房地产商为何不自己囤房子？
房地产商为何不自己囤房子？
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楼盘网感谢邀请！
最主要的原因就是开发商是借钱盖楼的，借钱的时间越长利息就越高，所以开发商不追求的不是利润的最大化，而是追求最快的销售速度，从而降低借贷成本。而且越是资金偏紧的时候开发商就越需要加快去化节奏，就像现在一样，前几天碧桂园不是还召开会议强调要加快去化节奏吗。
另外一方面，开发商做的不是一锤子买卖，也需要尽快的回款，这样才有足够的资金进行下一轮的开发，赚更多的钱。如果开发商也囤房炒作的话，那么开发商很那有钱进行下一轮的项目运行，而且一旦开发商太黑心口碑差了的话，购房者也不愿意继续去哪里购房了。
而且最重要的是，谁说开发商没有囤房了？要知道在楼市行情好的时候，开发商也会故意吸盘捂盘，只要不影响整体销售节奏，开发商也是愿意把房价炒高点的。就好比在2016年的时候开发商吸盘捂盘现象多严重。
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网友解答：
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原因有三：
一，现在中国的房价高，现金收回来，到国外买别墅，其价格比国内房价低，不信你查查国外的房价。国外买房子，没有20%到25%的公摊，这里可省20%以上。
二，国内开发商还有几个是中国国籍。有的全家都移民国外了。
三，现在开发商建的房子，都是层层包，其质量开发商心里比谁都清楚，质量有问题的房子，自己会买吗？
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谢邀，作为房地产从业13年的营销人来和你说聊一下，开发商为什么不囤房！
首先，我可以给你肯定，开发商都不愿意主动囤房子，理由有三！
第一：开发商属于资金密集型高周转行业，什么意思呢！不要听说投资几个亿几十个亿，那都是吹牛逼，你让他一次性拿出来试试？所谓的高周转是指：我拿了1个亿拿了一块地， 总货值10个亿，我再用5000万作为启动，我一共投了1.5亿，我会再最快的时间卖出1.5亿干嘛呢？再去拿块地，周而复始，这叫高周转，我的启动资金1.5亿，一块地货值10个亿，两块地就是20亿，3块地4块地呢？如果你周转的够牛逼，不要几年，你就是有百亿资产的地产大佬，而你自己投了多少！1.5亿而已，你觉得这个规模还会在乎你房产升值？你翻个倍猛涨多少哦，而你高周转这是百倍的可能性喔！
2，风险系数大，一个楼盘如果你按照发生的成本销售总价来算，现在能做到10个点利润的算牛逼的，那为什么要做？因为一个投资9亿，利润1亿的项目，你的实际 投入资金也就个菜一把亿，100%的利润，大家才趋之若鹜，实打实投资9个亿，要做到100%利润也就是变成18亿，我想问下要多久？风险有多大？我有9个亿，我干9个项目不爽嘛？
3，收益率不高，投资10个亿盖个楼盘，囤上5年，先不说你的资金成本，再加上运营成本，再加上你的土地增值税，反而你有可能会亏钱，土地增值税非常可怕，最高可以达到60%，你说你囤的意义是什么呢？
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网友解答：
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房地产商不囤房子就像金融资本不存钱一样。房子是用来赚钱的，钱也是用来赚钱的，放在自己手里是无法钱生钱，到别人手里才能赚钱。最主要的就是资金的流动性。作为楼盘项目开发商，房子建成后必须支付各种建设成本，所以必须尽快将房子卖出，才能回笼资金，进而支付楼盘项目参与各方的材料设备款和工程建设款。同时为了保证利润的持续性，一个项目未完成，必须寻找另一个项目。而且土地拍卖需要资金，如果不及时回笼资金，就会影响下一个项目的操作。
