卖掉淮北市的房子买徐州市的房子合适吗？未来两个城市哪个更有前景？

2024-10-12 21:00:01 浏览：1

卖掉淮北市的房子买徐州市的房子合适吗？未来两个城市哪个更有前景？

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网友解答：

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感谢邀请，淮北和徐州距离很近，但是一个属于安徽，一个属于江苏，显然苏鲁豫皖虽然交界，还是有着很大的差距。

首先，淮北经济发展空间不如徐州，作为基本是全国面积最小的地级市，煤炭资源是其最大的依靠，作为基础资源的煤炭近年来形势不好，拥有十多万工人的矿工资水平下降，导致淮北市场消费水平下降。

其次，徐州近年来作为淮海经济中心的预期地位让其发展迅速，地域大，工业发展也好，隶属于江苏，显然底子和后劲更充足，从这点看徐州房价更有基础。

最后，对于卖掉淮北的房子买徐州的房子，个人认为如果是投资，可以考虑，但是徐州的房价近年上涨太快，如今价格远超当初，当地经济收入比之房价显然不足，毕竟是苏北地区，比之苏南有着差距。

卖掉再买投资看眼力，应该寻找一个价格相对合适发展潜力较好的位置，市区中心不建议，价格上涨空间不会太大，如果是居住，则不建议，换一个城市，无论是环境还是生活都有变化，徐州房价和收入如今比之大城市也不遑多让。

个人看法，敬请斧正，关注交流

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网友解答：

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非常支持你的决定。

淮北和徐州，一座是日薄西山，走向衰败的矿山资源型城市，一座是国务院确定的，蒸蒸日上的转型升级试点城市，这直接决定了，两座城市的房产投资价值是完全不同的。在淮北，假如你现在有有做房子，现在可以卖一百万，那么我们可以分析一下，你保持这个房子不动，或者你把这个房子卖掉，到徐州购买一套房子，大概看看十年之后区别，

保持淮北的房子不动。

如果不卖掉这个价格一百万的房子，那么十年之后，这个房子的价值大概包括两个部分，分别是十年之间的房租收入，和十年之后的房子残值。

1、十年间的房租收入。按照淮北房地产目前的情况，能卖一百万的房子，大概是市中心，或者是恒大雅苑这样的房子，如果是恒大雅苑，按照市场价，大概是一百六十平方米；或者说是相山一号小区，靠近最好的市中心，拥有一流学区资源的学区房，大概是九十平方米。这样的小区，有的是新小区，有的是老小区，租金大概都差不多，在1000--1300之间，装修高档一点的，可以到1500元月，十年间大概能够租赁出去100个月，租金大约是15万元。随着淮北市人口外流加速，城市空心化、少子化加剧，房租之后会越来越低，而且，随着新房子越建越是多，大多数人会拥有自己的住房，出租难度会变得更大，很难在十年之间能够租满100个月。这个暂且计算为15万元。

2、十年后的房屋价值。上面我们说到，淮北作为一座资源枯竭型城市，面临的困境有几个，一个是长期依赖资源开掘，并没有建立完整的工业体系，资源之外没有就业和发展的空间；第二个随着资源枯竭，就业空间变小，人口外流趋势明显，吸引人口的能力明显不如其他具有完整经济体系的城市，城市空心化难以避免；第三个是和全国一样，经济形势和生活压力，导致人们生育意愿降低，人口出生率下降成了城市空心化、人口外流的必然伴生现象，少子化趋势也有加速的趋势；第四个，财政对土地出让的依赖，必然导致出让地块越来越多而且越来越快，新开工商品房面积越来越大，可以提供的住宅越来越多，挤压二手房市场价格，在不远的将来，淮北二手房价格必然会出现一个下降。这个下降的趋势，可能会以加速度的方式呈现，也就是说，在十年之后，可能就像现在的鹤岗的资源枯竭型城市一样，房子价格会降低到成本之下，1000元平方米都难以维持。我们采取一个保守的估算，按5000元平方米计算，大概房价在十年之后，会下降40%左右，也就是十年之后，现在能卖到一百万的房子，可以卖出的价格大概是60万元。

