房地产还会涨吗？

2024-11-16 08:00:01 浏览：1

房地产还会涨吗？

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网友解答：

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第一季度数据出了，2021年以来，全国房地产均价出现明显下跌。

去年初全国均价是1.1万\u002Fm²，到今年一季度，跌到9600\u002Fm²。

而且，销售额跌的比销售面积快。

这也体现降价了。

2022年一季度同比降幅超过10%，这是什么水平。

2002年有一轮下跌，那时候是5%；

2008年金融危机，不过被四万亿大水托了，也就1-2%；

2012年有过一波，8%左右吧。

今年的下跌，是本世纪中国房地产的最大跌幅。

非常严峻。

不光住宅降了，我主要工作的板块，商业地产（写字楼、公寓、商铺）价格也在下降。

下降额度逼近20%。

商业地产下跌，一方面是经济不咋样，企业都不怎么买写字楼了，消费也下去了；

另一方面，这里面还涉及“摩天楼危机”。

今天开会，客户还提起：为什么在经济最差的时候，迎来了这么多写字楼交楼，这写字楼怎么租怎么卖啊。

这非常合理。

摩天楼危机指的是：一栋大高楼盖起来的时候，往往就是经济危机的时候。

因为超高层这种华而不实的东西，拿地的时候肯定是经济繁荣期，等盖起来，通常也就下行期了。

写字楼群是一个道理。写字楼集中交货的时间，往往是经济出现下行周期的时间点。

这时候导致写字楼更不值钱。

这次经济下行又叠加了疫情。

商业地产的不繁荣，会进一步叠加在住宅上（很好理解，经济都不好了，就发不出奖金和工资，就没有钱买住宅）。

以及，大家住宅都买不起，就更投资不起商业性质的公寓。

公寓价格下跌远比住宅要明显。

这种世道小面积刚需公寓风险真的很大，我建议想买的不如先租一阵子观察观察。

大平层公寓不一样，那是另一个市场。

还出现了一个反直觉的现象：

进入2022，高房价省份成交面积在全国房地产成交面积占比明显下跌了。

诶不对啊，原理上优质城市不应该是避险资产嘛，应该是小地方更加不买才对吧。

其实也是合理的，2020年下半年到2021年头部城市涨了一大波。

北上广深乃至重庆合肥西安都涨了。

明显是放了一波水。头部城市的购买力被消化了一波。

现在2022年了，水开始外溢到便宜的省份了。

还有一个因素，头部城市及时限购限贷加码，以及头部城市被疫情影响严重。

昆明南宁不是头部城市，疫情没咋影响，反而销售还行。

说这些都没啥用，只是总结一下过去，属于看后视镜开车。

我斗胆预测一下未来。

我提过很多次的观点：未来，房价不可能全国普涨或者普降。

不同城市、不同区块，一定会出现剧烈分化。

如果只看全国均价，现在的均价已经回到了2020年上半年。

但，你自己看看你身边，你市房价回到2020上半年了嘛？

我在广州，公司旁边的核心区完全没有，而是有50%的涨幅。

但我发微博喷房价没跌的时候，就有很多非一线城市的留言，说：真的跌了，老百姓日子并不好过。

这就是分化。

表面看均价不变，贵的还会更贵，差的还会更差。

如果你们把当地均价和当地涨跌做成一张散点图。

你会发现，几乎是成正比的。

在五千到一万这个档位，大部分城市都在跌。

而一旦城市均价超过一万五，几乎都在涨。

北京、上海、长三角、大湾区这些优质区域，几乎都涨了。上海现在的房价和2020年末相比，涨了两成。一线城市从2021年以来基本都有10%的涨幅。

与此同时，越便宜越跌，很多西部边远省份都跌了10%以上。

啊，我们东北的吉林也跌了超10%。

很多城市都开始约谈开发商不让恶意降价了，让开发商尊重市场规律，但实际上你们那里降价就是市场规律。

比如我们东北吧，七普人口数据你们都看了，东三省全是人口净流出的，我感觉东北也就沈阳房价还能支棱几下，其他什么长春哈尔滨都有点危险。

所以未来的预测就是：

一线城市基本也就这样了，深圳上海都出现小幅回暖，很可能这就是底部了。

为什么说头部城市没那么惨，去年出了个新政策：集中供地。

现在你再去看回集中供地的那些地，基本上都没开发（没钱了）。

