为什么房地产开发商普遍都不愿意干城中村拆迁建设的工程？
为什么房地产开发商普遍都不愿意干城中村拆迁建设的工程？
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网友解答：
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感谢邀请回答这个问题，城中村拆迁可以说一直是各个城市都在进行从一项重要惠及民生的工程。作为地方来说肯定是想少拿钱多办事，作为开发商来说肯定是想做赚钱。借此机会简单谈谈城中村拆迁这些事，简单谈谈我的观察。
那么城中村拆迁的主要流程是什么样的？我们需要知道
第一、前期拆迁动员、城中村改造房屋拆迁补偿安置等前期和后期安排工作基本都是政府的责任。
简单来说，规划、公告、动员等这些后勤工作是由政府来做。
第二、前期费用支付，以开发商为主。
前期开发费用一般来说是这样支付的，小规模的或许有市级财政支付，但是涉及到较大范围的城中村拆迁，基本上是由开发单位支付（计入土地出让金金额），简单理解为开发商拿买地的钱提前支付拆迁安置费用。实际操作过程中，由开发商代为支付的情况更为普遍。
综上，我们可以看到城中村拆迁责任分工中，基本可以确定是开发商基本要出钱还要出力。
城中村拆迁涉及人员太广，复杂度太高
大家都应该看过一部电视剧《人民的名义》其中大风厂拆迁的事情基本就是如今城中村拆迁的缩小版，一个涉及到几百工人的拆迁都那么麻烦，更何况是涉及到几千、几万户村民的拆迁工程？只有更复杂没有最复杂，几点愚见：
第一、资金、项目进度难以控制是主因。
虽然说很多地方在进行拆迁安置的时候会明确拆迁补偿标准，但是不可否认总有些所谓“钉子户”（官方定义）会索要较高的补偿，当然你也可以不给，但是随便几户村民就可以让你停工几个月半年的，工程进度虽然停了，但是钱还是在里面投着（开发商不可能不给工人工资、设备租赁费等）。所以，拆迁安置最大问题就是进度无法控制，自然进度无法准确控制，资金也就很难准确控制了。要知道房地产企业可是资金流动性企业，资金流动一旦受到影响后果可是很严重的（这也是为什么很多大开发商不愿意动城中村拆迁工程的原因）。
第二、涉及面太广，出风险系数高（开发商承担风险太高）。
城中村拆迁不像开发商直接竞拍土地，竞拍成功后可以随时开土动工（当然规划要通过）。安置动员、拆迁安置房发放、安置房建设、商品房建设等等其中最难的就是安置动员、拆迁安置费发放环节，加上国家不允许强拆那么只能谈了。可以说开发商处于中间最不讨好的环节，任何一个环节出问题开发商的风险都是最大的。
综上，我们可以看到
开发商在城中村拆迁过程中基本上出力也要出钱，而且很有可能不落好。
如果项目进展顺利的话或许可以捞一笔，但是一旦项目出现延期或者其他情况，基本上就没得赚了。人为财死，没有利润的情况下自然城中村拆迁的活开发商就越来越不愿意干了。这也是为什么很多四五线城市会出现政府回购的情况，也是为了安抚开发商而已。
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现在都是政府拍卖地块，拆迁工作是政府在主导做。虽然表面上看，政府主导拆迁工作的话，开发商成本会降低，实际上不是这样。
1、城中村因为开发之后地理位置好，加上有安置工作，并且拆迁的赔偿金额较高，这部门都会反应在地价里面。所以楼面价会很高。
2、城中村好多人都是一直等着拆迁，一夜暴富。。。所以好多人都想趁机大捞一把。容易造成矛盾。
3、虽然拆迁工作是由政府主导，但是政府卖完地之后，拆迁工作往往滞留不前，开发商投入大量资金以后，却没有办法尽快投入建设。造成资金滞留，不利于周转。
4、城中村投入成本高，政府一般要求较高的商业配比，风险大，且不利于快速回笼资金。
个人拙见，希望对您有所帮助
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开发商拿地有二种方法，一种是参加竞标，一种是参加城中村拆迁建设工程。
竟标拍卖的土地是政府已经完成土地转换，大多数是新征的集体土地，开发商直接从政府手里拿地，不卷入第三方矛盾，程序简单，无后遗症。拍卖的土地一般情况都在新区，占地面积大，在设计上有空间，能够提高小区的档次，房子也能卖个好价钱，有实力的开发商都希望能够拿到地段好，面积大，手续齐全无后遗症的土地用来建高档小区。