租金加上十年之后的出卖款项，总净额大概在75万元。从这个计算的过程，我们不难得到一个结论，淮北的房产并不能保值，更不可能增值，十年之后，贬值的比例大概是25%。

出售淮北的房子到徐州购房

出售淮北的房子到徐州购房，同样存在租金和十年后的房产售价两个部分，我们大概来分析一下。在淮北出售房产，能够获得一百万的现金，这就是在徐州购房的首付资金，以此为基础，我们计算一下十年间的收益情况。一百万的首付，按照四成首付计算，可以购买的房屋价格大概在220万元，大概在徐州市鼓楼区，从市中心金鹰商场、苏宁商城，沿着中山路向北十五分钟，北三环边上能够购买150平方米的房子；或者在新城区大概能够购买120平方米的房子。

1、租金收入。在付首付，经过15个月的施工，基本可以上房，投入使用，也就是具备出租条件，到十年后，大概还可以出租95个月左右，我们保守一点，按90个月计算。北三环150平方米的房子，或者新城区120平方米的房子，出租的价格基本相同，按目前租金计算，大概3200元月的租金，90个月的租金大约为28万元。

2、十年后的房屋价值。十年前，或者说是从二十年前开始，徐州其实面临与现在的淮北一样的困境，那个时候的徐州，同样作为一座资源枯竭型的城市，发展陷入十分艰难的时期，好在徐州很快迎来了政策红利，先是从徐州开始，进行“破三铁”国企改革实验，国家和省政府投入突破性的政策和大量资金，帮助徐州度过国企改革阵痛，帮助徐州甩掉历史发展包袱，能够轻装上阵再出发，很快就到了徐州发展最好时期。这一点和淮北市完全不同的，淮北目前已经失去了改革试验的机会，国家不会给予那么多的支持，没有二十年前基本舍弃了国有资产的那种企业改制的可能性，作为安徽的城市，也不可能得到江苏省政府那样的资金扶持。现在的徐州，定位为“高于地级市”的城市发展前景，在“高于地级市”的定位基础上，被国家定位为淮海经济区中心城市，特大城市、淮海城市群中心城市，被省政府定位为江苏省三个中心中间的两大副中心之一、徐州都市圈中心城市，国家级铁路枢纽、公路枢纽、水运枢纽、航空中心，其前景在房地产方面表现尤为突出，连续近百个月份持续上涨，而且去化率只有八个月左右，也就是说，持续数年房子供不应求，而且紧缺状况还有继续加强的趋势，在全球范围内看，捆绑车位、搭配装修包等变相上涨的潜规则，也是在徐州表现最为突出。在全款购房、五年锁定期等政策之下，仍然持续上涨，我们对房价的上涨周期，有足够的信心和理由，看到十年之后，以保守估计，十年翻番，大概就是苏南十年前的水平，大概持平于江苏中被城市今天房价水平。这个趋势分析，也基本符合苏北落后苏中十年，落后苏南二十年的朴素判断。如果十年后，房价翻番，大概十年后这处房产可以卖到440万元的价格。

租金加上十年之后的出卖款项，总净额大概在468万元。十年间，大概需要偿还房贷120万元+利息60万元，大概还本付息一共180万元，十年后的总价值为468万元——180万元=288万元。从这个计算的过程，我们不难得到一个结论，徐州的房产具有较强的保值作用，增值效果也比较明显，十年之后，增值的比例大概是288%。

同样的一个起始点，一个一百万，在淮北，十年之后变为75万元，而到了徐州，就变为288万元，其中的区别，显而易见，这样比较下来，应该怎么做，想来你已经有了自己的答案。