现在供地不开工，就会影响两年后的楼市，导致那时候房子没那么多。

所以是没那么差的。

而三线及以下城市，房产不是什么好东西。

这些地方的刚需你们不用着急，等等看吧。

我劝了我很多辽宁本溪老家的亲戚放弃本溪去沈阳，以后养老也能用，希望他们能听。

以及，同一城市，越是核心区，风险越小。

同一城市也分限购严不严格，比如广州，增城从化就很松，你看是不是每次跌都先跌增城。

越是头部城市，越是核心区域，越是优质小区，越是非刚需产品，越稳。

这时候你发现了，这不就是有钱人的房子嘛？

你说这么多，我们普通人也买不起啊。

当然了。

这就是非常差劲的地方，一涨就涨有钱人，一跌就跌刚需。

习惯了，还能咋地，对付着过吧。

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免责声明：

我的预测不全准确，毕竟房产受到政策影响比较大，突然政策放宽了，可能就不一样了。突然疫情好转了，又不一样了。

不过长远来说总还是这个趋势没错的。

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网友解答：

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现在各大城市楼房价格是低还是高？大家都会说各大城市的房价特别高，高的一般工薪阶层的人跟本买不起，房子价格高的想买房子的人都买不起了，你说房价上涨的空间在那里？。现在说：房地产还会涨价，那是不食人间烟火有钱有势的人，这些人不管老百姓的苦难，他们只想用套路让没房子的穷人买房子当房奴，现在想买房子的穷人以经觉醒了，再不会全家老小为了买一套房子当一辈子房奴。如果人实事求是，理智思考问题，都不会说房地产会上涨的，自己没有钱买房子，硬依靠银行贷款买房子，只能够一家人省吃俭用当房奴，因为一套冰冷的水泥钢筋混凝土建筑物，全家老小受一辈子苦现在没有人愿意做这种傻事了。

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网友解答：

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身处一个小县城，谈谈我的周边吧。

现在我们当地二手房价格已经在下跌，并且是有行无市。以前在二手房交易红火的时候，很多房屋中介手里压了不少房源。现在不仅不敢压房源，反而是割肉逃生。

今年3月，我朋友他那个做二手房中介的同学刚刚交易了一套房子。赔了3万块钱，乐的够呛！原来这套房源去年他接的手，觉得应该有赚头。就交给房东2000元钱，让房东承诺房源只挂在他那里，不到别处交易。他也向房东保证，两个月之内给卖出去。拿到钥匙以后，他又投了1万多元进行了简单的收拾。结果这个房子积压再积压，期间他又给房东交了两次保证金。直到3月有人买，他当机立断赔钱也给甩出去。听我朋友说他同学的那套房子如果留到现在即使赔五六万，也未必能甩出去。

至于新楼盘，更是惨淡交易。在2020年疫情结束到去年夏季，有一个短暂的小高潮，至此就一路下滑。我们当地新开的楼盘卖的都不好，售楼处里除了售楼小姐，很难见到有人光顾。

说白了，首先就是小县城的房地产市场已经严重饱和了。该买房子、想买房子的都已经买了。不打算买的和买不起的也不能买了。其次也是近几年受疫情影响以及经济下滑等原因，老百姓收入不振。房价又居高不下，老百姓拿什么来买？

总之我和我周边的人，都认为在我们当地这样的小县城，房地产已经成为夕阳产业。

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网友解答：

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感谢邀请

本人坐标广州，从事房地产这块，按照业内人士来说吧，房价目前属于平稳状态，新房的话开发商缺钱的情况下在降价促销中，当然也影响到了整个市场，随之而来的其他开发商也是跟着降价促销来抢客户，整体价格回落到不是很大，只能说平稳吧，这个时期买房需要谨慎，因为很多开发商暴雷，大面积降价的楼盘慎买，以防烂尾，能买现房就买现房。

