为什么一些新楼盘不直接由售楼部卖，而交给中介层层加价卖？

2024-11-28 16:37:42 浏览：1

为什么一些新楼盘不直接由售楼部卖，而交给中介层层加价卖？

－－－－－

网友解答：

－－－－－

中介推介一手新楼盘的现象随处可见，给人的感觉：售楼部不卖房，全是中介在卖新房了。其实

售楼部也在卖房，但因客源不足等原因，开发商同时将房源委托各个中介销售

。

现在广告吸客效果差，开发商需要采用人海战术拓客。

从事房地产营销的朋友，对这点可能更有体会。现在报纸、电视、电台等传统媒体上投放广告效果很差；在公众号、朋友圈等移动端的楼盘推广风行一段时间后，出现受众疲劳症，被客户归到“消息免打扰”类甚至“屏蔽”。

在这样情形下，只能靠最原始的方式，那就是人海战术拓客，走出去拉客户上门买房，例始全民营销，和本题中所说的中介分销等。

利用各个中介平台拓客，有利于开发商降低宣传和管理成本。

“人海战术”故名思义就是需要雇佣很多人。如开发商自己组建这么庞大的拓客团队，每个月无论开不开单，都要花一笔很大的费用去养这批人。但如选择与各个中介合作，那就可利用中介公司的人员优势了，而且中介拓过来的客户成交后才结算中介费，成本支出与成交率直接挂钩。开发商省了广告费、固定的工资成本，同时又解决了客源问题，何乐而不为？

所以，我们看到

很多新楼盘都有委托中介在销售，就不足为奇了

开发商和中介的合作方式有很多种：

１.中介只收买方一方的佣金，不收开发商的佣金。中介向买方收取佣金时，为了减少客户的抵触情绪，往往以“团购费”“电商费”等名目收取。

２.中介只收取开发商的佣金，不收客户的佣金。开发商在制定房价时，这部分佣金归为营销成本费用计入房价。还是那句话：羊毛出自羊身上。

３.开发商提供房源底价，超出底价部分归中介所有或双方分成。题主所说的“中介层层加价”，应该是这种方式。

开发商和中介合作的三种方式中，第１种和第２种应用得比较多。

通过中介买和直接去售楼部买的区别：

在新楼盘的销售过程中，中介的功能更多体现在输入客户上，最终办理各类手续甚至介绍楼盘的情况，还是要通过售楼部的置业顾问或相关工作人员。两者区别在于：

１.开发商为了提高中介积极性，通常给予中介拓来的客户所谓“额外折扣”，因而通过中介买，会略便宜些。但大部分中介人员没有售楼部的置业顾问那么专业，且对楼盘情况不是很熟悉。为达到拉客上门和成交的目的，可能会夸大其辞。

２.通过售楼置业顾问购买，如买方没有谈判技巧，可能拿不到中介所说的折扣。但客户接待权属置业顾问专有，在办理各类手续或咨询其它方面的事宜时，置业顾问会显得热情和尽心些。

常规宣传广告的无效，市场逐渐向买方转变等因素影响，新楼盘委托给中介分销的现象会越来越多。如通过售楼部置业顾问买，掏钱前不妨来一招：“你现在如能帮我申请到中介所说的折扣，我马上交钱签认购书”。信我，成功的机率很高。

我是[房微言]，微言真知，专注分享实用的房地产干货和买房卖房防套路技巧，欢迎关注我，祝大家生活愉快

图片源自网络，如有侵权请知会删除。

－－－－－

网友解答：

－－－－－

千万不能买，房价下跌厉害了，我们这下30％，没人要，挣钱不易，别被骗了，或许今年200万的房子，明年只值150万了，上私立学校比买学区房划算多了，不要被房子绑架了按现在的房价算，二线城市一套房三百万，租金每月也就五千元，五十年回本，这还没算三十年贷款利息二百万，不划算

－－－－－

网友解答：

－－－－－

这个问题的两句话都不准确，首先，开发商不是只把新房交给中介卖而不通过售楼部卖，其次，中介也不是层层加价卖新房赚取差价。实际情况是，现在绝大多数开发商均采取自销和渠道销售同步进行的销售模式，而中介销售的新房价格也基本上也与客户直接到售楼部获得的价格一致，有时甚至会更低一些，中介赚取的只是开发商方面的渠道推广费。

过去开发商销售楼盘基本靠自己满大街挂广告、发传单、依靠老客户、老小区推广聚拢客户，但效果有限。而今网络资讯发达，互联网房产中介公司发展迅猛，诞生出一批诸如贝壳、链家、我房网、美房网、房天下等房产中介巨头，其渠道能力远超一般开发商，因此，开发商自然乐于借助这类中介的销售网络进行产品推广，而各大房产连锁中介也有这方面的房源需求，双方一拍即合。开发商一般会给合作的中介略低的渠道价格房源，以便调动中介的积极性。所以，通过与开发商合作的中介带到现场的成交价格并不比自然到场客户高，有时候还可能更优惠一些。中介获取的渠道推广费及折扣实际上是作为开发商的营销费用列支的。

