公寓、住宅和商铺哪个更具有投资价值？
公寓、住宅和商铺哪个更具有投资价值？
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网友解答：
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房产投资没有那个更值得，哪个更有价值，而是要投其所好，玩票还是投资是两码事，非要说投资价值，实际投资房产的价值，分为长期价值，短期价值，又要分出来长期房价增长，还有短期房价增长，你是玩票投机，还是玩的是投资效果，很多朋友搞不懂什么是投资，什么是投机？
老百姓投资，就是为了赚钱，但是赚钱的过程中要预防几个情况，或者注意几个事情，一个是不亏钱，房地产市场投资住宅，目前为止亏钱的几乎为零，但是商业地产，按照投资住宅的方式去玩，铁定就砸到手里了，商业地产不能玩票，住宅可以玩票，但是政策也在逐步堵住这个漏洞，例如限售，收取增值税，甚至限购，都会慢慢赌注玩票的动态；
未来房地产投资，一定是一个投资市场，赚取租金收益，赚取溢价，但是玩票的投机行为，只能短期的去抓机会，长期玩一定是一个死，为什么，政策不允许，一玩的时间长了，破坏了金融秩序，肯定是要制止的，投资才是正道，也就是上面提到的，长期价值，投资；
短期的价值，玩票心态，投机行为，都是不可取的，但是抓住机会，可以赚点小钱；
投资房产可以考虑长期的租金价值的投资，就是写字楼，商铺，酒店公寓等等，投资住宅兼顾的更多的是溢价，至于租金收益，少的微不足道，当然这个和新建商品房过多有关系，目前住宅考虑租金收益，还有点为时过早，什么时候二手房交易量占据70%以上，就可以考虑住宅的租金收益了，北上广深以及二线城市，有可能最先出现，所以就不聊了；
至于说哪个更有价值，其实都有价值，也都有风险，为什么呢？
首先说住宅，看长期，房价一定会和经济走势旗鼓相当，也就是说房价每年按照7-8的增长幅度，是正确的也是正常的，但是调节房价的最大动力，不是限购，而是根据城市发展动态，进行有计划的建设存量房，同时把二手房存量房，运动起来，才是正常的，对吧？
住宅投资的收益，在于房价是否增长，至于租金可以忽略不计，投资住宅，杠杆越大，投资的年限越长，需要增长的幅度越大，例如，100万的房子，首付30%，贷款70万，按揭20年计算，每月还款4700左右，每年还款5万计算，60%还款额是利息，持有5年，利息总支出15-18万，房价必须增长15%以上才能做到不亏钱，还要赚钱呢，那就必须增长30%才能赚15万，对吧？
这样一算，投资住宅，短平快是最好的，可是这个机会如今越来越不可能了，也不再有了！
投资商铺，写字楼，酒店公寓，就属于长期投资，短期投资一定亏钱，一般的商业楼盘都会透支3年的房价，今年买的房子，3年后才是他的实际价值，这一就意味着，长期投资才更好，另外，商业房子的税费较高一点点，而且是纯市场化的，对未来的判断必须极度的准确；
楼盘的定位，周边的商业，商圈，人口的密度，人口的人均消费是多少，高端人群还是低端人群，楼盘本身的配套，车位，物业管理，是否统一出租等等，周边的交通环境，未来商圈建设，城市规划都要了如指掌，不能拍脑瓜子，自己主观判断，或者交给老天爷，就完蛋了；
阿永哥点评：
一是投资房子，不论是住宅，写字楼，上铺还是酒店公寓，记住一个规则，价格越高越值得投资，价格越高从概率来讲，服务越好，楼盘越高端，在楼市下行的时候，越有竞争力，楼市上升的时候，增值也最多，否则物极必反，投资本来就是一个高资本的事情，记住了，哈！
二是投资房子是一个技术活，他要考虑的事情，会是各方各面的，包括城市规划都要了如指掌，否则就没有了意义，站得高望得远，记得第二个规则，跟着有钱人投资，会占便宜，他们的信息更广阔，站位更高，视野更广阔，投资成功率也会越高；
好了，就说这么多吧！
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网友解答：