还有二手房目前也是在下跌的趋势，但跌的幅度不是很大，因为疫情影响，资金紧缺很多做生意的客户在抛售自己多余的房产，所以这个时候是属于买房市场，可以捡到比较便宜的房源，切记勿投资，不要有炒房的心理。

2022年买房需谨慎，在谨慎，非必要不买房，要买记得一定要买实力雄厚的开发商，买现楼。别炒楼，别炒楼，我已经说了很多次的，炒房的红利已过去，房子是买来住的。

喜欢我可以给我点个关注，我是胡小箬房地产百事通。

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网友解答：

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一线城市滞涨，二线城市排前的还会上涨，二线城市排后的滞涨，三四线城市下跌！

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网友解答：

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有的房子，当然会涨了。通货膨胀、货币贬值。过去的“万元户”，现在还有什么意义吗？现在，“百万富翁”这个词，已经很少用了吧；现在的百万，已经不是富翁了。现在叫做“富豪”，叫做“财富自由”。大白菜、钢筋、水泥、工人工资等等，什么东西不涨价？国内的经济，会进一步发展、会再上新台阶；经济发达、生活水平高、就学、就业机会多、人口不断流入的地方，房价应该还会上涨。房企也会不断地创新，随着生活水平的不断地提高，人们也需要不断地改善住房条件，市场总是有需求的。

也有一些地方，房价没有太多的上涨空间了。如果当地的经济发展状况不好，人口不断地流出；有些地方，房子太多了，尤其是前期过度地炒作；房价的下降趋势，已经形成了。想改变趋势，并不容易，需要时间。

未来的房价，应该是分化的。

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网友解答：

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坐标杭州。我的小区在降价，二手房挂牌数增加了。整个杭州挂牌超过22万套………你要说涨不涨，最近几年是看不到了。疫情结束，工作机会多起来，才敢说房价会涨吧…

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网友解答：

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在持续了长达5年半的楼市调控之后，市场上的房价已经出现了非常明显的下跌。例如数据就显示2022年前2个月里全国平均房价下跌了10.7%，降到了9845元\u002F平米的水平。

虽然因为过去二十多年房价上涨，导致居民在买房的时候需要承受巨大的经济压力，甚至部分人需要动用家里的“六个钱包”买房，所以大多数人都希望房价能出现下跌。

但问题是房价可以下跌，却不能在短期内出现大幅度的下跌，因为这会导致购房者的财富缩水，甚至会影响经济稳定性。一方面是因为房产在普通家庭里的财富占比过高，据说已经超过70%，另一方面也是因为房地产依旧是经济发展的支柱产业。

因此在今年前2个月全国房价出现明显的下跌之后，为了稳定房地产市场，全国多个城市都出台了利好政策。对房贷利率进行下调已经属于常规操作，部分城市甚至还直接对限购政策进行了放开，比如说前几天的时候福州就宣布放开限购政策。

那么现在的问题就来了，因为中国的房地产市场是一个受到政策影响非常明显的市场。就拿现在来说吧，在市场上的政策出现了利好之后，由于买房能节省不少成本，激活了不少潜在的购房需求，导致楼市出现明显的回暖迹象。

所以在目前楼市政策出现明显宽松之后，大家都在思考一个问题，那就是2022年的楼市会不会像以前一样继续上升？房价又会不会出现上涨？

对于这个问题，不管是由专家还是笔者来回答，大家都会觉得有偏见，所以我们最好是亲自看看房企是如何回答这个问题的。在前不久，某家知名房企召开了业绩发布会，该房企董事总经理将铁峰表示：当前行业红利逐渐消失，行业规模见顶，并预计未来行业规模会逐渐下降30%以上。

很明显房企对于未来的行业并不看好，所以即便当前的楼市出现了明显的回暖迹象，但2022年的房价很难出现上涨，至少不会出现大幅度的上涨。

而房企的这一预测跟相关机构给出的预测基本一致，因为在前两天的时候上海易居房地产研究院联合中国房地产业协会发布的一份报告里也显示，房地产行业规模基本见顶。如果只是房企的一家之言，这个预测结果并不具备多大的说服力，但现在有机构站出来支持，那就说明这个预测十有八九会成为现实。