因此，客户购房时不必再用老眼光看待中介，通过各互联网连锁中介购房的好处是，一次可以到访多个楼盘，可以车接车送，对外地客户尤其方便，有些中介对于成交的客户还可以报销住宿费用和往返机票。同时，中介为了促成交易也会努力争取到优惠价格。

－－－－－

网友解答：

－－－－－

自己跑去售楼部的叫自然到访(零售)

我们带过去的叫渠道客（优惠折扣）

我们每个经纪人家里照顾的少，节假日不休息，如果我们没有优惠或优势在手我们每天跑东跑西踩盘，宣传！我们白给开发商工作吗？新房我们是不收取佣金的，我们收取开发商的渠道费，他们省去了打广告的费用。就像你去美团团购一样，你在实体买的话更贵，美团团购便宜，商家还要给平台费用，其实是一个道理。

－－－－－

网友解答：

－－－－－

新楼盘交给第三方代理公司出售不是最近几年才有的事情，只不过以前的第三方代理公司几乎没有二手房中介，所以大家一直以为自己是直接跟开发企业交易。最近几年二手房中介公司开始慢慢参与新房销售代理，参与的中介公司也越来越多，让大家感觉现在的房子都是中介在卖，逐步的形成了现在的局面。

房地产开发企业把房子的销售交给第三方只是出于公司自身利益的考虑，第三方房产销售公司对于销售来说更加专业，而且他们整合的资源也非常多。房地产公司把销售任务交给这些公司来做，可以大大的节省他们的销售成本。

最近几年，一些二手房中介企业不断扩大自己的规模，手上掌握了更多的客户资源，这样他们在承接新房销售上的优势就会更大。由于很多房地产开发企业开始和这些二手房中介公司进行合作，很多其他的二手房中介企业看到了其中的机会，越来越多的中介就开始参与进来了。

在一些大城市，一旦某个中介企业垄断了中介市场，就等于他们控制了销售渠道，所以这个时候房地产开发企业就会变得很被动，如果他们不和中介公司合作，如果这些中介公司采取打压的策略对房地产开发企业，那么他们的房子就会很难出售。

一旦中介控制了市场，他们必然会想获得更多的利润，所以代理的层级也就会不断延伸，房价也就受到了影响。

－－－－－

网友解答：

－－－－－

中介给售楼部卖一套房子都会有五个点的反佣的、这已经不是啥秘密了！现在很多中介带客户看房成交都是给客户反佣两三个点的、（我一朋友之前买的九龙湾就反了两个点、一百三十多万的总价乐有家反了两万多）但其实这钱你自己去售楼部一样可以省的下来、具体能省多少就看你自己了

－－－－－

网友解答：

－－－－－

有一些楼盘本身不是很火，或者楼盘客源不足，就需要和中介合作，中介有一个优势很重要，就是人海战术拓客，这是线上宣传比不了的，毕竟买房还是得去售楼处看房，了解样板房、户型、效果图、楼层、配套等等，无法像平常购物一样，网上下单就搞定那么简单，还是需要带客看房的，卖房子有时候就是需要全民营销，所以中介加入可以分销房源。

中介有大量置业顾问就业人员存在，中介去吸引客户买房，这个效果还是很明显的，对于开发商来说找中介能够降低宣传、营销、管理成本，中介一般只收取开发商佣金，如果你买新房别担心中介往你身上捞太多。如果线上广告吸引不了客户了，“线下地推”成楼盘主要引流方式，楼市越不好，越多楼盘采用地堆和中介分销的营销模式。

房企自己有售楼处，中介带买房人去售楼处，成不成由售楼处直接与买房人谈，如成交，给中介佣金，如果没有成交，那中介白忙。但是也没有什么损失。

－－－－－

网友解答：

－－－－－

新楼盘由售楼处直接卖，以前也只是少数大公司在做，大部分楼盘其实都是委托给代理公司独家代理或联合代理形式出现。

以前的时候，房子好卖，大开发商品牌效应很强，有自己的营销策划部也很强大，房子不愁卖不出去，所以只需要雇十几个销售，花几百几千万的广告费就能把房子卖完。但一般开发商就不行了，没那么大品牌影响力和营销能力，这就需要专业的营销策划代理公司来帮助快速销售出去，一家代理公司会和其他多家代理公司之间合作，互惠互利，形成强大的销售网络，所以大部分售楼处实际上都是代理公司的销售人员。