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我本人做房产中介9年，一个普通老百姓投资，你就买70年个人住宅，增值最大，好变现。公寓不限购，但是因为产权只有40 年，后期卖掉税费是个人住宅的4倍，大概是百分之20多，还不能对口学区。商铺同理，而且几乎没有升值潜力，后期税费巨大，几乎卖不掉。
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网友解答：
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手上有余钱的人，很多人会选择房产投资。而房产投资主要看三要素：一是位置，地段好，投资什么都能挣钱；二看经济和人口环境，每个区域的经济发展程度以及人口质量决定了这块区域的消费水平；最后看房价的性价比，确定好位置就要比对价格，比如1千万万的房产一个月只能收5000，这么算来性价比就很低，这项投资就不值得做。想要投资，那么就要考虑好公寓，住宅和商铺各自的投资特点和收益回报。
1.公寓：靠出租收益，按月，季度或者年度进行收费，形成收益，由于公寓的特性，出租目标一般是是年轻单身人士或者小两口，还有自由职业人。
2.住宅：受传统思想影响，中国人对房子的购买很执着，正如女人一般不会嫁给没有房子的人，这是刚需，市场广大，便于流通。
3.商铺：看位置，看位置，看位置。投资商铺，这是最为重要的一点，坐拥商铺，吃得金山银山的大有人在，但是抱着空铺徒流眼泪的也不在少数，随着电子商务的发展，实体店受到了巨大的冲击，所以很多商铺出现了空铺的情况。一旦空铺，也就意味着投资资金难以收回。
无论投资什么，都要看它的发展和目标人群是否符合你投资的要求。不要盲从，大家买房跟着买房，大家买商铺跟着买商铺。要根据自己的需求，再结合实地考察，综合考虑好多方面因素之后再确定自己的投资项目。
我是李合伟：伯乐创投俱乐部创始人，创投商学院首席讲师，著作《觉悟行果创业论》。帮助过300多位创业者创业成功。期待与您分享交流～～～
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网友解答：
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大家好，欢迎关注刘智聊家居，在此必将竭尽全力为你解答有关家居方面的知识。
随着我国经济水平的不断提高，百姓的生活质量也越来越丰富，越来越好，从而老百姓手头也有了一定的剩余资金，对于普通老百姓而言，不懂得高科技的产品与金融，所以很多人都会考虑投资房产！那么问题来了，公寓、住宅、商铺哪个更具有投资价值？接下来刘智发表一下个人观点，希望对大家在了解这方面有所帮助。
个人观点
第一、这三种房产，无论哪种都具有投资价值。
主要看你所投资的地段价格及投资时期，如果地段较好，这个投资肯定不会亏钱，最多只是少挣一些罢了；不管投资环境好坏，无论哪个时期，这三种房产都是具有投资价值的，就好像大部分人生意不好做的情况下，总会有一部分人是盈利或赚大钱的，亏钱的人很可能是没有转型升级，还是原地踏步的模式经营
。
第二、如果是资金有限的话，建议投资住宅。
住宅相对公寓与商铺而言，他的税收要少很多，如果后期资金紧张的情况下，住宅相对其他两种房产而言容易出手，而公寓与商铺一般都是商业税收，它的水电物业也是商业的，也是商铺一旦砸在手里的话，很可能一文不值，所以对于资金有限的家庭而言，建议投资住宅，不建议投资公寓与商铺，因为资金有限的家庭抗风险能力较差
。
第三、短期投资可以考虑住宅，长期投资可以考虑公寓与商铺。
公寓一般情况下是用来办公的（现在的loft公寓也可以用来居住与办公），而商铺可以用来办公与经营开店，它需要较长时间的守店与经营，才能让市场繁华积累客户，对于住宅而言，一旦手头较紧的话，可以以较低的价格出售，对于市场不景气的公寓或商铺而言，一旦行情不好，这类房产是很难出售的，给老百姓会认为一旦买过来，自己也无法出租的话，那么就会砸在手里，所以公寓与商铺是需要长期经营，也就是长线投资
