某些小县城房价面临“有价无市”的窘境,还能继续坚持吗?
某些小县城房价面临“有价无市”的窘境,还能继续坚持吗?
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我的观点很明确:不应该继续坚持,如果有多余的房子,赶紧卖了为好。因为绝大部分县城的楼市,前景都比较黯淡。
我在县城工作了二十多年,本身就是干城市规划工作的,目睹了我所在的这个县城由盛而衰的过程。在我印象中,二十多年前,县城的前景比现在好得多,当时县城人气比较旺盛,商品房市场从无到有,刚出现不久,是新生事物,蒸蒸日上,几乎一开盘就会被抢光了。
记忆中,我2007年卖了一套二手楼房,其实这个房子我也买了不几年,之所以卖,主要因为是一楼,不喜欢。我卖的时候,一天就有十多户来看房的,当时县城楼房并不多,二手商品房是不愁卖的,很抢手。
但是,时移世易,现在不同了,县城的二手房,很难卖出去,除非比市场价便宜很多,比如打七八折 ,即使这样,来看房的人也不多。为什么会这样呢?
1、首先就是人口外流的原因。
现在中国的人口增速已经减缓,有的地方出现负增长趋势,不少大城市都开始抢人了,在和大城市竞争中,小县城除了房价可能较为便宜之外,哪方面都不占优势,自然阻挡不了人口外流。
此外,因为大学扩招,现在的高考升学率越来越高,上大学的孩子越来越多,这些人走出县城之后,很少有回来的,而且,他们在外地生根之后,有的还会把老人接过去,这样导致县城人口恶性循环。
房子建出来后,毕竟是给人住的,如果没有人气支撑,房价就成了无缘之本,即使再上涨也只是纸上富贵,毕竟无法变现。
2、第二就是县城的房子已经饱和了,空置率非常高。
住房商品化改革已经20多年了,这20多年来,县城的商品楼从无到有,越来越多,绝大部分县城的楼房已经饱和了,甚至严重过剩,空置率非常高。现在很多当地人都有两套以上房子,大家都不缺房子了,而县城又没有什么外来人口,农民进城的基本也已经停滞,该买的都买了。试问,这么多的房子,卖给谁呢?
3、年轻人中存在买新不买旧心理
如上文所说,现在楼房早已经过剩了,同样价格的房子,一手房和二手房比,肯定一手房受欢迎,尤其现在的90后,00后,更喜欢买新房。
所以,县城的二手房,真的堪忧,如果你是刚需,手中只有一套房子也就罢了,如果有多余的房子,那么建议卖出为好,毕竟人口向大城市集中是个趋势,无可逆转。县城的房子, 没有那么大的购买力来承接,前景堪忧。
对此,大家怎么看呢?欢迎留言讨论。
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不是某些,是多数县城的房价都会面临有价无市的窘境,不可能一直保持在高位,降价是大势所趋,就跟全国楼市的未来走向一样。
今年国庆和中秋双节相逢,我回了趟河北农村老家,说一说我们县城的情况。
我们那里像样的企业没有几个,能拿得出手的也就几个化工企业,污染严重,却因为是利税大户备受呵护,工薪阶层普遍每月两三千元的收入,建筑装修能高一些。
人均月收入不过两千元的县城,房价已经达到六七千元一平米,还是毛坯房。神奇的是,楼盘不少,销量不错,投资房产的有多少不知道,但是丈母娘的功劳实在不小。