前些年，随着全民营销模式的推广，以前靠自己那种十几个销售+广告的方式已经不灵了，这么多销售在给你推荐房子，那些销售多的楼盘，总是打击传统的只有十几个销售的楼盘，一个说了不信，十个说了你还不信吗？所以客户的选择就会随之转变，哪个楼盘卖的好不好就得看谁家销售多。

同时，代理公司负责打广告，销售出去才给与提成，卖不出去，代理公司自负盈亏，传统的几百几千万广告费转变成成交佣金，对开发商来说是百利而无一害，对代理公司也是有利可图，优势互补，皆大欢喜。如：万科（独代方式居多，只是给的代理费比谁都少）

在这段时期，原来独家代理的方式，对开发商来说容易被代理公司牵着鼻子走，所以才会出现联合代理和多家代理的形式，这样让代理公司之间形成竞争，对开发商楼盘销售更加有利，这时候，房产中介开始入场，纷纷成立一手事业部或和一手代理公司合作，大中介也是代理公司之一，如：链家、我爱我家（一般属于联合代理公司之一居多）。

多家代理公司联合代理竞争环境下，都开始把利润下放，希望手里握有大量客户资源的中介给自己带客户，薄利多销，还能长久在开发商那保有一席之地，不然就会被淘汰出局。

所以现在形成的局面是，在人海战术环境下，开发商不可能雇佣那么多人，成本太高，大部分开发商会以多家代理的形式出现，管好案场的几家代理就抓住了成千上万的销售。少量大开发商也会养十来个自己的销售人员，在某个楼盘销售完毕后，留下自己几个销售处理后续，这样开发商就可以省去一些后置佣金的支出，代理公司也不太相信开发商会给结后置佣金。这时，开发商会带领大量代理公司去做自己下一个盘，双方形成一个良好的互动合作关系，利益平衡！

－－－－－

网友解答：

－－－－－

回答问题之前，先指出问题中的问题：交给中介一般不会层层加价。新房委托中介销售，不是批发零售的思路，只是代理的思路。

第一，中介网点多，潜在客户多，而售楼部仅在一个固定的地方。

第二，即使在售楼部的售房，也是委托的代理公司，现在是把专业的活分包给专业的人，总成本更低。

最后一点，委托中介的项目一般体量较大，产品基数大，必须尽可能扩大范围传递给尽可能多的人。

－－－－－

网友解答：

－－－－－

现在卖房子，都是一对一沟通，看看人不可能顾那么多人，出去做销售，只能采取一种办法，引入更多的中介公司，让他们去销售，给高额佣金，这样就出现了很多做中介的去卖一手楼房，也不是层层加价，开发商给中介公司提成，也是有限的，这要看在哪些城市，每个城市的幅度不一样，因为每个城市的泡沫也不一样，举个简单的例子。

在广西北海，听中介的朋友说，卖了一套房子，拿到的佣金也不过万块左右，可是周边的城市防城港，如果卖这里的房子，卖一套至少能拿四万以上的提成和佣金，少则也能拿到三万，现实就是这样，这是正规的开发商，给出来的政策，当然也有中介自己玩猫猫的，这种就另说了。

有些开发商，没有底气，就给了中介更多的权限，比如说可以加价，为了促进他们的销售，积极性，可以在一定范围内加价，比如说，现在的房子卖一万块钱一平，它可以最高加价到11000，剩下的1000块钱就是他们的利润，佣金还照常给，出样就会出现，很多市面上，看到的状况，开发商和中介给到的价格不一样，还有更奇葩的，有一些做资本的中介，直接在售楼部操盘，零首付买房，售楼部是一套系统，它们是一套系统，可好玩了。

个人觉得，买房子还是要找正规的店铺去买，避免去搞那些歪门邪道的东西，第二，哪怕是找中介也要四处打听一下，看看这些房子，价格是多少，有没有更低的价格，不能一下就定了，第三，房地产火爆的时候，最好不要买房，因为你买到的，全部都是垃圾，垃圾户型，垃圾楼盘，一定后悔。

好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号『乐福居』这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。

－－－－－

网友解答：

－－－－－

一般来说，现在地产商开了新楼盘，往往都会交给中介卖。但是，即便他们把房子交给中介卖，自己也会搞个售楼部。

01、地产商的销售方式

主要是两种：

第一种，委托销售。

就是地产商没有自己的销售团队，新楼盘盖起来后，直接把楼盘的销售交给中介或营销公司。说白了，就是地产商委托别人销售。

这种情况下，接受委托销售的公司，可以自己销售，也可以再次拓展渠道销售。比如，一家营销策划公司代理地产商销售，然后，再通过中介之类的渠道层层分销。

第二种，自己销售。