。
接下来刘智，根据这三类房产的特点来分析投资价值。
1、公寓的投资价值
目前市面上的公寓可居可商，就是说可以居住，也可以办公
；
公寓一般情况下是面积较小，购房成本较，特别是loft公寓，一层可以当一层半用，受广大喜欢公寓的消费者喜欢
。
如果经济条件有限，又为了解决居住问题，避免在外面租房，是可以考虑购买一套公寓来解决居住问题的，因为买一套小型的公寓，首付十万即可解决购房问题。
如后期经济条件好了，可以购买居家用的商品房来改善住房条件，此时前期所购买的公寓经过时间的沉淀，很可能已经形成了商业氛围，这时我们将这套公寓对外出租，很可能是一笔可观的收入，出租的这笔收入很可能可以解决居家住宅的每月按揭费用，这样降低了生活压力，又提高了生活质量，是一项很合理的投资。
如果购买公寓纯粹是为了投资的话，千万不要选择涨价后对外出售，公寓对外出售，需要缴纳商业税，购买者而言，还不如重新购买一套商品房核算，所以投资公寓一般是用来自用或者对外出租所用，千万不能选择涨价再出售，不然很可能会让你失落
。
所以投资公寓不建议是涨房价后出售这种模式，只建议投资自用或对外出租。
2、住宅的投资价值
投资住宅第一考虑方向是要有重点学校的学区房，这类房子在现阶段特别重视孩子教育的情况下，是不愁销售的，而且价格只会涨，不会跌；如果再加上地理位置、采光及治安较好的情况下，那么真的是最理想的住宅投资方向了。
对于高层住宅买低不买高，特别是五楼以下的房子，房子楼层较矮，而且周边的房子又是高层的，很容易遮挡采光，特别不利于衣服的晾晒，同时，投资房产尽量考虑端户。
高层住宅电梯房，不建议投资楼龄较大的，比如房龄在30年以上，这类房子后期出售难度较大，而且各类防止表面需要维修，特别是电梯，这些都需要业主来支付费用，所以楼梯房楼龄较大的情况下，不建议投资。
如果是楼梯房，建议在三楼最理想，太低了容易堵塞排水管及特别潮湿，太高了，走的太累了，特别是老年人。
3、商铺的投资价值
现阶段对于家庭经济条件一般的情况下，不建议投资商铺，因为现在的商铺一铺养三代，基本上已经无法实现了，实体店受线上的冲击，经营压力越来越大，再加上购买商铺需要缴纳商业税收，一个100平方的商铺，很可能需要缴纳大几十万的税，这可是一笔不小的开支；而且投资商铺形势不好的话，很可能会砸在手里。
投资市场成熟的商铺单价及税收较高，后期投资效益无法预料，所以对于抗风险能力较差的人员而言，不建议投资商铺，而且现阶段投资商铺建议要有两手准备，如果市场无法形成的话，可以解决自用问题。
不建议投资商场型的商铺，那商铺一旦市场不成形，90%会砸在手里，不像严街商铺市场不成形，还可以对外出租，呃，对于商场型商铺，一旦市场不成型，基本上不会有人逛商场内部；同时，包租包管理的商铺也不能投资，现实中已经出现无数次，房东无法收到包租包管理店铺的租金
。
总结：
对于公寓、住宅、商铺这三种哪种更具有投资价值的问题？刘智认为如果抗风险能力较好的情况下，这三种房产都可以投资；投资公寓一般建议自用或对外出租，不建议涨价后出售；投资住宅，如果在大城市可以考虑直接出租或涨价后出售；投资商铺一般建议考虑长线投资，因为商铺前期很可能盈利较差，只有形成市场后才能大幅度提高投资效益；至于哪种更具有投资价值？刘智认为，这三种都是具有投资价值的，只是看自己的财运、经济实力、能力及眼光
。
希望以上分析对大家有所帮助，如有不到之处，请多包涵，还有不了解的地方，可以给我留言，会一一为大家解答，同时也欢迎大家提出自己的宝贵意见与建议，供大家学习参考。
文字：个人原创，头条首发
图片：源自网络，侵权可删
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网友解答：