由于县城房价持续上涨,周边农村结婚的硬性条件就有了必须在县城有套房,如果没有房子,彩礼就要多拿一些,起码20万以上。家境好的能有机会结婚,没钱的就打光棍,几乎每个村子都有几十个光棍。
一套使用面积不过80平米的房子,就要七八十万元,还要装修,即使只是首付和购买家具电器就要四十来万。结婚的话还有彩礼、婚宴,有的还要买车,结婚成了财力大比拼。
现在农民种地收入基本可以忽略不计,把人工算进去的话都是亏本的,赚钱主要靠打工和做生意。普通家庭忙碌一年两个人最多存下两三万元,运气好才能存下四五万,但是很难稳定持久。孩子要结婚时往往自己存不下钱,主要靠父母的存款帮忙买房,买房基本是两代人一起煎熬还债。
显然,这样的情况是不可能持续的。
农民没有稳定的工作,因此就没有稳定的收入,难以背负持续二十年的贷款。当县城房价超出实际承受能力时,大概率会出现还不上贷款的情况。
县城缺乏工业支撑,优质的企业太少,赚钱机会少,相当比例的农民依靠房地产相关行业赚钱。如今房地产黄金时代已经结束,即将进入冰河时代,农民今后从房地产上的收入也会降低。
此外,农村光棍越来越多,很大原因是女孩要么读书进了城市,最后留在城市工作生活,要么很多女孩到城市打工不愿意回来,男多女少的状况日益严重,导致农村结婚难,彩礼持续上涨,购房成为重要条件。
县城缺少收入高的好工作,留不住人才,仅靠丈母娘们的要求是不可能持久的。任何超出当地收入水平的房价,如果收入不能上涨,最终都要回到合理水平。
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小县城的房价支撑力度有限,产业和人口都不占优势
,人口基本靠的是回流,但是房价要大跌也是不太容易,未来上涨动力最小的城市级别就是小县城。
1、小县城房价上涨是这波楼市行情的尾声
笔者多次讲述了2015年以来的房
地产牛市是从一线城市开始的三个波段:
第一个波段就是一线城市,时间从2015年
开始到2017年上半年结束,整个持续的时间大概是2年左右,房价上涨的幅度大概是100%‘,所以你会看到2015年开始一线城市的房价开始上涨,2016年快速上涨,但是到了2017年年中的时候开始回落,然后后面2年是处于平稳微涨的状态;
第二个波段是二三线城市,时间从2016年开始
到2018年结束,时间大概也是2年左右,这个时候也是2016年房价开始微涨,到了2017年涨幅很明显,到了2018年上半年来了一波快速上涨,然后到2018年下半年的时候是冲高回落,到2019年基本是处于平稳的状况;
第三不动就是四五六线城市了,时间从2017年
下半年开始到2019年结束的,持续时间也是2年左右,尤其是在2018年下半到2019年上半年上涨很凶,这个就是为什么在2019年一线城市和二线城市房价都比价稳定的时候,不少县城的房价却狠狠的涨了一波。
这是因为房地产在不同等级城市之间是轮动的
,人往高处走,所有的资金首先往一线看,一线涨上去以后,价格太高了,而且又限购,这个时候2线城市的房价就是洼地了,资金就去了二线城市,二线城市房价涨完后就去了其他即便的城市。
但是到了县城就是这波行情的尾声
了。
2、县城房价还能继续减持吗?
