日本在上个世纪发生房地产泡沫和经济危机之前，都出现了哪些征兆？其中最显著的有哪些？
日本在上个世纪发生房地产泡沫和经济危机之前，都出现了哪些征兆？其中最显著的有哪些？
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1991年东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁、自杀、破产集中爆发。而日本经济一退就是20多年，至今尚未完全恢复，这就是日本人常说“失落的二十年”。
日本在上世纪80年代，经济不断向好，GDP已接近美国的一半。为了遏制日本经济过快上涨，并大幅缩小日本与欧美国家的贸易顺差，1985年，日美英法五国签订了《广场协议》。自此日元步入了升值之路。从1985年至1990年，在短短的五年时间里，日本房地产和经济上演了从暴涨到破灭的过程。从此，日本这个国家的民众再也不敢投机房地产。
现在问题是，日本在上世纪发生房地产泡沫和经济危机前，遇到了哪些征预兆值得后人充分借鉴的呢？首先，广场协议签订之后，日元开始升值之旅，两年多的时间里日元兑美元从1：220日元升至1：120日元，升值近一倍。而由于日元过快升值给出口带来影响，以及大量资金流向日本房地产，于是日本政府开始依赖于国内的房地产来拉动本国经济。
当时日本的房价几年的时间涨五倍左右。1991年泡沫高峰期，东京住宅均价超过200万日元\u002F平米（12万人民币）。当时，日本土地资产总额约为2000万亿日元，是同期美国土地资产总额的4倍。彼时，日本经济已经主要依赖于房地产的繁荣。而海外大量游资进入日本房地产市场，既赚取了日元升值的好处，又享受到了日本房价上涨的利益，可谓一箭双雕。
再者，日本政府当时也过度依赖房地产来拉动经济。所以，日本央行把利率从5%降到2.5%，这更加鼓励了国内外炒房者高杠杆进入房地产市场。当时，由于日元升值使日本经济实力达到前所未有的高峰，很多国民乐观预估了自己未来的收入，也纷纷贷款买房置业。在那段时间里，日本政府和银行从来没有怀疑过，一旦贷款者无力偿还巨额房贷，他们该如何收场。
再次，日本的实体经济当时空心化，大家都挤破脑袋也要炒房产，根本无心实业。于是经商环境不断恶化，出口企业的生产能力越来越萎缩，订单变少，消费不振，经济出现滞胀。失业人口大幅增加，政府试图通过给房地产降温来扭转实体经济衰退趋势。但是，日本央行在上调利率之后，日本经济和房地产就轰然倒塌。
最后，银行坏账不断上升，信贷资金链急剧恶化。这既有断供弃房者开始逐步增加，而且炒房者不仅滥加杠杆，而且出现了抵押不实、多次抵押、重复抵押的过程。随着一家家房屋贷款公司相继破产，被不良贷款充斥的日本银行业也不得不采用合并重组的方式来获得新生。
日本在上世纪出现经济危机和房地产危机之前，出现四大征兆：这既有日元过快升值，导致出口形势恶化，日本经济开始依赖于房地产。而过度的依赖房产，却使实体经济出现衰退，为了挽救实体经济，日本政府又开始加息，这直接加快了房地产泡沫破裂进程。除了经济受到打击外，日本的银行业也受到了巨大的影响。日本的房地产和经济危机告诉我们，房地产过度投机的后果很严重。
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【日元升值】
上世纪80年代，随着日本经济不断向好，日本经济接近了美国GDP的一半。1985年，日美英法德五国签订《广场协议》，以人为干预来迫使日元兑美元升值。两年多的时间里日元兑美元上升了近一倍（1美元兑换220日元变成了1美元只能兑120日元），人们似乎一夜间变成了暴发户。当时，整个日本岛都沉迷在空前的繁荣和疯狂之中，人们坚信股价只涨不跌、地价只升不降。
【投机炒价】
日元升值让日本经济实力达到了前所未有的高峰，国民个人存款也达到了历史最高。尽管日本央行把利率由5%降到2.5%，但日本银行仍有充足的资金提供贷款。日本企业和个人利用过剩的资金和银行贷款进入股市逐利的同时，也大肆炒热房地产市场。继人人炒股之后，日本社会又进入一个人人巨资购地作抵押，然后贷款再次购地或炒股的恶性死循环。在那段时间里，日本政府与银行几乎从来没有质疑过，一旦贷款者无力偿还巨额贷款，他们该如何收场。
【暴跌崩盘】