以上分析纯属个人看法，不构成操作建议。感谢阅读。

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网友解答：

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这个我最有发言权了！两次折腾后才成功落脚彭城。淮北没有生意了，最早09年将淮北步行街的房子卖掉在徐州东区一楼盘买房，第一波上涨后卖掉了！好在淮北五马路西头我还有房子，15年买了新城区的房子，17年搬来，18年淮北房子彻底卖掉。毫不后悔，能来徐州肯定不在淮北，医疗资源占很大原因，经济水平决定了发展空间。淮北已然没有生意可做，前几年拼命的评文明城市，民不聊生。徐州似乎在埋头苦干，只为民生，说起来两个城市我们说半天，在此只做简短说明。我是萧县农村的！

这个问题回答好久了，一直热度不减，看来这种情况不在少数，淮海经济区公积金互认会让徐州更有吸引力了！

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网友解答：

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我是淮北人 2004年大学毕业留在徐州所以对淮北和徐州都有所了解合不合适我说个身边事

2016年年底家里有两个朋友想在徐州买房让我帮忙参考我推荐了他们购买和平一号二期一个朋友当时卖了煤师院对面青禾宝地的房子（记得大概不到5000一平方）另一个朋友媳妇觉得徐州房价贵青和宝地因为离煤师院近隔开了出租一月租金将近两千元就没买当时和平一号二期7000左右买的那位想全款买一套我劝他贷款买了两套前段时间他卖了一套16000一平方净赚将近一百万把那一套的贷款还了还余60万左右就等于当年卖淮北房子的钱都回来了还净落一套徐州东区和平路地铁学区房当年没买的那位朋友告诉我青和宝地现在房价还是5000左右也想来徐州买房了他让我推荐我说你卖房子的钱只能去大吴贾汪买房了……

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网友解答：

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徐州，靠什么成为各阶层眼中的“绝对二线，直逼一线”？靠地方？机械制造、煤炭吗？靠外援？房地产假象？营商环境竟如此优越？呵呵……

作为一个祖祖辈辈生活在此的老徐州，说实话，我实在有点看不懂……

淮海地区中心城市的战略规划固然雄壮，但生活节奏、地域民俗、教育文化、医疗水平这些软实力提升岂能一蹴而就？

看看徐州楼盘的消费现状吧，有多少成分是徐州本土居民？新城区干道，大白天连机动车影子都看不到，高昂的房价主要依靠周边市县土豪移民实力贡献，感谢你们！未来徐州属于你们，农村包围城市不再是梦！在你周围，丰沛宿县、邳州、郯城的醇厚乡音将不绝于耳，“啥，恁也是x村滴，俺也是……”快哉！

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网友解答：

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徐州肯定比淮北好的太多但是，房价到这个价位说真的没有任何操作价值，整体大环境不景气，国家方面都在压制房价，而且徐州的二手房成交价，跟价格都在下降，你在淮北的房子不好卖，来徐州买又是高位。下定决心来徐州发展，或者不差钱那还可以。但是就发展而言徐州目前的投资价值也是有限，房价已经翻3倍了，徐州任何商业体系基本上让房价压崩溃了，各行各业10-15%的人赚钱，35-40%保本50%赔钱这是比较常态。所以创业就业环境而言并不是太好，如果你能力出众也不用考虑。

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网友解答：

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伴随着徐州获批“淮海经济区中心城市”，“徐淮快速通道”“徐淮阜高铁高铁”的即将建设，徐州对于淮北的影响越来越广，交流越来越深入。

淮北市位于安徽省东北部一隅，亦是安徽省市域面积最小的城市，全市只有220万常住人口。自上个世纪50年代建市以来，依托煤炭经济、白酒经济、纺织经济，拥有了三所中国500强企业和四家上市公司，更是全国文明城市，早期市民来源于全国各地煤炭系统和安徽省调配的行政干部以及数万上海市下放知识青年（民间有小上海一说），为著名的移民城市。城市化水平高，市民素质在省内独树一帜，依托独特的资源优势经济，淮北市经济在淮海经济区人均指数名列前茅，长期是安徽省财政富余城市。目前为止，淮北市是安徽省人口净流入的三个城市之一。