因为今年县城房价涨得 很凶,到顶了
,但是卖家又不舍得降价,就僵持着,这个就是有价无市的形成,价格从高点回落之后,购买者就开始接手了。
县城的就业资源很差,能够吸引的人流
也基本是外出打工后回流的本地户籍人口,另外就是本地的常住居民换房,还有就是本地农村人口进城买房。
但是县城的就业无法吸引外来的人口,导致后面的人
口越来越少,因为90后人口就是比80后少,少了一千多万人口,而这些人口又基本去了更大的城市,在县城能够留下的更少,所以这一波房地产行情也许是县城的最后一波行情了,未来基本是维持在这个价位了,如果这个县城的人口还是持续流出的,那么当前的价格也难以保持也是有可能的。
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笔者最近十年来每年要去几十个城市甚至上百个城市,去给企业家们讲课,给全国各地的企业解决各种难题,融资的难题,产品卖不出去的难题,市场的难题,企业不赚钱的难题,投资的难题,产品金融化的难题,投资的难题,项目的难题,产业升级和产业整合的难题,资本运作及做大财富蛋糕的难题,商业模式升级的难题等各种企业发展难题。足迹踏遍祖国的山河大地,我国的大部分城市笔者都去过,对于大部分小县城房价面临“有价无市”情况还是比较清楚的。
许多小县城在产业和人口上都不占优势
,我国现在的情况是人口出生率在下降,而且是人口出生率下降的趋势已经形成,人口老龄化的社会已经开始来临,在这样的社会背景下,小县城的人口是在向大中型城市流动的,小县城的人有能力的首选是一二线城市,能力差点的选择三四线城市,小县城的人口流出情况比较严重,随着农村人口和城镇人口的不断减少,小县城的人口每年都在下降,而许多小县城的房价并不低,大部分小县城的房子价格,已经远远超出了当地人的购买能力。
而小县城的就业无法吸引外来的人口,当地人买不起房子,外来人口不会到小县城来买房子,于是,就出现了小县城的房子有价无市。
解决问题的思路还是要发展经济,我国现在的一二线城市已经是非常大的城市了,放在全世界我国的一二线城市都是大城市,一二线城市不能再扩张了,而是应该重点发展县域经济,只有县域经济发展起来了,才能留住人,只有产业发展了,才能吸引人,才能从根本上解决小县城房子有价无市的问题,更能缓解大城市的堵车问题。
我国未来的产业升级可以以地级市为基础打造适合当地经济发展的产业集群,在各个县进行分工布局。疫情结束后笔者正在我国的地级市开始试点,希望能以地级市为中心打造地区产业集群,推动我国的产业升级,带动县域经济发展。
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不坚持,最近去了南充的一个小县城调研,一个20万左右城市的小县城就有十几个在售楼盘,均价在每平米5000-6000元左右,总价在50万-60万左右,整个县城已售楼盘空置率很高,真正的有价无市。
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绝大多数小县城“有价无市”的房价是难以持续的。
国庆回了一趟无锡江阴的老家,我们家附近不少楼盘的均价已经达到了七八千,江阴市区房价更是达到了一万五,市中心房价都要赶上苏州这种大城市了!
作为一个县级市,江阴的人均工资也仅仅在 3000 元上下,而且企业大多是钢铁、机械加工、纺织、外贸这些低附加值的行业,作坊式的小企业居多,工薪阶层大部分五险一金都没办法保证。
就是在这样的状况下,房价在近些年确是蹭蹭上涨,尤其是新盖的商品房,在大开发商漫天飞舞的广告牌鼓吹下,房价已经比我们当地的平均工资高出了三倍!
大部分普通人辛苦上班工作了几十年,扣除柴米油盐的生活开支,手上能攒下的资金也不过就几十万,江阴作为县级市虽然工资水平不高,但是物价也不便宜(在日常开支上,苏州和江阴物价差不多)。工资不涨,物价上涨,必然导致难以攒下更多的积蓄。
很多家庭为了给儿子、女儿准备婚房,基本都是两代人在负债供房!这样的状况显然是缺乏可持续性的。
浮云君一个大伯,一套装修好的二手房,靠近学校,120平米,挂在网上 90 万,均价 7500 元,挂了一年了都没有人问津。
二手房不受到一些政策制度的限制,所以交易状况还是比较能客观反映真实的住房市场价格。
浮云君一个朋友是做房产中介,假期攀谈,他也透露,现在很多房东迷之自信地将二手房以市价甚至高出市价挂牌出售,基本几个月都不会有人问津,想要有人看房,起码在当前价格基础上减价 20%,如果想要紧急出售,起码需要在当前价位基础上降低 35%!