1990年底，日本股市彻底崩盘。当时日本报纸的头条几乎全部被公司破产新闻霸占。就连日本最大、最古老的银行，也被曝光银行高管与黑帮进行腐败 交易。所有企业的投资活动在那一年戛然而止，此前日本民众那根本停不下来的购买欲望也被低迷的经济打倒。一家家房屋贷款公司相继破产。被不良贷款所充斥的 日本银行也不得不采用合并重组的方式来获得新生。
在 日本国内，回想泡沫经济的那5年，有的人会因为有着花不完的钞票可以尽情享乐而觉得怀念，有的人会因为对于当时经济状况的迷茫与无知感到有些尴尬，还有些 人会对于整个日本抛弃价值观变得物欲横流而感到愤怒。1985年—1990年，短短五年间，眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了......当年日 本财富积累从暴涨到破灭的变幻不堪回味，这也成为世界各国重大经济危机和金融灾难最惨痛的教训和最深刻的警示之一。
希望我们的回答对您有所帮助。
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日本在上个世纪发生房地产泡沫和经济危机之前，经济迅速的发展，空前繁荣，大家都沉迷于这种泡沫化的繁荣之中，当时的日本人认为他们的股票是不会跌的，房价是不会跌的。
其实我们应该从日本在上个世纪发生的房地产泡沫危机和美国2008年次贷危机中吸取经验教训，现如今我们国家早已充分认识到炒房的危害性，提出房子是用来住的，不是用来炒的英明决策，我们要做的就是坚定不移跟党走，不炒房，不投机，切切实实发展制造业，脚踏实地发展核心技术，提高核心竞争力。
1985年9月22日，美国、日本、联邦德国、法国以及英国的财政部长和中央银行行长(简称G5)在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题的协议。因协议在广场饭店签署，故该协议又被称为\"广场协议\"。《广场协定》签署后，日元开始升值。
1985年9月，美元兑日元在1美元兑250日元上下波动，协议签订后不到3个月的时间里，美元迅速下跌到1美元兑200日元左右，跌幅20%。 在这之后，以美国财政部长贝克为代表的美国当局以及以弗日德·伯格斯藤(当时的美国国际经济研究所所长)为代表的金融专家们不断地对美元进行口头干预，最低曾跌到1美元兑120日元。在不到三年的时间里，美元对日元贬值了50%，也就是说，日元对美元升值了一倍。
签署《广场协定》得到2000年前的日本主管金融财政的部门日本大藏省的强力推动，因为当时日本经济发展过热，日元升值可以帮助日本拓展海外市场，成立合资企业。
由于日元迅速升值对出口的影响以及大量资金流入日本房地产，当时的日本政府开始依靠国内房地产刺激经济。日本银行将利率从5%下调至2.5%，进一步鼓励国内外投机者以高杠杆进入房地产市场。当时，由于日元升值，日本的经济实力达到了前所未有的峰值，许多人乐观地估计自己未来的收入，同时也大量贷款购买房屋。
1991年，东京的平均房价超过了200万日元\u002F平方米（12万元人民币）。当时，日本的土地资产总额约为2万亿日元，是同期美国土地资产总额的四倍。当时，日本经济主要依靠房地产的繁荣。而大量的热钱从海外流入日本房地产市场，不仅获得了日元升值的好处，还享受了日本房价上涨的好处。
《广场协定》对日本经济产生了难以估量的影响，《广场协定》之后，日元大幅度地升值，对日本以出口为主导的产业产生相当大的影响。为了要达到经济成长的目的，日本政府便以调降利率等宽松的货币政策来维持国内经济的景气。从1986年起，日本的基准利率大幅下降，这使得国内剩余资金大量投入股市及房地产等非生产工具上，从而形成了1990年代著名的日本泡沫经济。这个经济泡沫在1991年破灭之后，日本经济便陷入战后最大的不景气状态，一直持续了十几年，日本经济仍然没有复苏之迹象。
1985年，日本取代美国成为世界上最大的债权国，日本制造的产品充斥全球。日本资本疯狂扩张的脚步，令美国人惊呼\"日本将和平占领美国!\"
美国许多制造业大企业、国会议员开始坐不住了，他们纷纷游说美国政府，强烈要求当时的里根政府干预外汇市场，让美元贬值，以挽救日益萧条的美国制造业。更有许多经济学家也加入了游说政府改变强势美元立场的队伍。
当时的美国财政赤字剧增，对外贸易逆差大幅增长。美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力，以改善美国国际收支不平衡状况。