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谢谢邀请。住宅目前在中国的不可代替性以及刚性需求的旺盛，投资住宅是比较安全的。据媒体报道，随着物价上涨，购买力大大下降。过去10年中，10万元能够购买的房子面积下降了60%。十年前把现金变成住宅的则实现了增值保值。都说住宅不是投资品，但十年来的现实告诉我们，没有比住宅更好的投资品了。公寓分为普通公寓和商务公寓以及酒店式公寓。配置看上去似乎和普通住宅没有什么区别，但其实公寓和住宅是不同的，其中首要确认公寓用地性质，如果是住宅性质，土地使用年限为70年，如果商务公寓的土地性质为商业用地，土地使用权年限是40年。公寓优势是不限贷不限购，首付五成，贷款年限为10年。缺陷是如果公寓的用地性质属于商业用地，是无法落户。而且水、电费等生活成本要比住宅高。商铺投资非常考验一个人的眼光，身边有朋友投资一家大型商业体的商铺，几年中商铺收益稳定，但是随着不远另一家大型商业体的开业，这边的商场生意一落千丈。平时人流稀少，不少商铺空置和贴出转让公告。所以投资商铺一定要综合考量商铺主体的未来城市规划，周边新旧竞争商业体情况，包括商业体公司运营实力等综合情况。
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网友解答：
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老亮认为在公寓、住宅、商铺中还是住宅更具有投资价值。
老亮先强调一下，如果让我选择投资，不管是公寓、住宅还是商铺我都不会选。因为老亮一直在说房产投资的黄金时代已经过去了，现在不在适合投资房产了。既然提问者想要一个比较，下面老亮就挨个分析一下。
如果时间在向前推移15年，那商铺肯定是最好的投资选择，不说增值，就是吃租金也够美的了。但是，随着网络的发展特别是电商的出现，对线下的销售形成了致命的打击，看看到处关闭的商铺就知道了。所以在现在这个背景环境下投资商铺肯定不是明智之举。
公寓这个有着住宅和办公双重属性的房产，有着自身的优点，比如价格比住宅便宜，面积比较小。但是缺点也不少，不能作为学区房，水电费等各种费用执行商业标准价格比较高。由于其特殊的属性，导致了公寓属于小众房产，在一些城市的核心区域尚可，其它地方风险就比较大了。
最后说一说住宅，住宅走过了辉煌的20年，虽然已经过了黄金投资时代，但是由于其实大众产品，需求不会停止。如果在公寓、商铺和住宅之间选择的话，老亮还是推荐选择住宅。黄金时代过去了不等于不能投资，只是在投资需要更加谨慎罢了。每个城市都会有一些区域存在着一定的投资价值的房子，只是看你是否能做出正确的选择。
老亮原创解答，赞同的请点个赞，有不同看法欢迎留言交流。
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网友解答：
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从供求关系看，在许多城市，包括北上广深等一线城市，公寓和商铺未来的增量是不小的，在缺乏刚需和投资客的支持下，同时银行信贷首付高年限短，用电费用高企，公寓和商铺价格很难获得一定风险程度下的安全边际，空置率在实体经济周期下行的时候也会比较大的升上。
我国政策最明显的特征就是明牌式：哪个需求最多就会限制哪个，哪个没什么人买就会放开。这样的政策已经很清楚地告诉你，住宅单纯从价格来说更有投资价值。
但如果你是个长期持有者，对价格变动不敏感，只是追求一个租赁收益率，那么我就建议你买公寓和商铺，因为住宅的租售比太高，通常出租回报率只有1.5%左右。而公寓和商铺则可以达到3-5%的租赁收益
望采纳，谢谢！
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网友解答：
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这三类房产投资各有优势和劣势，所适合的人群、对应的需求也不同。
公寓：不限购不限贷，但投资性价比较差