自新世纪后，安徽省的重点发展皖江，一刀切的把所有皖北城市进行政策边缘，不管是皖北的老工业强市还是皖北的农业“地改市”，一并划入政策上边缘化的“皖北地区”，而举全力发展皖江地区。不论是皖江较好工业基础的芜湖马鞍山还是皖江只适合发展旅游的山区，按照“大跃进发展态度”-引用：上海澎湃新闻”评价。所谓国家级皖江示范区建设进行所谓承接长三角产业转移。单讲曾经辉煌的“小上海-淮北市”被安徽省政策上歧视，让处在经济转型期的淮北市承受着巨大的压力。安徽省国家级开发区皖江遍地（一些国家级开发区产出效益甚至不如淮北下辖的濉溪县开发区），而作为曾经的省内八大工业城市之一淮北市居然一个没有国家级开发区，不得不说是城市的悲哀，更是寒了220万淮北人民的心。

自古以来徐淮本一家，淮北在建市伊始，徐州矿务局、中煤五建、中国矿业大学等驻徐单位都给予了巨大支持。时至今日，淮北也是距徐州最近的地级市（具体可见淮海经济区地图）两市高铁只需20分钟可达。徐州近年对淮北工业投资额达到数十亿元。徐州海关、徐州保税区、徐州铁路系统也给予淮北企业很多相关便利，尤其是三所三甲医院可以让淮北人民以跨省医保结算，更使得大众就医十分受益。另外，在铁路、机场、公路等交通设施方面，徐州更是国家重点枢纽，每日都吸引成千上万淮北人选择从徐州转道出行。

在安徽省举全力发展大皖江，全国做大省会城市形势下，中小城市发展日益困难，尤其远离省会城市的政策歧视城市要发展更是压力巨大。为此，经济要发展，生活要提升，必须首先摆脱省内政策歧视的桎梏，以跳出所谓“皖北地区”“安徽省”的经济洼地，以划时代的行政区划调整进入徐州市。徐州2017年GDP总量继续超过中西部大部分省会城市，与安徽省省会合肥总量相差逐渐缩小。且徐州市有四个国家级百强县，合肥市仅有肥西县。而工业产值更是超过合肥。然而，徐州市却不是省会城市，未来关键经济指标被全安徽省之力建设的合肥市超过也是必然的。且在江苏省内徐州市亦是边缘化城市，然而纵然如此，江苏省对待徐州的扶持政策以及重视程度远远超过安徽对之淮北。且徐州自古处在淮海中心城市地位，历代中央政府对此非常重视徐州市的发展，批准徐州成为淮海经济区中心城市，为此经济基础较好的老工业强市淮北市加入徐州市，只会更利于徐州市做大做强。

安徽之所以经济落后，是有多方面原因的。其中一条就是地级市经济弱且数量多。很多安徽的地级市在江苏省只是一个县的经济规模甚至一个工业区的经济规模。为此，淮北市的经济总量也只相当于徐州市下辖县级邳州市的规模（具体可见下图）。因此，将淮北市并入徐州市，保留市的称号，但是以县级市的身份存在于大徐州之内，去除安徽省“地级市”的虚名，获得江苏省“县级市”实惠，使得220万淮北人民享受徐州的经济发展政策、医疗政策、教育政策，是区划调整的最好结果。同时加入徐州市也使得淮北市获得了与大城市抱团的机会，也避免了中小城市被边缘化而逐步贫困的厄运。

总之，在国家出台解决资源城市行政区划的大背景下，作为淮北的一份子，迫切希望淮北市的区划能有划时代的合理变革，从而让这座为共和国的发展做出巨大贡献的城市能够凤凰涅盘！