纵观日本经济近三十年来的发展，1985年的广场协议是一个转折点。有分析指出，广场协议后，受日元升值影响，日本出口竞争力备受打击，经济一蹶不振了十几年。
汇率变动带来的最大影响并非是产品的输出、输入，而是资本的流动和与之相应的财富效应。日元迅速升值，导致出口形势恶化，日本经济开始依赖房地产。对房地产的过度依赖导致了房地产经济的衰退。为了挽救房地产经济，日本政府开始加息，这直接加速了房地产泡沫的破裂进程。除了经济打击，日本的银行业也受到了很大的影响。日本的房地产和经济危机告诉我们，过度投机房地产的后果是严重的。
所以我们要坚定不移跟党走，坚持房住不炒，坚决防止房地产泡沫扩大，坚决防止次贷危机的发生，保持房地产市场健康平衡发展。
2021年我们国家对于房地产最新的政策是继续保持房住不炒的基调不变，增加了三个内容，我们应该努力学习：
1、三稳包括，稳房价、稳地价、稳预期。
2、解决好大城市住房的突出问题。方法是提高土地供给、增加保障性住房、共有产权房以及租赁住房建设。
3、帮助新市民，青年人解决住房困难问题。办法是规范长租市场，降低租赁税费。
总而言之，我们应该从日本在上个世纪发生的房地产泡沫危机和美国2008年次贷危机中吸取经验教训，现如今我们国家早已充分认识到炒房的危害性，提出房子是用来住的，不是用来炒的英明决策，我们要做的就是坚定不移跟党走，不炒房，不投机，切切实实发展制造业，脚踏实地发展核心技术，提高核心竞争力。
刚需应该因城施策，结合自己所在城市房地产库存量、人口流入情况、贷款承受能力综合考虑，看发展、看配套、看学区、看环境、看保值能力。
我从事房地产行业已有十多年，擅长公用设备领域，欢迎关注支持我，分享更多房地产行业知识，解答您的问题，了解更多生活必备知识，谢谢您。
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日本发生的房地产泡沫我不想了解，也不想去评价，因为我们两个国家的国情不同，社会制度不同，国土面积不同，人员数量不同等等不同，横向对比和纵向对比都没有可比性。
但是我们国家存不存在房地产泡沫？这是一个单独的问题。
所谓房地产泡沫无非就是供大于求，但供货方的价格还依然坚挺，这是个事儿。为什么供大于求了供货方还不降价这是泡沫问题的所在。笔者认为:
第一，从政府方面看，房地产下跌势必影响地方政府的土地出让金收入减少，对地方政府的财政收入影响非常之大，就目前来说，土地出让金依然是政府收入的主要来源。
第二，从房地产商方面来说，赔钱的买卖商人肯定是不做的，拿地，建设，销售，利润，地贵了，建设贵了，销售成本贵了，房子能便宜吗！对于商人来说利润不变就是让利了，
第三，银行方面，地产商的负债率和老百姓用于房子的贷款就可以看出来，银行接受不了崩盘的后果，国家也接受不了，只有一个办法，那就是让时间消化降价带来的风险，这个很复杂。
第四，就业方面，一个地产行业带动的就业人员是非常庞大的，地产周边行业的从业人员更多，数以百万记的人失业，是什么概念，都不敢想象。
第五，老百姓方面，刚需的还贷款都是个事儿，炒房的将会纷纷投向黄浦江。
总结、现在需要做的是稳定房价，不能出现暴涨暴跌，用时间挤压泡沫，让时间消化泡沫，软着陆就是这个道理。政府，银行，老百姓，都承受不住暴跌式的泡沫，但是地产商可以，原因看官自己去品！
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日本人不相信房价会跌，不相信股票会跌，不相信日本经济会出问题。同时，日本人在全世界开启买买买的举动。世界主要风景区，都有了日语翻译和日语标识。主要奢侈品品牌，都融入了日本元素。
这一切，发生在80年代末的日本。
1、日本人的战后经济恢复
上世纪80年代的日本人，经历了经济的大发展，主要得益于美国制造业的转移，以及战后对朝、越战争物资订单。
在二战失利阴影笼罩的日本人，发奋图强艰苦奋斗，创造了很多经济奇迹。让一个几乎废墟的经济体，几十年就成为了世界第二经济体。
日本从最初的基础轻工业，慢慢向高端制造业转型。其中汽车制造、家电制造等等领域获得了广泛成功。
高性价比的日本制造，受到世界各国消费者的青睐。
日本从一个资源贫乏国，通过技术升级改造，塑造成了高端制造经济体。
能源进口，通过加工出口，然后获得不菲利润。与此同时，日本的经济逐渐强大！
日本在经济发展过程中，成为了主要美元外汇储备国，也成为了美国最大的债权人。
有钱后的日本人，开始被世界市场注意，尤其是奢侈品品牌。