总体上来说，开发商还是卖房为主，囤积房子为辅。房子尚未建好的时候，部分房源就已经开盘，卖期房是开发商的生存之道。这样可以尽早归还部分银行贷款，减轻资金压力，便于下一个楼盘开工。所以，即使楼市火爆，开发商也会按时销售；此外国家对此也有一定的要求和限制，使得开发商不能为所欲为。
第一：房地产商不会自己囤房子，但是会囤地。囤地皮相对于囤房子来说，操作性上好做多了，囤房子相当于支出了大量成本，就需要不断回正现金流，不会大批量囤房子的。
这方面典型的代表就是李嘉诚，在我国做房地产的时候，就是先圈一大块地，然后不着急开发，等过几年，地价疯涨，直接卖地皮，这种操作的好处是不需要投入过多的财力物力和人力，也能享受到土地升值带来的利润。
一些曾经的“地王”、知名房地产开发企业都曾存在囤地行为，一些省份清查出的闲置土地逾10万亩；位于上海南京路一个楼盘，“在建”逾20年，周边房价上涨近百倍。比如2008年1月，知名房企和记黄埔取得上海嘉定南翔地块时，楼板价不足每平方米3000元。从拿地到开工超过3年，2013年9月首次开盘时，毛坯房均价达3.1万元，超过土地成本10多倍。
请注意李嘉诚旗下长和系主要有长江实业及和记黄埔。
再比如上海南京西路的协和城“2068号公馆”，该项目于1992年首次拿地，仅二期项目就“在建”了20多年。“囤地”现象难以遏制的原因主要有两方面：一方面是有些开发商主观上出于经济利益的追求，当”囤地”的收益远大于成本时，“囤地”现象的普遍出现自然不足为奇。另一方面是有些开发商在现行土地出让制度安排下不得不“囤地”，如果不“囤地”就意味着其在房地产市场激烈竞争中很可能就要被淘汰出局。
在土地招拍挂市场，开发商之间的土地竞争，从本质上讲就是对未来房价的预期之争。在激烈的角逐中，按照“价高者得”的原则，新地王产生了，其得主就是预期未来房价最高的开发商，或通俗地说就是由“赌”未来房价最高的开发商。当新地王楼面地价纷纷赶超在售房价时，新地王的获得者为了自己的利润空间，在房价问题上就如同“过河卒子”，是只能进不能退了。
此后，当房地产价格的涨势小于新地王获得者的预期时，开发商如期动工兴建楼盘往往会立马显现亏损、甚至是难以承受的亏损，而选择“囤地”至少能让亏损不至于立即显现，于是“囤地”继续“赌”未来房地产的增值，就成了开发商惟一的选择。
开发商敢于“囤地”的根源在于：“囤地”的资金风险极易通过债务性融资和权益性融资的方式转嫁给银行和股民，而囤积土地被政府无偿收回的风险在当前几乎接近于零。因为依照土地管理法的规定，只要两年没有开发土地，政府就有权收回，但是几乎没有认真落实过这项规定。虽然我国有政策和法规要求各地清理闲置土地，但力度不够，政策的执行力不强，在很多地方闲置两年的土地也不会收回的，闲置一年的土地也不会收闲置费的，这样其实就是放纵开发商”囤地”的行为。
第二：如果在楼市清淡的年份，开发商一定是加快售房的速度，能够卖出一套是一套，他们担心资金周转不过来。
第三：房子卖得差不多了，或者楼市火爆起来了，开发商是一定捂盘的。
第四：户型最差，或者底层顶楼的房子不好卖，只能慢慢卖。如果小区的房子，地理位置不好，交通不方便的话，房地产商自己是不会留房子的，这时候就会采取工抵房或者折扣房的形式处理。
第五：好的楼层，好的户型等性价比高的房源，一般都留在手里备用。一是好房型不愁卖；二是留给未来的关系户。房地产商囤的一小部分房，用途很多，一方面能够解决燃眉之急，另一方面用于员工奖励或者公关用途。
第六：国家政策和制度不允许。国土资源部等相关管理部门会定期对开发商捂盘惜售、捂地不开发的行为进行严厉查处，开发商不敢公然违背国家政策，私自囤积房子，这样风险很大。房子不是简单的商品，关系到大家的生活居住，在这方面是有明确的销售规则的，如果捂着不销售，囤积居奇就会导致对有实际需求的购房者产生心理预期上的变化，从而导致房价的异常波动。国家对囤房比囤其他商品行为管理还要严格，有大量房子不卖，肯定会受到相应处罚的。
