的还款金额为6282元，房东租金收入为每月4000元，租金是不能完全覆盖银行贷款每月还款额的，房东每月还要自己再付2282元才能满足房贷的要求。

从以上这个案例来说，其实每月的租金是无法完全覆盖银行房贷的还款金额，对于能否覆盖其实是取决于两个方面，一方面是买房的贷款的问题，主要包括房东买房的首付比例和贷款年限，如果房东支付的首付比例很高，那么银行房贷的还款金额就会小一些，如果贷款期限长一些，那么每月的还款金额也会小一些；另一方面是房子出租的问题，如果房子直接出租给租客，那么房东获得的租金会相对高一些，如果房子是托管给中介公司，中介公司会在中间赚差价，因此房东获得的租金可能就会低一些。

总结

在经历了2017年和2018年房价快速上涨的阶段，房价已经到了一个新的高度，房子的租售比持续下降，所谓的租售比就是房子月租金与房价的比例，按照国际通行的标准是1:200到1:300之间，而我描述的那套房子租售比是1:700，远远超过了国际的标准，如果你是买房子出租来获取收益，从收益率角度来分析肯定是不划算的。

但是从买房子投资的角度来看，我们在做投资决策的时候不仅仅看租售比，还要考虑房子价格的上涨，因为房价上涨带来的收益可能会远远超过房子租金的收入，这也是我国有那么多人想去买房投资的主要原因。

以上是我个人对这个问题的一些看法，希望能对你有帮助。

请关注“老徐说财经”，财经问题随时交流！

－－－－－

网友解答：

－－－－－

如果房价上涨的区域可以。

如果房价不上涨，房租的收益率，大概在1%-3%，完全跑不赢通货膨胀和银行定期存款或者理财收益率。

而且房产变现难度很大，还要损失部分交易费用，因此不是一线城市，建议慎重。

－－－－－

网友解答：

－－－－－

我的月供12000，租金8000，今天有朋友想租我的房子，被我婉拒，因为这个房子虽然我不常住，但可能偶尔来一两天，算是给自己的一个独立空间。

另外有2套房出租，全款，纯粹是当个零花钱，没仔细算过账，有啥好算的呢？本来我不指望租金能有多大用，把房子当个强制储蓄扔在那儿而已。

买房子，真的不是为了涨多少或者租金多高的，我就是为了让自己不乱花钱消费，不买理财不炒股，把钱压在钢筋水泥里而已。涨不涨价，租金高低，无所谓，都无所谓。

－－－－－

网友解答：

－－－－－

实际我觉得应该看回报，这个要先算出来个平衡值。

首先假设房价平稳不动，那么买房损失的是1首付未来带来的利息2未来每月支付除本金的利息3本金不买房存银行带来的利息，但是注意利息的时间成本是不一样的，学过会计财务管理里面的。带来的收益就是房租，以及房租产生的利息（比如第一年的房租收到放银行也能产生利息），这中间有个平衡点，至于平衡点的计算取决于银行利率（贷款部分），以及收益利率（如果你的钱不投资放银行，那么利率算死期也最多4个点，如果你能投资，年收益10%甚至更高那要另外算），利率不一样，平衡点也不一样。

其次，再考虑房价的涨跌，房价未来涨多少或者跌多少，不过除非你对房价有百分百的把握，一般最好从低的角度去算。比如20年还清贷款后，我们保守估计房价上升10个点（这个就不是首付而是房子总价了），那未来算平衡点还可以算到收益里面去。不过房价未来不确定性有点大，这个看个人判断了。从我的角度来看，未来几年房价可能上涨，但是十年二十年以后房价应该会下跌（个人根据人口出生率判断，中国的城市化已经差不多尾声了）

至于具体的数据或者平衡点就不说了，因为利率不一样带来的变化太大了，尤其是几十年累计下来。我只是说自己的道理。如果真的打算买房以租还贷的，你再考虑吧。不过从租房比也能看出来一点，比如上海，年租金一般是房价的1.6%左右，房价不上涨肯定不划算。比如威海，年租金可以达到4.5，基本和银行贷款利率差不多，就相对划算。（相关租金回报率可以百度，我这个是看过报道的）

