房子已经断供，我提前把它外租了20年，请问房子还会被法拍吗？
房子已经断供，我提前把它外租了20年，请问房子还会被法拍吗？
－－－－－
网友解答：
－－－－－
这个问题，问的还是有一定的水平的。
答案是反正房子断供，明显会拍卖，我看法拍房，有租约的通通绕过，拍个有租约的要麻烦死；
但是我还是不知该夸人傻还是夸人聪明了？
先理清一个前提：买卖不破租赁，才敢租20年！
这操作一般都是租给亲戚，写了租房合同，还一次性付清的；
目的也非常明确，就是为了阻止房子拍卖；
但其实这明显经不住查，如果大家都这么干，你说上面管不管，查租房人的租金来源，查交易形式，查这事很反常，一个房子租20年是很不符合逻辑的，这些真要查应该很容易！
只要你欠银行钱，房子在银行手里；
反正一拍拍不出去，还有二拍，流拍次数越多，价格下调越厉害；
我看到的一拍到二拍价格一般会下调10%-20%；
最后反正是银行不管卖多少，反正能拿多少算多少，拍卖价不够贷款还是会找你要，
不给那就等着上征信吧！
说个真实例子，我有一远房亲戚，为了做生意把成都的房子做押给银行，结果房子拍完欠银行的钱还不够，确实上征信了，飞机、动车都没法坐了；还有若是卡里有超过1万大额转账的，自动还款！
她这还是没签租约的，然而有租约的，反正只要价格足够够低，遇上胆大的，还不是有敢要的！
－－－－－
网友解答：
－－－－－
第一个，不管房产是否存在租赁关系，都不影响法院强制执行。当然，鉴于“买卖不破租赁”的前提下，20年的租赁期限可能对房产的处分造成影响，出现流拍的情况。
第二，房产先设置抵押再有租赁的情况下，原则上不适用“买卖不破租赁”原则。我们法律规定，
抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力
。所以买卖不破租赁原则必须是租赁在前，抵押在后。贷款买的房子，基本是先有抵押，后有租赁。你想着提前租个20年，以此来断了买卖的后路，可能有点难以实现。
－－－－－
网友解答：
－－－－－
这就是法拍房不安全的原因，很多房主就是这样操作的，拍下来了去看，哎！有人住，房租还是三四十年的！你说气不气人！
－－－－－
网友解答：
－－－－－
这个问题，其实问的还是有一定的水平的。
能够提这样的一个问题。
证明还是懂得相关的法律知识的。提的问题一环套一环，互相之间又有一定的冲突。有需要解决的问题。
房子说断供，那么证明房子是一直有在交月供的。所以房子是按揭贷款买的，在这种情况下，你的房子其实是被抵押在银行里面的。也就是说，银行对你的房子享有抵押权。
如果你断供，也就是说你不交月供的话，那就违约了，银行可以实现抵押权。请求法院把你的房子拍卖，拍卖所得来的钱。先把银行的贷款给还了，如果有剩下的钱就给你。
那么接下来你说在断供之前，你已经把房子出租了。而且周期是20年。这个问题其实问的还是蛮好的，因为民法典规定房屋租赁的最长期限就是20年，超过20年是无效的。
那么你在断供之前进行的房屋租赁合同也是有效的。你的租客还是拥有对你房屋的一个用益物权。
至于你的房子断供以后被拍卖，这是另外一码事，拍卖给下一个买者。此时就存在下一个房主所有权与租客的用益物权的冲突，谁占优？
答案是买主占优！是因为抵押之后签订的租赁合同，买卖破租赁！用益物权小于所有权。房租所有人可以清退租客！
但是租赁合同依然合法有效，只是不能实现而已，前房东违约了，需要向租客承担违约责任！
－－－－－
网友解答：
－－－－－
这是一个现在非常有争议的法律问题，而且在操作实践中也是非常复杂的。会出现各种各样的不同处理结果。当然这些处理结果都是与法院的强制执行的力度，债权银行的态度以及房贷负债人的对应方式有关。针对逾期房产后续的发展，这三者之间的博弈如果发生一点点变化，有可能结果也会很大不同。
先讲两个基本概念，确实在现行的法律中是规定的，“买卖不破租赁”原则。但是在银行房贷逾期断供的情况下，法院如果拍卖，现在法律也解释的比较清楚，那就是银行抵押房产再有租赁的情况下，原则上不适用“买卖不破租赁”原则。也就是说，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。但是记住这是”原则上“，那么实际情况还是法律实际衡量，也不应该随便损害第三人的利益。
