买房直接到售楼部还是通过中介?售楼部说没房,中介说别人认筹不要了,要转让费,咋办?
买房直接到售楼部还是通过中介?售楼部说没房,中介说别人认筹不要了,要转让费,咋办?
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感谢邀请!
买房遇到中介抽头的情况很普遍,请直接联系到开发商,绕开中介和售楼经理。理由如下:
一是,开发商一般与营销策划公司签订《销售代理合同》将商品房委托给营销公司销售,售楼部的销售人员全部为营销公司职员。
二是,营销公司为了完成销售任务一般会与各中介公司(所谓渠道营销)签订分销协议,中介公司带客成交后按约定领取佣金。
综上,在这一销售模式下,如果都能各守本分,不会有售楼部没有房源而中介手上有房源的事情。问题是人对赚钱都有贪婪的欲望,中介与营销人员勾结一起,售楼部人员对客户谎称目标房源己售,中介遂以“认筹拟退房”、“抵账房”等各种由头加收转让费、茶水费等好处费,且只收现金,不出收据,其实,开发商对此并不完全知情,购房人一旦与开发商直接对上了信息,可极大的降低中介和营销人员结党营私的可能性?
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问这话说明你对房地产销售一巧不同,总是担心中介抽头,试问一下,你平常买东直接从生产者手上买吗?生活处处有中介,人类也离不开中介!没有中介,我们找产品的时间更多,花费的成本会更高!
货物的流通分生产者,总经销,分销商敢后才到消费者手上,房产销售也是一样的道理,开发商和代理中介签有分销协议,你去买只会买个一两套,而分销中介相当于总经销,一般都是几十套上百套甚至整个楼盘。
你单独去销楼盘,相当于零售,开发商不可能为了你一套房而给你的价格比总代理便宜,那样他就破坏了食物链,会得不尝失的!
销楼部说没房也是真实的,因为好房源都在总经销(中介)手上,就算要点转让费也比你直接从开发商那里买合算,你只要明白了销售食物链,道理也就懂了!
不要红眼中介抽头,中介挣得是合理合法的渠道费而已,毕竟人家也是付出了很多!
买房还是要找个靠谱的中介,至少房子不会烂尾,手续更加便捷,因为中介更专业,比你更懂房子,所有烂尾楼都是绕过了中介自己去捡漏的人!
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其实这种情况很常见,如果你真有需要,就算需要转让费还是要买!
但往往这些房子要么是开发商内部人员购买的,要么是开发商委托中介购买的,目的就是为了炒房!
这段时间开发商的日子不好过,这是大家都知道的。购房者购房意愿不高,开发商的房子卖不掉收不回资金,因此截止到目前全国已经有400多家开发商宣布破产了。在这样的压力下,很多开发商都会要求内部员工认购房产,前段时间网上不是爆料某开发商要求员工在12天内必须自购一套房,要么买房,要么开除,二选一。
迫于这种压力,大量内部员工会购买房产,不过因为有更名权的原因,所以很多时候员工会把这套房子拿出来销售,这也是为什么售楼处没房,中介却有房但要求收转让费的原因。
制造房源紧缺假象是开发商的拿手好戏,像什么请托排队都是很常见的手段,有时候开发商开盘看起来人山人海,但实际上大部分都可能是开发商自己掏钱请来的托,目的就是让烘托楼市热烈气氛。除了这个手段之外,还有就是跟中介合作。有时候开发商着急回款资金,就会跟中介商量,先抵押一部分房源给中介换取资金,后期只要把这些房子加价卖出去就行了。这也是为什么有时候明明售楼处没房了,但中介那里却有大把房源的。
说白了,之所以出现这种现象,最主要还是为了利益。开发商把房源抵押出去,能获得大量应急资金;而中介底价获得一批房子,后期可以加价出售,互利共赢的合作肯定会受到市场的欢迎。所以买房这件事里,各方都有得赚,唯一吃亏的可能就是刚需购房者了。
毕竟开发商和中介就是吃准了刚需必须要买房这一点,不管怎么加价,刚需只能接受。
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先说下杭州的情况,一般找的开发商很少有自己的销售团队,都是外包的
而外包的情况,他们不会再房子没有卖出去前大量砸广告什么,所以会通过中介来卖,因为中介接触的客户很多,很多楼盘前期通过中介卖了后,发展客户很多就会终止合作,自己销售
而提问者这种情况基本属于违规操作,售楼部没房?通过中介来卖这个房子是差价!差价一部分给开发商(或者房子所属人),一部分给案场这边的,一部分给中介!这种事可以举报的,举报成功与否是你掌握嗯证据!不过上面没人不会这么弄
这类房子,你去售楼部不会跟你说有房子的!只有通过中介,或者你找到负责人!