优势一、不限购，受地产调控影响
我们这里所说的公寓，一般指的是“商用公寓”，即土地类型为商业用地或商住用地。既然是商用，就意味着不受房地产调控的影响，最大的好处就是不限购、不限贷、不占家庭住房名额。上海、北京调控再严、再限购，公寓楼也不受影响。
优势二、单价便宜
同一条街或者同一个地段，公寓楼的单价往往是住宅楼的八成甚至更便宜。也就是说，同地段买两套住宅的钱，没准可以买三套公寓。而且，很多公寓面积较小，这就进一步降低了投资所需要的成本。
优势三、商住灵活，租金优势
公寓毕竟是商住或商用性质，因此既可以自住，又可以办公、注册公司，因此很受一些创业类公司以及小微公司的青睐，前屋办公，后屋住人，工作生活无缝衔接。
另外，公寓在租金上一般比住宅相对高一些。
劣势一、贷款成本高
贷款买公寓不能申请房贷，而只能走是银行的商业贷款，一般由银行自主定价，不同银行利率也不同，但总体利率肯定要高于房贷。
另外，公寓贷款一般最多10年，而达不到房贷的30年。
所以说，虽然公寓单价便宜，但如果你不走全款，而是走贷款的话，融资成本会比较高。
劣势二、居住舒适性较低
为了兼顾商用，公寓楼在设计上就牺牲了舒适性。如图，公寓楼普遍比较拥挤，而且公摊多在30%左右甚至更高，户型几乎没有南北通透一说，因此居住舒适新较低。
如果你有投资兼顾有居住需求，住在公寓楼可能会比较糟心。
劣势三、交易税费较高
买卖住宅，一般只涉及契税、个税，唯一满五的话，个税免收。
而买卖公寓，契税按5%收取，个税无法减免，除此之外，还涉及5%左右的营业税，1%左右的土地增值税，一定条件下还有所得税、印花税等等。
总体而言，个人认为，除非您是创业类企业，需要办公、生活无缝衔接，可以考虑商住公寓，如果纯粹投资的话，除非地段非常好，且能全款，否则不建议投资公益。
商铺：依赖地段，投资风险较大
优势一、不限购，不受地产调控影响
这一点与公寓类似，不再赘述。目前地产调控只涉及住宅，而并未波及商铺投资。
优势二、先期投资成本低
几十万的商铺，投资成本比公寓、住宅要低很多。
优势三、旺铺收入可观，适合养老，甚至传代
真正的旺铺虽然少之又少，但赶上一个可谓“千金不换”。如果买的铺子属于热门商圈，你又有较强的经营能力，旺铺的流水将非常可观。
劣势一、选址难，好旺铺更难
虽说旺铺稳定，但毕竟可遇不可求，大部分商铺并没有那么火。虽然不少大厦物业打出了“旺铺出租，年回报XX”的广告，但商铺的回报与选址、地段、人流量的关系太过紧密，选址选不好，就俩字：完蛋。转租多少家都不行。
劣势二、容易产生空置期
相比公寓与住宅，商铺容易产生一段时间的空置期，而且也相对不宜出手。
劣势三、投资收益不高、风险大
虽说商铺的租售比较高，但那只是“相对而言”。此前有一家地产机构做过统计，目前国内大多数三线以上城市，投资商铺年回报率还不足5%，低于10%的国际水平。
另外，商铺也容易面临开发商虚假宣传、大厦停业整顿等问题，经营风险较大。
住宅：刚需为主，投资慎重
住宅应该是大家最为熟悉的房产类型了，但个人建议，现阶段投资住宅应十分谨慎，房住不炒原则指导下的地产调控，还将作为常态化而持续下去。
优势一、贷款成本低
购房可以用房贷甚至公积金贷款，利率应该说是我们普通人所能拿到的，最低的借贷利率了，而且最长可以贷30年。
优势二、有一定升值潜力
在这三类房产中，住宅的升值潜力和升值确定性相对较大——当然，针对的具备人口持续净流入、产业结构合理的城市而言。
优势三、流动性好，交易费率低
相对于商铺、公寓，住宅的市场需求是最大的，因此其作为金融资产的流动性非常好。
住宅比商铺、公寓更容易变现，也没有公寓那么高的交易费率，因此被视作最好的不动产，在做贷款时，银行方面的认可度也较高。
劣势一、租售比太低
一般来说，一线、准一线城市房租的租售比普遍不足2%，二线、三线城市会高一些，但也难到4%。这个数字比公寓略差，更赶不上商铺的回报。
劣势二、地产调控