那么为什么房企跟机构都会给出这种预测呢？在笔者看来，原因其实非常简单，那就是因为楼市已经进入了一个供应过剩的时代，也就是房企嘴里的“黑铁时代”！

这几年的楼市调控虽然没能让房价降到大家心目中的合理水平，但却让房价走势回到合理的轨道上，也就是房价受到供需关系的影响越来越明显，所以在供应过剩之后，房价基本上不可能出现大幅度的上涨。

更重要的是，楼市供应过剩的局面还会持续相当长一段时间，甚至这种供应过剩的矛盾还会越来越明显，因为生育率在不断下降。

要知道在2021年的时候，全国净增加的人口就只有48万人，按照这个趋势下去，今年也就是2022年人口要出现负增长了。在这种情况下，买房的人只会变得越来越少，房价当然也就不存上涨的基础了。

当然在这种情况下，最难受的其实还是开发商，因为随着行业规模见顶，开发商的生存环境会变得越来越差，在这种情况下未来市场上很有可能会出现一大批破产的房企。当初经济学家马光远预测“未来80%的开发商会破产”的时候，大家都觉得他过于悲观，但现在来看，你不得不承认马光远的嗅觉非常敏锐，他的成功是有道理的。

不过在笔者看来，这件事更大的意义在于，当对于购房者知道房地产行业规模基本见顶，2022年的房价不会出现上涨之后，其实就没有必要着急买房了。

因为房子只是一件用来居住的商品，根本就没必要为此花费过大的成本，特别是现在租房市场变得越来越完善，租房能享受到的居住权益也越发完善，但成本却更低。

所以从这个角度来看，刚需现在完全没必要着急买房，只要脚踏实地好好工作，慢慢攒钱，未来买房只会变得越来越容易。特别是千万不要背负沉重贷款买房，否则你的生活都会受到严重的影响。

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网友解答：

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回答这个问题你就说房价会暴跌，肯定有流量，肯定长粉丝，但是那明显不是事实。可以肯定的是房地产已经出现了分化，有的城市会涨，有的城市会跌，有的城市部分板块会涨，部分板块会跌。以前买房可以闭着眼睛买都能赚，现在买房的话就要考察一个人的眼光和实力了。首先你就要选对城市，选对城市之后，你还要选对板块。

不要忘记全世界任何一个国家的房地产市场都是政策市场。都受政府的政策影响很大。去年一系列政策将房地产按住。今年不知道为什么又开始出台一系列政策放宽。按照现在的政策来看，好城市的房地产应该是要涨价了，但是涨价并不是暴涨，不要理解错误。政府还是坚持房子是用来住的，不是用来炒的，因此政府不允许房地产暴涨，更不允许它暴跌。

买房不要只看眼前。眼光要看得长远一点，要看10年以上。因为我们老百姓买房不是炒房，我们买个房子是希望他不要贬值，是希望他能抵御通胀。

北上广深，厦门，杭州，南京，苏州，无锡，东莞，佛山，宁波，珠海，青岛，天津，西安，武汉，成都，重庆这都是好城市。

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网友解答：

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分化！未来房产市场就是分化的状态，依据某地产中介公司的数据，中国七十个大中城市，只有大约二十多哥城市的房产未来依然具有强劲反弹的动力，而中国有三千个县城，六百个城市！未来激烈竞争的不仅只是个人，企业，还有城市，会有很多城市遭到淘汰，由此很多城市的房产会丧失价值

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网友解答：

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会的。物极必反嘛。任何商品都不可能一直涨价，同样也不可能一直降价。等它跌到底以后肯定会反弹的。至于这个底是多少呢？我觉得以最高点计算，除去通胀因素影响，均价跌95%左右就基本见底了。

到底之后需要保持一段时间的低迷期，这个期间主要是用来消耗现在过剩的房产。

另外，也让人们休养生息，多赚点钱。