另外如果将房产长期出租，并不仅仅是签一份租约，就可以对抗房产纠纷了。现在的法律是重事实的，在一定程度上，法院审查的过程中，不但会看书约，还会要求有着注定的事实，也就是说钱款交付的各项证据，租住人与房产人之间的关联关系等等综合进行判定。
那么此时再谈假如房产欠款逾期断供了，此时将房产签一份长期租约，例如民法典规定房屋租赁的最长期限就是20年，那么就签一份20年的租约，那么银行去起诉欠款人进行还款，后续无钱可还，那么银行要求强制执行，要求法院执行庭去拍卖房屋。此时欠款人拿出长期租约，那么法院怎么办？
法院先会去审查租约的有效期，假如欠款人或者直系亲属居住在房屋内，那基本上法院不会认可这份租约的。如果是不相干的第3人在居住，那么此时法院有可能仍然会提起拍卖房屋。但是竞拍人如果了解有着20年的租约，基本上可能也不会进行竞拍的，所以非常有可能这套房产会流拍。
但是流拍后，难道法院就没有后续手段吗？此时法院仍然可以冻结欠款人的银行卡、微信、支付宝，仍然可以将欠款人登录入法院失信被执行人黑名单，仍然可以限制欠款人三高消费，同时这套房产因为本身也做了抵押，所以也无法进行买卖。
那么银行方面，也可以将欠款人的央行征信状态变成”逾期未还款“状态，可以说未来欠款人不可能再从整个金融系统借到任何一笔贷款，也不可能使用信用卡了。那么欠款人，在金融机构和法院的系统里都变成了黑名单，其实后续的生活也非常艰难。未来如果还被法院或者银行查到，欠款人有着瞒报收入或者其他行为，也可以提请追究欠款人拒不执行法院判决罪的法律责任。
其实核心最关键的是，一般房产的产权有70年，而租约最多也就只有20年，那么即使这20年过后，那套房子不还得被拍卖吗？这个账其实是逃不掉的。与其这样还不如同银行早早的去协商，主动将房子卖了，说不定还能拿回自己的首付款，如果房产升值的话，另外说不定还能拿到一部分钱呢。
－－－－－
网友解答：
－－－－－
断供前把房子租出去和法拍是两回事，根本影响不到法拍的进行，断供租房对你极其不利，因为有租客，买家即便拍到手也要将租房合同执行完，这样就会影响成交的概率，租房时间越长，拍卖价格也就越低，如果法拍价大于贷款价，多余的钱归你，如果不够你还是要补齐的，如果流拍，那么租房收入归银行所有，你根本赚不到任何便宜，反而亏的更多。
－－－－－
网友解答：
－－－－－
贷款没还完的房子可外租20年吗？
你说房子已经断供，什么意思？是在银行贷款“买＂的房吧，断供意味着没有按月还贷款。说明你已违反了与银行贷款时签的合同。
你贷款“买房”的目的，不是自住，而是外租。你很聰明，你理财脑瓜智商不低呀，出租长达20年，你也知道法律规定租赁合同，最长不得超过20年，伱就外租20年。
你真不儍，这边欠着银行贷款，那边往那租。这是什么行为？用老百姓话说，是空手套白狼。
先不说你断供事，先看看欠着贷款房允不允许外租？
正因为你贷款买房，在没还清贷款之前，你的房子己被银行抵押，并在不动产登记中心办理了抵押登记手续。也就是说，这房子的所有权还不能归你所有。有所有权才有权占有，使用，收益和处分的权利。
你外租20年，是背着银行，银行知晓是不会同意的。现有的房子你是没有产权，你还没有取得不动产登记中心发的不动产证书。
无产权证何来租赁权？
银行根据你断供欠的应交贷款多少，而定是否起诉你。如果银行起诉你，法院判决你还款。你无力偿还贷款，银行申请执行。法院会对你房进行查封，拍卖或者变卖等强制执行措施。当然在拍卖或者变卖价款中会把你已经交的银行贷款，返还给你，扣除房子伱住期间的合理费用（含外租）。
－－－－－
网友解答：
－－－－－
王老鬼（王永绰号，精于谋算）这回遭啦，“城南盛景”那两套房输得脱裤子……银行为了正常拍卖抵押房，以将抵押物恶意租赁、套钱避债为由将他告上了法庭，法院先是撤销了他与租客刘xx的租赁合同，由他赔偿损失，然后拍卖房子偿还银行贷款……那边租客也将他告上法庭，请求赔偿退还15年租金，嘿，这一着招，弄得他灰头土脸，狼狈不堪……
话说王老鬼原来是经营超市的，也赚了些钱，在旧城改造中买了几套房，后来在变卖中尝到了甜头！几年前清江县改市成功后，加快了城镇化速度，新城区的扩展也在谋划中……成雅高铁过境要修高铁站，县医院要搬迁，旅游客运中心要搬迁，还有500强企业的引进……
“饼”画好了，规划图也上网了，但落实得慢慢来，总之城东南是块风水宝地，被房地产商们炒得沸沸扬扬，土地拍卖价也差不多翻了一番……此处房价6年前原本5000多元㎡，刚需的炒房的蜂至，一下涨到10000，进而12000、后来竟然涨到14000元㎡……