住宅是调控的主要对象，限购、限售、限贷等手段，都在制约着住宅的投资属性。所以从趋势来看，未来投资性房产的前景不甚明朗，个人建议，对于大部分因棚改货币化而带来房价上涨的城市，应该慎重，甚至可以将投资性房产适当出手。
没有十足把握、对目标城市不熟悉的朋友，不建议投资住宅。
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网友解答：
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首先，公寓住宅和商铺讲究的都是地段，在核心城市核心区位下的资产，无论这三种形式的哪一种都极具增值空间，比如在北上广深核心区拥有资产，再怎么样也不会差的，这也是财富的象征。
当然不是所有人都有能力在核心区置业，单从普通对比来看
资产增值：住宅＞商铺＞公寓
稳定回报收益：商铺＞住宅＞公寓
资产变现能力：住宅＞公寓＞商铺（市场共识，商铺税高不好卖，住宅最抢手）
下面具体分析下
1，公寓，公寓40年产权，商用水电，面积不如住宅，多为年轻人在城市中过度而购买，或投资者为赚取租金收益而购买，增值空间和增值速度远不如同期的住宅，年收益率在百分之2到百分之7之间（各城市不同）
以上海为例，2015年住宅均价尚在2万多徘徊，到2016年底，房价已经5万以上，而同期同价格的公寓，最多也就3，4万的样子，个别的甚至价格没涨。
变现能力中等
2，住宅，住宅70年产权，刚需，升值空间大，保值能力强，在2016年房地产市场上涨期间是主力军，一二三四线大部分城市住宅涨幅都在一倍以上。
3，商铺，以前常有人说“一铺养三代”，商铺稳定的租金回报和相对良好的增值空间，确实是不错的选择，对于解决了刚需问题，家有多套房的，选择投资商铺，长期收益是稳健的选择，唯一的缺陷是变现能力差，二手商铺的交易税非常之高，让许多人望而却步。
综上，如何选择投资品种还是要根据自身的经济实力来选择，拥有3套房以上的家庭，才建议购买商铺，而经济条件不够的，还是踏实买房吧。
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网友解答：
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你好，住宅，公寓与商铺，哪个好？ 这个就好比： 投资住宅像养猪 ，养肥了就杀； 投资公寓像养鸡 ，每天可以下蛋； 投资商铺就像养孩子一样 ，月月收租，将来可以养老。
总结一下就是，只要你有闲钱，选择有潜力住宅、公寓或者商铺，都是好的投资。
一、住宅：刚需可以买，投资三思而后行，不建议顶风作案
对于住宅，刚需人群是对房子的需求，有能力时不分年，不分时政，只分有没有能力，有没有钱，有钱，买的起就是最好的时机。
今年可以说人心惶惶，先是疫情去年房价偏向稳定，今年提出限购，重击出台，房产税似乎要落地，严查经营贷风生水起等等，是不是房价要降，是不是可以捡漏的心态作祟。
其实，在各种工作报告中，多个关键词和房地产密切相关，总体而言，有对调控的定调，有对实体商业的支持，有对区域发展的指引，还有对城市生活和居住体验提升的要求。在我看来看，总结起来如下：
1、 调控定调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。
2、实体商业复苏与发展：减免国有房产租金，鼓励各类业主减免或缓收房租，并予政策支持。
3、城市与区域发展指引：深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。
4、城市生活和居住体验提升新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务，让城市更宜居业。
换句话说就是：城市发展，带动就业，是对房价增长有益，而改造城镇老破小让城市宜居，房产税是对房价的打压，以及限购限贷的大力出击，是对炒房的扼杀。