一般房子排除合同价外,一切无票费用都是不合理支出!可以拒绝支付,不过拒绝了,就买不到了
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网友解答:
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第一个问题,说下售楼处,中介,客户的关系
1.开发商负责建房子,售楼处就是房子的销售窗口
2.中介主要负责租赁、二手房、以及新房的交易;
中介相对开发商售楼处的优势在于,客户体量大
开发商售楼处相对于中介的优势在于,开发商品牌和口碑;好的品牌,在某城市,是可以做到光靠口碑,就可以开盘售罄的
第二个问题,费用
通常来讲,这种“别人认筹不要了,贷款没审批下来,现出一套房子”是很常见的现象,但是基本不会存在转让费用的说法;出现这种情况就是当时买的折扣比较大,需要找些差价,类似“团购费”是一个道理
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如果想避开这个问题,最好找一个单边的经纪人,且这个经纪人的信誉、服务时间能够有一定的基础。
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网友解答:
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作为从业者,从我的角度回到一下这个问题
第一个问题:
买房直接到售楼部还是通过中介?
好多购房者买房子第一时间都会到售楼处看房子,
实际上会亏几万块钱
,为什么这么说\u002F?
基本上所有售楼处给到客户的优惠都一样的,不分自己上门客户和中介来访客户。是9折都是9折。但是如果跟中介去,带访客户 的 中介会拿到一大笔佣金。你的房子还是9折。
因为售楼部安装有人脸识别技,是防止中介翘客成交,如果中介拿不到这笔钱,实际上就归开发商利率了。有些地方就因为擅自用摄像头收集人脸信息被罚,一般人不会注意到这些情况。
知道你要买房子,那为啥中介会时不时给你打电话,就跟牛皮糖一样,盯住不放?
说白了还是利益啊,实际上中介成交一套新房,
开发商会给几万块钱的佣金
,分地区和房子类型。如果有相关方面的资源一定找中介,让他给你返佣,同样的房子经过中介会比你自己找开发商便宜几万块。
基本上全国各地楼盘和中介都有合作。
还有一种情况,注册开发商的全民经纪人,有两三万的佣金。
比如A买房子,可以先让B去看,B可以咨询内部销售注册开发商的全民推荐,推荐A过来买房子,成交以后B可以获得佣金,一般人不知道这种操作。
这样的话也是开发商判定你是否之前来访过。
虽然操作起来麻烦一点,但是能省个几万块钱也是一笔不小的收入。
全民经纪人
第二个问题:
售楼部说没房,中介说别人认筹不要了,要转让费,咋办?