2、买买买的日本人
上世纪80年代，世界主要旅游景点，都会配有日语翻译，更会有日语标示牌出现。
没错，日本人已经游遍全球。每个旅游胜地，都会在意日本客户的需求。
与此同时，各大奢侈品品牌，都在阿谀奉承日本需求，纷纷加入了日本元素。当时据统计，世界上主要的艺术品都流去了日本。比如名人字画啊，抽象派油画啊，都是天价收购。
当时的年份酒，著名酒庄的葡萄酒，成船的送去日本本土。
日本的出租车，在80年代最舒服的。当然对比的是同一个行业，当年的日本没有一个行业不舒服，那是一个经济发展高速，赚钱很容易的年代。
终于，他们开始瞄准了地产行业、股票行业。大量的资金流入，造成了历史大牛市！
日本房价最高的时候，东京地价就可以买下半个美国。
3、买下全美国
上世纪日本人被各行各业当做上帝，当然不能缺少地产领域。
日本企业高溢价买下美国本土企业的同时，一些财大气粗的老板也在投资地产。
有一个日本富豪，看中了纽约一栋房产。通过中介联系上业主，然后提出购买需求。
中介尽力撮合双方同意，最后业主准备58亿美元成交，双方准备签约的时候，日本土豪却反悔了。
这把中介客户经理吓坏了，要知道这笔交易有不菲提成。带着不解问及缘由，原来日本土豪觉得成交价格太低。他查了一下纽约地产成交记录，最高为60亿美元成交，他要名留青史打破这个记录。于是，这栋楼61亿美元成交。
虚惊一场！
这样的场景，并不是孤立。80年代，日本人在很多地方创造历史。
当一个人疯狂的时候，她患有的可能是精神病；当一群人疯狂的时候，只能是患上了泡沫妄想症。
日本人经历疯狂后，最后迎接了90年代初的泡沫破裂，场景绚丽而又悲怆。
历史不会简单重复，但是每次又那么惊人相似。
大家在日本历史看到了什么呢？欢迎在评论区留下观点！
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我在日本工作了六年多时间，其间经常和一些日本同事或朋友一起喝酒，因为日本人有工作日晚上同事相约喝酒的习惯，所以这种机会很多，和他们谈起上世纪九十年代日本泡沫经济破灭的情况时，一些年纪较大的日本人都感慨万千，一些人到现在还深受影响。
二战中日本战败以后，日本经济千疮百孔，民不聊生，政治上也被美国阉割，成为政治上失去自主权利的国家。日本人也只能放弃其他的想法和野心，专注于发展经济。当然，日本也遇到好的机遇，就是美国不断在东亚挑起的战争需要很多的各类物质需求，美国为了安抚日本绝大多数的物质都交给日本供应，使它得到了很好的发展环境。当然当时东亚各国工业基础都非常薄弱，只有日本从明治维新时就全盘学习西方 发展现代大机器工业，也使日本具备较好的工业基础。
受到美国军需物资需求的带动，二战后日本在汽车、电器、医药、日用品等领域快速发展，特别是日本的半导体和汽车工业独领风骚。比如六七十年代，在汽车工业上已经不仅仅满足于军需供应，而是全力进军欧美市场，以至于丰田成为全球第二大汽车制造商，曾经处于全球市场占有率第一的地位。日本的东芝、松下、索尼、夏普、三洋、日电等半导体企业可以说横扫天下。这除了得益于美国给予的市场份额支持，还有日本人做事一根筋和专注、勤奋的工作态度。
日本以实体经济为主的振兴带动日本经济快速发展，80年代日本的GDP达到美国的70%，成为全球第二大经济体。而这时，美国对外贸易赤字逐年增大，1984年高达1600亿美元，其次是政府预算出现赤字。美国出口竞争力下降，同时担心日本超过美国。在这种危机压力下，美国寄希望以美元贬值加强美国产品的竞争力，阻止日本的经济发展。
当时日本政府以为这是一个好机会，日本对美元升值可以促进日本资本走向全球通过收购实现全球化发展，也有利于降低日本的进口成本，他们这样的观点也暴露了他们一如既往称霸世界的野心。所以日本政府全力配合了美国的要求。1985年9月22日，美国、日本、联邦德国、法国、英国在纽约广场饭店签订解决美国贸易赤字的协议，称“广场协议”。
该协议签订后，五国联合干预外汇市场，大量抛售美元。导致美元持续贬值。不到3年时间，日元持续升值，从一美元兑250日元升值到120日元。也就是说，美国从日本进口一辆100万日语的汽车，过去需要4000美元，三年后却要8333美元，你说日本汽车在美国还能卖得动吗？