－－－－－

网友解答：

－－－－－

买房后以租月供听着很舒服，现实很残酷。

不管在哪买房，前三年都难以租月供，新房周边入住率不高，租客少，即使租金也不够抵月供，只是减轻月供压力。而新房租给别人，会舍不得，各种担心，磕磕碰碰的损耗。不过空置比没有租金要强。

在一二线城市以租月供还可能，三四线外很难，人口少，难出租，租金也不高。旧二手房还好，新房拿来出租还不如投资酒店公寓。

－－－－－

网友解答：

－－－－－

首先在这里想要告诉大家的是，并不是所有以租养贷都是划算的。实际上，我们也会发现当咱们把自己的房子用来出租的时候，其实是赚不到什么大钱的，但是这样的一种方式至少能够让自己减少一些贷款的压力，毕竟要是房子空在那里不住人的话，也算是一种资源浪费。不过除了这样一种情况外，我们可能还忽视了另外一个问题，那就是你的房屋增值速度。

怎么说呢？打个最简单的比方，我们先不管房屋增不增值这件事，比方说现在的你用一百万买了一套房子，如果说这套房子的首付你必须支付三成的话，除去税费，那么你就需要支付三十万的首付。但是如果你是将这些钱用在银行的理财方面的话，若百分之五十是收益的话，你一年起码就可以拿到一点五万元。

但要是用在房屋出租上面的话，一个月还三千七百块，房租大约是一千五百块的话，一年上你的收益大致就是-2.64万，从数据上看的话，大家也应该明白了。

其实，只要你一旦选择了以房养贷，就一定会消耗你大量的时间的，而且你还要顾及到当你的房子被出租之后，可能会带来的一系列租客方面的问题。到时候，如果没有一个较为理性的脑子，还是不要轻易的去尝试这样的方式会比较好一些。

－－－－－

网友解答：

－－－－－

大白话，捞干货！

当然是可以的，房租充抵房贷，这是持有多套房子的通常做法。

也为挑房子提供了一种参考和手段。房租也是一个动态变化的问题，这个东西要在发展和变化中看，对未来的趋势要有所把握。

第一，买房子是买资产，租房子是一种消费。

我们知道购买房子是购买了一种资产，长期这么放着，大概有这么几种目的，要么就是自己住，如果自己住呢就能够省下房租。同时呢也可以为了资产的保值增值，也就是未来房价涨了，可以分享一定的收益。当然也有一些文化上的因素啊，比如说就是喜欢房子，比如说结婚了需要房子。再有就是满足对于教育医疗的一些资源，比如我们的孩子需要上学，占相应的城市资源，大概就是这些目的。

我经常说买房子，即使你买一套也是一种投资，因为投资是对未来风险的一种判断，你买了房子就省下了房租，如果房租上涨，全社会的房租都在涨，那你实际上省下了这个钱，那你就是赚到了。

而租房子呢则是一种消费，也就是说你租房子享受了这种服务，你并不获得相应的实物资产。

第二，房子可以涨价，房租也可以涨价，贷款不涨价

同时我们看到房子是可以涨价的，房租也可以涨价的。房子的涨价算作资产价格的增值，而房租的涨价算作消费的上升，也就是计入通货膨胀。

房价的上升靠的是什么呢？各种因素都有，比如整个城市整个经济体的财富增值，比如货币供应量的大小。比如城市购买力的提升。

而房租的水平靠的是什么呢？主要靠的是人们收入的上涨，也就是说，通货膨胀，人力成本，如果你的收入高了，那么房租也会跟着上去。

由于我们的经济还在增长，由于财富的总量还在增加，你刚开始买房子的时候，如果用房租来充抵月供，可能是不太划算的。

但是注意你的这个月供。它是随着利息走固定不变的，而你的收入却是不断上涨的，他是一个复利，也就是利滚利，所以未来有可能房租会超过月供，这在过去曾经发生过。

第三，看租金与月供的比也是一个很重要的参考指标。

而同时我们买房子的时候，看你的租金与你的月供比例，也是一个很重要的指标，比如我经常说在买房子的时候，你注意看一看你的月供和你的房租之间的关系，如果说一旦房租接近月供甚至超过月供，那么这个房子就是非常值得投资的。

也就是我说的所谓有赔率的事情，比如说你凑齐了一个首付，同时呢你把月供这样还着，用你的房租来充抵你的月供，那么随着时间的往后推移，你实际上是越来越赚钱的。

既挣了房价上涨的钱，又挣了房租上涨的钱。