整个楼市行情好的时候,会出现这种情况
任何行业都有潜规则,房地产都不例外,作为从业七年的销售告诉你,这种情况很正常,开发商有房源,不敢收钱,中介没有约束,可以收各种黑钱。
那有本事的中介就会串通开发商领导进行钱房交易,某地最凶的时候一套房加价20万。不管你买不买,反正有人要买的。
很多人天真以为社会公平,开发商有房子会卖的,直接找开发商,实际上太高看自己了,除非你有关系,要不然开发商一句没有房源就打发回去了。
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网友解答:
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凡是说要转让费,好处费等费用的,基本上都是存在猫腻,买房是百万计的事情,遇到这种情况,果断还是放弃吧。
目前一手新房存在2种售楼方式,第一种是开发商直销,有自己的售楼部,明码实价,按照备案价出售,这种是透明的,也是最安全的。第二种是分销模式,就是开发商拿出一部分房源,以打包的形式让分销商去销售,可能是专业的一手分销团队,或者比较有实力和资质的二手房中介,但是他们之间都会有正规的分销合同,明确各方责任和权益。开发商一方面省了广告费,也节省了人力成本,有成交的话,开发商会约定佣金多少给分销,所以一般分销商不会再收客户的费用!
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其实买家到售楼处去买房,一些好的位置或者是比较抢手的楼盘,一般情况下售楼部会说没有房子。有的是真的,房子卖的太好了,全部卖出去了;有的是销售员跟中介相互合作,把一些比较好的房源。先预定下来,然后再让中介进行进行售卖,但是要缴纳一定的这种转让费,然后两个人五五分账或者是怎么分配这笔钱,指他们两个人私下的约定。房地产开发商的这种认筹活动,一般是在星盘刚开始的时候进行,通过这种活动的促销销售手段,在房地产的这种案例中是经常出现的,认筹活动有很大的优惠度,但是这种认筹活动的商品房一般都是期房,也就是说认筹的这些房子是还没有能够达到商品房的预售条件,通过之中提前认筹活动,锁定一部分的客户,回笼一部分的资金。
现在正是楼盘或者是房地产不景气的时候,出现这种情况一般是在一些大型城市或者是价格相对比较便宜的这种楼房。
从多年的经验来说,我感觉还是去售楼处买正规的这种商品房最好,毕竟中介虽然赚取了这种转让费,但是可能还会面临着这种改姓名的这种问题,在一些房地产中对于认筹过程中转让购买名额,可能还需要向房地产公司交纳一定的费用,但是这部分的费用一般不会在中介的嘴里给说出来。
所以说现在买房有很多的暗坑,想买房的话还是要提前做准备,像这种通过中介购买别人认出不要的这种商品房的方式,我个人是不推崇不推荐的。
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每个行业都是社会发展的必然产物,尤其是进入信息时代,更新迭代的情况也就转眼瞬间的事。房地产销售的格局近些年演变得也很快,从最初的售楼部纯座销,到全民经纪,到各项目成立渠道部,再到分销合作,八仙过海各显神通,正是在这样的大环境背景下,房地产销售竞争愈演愈烈,各种分销返点、售楼部截客、资源互推、甚至售楼部安装人脸识别系统,一系列的骚操作,让地产人都叫苦连天,市场好的时候就出现溢价,收转让费,不明规则的客户则更是一头雾水,不知道应该相信谁,不知道怎么选择,总是担心自己上当受骗,吃了哑巴亏。
售楼部是开发商卖房子的地方。如果售楼部说没有房源了,那说明这个阶段的房子确实好卖,整体市场处于上升期,一房难求,估计价格也在上扬,所以买涨不买跌,一窝蜂,自然就会出现溢价或者要转让费的情况。如果市场不景气,房源去化速度慢,售楼部肯定会有房源,哪怕某些售楼部会制造房源紧张的氛围,但不至于没有,这个时候如果还要转让费,岂不是反市场而为之,难上加难,搬石头砸自己的脚,不太现实。所以个人觉得你说的情况属实的概率会更高。也可能有几种情况:一是开发商禁止售楼部人员倒卖房源,所以售楼部确实没有了,又不能帮客户转让,就与中介合作,挂在中介转让。或者客户直接找到中介未经过售楼部,希望中介能促成。
购房不要盲目跟风,冲动购房,但也不要过于担心,根据自己的需求、喜好和承受能力,选择适合自己的,才是最好的。
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去售楼部,新房没必要去中介,中介也是拿提成的,只是把售楼部的消息放出去
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