日本作为一个小岛国，人口有限，巨大的生产能力主要依靠出口维持。这样的汇率变化一下就使日本的出口陷入困境，日本经济陷入低迷。这时日本政府为了提振解决，决定扩大内需，刺激国内市场需求，于是大幅降低利率，扩大资金投放。巨量而廉价的资金入市，确实也提高了日本人的购买力，日本人都大买特买，生活纸醉金迷。但靠国内商品销售远远刺激不了经济发展也消化不了巨量的入市资金，这样大量的资金就进入了股市楼市。巨大的购买力迅速推高了股市楼市的价格，当时谁买股票地产都赚钱，也就引发了炒作热潮，而当时利率很低，几乎所有人都贷款消费。而当时的舆论导向有两个观点让所有人消除了风险意识。一是：日本国土面积狭小，人多地少，大家坚信土地永远不会贬值；而是日本只有一个东京，吸引全国各地的人口以及世界各国的人口，需求是不断增长的。
日本人在这样的信念下，都争相购买地产，有时房子买不上就买地，一个日本朋友的爸爸就买了一个山，到现在还在手里。他们疯狂买买买导致日本地产价格飞速增长，1990年的价格达到二战战败以后的44倍，可见疯狂程度。以至于当时卖掉东京的地产就能买下美国。
当然当时日元大幅升值确实刺激了全球发展，很多的公司到全球收购，我所在的公司也是在美国、意大利、英国、香港、大陆、韩国等地收购了公司、知名品牌、投资建厂。而且日本国内也廉价的购买国外产品，很长一段时间日本都是全球第一大奢侈品消费国。当时夜晚在路边到处可见醉酒的人。
到1990年日本政府看到这种泡沫化的经济的巨大风险，所以采取了非常坚决和激进的调整措施，大幅压缩信贷规模，提高利率。导致这种疯狂的炒作游戏迅速失去了持续下去的基础，击鼓传花穿不动了。很多人贷款到期只能抛售地产和股票，而市场上只有卖的很少有买的，导致价格迅速暴跌，经济泡沫被刺破。当时东京地产价格下跌90%，全国平均也下跌了一半以上。我们公司的股票最高时2200日元，泡沫破裂后直降到230日元。关键是价格骤降后也无人接手。
很多的企业因为产品销售困难都进入地产炒作，由此导致破产，银行因为坏账而破产重组，大量的个人则房子交给银行后依然债务高企，有人意志和经济支撑不住而自杀或精神失常，有的人则到退休也没有还清债务。整个国家经济倒退，被称为“失去的十年”，其实泡沫破裂的影响何止十年，其后日本经济一种处于徘徊状态，GDP一直在四万亿美元徘徊。
这次泡沫破裂警示意义巨大，它来临之际的特征就是：人们普遍失去理智，经济行为以炒作为目的，地产的价格严重背离了价值，地产的买卖不以实际需要为基础。股票价格严重背离其估值。人们大幅度以借贷的方式购买资产，杠杆率极高。由于各方面原因实体经济经营困难，无利可图，工厂一年的经营业绩不如倒卖一次地产的利润。对照一下有些人应该脊背发凉，惊出一身冷汗吧！
（图片来源于网络）
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当时日本人不相信房价会下跌，卖了东京就可以买下半个美国，他们自以为能够取代美国在国际上的经济地位。由于经济好，钱好挣，人们花钱如流水。这种盲目乐观态度和穷奢极欲的生活令当局意识到危机，主动刺破泡沫，打击了虚拟经济，让人们回归到实际工作中，不要幻想一夜暴富。
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中国老百姓应该齐心协力不买房，不出五年，你看房价不会跌才怪！
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人家是发展实体经济啊！
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1，各地房价分化严重。东京房价与周边差价8倍左右。
2，居民消费贷款泛滥，外资疯狂流入，货币充足。
3，房价净收入比高达30以上。(90平米房价相比平均年税后工资收入)。
4，股市暴涨后崩。
5，几乎所有人都认为房价永远会涨(非理性思维)，再不买永远买不起了。
6，制造业国内生存困难，好多都去搞房地产了。
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日本在1991年房价暴跌，腰斩65%，造成了经济危机，直到现在仍未恢复元气。房地产泡沫爆发前，出现了以下显著征兆：
1、日元快速升值，幅度也比较大。
2、房地产价格上涨过大，和居民收入不匹配。
3、实体经济停滞，居民投资热情空前高涨。
4、房地产贷款行业集中度明显超高。
5、股市估值虚高。
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