地产商们散发广告吹嘘，“城南黄金地，不买还要涨”……王老鬼反复研究了网上开发商们发的，网友发的，还有自称是规划人员发的各种设计图，又骑电马儿去沿江实地考察一番，最终下单“城南盛景”，因为这里是规划中的500强落户地，拆迁正在进行！以后几万人涌进来，那房价不继续疯涨才怪呢……
他在12000元㎡处下单，分别以老婆（假高婚了）和媳妇的名义按揭两套115㎡的，刚买下来每平米就涨2000元㎡，过两年卖岂不……他欣喜若狂……
高铁通车啦，客运公交站修好啦，但是受疫情影响，医院修了一半停工，500强企业连影子都没有（据说泡汤了），开发商们也是缺钱，已售楼盘各种承诺的设施不到位，什么幼儿园小学纯属“画饼”，在建楼盘停工……
去年春跌到11000元㎡，他舍不得抛，今年跌到9000元㎡，坊间传言，还要跌！此时想卖也没人买……这几年实体店生意不好做，他不做生意了，月供实在难以为继！于是他脑筋一转，把房子以较便宜的价长租（15年）出去（收租止损），然后断供，等银行去收房拍卖，但遗憾的是老婆口无遮拦把消息透了出去，这才有了开头一幕……
最终两套房以8000元㎡拍卖成交，王老鬼成了真正的鬼人，被人们传为笑柄……
－－－－－
网友解答：
－－－－－
签20年租约对抗房产拍卖，以前有人这么做过，现在民法改了，不仅要求有租赁合同，还要求有租赁事实，即租客要事实占有你的房屋。
有人说这还不简单，我把房子让给亲戚住不就行了，但你要注意时间点，租赁合同和房屋使用权转移要在债主起诉你之前，这点逃债的人很难做到。
也就是说一旦对方质疑你假出租来逃债，你要举证在对方起诉前房屋己被租客实际占有，如果没有这个事实而且你还不上债的话，房屋依旧会拍卖。
另外，最高法刚要求法院拍卖房屋由法院负责腾房，拍卖通告中不得出现法院不负责腾房等字样。
－－－－－
网友解答：
－－－－－
房子已经断供，我提前把它外租了20年，请问房子还会被法拍吗？
经常有人在打银行的主意，实际上如果银行的人如果不是故意睁一只眼闭一只眼，这样的事情做成的可能性很低。
第一、在银行抵押贷款，银行是需要现场拍照取证的，因此如果是出租了，银行的贷款很可能拿不到。
第二、银行的贷款办理过程中，是需要到产权管理部门做他项权利登记的，虽然房产证仍在房主手里，但是在房产证上会有明确的记载他项权利登记的情况；另外在租房的时候，租客和中介也是需要看房产证的，如果房子设置了抵押，租房的人有可能会放弃租赁。
第三、在贷款合同中，一般会约定贷款合同履行完毕之前是不能租赁的，以按揭方式付款就相当于将房屋抵押给银行，从而获得贷款，房东拥有对房屋有限的产权，因此不能未经银行同意出售、出租或抵押该房屋。如果出租人想出租按揭房，可以向贷款银行提出申请，经同意后出租该房屋。如果没经过银行同意就出租，原则上银行可以随时终止按揭合同，处置房屋。
第四、房产先设置抵押再有租赁的情况下，原则上不适用“买卖不破租赁”的原则。根据现行法律规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。所以买卖不破租赁原则必须是租赁在前，抵押在后。贷款买的房子，基本是先有抵押，后有租赁。这样的话，银行可以随时将租客请出，但是租赁合同的债权关系还是成立的，租客想要维权，只能去找房主。
第五、房子有了事实上的租赁，会严重影响邮航拍卖价格，拍的价格越低，实际上原房主越亏。如果拍的价格不足以偿还贷款余额，那么银行还可以向原房主主张剩余债权。
所以说，总的来讲，房主这样做，没有什么账可以算。
－－－－－
网友解答：
－－－－－
会，但能不能拍出去就不一定了！ 第一 20年租凭是在法律允许范围的，买卖不破租凭！ 第二 你可以在合同中规定好附加值，比如重新做装修然后做一个比较高的装修费记得找个装修公司买他们的装修发票，然后合同中约定好金额以及提前解约装修费付三倍赔偿违约金。 第三 房子在查封前做几次抵押弄成经济纠纷房。 这样除了你以外，谁都不会去拍了，拍了住不进去还有一堆官司，和租客解约还面临天价的违约金，脑袋有泡的人才会拍。
------------------
推荐阅读：
姚明和王芳当领队，姚明选中迪拉娜，篮协要女篮给男篮补面子吗？
下一篇： 骨质疏松患者应该怎样进行锻炼？