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网友解答：

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徐州做为淮海中心城市，未来可期，目前城市在经济，文化，金融等建设上全面发力。我对徐州的了解有以下几点，如有不对的地方，欢迎批评指正。

首先，五省通衢，徐州自古都是兵家必争之地。因为她是中国重要的交通枢纽，中国南北交通大动脉京沪高铁和中国东西交通大动脉也是陆上丝绸之路陇海线交汇在这里，并且徐盐高铁年底开通（京沪第二通道），连徐高铁明年开通。徐州高铁站做为13台28股大站，在全国也是遥遥领先。要想富先修路，交通是城市发展的催化剂也能迅速凝聚人流，物流，财流。目前徐州拥有高铁，国际机场，地铁，高架路，京杭大运河等立体交通；

其次，徐州在城市建设上近些年也有大的发力，地铁是一个城市综合实力的体现，对人口,GDP,人流量等都有严格要求，很多省会城市还没有地铁，目前全国拥有地铁城市也就30多个。徐州近五年在建地铁三条，已开通地铁一条。关于快速路，徐州已建成快速高架路有4座，在建的有两座，还有一些规划待建的。徐州观音国际机场也在扩建。

另外，CBD是反映一个城市消费水平的重要指标，徐州近五年CBD已建成并开业的不少于八座。（两座万达广场，两座苏宁广场（彭城广场苏宁广场拥有苏北第一高楼，约266米），淮海环球港奥特莱斯等）。

徐州在招商引资方面也有很大突破，徐州迪卡侬，宜家家居的相继建成开业，徐州软件园、安全科技园、自贸区、金融区等园区的建成以及在建项目，更多世界五百强愿意投资徐州。

当然，徐州的教育在地级市中也是显赫的。拥有高校众多，有教育部直属211院校中国矿业大学，还有江苏师范大学，徐州大学，徐州医科大学等本科院校，以及江苏职业技术学院，徐州工业职业技术学院等大专院校。

另外，徐州的旅游也是一张名片，徐州是汉刘邦故里，所以有“两汉文化看徐州”的说法，这里有汉兵马俑，龟山汉墓，楚王陵等汉文化景点，金缕玉衣也出自徐州汉文化。徐州的景色迷人，习大大十九大之后就到徐州来调研，也去了贾汪的潘安湖国家湿地风景区，这里曾经是煤矿塌陷区，后来经过地貌修复建设成为了国家4A级旅游风景区，徐州城内目前大大小小修复的水域系统就不少于六个，目前都是市民休闲健身好去处。所以徐州的生态建设也被中央广播电视台新闻联播和焦点访谈大篇幅报道，自此便有了“一城青山半城湖，两汉文化看徐州”的美誉。徐州的云龙湖与杭州西湖素称“姊妹湖”，旁边还有云龙山环绕，景色不输西湖。另外，徐州的方特也批准待建。

徐州的名人，美食众多，还有徐州的“4万人鸟巢”吸引周杰伦，王力宏等众多著名歌手前来举办演唱会。还有每年的万人马拉松吸引来自海内外的运动健儿们等等。

鉴于篇幅，说的再多，不如您亲自来一次徐州。徐州人民有情有义，开明开放，大美徐州欢迎您！

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网友解答：

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我看还是卖掉徐州的房子买淮北的房子居住比较合适。

徐州市和淮北市是两个相邻的城市，一个属于江苏，一个属于安徽。

两座城市在历史上有着一定的渊源关系。

从城市的规模和区域经济发展状况看，徐州确实要比淮北更有优势。

但是从居住地来说，我更喜欢在淮北。

淮北毕竟在徐州的南部，中国有句古话：“往南走一千，不往北移一砖”。

徐州是华东重要门户城市，也是淮海经济区中心城市，徐州的房价走势会比淮北要高。