城中村改造就比较复杂，城中村改造涉及到各项政策，拆迁区域有企业，有居民，有村民，房屋性质也复杂，有企业的国有资产，有集体资产，有市民个人财产，村民个人财产，有产权证，无产权证，小产权，被拆迁户也成分复杂，有支持拆迁，有反对拆迁，有积极配合的，也有钉子户漫天要价。拆迁工程受阻，半拉子工程是常见的，一个城中村改造项目，从立项到峻工周期太长，快则三五年，慢则十几年，拖延时间长了，开发商的成本就大，特别是小开发商资金来源于集资，信用社贷款，利息高，仅利息一项拖上几年就被拖垮。
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成本太高，村里报团，没法强拆。城中村谁愿拆，楼四五层高，一年十几万租金。拆迁了，是死钱，越花越钱。租金年年有，是活钱。
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我认为嘛
第一，城中村容积率普遍偏高，高于旧房区，应对这些问题，首先，对于超高容积率的城中村，放弃改造，对于地点优越的城中村，直接不限容积率，直接把裙楼建到原来最高的以上，楼上则要6倍。政府想改造，必须放开容积率限制。
第二钉子户多，费用太大，消耗太大不如不做。行怼办法是孤立钉子户。部分钉子户狮子大开口，导致很多没人住。
第三，不开发的城中村地处边远，开发利润太低了。
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网友解答：
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由我这个工程人来说明一下原因。
一，城中村拆除工作不好做。
现在都是信息时代了，城中村的人都很明白，拆除房子那可是一大笔收入，所以他们会可劲的要，能要多少是多少，如果给的不合理。那么你的工作就别想好好进行，他还会各种投诉，要知道现在针对建筑行业可是一投诉一个准的。
二，城中村不好建设。
一般城中村都是在原地址上建设高层，在拆建过程中，会有各种来自政府的检查工作，导致工期往往会比预算的长很多。
在建设过程中，会有附近的地头蛇和好事的原居民，会来不断闹事，要钱之类的。
主要就是以上两个原因，会让房地产产商不好干，所以现在他们干的也少了。
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网友解答：
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前几年的时候是小开发商可以连骗带吓唬的拆，政府主导拆迁的一般是政府工程，这几年开发商主导的拆迁越来越少了，宁肯多花钱买净地也不干拆迁的事了，以后的趋势是往城郊发展，城中村越来越不吃香几乎没人拆也没有拆的动力和利润支持了，除非政府主导，大规模棚户区改造，政府负责拆迁，拆成净地后卖给开发商并要求开发商还建一部分回迁楼
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网友解答：
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为什么房地产开发商普遍都不愿意干城中村拆迁建设的工程？
任何项目都要考虑成本、时间进度、范围、风险等因素；
城中村拆迁的不确实因素太多了，没办法精准把控；
开发商的负债率都很高，基本模式就是银行贷款-拿地-开发-快速出售，才能赚取利润，如果项目进度没办法快速推进，赚的钱还不够还银行利息；
城中村赔偿问题的沟通成本太高；
法律法规不完善。
做生意都是以赚钱为目的，那里来钱快那里开发
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网友解答：
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很简单呀，你不拆，人家祖辈辈都有收益，以房养人养家糊口，刚能吃饱饭，看了人家等于是夺了人家世世代代的铁饭碗，才基本上那些人都没有什么劳动能力，也没什么文化，你把人家拆了到了，准备让人家当要饭的吗？不适合和谐社会发展吧！
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我跟你说吧，城中村拆房要补几十万甚至过百万一橦房吧，田地的补过十万一亩不错了，是你傻，还是开发商傻呢。
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网友解答：
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成本高呗，累心多挣钱少，
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