小县城,人口在不断流出,因为缺乏就业机会,人才不断被北上广深等大城市虹吸。现在大部分年轻人考上大学之后首先就会考虑在念书的城市工作,有条件也会考虑在此安家落户。毕竟大城市拥有更多的教育、医疗、娱乐资源,也拥有更大的包容度,在这里我们更有可能改写自己的命运。
小县城,尤其是资源枯竭性城市,比如黑龙江鹤岗,没有完成产业转型,没有就业机会,年轻人外流,当地人收入不高,房子三万一套都没人愿意买。。。
任何一个市场,有了交易才会具备流动性,才会有钱可赚,死水一潭,早晚这个局面是无法支撑的。
很多朋友觉得,房子是不可能会降价的,大家这个认知仅仅只是基于我国这 20 年来的历史,把眼光放开阔一点,多了解一些邻国日本上世纪 90 年代的地产泡沫、美国的次贷危机始末,或许我们固执的判断会些许改变一些。
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现如今,国内很多四、五线小县城,房价都处于“有价无市”的状况。按目前的形势来看,未来小县城房价下降,是可以预见的事情。
国庆中秋双节,爱人和子女出门旅游了,我自己便回了趟苏北老家。以前回家,要么待在市区新居(哥嫂家),要么直接在农村老家,很少去逛乡镇和县城的。这几天,刚好没事,约了几个老同学喝酒,在县城到处转了转!
从一位在当地政府工作的老同学那了解到。20年前,我们那个乡镇尚且有7万多人口,而现如今,只有5万不到,这还是很多人户口没迁移的情况下。如果算常住人口,恐怕只有3、4万,这其中绝大多数是老人和留守儿童,年轻壮劳力,三户当中能有一个就算不错了!
可我们这房价,着实并不算低。
乡镇上住宅一平方要4000多,县城得7、8000,据说销量还不错!要知道,我们本地可没啥资源,没有石油、没有煤炭,也没有啥重工业!就有几个农药厂、食品厂、机械厂,还有一个新能源汽车基地,这几乎就是当地全部的制造产业咯!
普通工人,靠着熬夜加班,每月不过才3、4千元,还得养家糊口。一年也攒不了多少,哪有闲钱来买房。
我本来很奇怪,没钱、收入低的县城,为何之前楼盘销售还挺“火爆”的!后来,经同学点拨才知道,原来这一切,都得归功于“中国好丈母娘”啊!
10年前结婚,彩礼才2、3万;可现在呢,彩礼都是10万起,还得额外在县城(或市区)买一套婚房,面积至少100㎡起。基本上,一套房首付+装修,就得掏光男方全部家当,甚至拿父母的“养老钱”才能买得起房。
这样一来,相当于结一次婚,男方基本上算是“一夜回到了解放前”。只有等婚后,夫妻俩到外地打工,慢慢来还债、还房贷咯!
年轻人都出门了,留在县城和农村的只有老人和孩子,县城的新房没人住,又出租不出去、只能养蜘蛛!
人口不断外流,县城房价根本没有支撑的基础,自然会出现“有价无市”的情况!而随时时间的推移,降价是必然的趋势!你没见到,鹤岗、阜新、平浪等地,一套住宅仅售2万元,房价已如“白菜”么!
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小县城的房子前景确实不佳。本来县城就不应该大搞什么房地产,因为它本来就没有足够的人口来居住。
一个县城的主要人口结构就是公务员、事业单位、个体工商户、小型制造业员工。而且这些人主要是本地人口,不缺房子,有的人甚至有多套住房。房子是靠新增外来人口来买的,县城没有经济发展速度,没有吸引外来人口的项目,没有就业岗位,谁来小县城投资买房?