同样，十四五规划和2035年远景规划，也是对房价的抑制与增长，城市在变好，物价在飞涨，房价不可能不涨，再加上通货膨胀，房价不可能掉。房价掉，是看增长率有没有低过利率，有没有低过通货。现在又有了房产税，就看增值能不能低过税收。
房价如何，不论如何，买房子的人群不会少。总有一些刚需人群，为了生活，为了孩子落户、上学必须买房子。城中村、乡镇、老破小、住房不炒政策的推出，都是针对炒房群体。城镇老旧破小的改造，更宜居，减少购买人群，减少购房需求。承受不住的将是炒房群体，先崩的也会是炒房群体，跟群体大众无关。
房子是用来住的。买了越来越便宜你也得住，毕竟孩子落户上学等不了。房子涨了，涨多少不到万不得已，你还得住，要不然没有家。
总的来说就是老生常谈，对于住宅，刚需人群按照需求买房子，时间、时机都不是刚需考虑的，只有钱。炒房人群，需要衡量。
二、公寓：想投资公寓就要做好长期持有收租的准备，相当于投个定期理财
毫无疑问，公寓的特点就是面积小，单价低，总价便宜，上车的门槛相对较低，投入资金不大。
可是，在我看来，公寓总价低，更适合长期投资。所谓长期投资，就是短期资金压力不大，购买公寓用于出租，那么公寓投资主要考虑以下几点：
1、所处区域是否容易出租，租金回报是否是否合适，一般来说容易出租的公寓回报都行，因为本人不清楚当地情况，这里不做投资分析。
2、公寓出租时需要根据租客租期来调整租金，浮动范围10-20%，具体看租客租期而定。可以上些分类网站了解大概行情。
3、若所处区域公寓开发量偏多，要做好短期内出售难度大的心理准备。
也就是说，如果你想要投资公寓的，就要做好长期持有收租的准备，相当于投了一个定期理财。
其实像现在北上广CBD附近的公寓，回报都在8%左右，那就很不错了。不过三四线城市，就不建议投资公寓了，自己算算租售比啊。最重要的，升值空间和转手问题，公寓比住宅不止差了一点半点。
最后，我来举个例子，我租的公寓和买的住宅，房东差不多时间，都是100来万买的，租的公寓，挂牌价300万，买的住宅，成交价450万。
总而言之，是个人，我都不劝他买公寓的。
三、商铺：商铺投资这几年特别火，但“一铺养三代”的说法已经被戈壁了
我们要知道，目前大量企业，包括实业、矿业、传媒等都来凑热闹，投资商铺的风险急剧升高。
目前中国一二线城市商铺实际是过剩的！人均占有商业面积1.2㎡。一般情况下，在这个警戒线以内，商业供需是均衡的，一旦超过这个警戒线，商业就过剩了。下图这是欧美情况。
就目前市场行为上，商铺投资要先看清楚到底是属于哪种投资对象：
1、老城区商铺；
2、商品房住宅底商、办公底商；
3、商业街；
4、专业市场；
5、带租约商铺。
注：分类没有指标，是给普通人看的，方便讨论。
当然，所有商铺投资，特别是新商商铺投资，都要
考虑商业变迁，城市规划，商圈转移
。记住，认为培养一个商圈很难，但我们可以跟着商圈。
因此，在这类商铺投资前，一定要知悉政府规划，这个规划要拉长在10年周期，一个商圈商铺10年的培养是正常的，因此，如果在你的预估当中，十年无法培养起来的商圈，不建议投资。
接下来每种分类有它的特殊性，我帮大家总结如下：
1、老城区商铺：
这类商铺已经有一定年限，租金水平也涨到了一定的高度，这时候介入基本是亏钱的。专业的说法，就是商铺已处于成熟期，虽然风险低，但是回报率相当低，在考虑通货膨胀的情况下，基本赚个自持，没准还得亏；同时，就商圈来说，中国城市规划一直处于婴儿期，因此，城市规划（道理狭小，景观改造，线路返修）会对商圈形成许多不忽略的影响；
2、商品房住宅底商、办公底商：
现在这类商铺众多，大多是新商圈新住宅区的商铺，这类商铺主要是规划配套，因此它们的租金水平在无其他商业体影响的情况下，租金回报率是很难达到高回报率的，因此，如果它的售价太高，不建议投资。可参考，底商售价不超过楼盘售价的2倍，超过就存在一定的风险。
3、商业街：
市场上面同质化相当严重，在不能拿到端头铺的情况均不建议投资，特别是广告轰炸，售价相当高的情况下。
4、专业市场；