第七：开发商融资成本高，需要尽快售出房子归还贷款。众所周知，开发商开发楼盘、竞标土地，自有资金根本不够，需要银行贷款甚至高息借贷，如果不能尽快回笼资金，财务成本将会很高，吞食利润，同时不能按时归还贷款的话，还会影响到企业信用等级，为以后贷款拿地带来不利影响。作为房地产商，房子建成后必须支付各种建设成本，所以，必须尽快将房子卖出，才能变现，变现了才能支付建设费用。所以，目前的房地产公司大都采用快速开发、快速销售，提高资金利用率，滚动发展的办法，谋取利益最大化，同时使得企业规模、社会影响力迅速提高，国内典型的代表企业就是全国排名TOP100的房企等等，这就是房地产商不囤房的主要原因。
第八：房地产商为何不自己囤房子？要看房子所在的地理位置，如果有发展的潜力，靠近地铁站、高铁站、火车站或者学校的话，房地产商一般都会留几套或几栋房子在手里，或者让亲朋好友象征性的交点钱，锁定房子。这就是为什么很多业主去买房的时候，售楼部说，已经卖完的理由。同时对于一些好的楼层好的朝向的房子，普通人基本上抢不到。
总而言之，总体上来说，开发商还是卖房为主，囤积房子为辅。囤地皮相对于囤房子来说，操作性上好做多了，囤房子相当于支出了大量成本，就需要不断回正现金流，不会大批量囤房子的。囤地皮的好处是不需要投入过多的财力物力和人力，也能享受到土地升值带来的利润。
房地产商不囤房子就像金融资本不存钱一样。房子是用来赚钱的，钱也是用来赚钱的，放在自己手里是无法钱生钱，到别人手里才能赚钱。最主要的就是资金的流动性。作为楼盘项目开发商，房子建成后必须支付各种建设成本，所以必须尽快将房子卖出，才能回笼资金，进而支付楼盘项目参与各方的材料设备款和工程建设款。同时为了保证利润的持续性，一个项目未完成，必须寻找另一个项目。而且土地拍卖需要资金，如果不及时回笼资金，就会影响下一个项目的操作。
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很多人不理解，为什么房价涨的那么快，为什么房地产不自己囤房待涨呢？下面我就告诉你你不知道的原因。一、国家政策不允许。国土资源部定期都会对开发商捂盘惜售、捂地不开发的行为进行严厉查处，开发商不敢公然违背国家政策，私自囤积房子，这样风险很大；二、开发商融资成本高，需要尽快售出房子归还贷款。众所周知，开发商开发楼盘、竞标土地，自有资金根本不够，需要银行贷款甚至高息借贷，如果不能尽快回笼资金，财务成本将会很高，吞食利润，同时不能按时归还贷款的话，还会影响到企业信用等级，为以后贷款拿地带来不利影响。所以，目前的房地产公司大都采用快速开发、快速销售，提高资金利用率，滚动发展的办法，谋取利益最大化，同时使得企业规模、社会影响力迅速提高，国内典型的代表企业有恒大地产、融创地产等，这就是房地产商不囤房的主要原因！
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针对房地产开发商为何不自己囤房子？这个问题，我的观点如下：
第一，这个问题我有发言权，我就是从事房地产开发这个行业，我替老板（房地产开发商）回答这个问题。
第二，我认为之所以房地产开发商自己不囤房子，主要基于以下原因：
A，因为许多房地产开发商他开发楼盘的时候大多是需要融资的，不管这个融资的钱，是从银行用《土地证》抵押贷的，还是通过民间资金借的，或资本市场融资的，不管借款合同也好，融资协议也好，它都有一个明确还款的期限，到点必须要还（开发商要还钱只能通过卖楼卖房了），否则开发商就要承担高额违约金。
B，房地产开发商，它开发楼盘核心的目标任务就是为了卖楼，如果房子建好不卖楼的话，那就不叫开发商。
C，当然在现实房地产开发商开发楼盘房子买卖过程当中，房地产开发商存在着“囤房”现象，这种囤房不同于常规理解，全部房子不卖了。而是平时每次推出一点量房源，然后市场一抢而空，形成供不应求的局面，开发商有意来抬高房价，让所囤的房子卖个高价，赚取更多的额外利润。
第三，当然囤房也讲究一定的操作技巧。如果前期触资或贷款的利息，都盖过你囤房升值收益的话，那是得不偿失，还不如不囤。
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房地产商……不可能囤房子，借鸡下蛋的房地产商，就是“养了
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