县城周围居住的都是农民,这些人大部分没有钱到县城购房,就是有钱也没有必要到县城居住。他们主要是在自己家的宅基地盖房子,成本低,居住环境也适合自己。个别年轻人攀比,到县城购买婚房,住不上几天就得搬回老家来,因为不方便,白天在农村种地,晚上回县城居住,天长日久是不现实的。
实在点说,县城不盖房子正好,一盖就多。现在,普通县城凡是大搞房地产的,都面临着房子严重过剩的情势,有的空房率高达40%,实在令人堪忧。目前,人口老龄化严重,出生率下降,未来需要住房的人口会越来越少,消化过剩的房子是不可能的。现在的有价无市很正常,过一段时间,很可能就无价无市了。因为,县城的房子过剩的状况不是单纯调整价格就可以解决的。房子是用来住的,不需要住谁会花大笔金钱买房子空置?再囤积房产发财是不可能了,时过境迁了。
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大部分县城房价长期看上涨是必然的。主要原因是本身价格就不高,住宅销售价格都接近于成本价,在降还能往那降。县城开发的楼盘利润主要是来自车库和门市房,住宅基本是微利。如果是销售周期长可能就保本。但近两年一些县城棚户区改造的红利以经过去,开发商县城建楼成本增加,利润减少。部分开发商基本不买地盖楼了。但有几方面支撑房价稳中上涨的。城镇化农民进城,搬到城镇早晚都得买楼。这些年开发商楼盖的少了,在加上去库存也差不多了。在有现在县城二三十年盖的老楼以经都需要大中修了,外观、户型都不怎么好,想换房。在有一部分有条件的也想改善性的换房,这样,县城这几年高层、小高层买的多些。由于高层成本高,销售价格就高,无形中抬高了房价。有高层价格比着多层也不会降,有的盖的年头少一些、地段好点的多层也提高了销售价格。所说的有价无市,从另一方面看应该是县城市场价格比较稳定。以上都是个人随便一说,说回来要是自己住房价周期性的高点低点都正常,也更无所谓了。
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有价无市这个观点是一个伪命题。因为任何的价格都是和供需结合在一起的,供不应求,价格肯定上涨,供过于求,价格肯定下跌。
如果房价标的价格很高,然后买的人还很少,要么是因为卖房的人并不着急,要么这种情况只是表面现象,还有深层次的原因,等待发掘。
当然我不是说,很多小县城的房价都还会涨,在现在的环境里房地产突飞猛进,房价上涨的阶段已经结束了,整体房市应当处于一个稳定的缓慢上涨期。但是这不意味着局部的地区房价会上涨,很多三四线城市之前因为过度建设,房屋的存量大于人口流入和经济增长,面临了比较大的房价回调空间。所以问题里所说的这种小县城,有可能就是这种情况,房价下跌势在必行。
不过,如果房价没有下跌,就意味着现在的价格有所支撑,要么是卖房的人认为房价还会涨回来,但是如果房价肯定会下跌,这种情况不会坚持的太久。要么就是卖房的人,完全不着急把房卖出去,这种情况更多见于一些棚户改造的建房和拆迁补偿房,但是即使如此,任何价格定价也是有其原因的。
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大家好,我是勇谈。小县城、中小城市房价面临“有价无市”的窘境已经不是秘密,尤其在面临此次疫情下小县城房价已经开始出现“有价无市”的窘境。很多人对于小县城的房价不再看好,那么未来小县城的房价还能坚持吗?维持稳定也是难事,这是过去很长时间对于小县城房价的观察。借此机会简单谈谈我的观察。
小县城房价面临的直接问题就是“需求不足”“购买力不足”,毕竟这里的主要购买人群还是本地的农村居民
县城的商品房主要还是出售给本地人,回乡客和农村居民进城购房基本是主力
县城居民人口流失也是所有城市中最严重的,越来越多的年轻人在大学毕业或者成年后选择去大城市,这也是人口流动的必然趋势。
毕竟大城市代表着更多的就业机会,更多的资源,介于未来国内城市的发展还是以“大者恒大强者恒强”为主,人口的流动自然也是中小城市向大城市流动。自然县城的常住人口减少,购买需求下降是自然的。
前几年县城的房产出现一股火热,其实主要原因还是跟各地进行的“棚改”和农民工购房优惠有很大关系,只是可惜这种购房需求只是一波。
县及县市数量在不断减少是城市发展过程中必然过程,小县城未来的路子真的“很窄”,要想有更好的发展“撤县设区(市)或被合并”是趋势
图上所示是2004-2018年国内县及县市数量走势图,从数据来看2004年国内县及县市数量总计为1464+374=1838,2018年这个数据就变成了1710,尤其是对于县来说,15年数量减少了129个;
也就是说未来县的发展路子或许两条:被合并或者撤县设市(区)。尤其是对于大城市(省会及以上)周边的县市来说,从这点来说不是危言耸听,县城未来面对不仅仅是“有价无市”而是自己到底存不存在的问题。
部分县城的房价之所以这么快就出现“有价无市”,主因还是房价太高,资源配套跟不上导致
县城房价达到万元等新闻在过去几年屡见不鲜,究竟哪里来的自信?