根据过去十几年的经验，只要专业市场做起来的，专业市场的商铺都是赚钱的，因此，好的招商团队或者好的物业公司，以及物业公司的内部资料能拿到的情况，建议投资。
5、带租约商铺；
以租约的高回报诱惑新东家，注意，危险。很多合同是假的，很多租户是短租，这类商铺主要注意合同的问题，以及在带租约的情况下，市场冷旺程度以可以肉眼观察，慎重。适用以上方法，切不可盲目相信租约的回报率。
最后，其实商铺投资没那么火了，至少，一铺养三代的情况是没有的。很多人投资了商铺只赚自持的，万达的室外街就是个惨烈的教训。
总之，公寓，住宅和商铺，哪个更具有投资价值？面对公寓，住宅和商铺这三类，我觉得住宅和商铺的投资价值更大，但是谁的投资价值更大，其实很大程度上来自于谁的增值空间更强。
从另外一个角度来看，不管是哪种类型的房产，想要获得增值收益，第一看租金，第二就是是否容易卖出变现。对比三种类型房产，好地段的房产容易出租，往往租金也不便宜，而住宅因绑定了太多的重要资源，有更多的人愿意购买，变现也是非常容易。
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网友解答：
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从投资角度来看，公寓，住宅和商铺同属房地产领域，属于一荣俱荣，一损俱损的状态。当然就如黄酒、白酒和葡萄酒都是酒，涨跌幅度却有所不。白酒板块目前已高在云端，但黄酒和葡萄酒板块却死气成成，虽然涨的时候有被带动拉升，但跌的时候比谁都狠...
因此，公寓、住宅和商铺也存在这种关系。那么三者中，谁才是房产界的“白酒”？可以根据以下三个逻辑进行分析：
持有成本
其实房地产作为固定资产投资，对于资金的要求十分巨大。那么如何令资金成本最小化，往往是房地产投资的关键。从现阶段政策来看，住宅领域由于受到国家的严格监控，因此对于资金的要求最为巨大，令中小投资者有些望而却步。
商铺由于不受限制，且区位受限的关系，往往较为昂贵，普通投资者也不太容易接受。公寓则因为处于高楼大厦之中，价格较为便宜，对于资金要求相对较小。同时因为可以商住两用，因此受到投资者的喜爱。
总结：在持有成本方面，公寓以其多变，低廉的优势获得第一轮的胜利。
经济景气度
投资房地产，另一个不容绕开的因素就是经济状况。
君不见房价上涨往往处于两个阶段：
1、经济陷入滞涨，各行各业悻悻向荣，可惜物价高企收入增速怎么也跟不上，这时候超发的资金往往会涌入房地产，从而避开消费乏力获取超额收益。
2、经济百废待兴，各行各业严重收缩，政府扶持不断加码。大量资金流入市场，但因为看不见需求于是到处乱窜。原本应该流入实业助力经济恢复的资金进入房产市场，导致房价飞速上涨。
基于以上两种情况，收益的对象又有所不同。
在经济滞涨阶段，虽然房价飞涨，但由于大家依旧看好经济前景，因此大量资金依旧涌入商铺，高昂的租金与房价令投资者赚的踢满钵满。
而在经济复苏阶段，虽然资金超发但大多数人对于经济的前景依旧看淡。因此，大多数投资者更为青睐保守的住宅投资。毕竟住宅是刚需，用来保值无疑是更佳的选择。
总结：从经济景气度来看，经济滞胀阶段，商铺更受人青睐。而在经济复苏阶段，住宅则更具价值。
稀缺性
对于房地产投资，最为重要的一条便是——稀缺性。
如果将其细分：大致可分为资本稀缺，区位稀缺以及形态稀缺。
1、资本稀缺：资本稀缺简单来说就是普通人买不起。例如受到购房条件限制的住宅，土地限制无法增加的别墅，时间限制的历史文化建筑等。
2、区位稀缺：最典型的莫过于学区房。有句话专门形容这一点：买房要买鸡蛋黄。
3、形态稀缺：住宅区找商铺，办公区找住宅，别墅区找高楼大厦，高楼区找别墅。简单来说，缺什么找什么！
其实投资房地产和投资其他资产类似，成本，前景和稀缺缺一不可。公寓、住宅与商铺不存在绝对的值与不值，关键在于投资的那一时点以及那一区域，哪种形态更符合以上三点要素。
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