如果说县城的定位作为未来农村居民进城的落脚地,其实房地产还是有发展空间的,只是过去几年房价上涨的风,县城也跟的挺“热乎”。
包括全国性房企在内,比如:碧桂园、恒大等也喜欢把目标放在一些小县城和中小城市,借助于资本的这波风,哄抬房价最后的结果就是“有价无市”。
根据观察来看,除去经济稍微发达的小县城(其实应该是县级市)可以支撑得起万元以上房价外,多数小县城根本支撑不起。那么这么高的房价怎么来的?无非就是当地和房企忽悠老百姓来“炒作”的结果。
经过观察后甚至发现了很多县城出台了这样的规定“县城没有房产子女不能在县城中小学就读”,真正目的是什么?大家心里很清楚。
如果说过去县城以“适合生活”来吸引人们购房的话,如今能够拿得出手的真的不多
虽然说如今买房投资仍占有很大市场,可惜资源才是投资的前提,这点无疑小县城没有资格。一直以来我都在强调一个观点“资源才是决定房价的关键因素”,无疑现阶段来说资源还是向大城市涌入,这点在很长一段时间内很难改变。
国内城市发展跟“官本位”还是很有关系的,这也是为何城市之间一把手差距很大的原因。小县城的城市管理者本身就处于最基层,所能调动或者利用、分配的资源极其有限,在“官大一级压死人”的现实条件下多数县城未来发展真的很有限。
小县城的新房未来还保持稳定或横盘有很大可能,二手房就很难了,甚至出租都会遇到困难,“有价无市”的情况会更加普遍
新房价格上涨牵扯到利益过多,地方、银行、房企等都不会允许新房价格出现下跌
仅仅每年建筑成本的上涨(水泥、砂石等)就足以影响房价,更何况近些年的通货膨胀率开始又有上涨的趋势。
图上所示是过去5年国内通货膨胀率走势图,可以看到2018年后国内通货膨胀率就在持续上涨,2019年甚至一度通货膨胀率超过5%,2020年因为疫情的影响货币持续超发,通货膨胀或许会更高。
仅仅建筑成本和通货膨胀率就足以保证房价持续上涨,因此从这点来说哪怕没有地方、银行和房企的关系存在新房价格还是要持续上涨的。
二手房价格有一个十分明显的特点“遵循市场供求规律”,再说二手房购房者基本都是以刚需为主,更加在意价格和区位
一个城市尤其是县城本身的城市面积就很小,核心区域更小。如果去过小县城的朋友应该知道,至今甚至很多小县城的主要核心区只不过是1-2条街道而已,这里汇集了县城几乎所有的商业、教育、医疗等资源。
这些区域的房价也往往也是最高的,也是最保值的,那么对于其他区域的二手房来说恐怕就未必了。资源配套建设不是3-5年的事情,对于本身财力就不足的小县城来说10年恐怕都很难把缺失的优质资源补齐。所以,二手房所处的位置就很考验房价走势。
综上,
小县城房价面临“有价无市”的窘境未来会是一种普遍的情况,本身就处于“击鼓传花”最底层的县城房产真的很难找到足够的所谓“接盘侠”。
新房或许还有足够的理由保底,二手房真的很难了。各位觉得呢?原创不易未经允许不得随意转载,喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏,更多优质内容继续贡献中。
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