房贷利率下调已买房的怎么办?
房贷利率下调已买房的怎么办?
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网友解答:
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5月15日,人民银行、银保监会发布《 关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。通知明确:对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
应该说,此次调整是在国内房地产市场供大于求、刚性需求放缓和居民还贷压力倍增的大背景下出台的,这将推动个人首套商业性房贷利率下降、进一步降低刚需和改善性住房的资金成本,更好地支持新市民等群体的刚性需求和改善性住房需求,进而盘活当前下行的房地产市场。
对于办理了或即将购置首套房按揭贷款的家庭来讲,这次调整将会有哪些实实在在的好处呢?个人认为:
一是进一步减轻了已购房者的还款压力。
据央行统计,当前全国个人按揭贷款利率为5.42%左右。若据此数值计算,在减去20个基点后,未来个人按揭贷款实际利率有望降低至5.22%。以个人按揭贷款50万、等额本息、30年月供偿还的方式进行计算,调降后个人每月可少还62.16元,30年则可少还超2.2万元。对于一线购房者来讲,若贷款扩大至500万元,30年则可少还超22万元。这对于收入来源不固定的房奴来说,是实实在在的减负“减压”。
二是进一步提升了新购房者的需求。
只有推动各大商业银行下调房贷利率,让利于民,普通民众购房的潜力才能有效激活。当前,在经济下行压力下,全面降成本是未来楼市政策的一个主基调。只有全面降成本才能降低大家的购房成本,激发市场需求。此次调整鼓励首套房购置,有利于促进商品房市场复兴,也有利于缓解需求收缩、预期转弱和信心不足等问题。银行降利将极大提升刚需者和改善性住房者的需求,银行贷款业务也得以盘活,形成良性循环。
当然,国家一直坚持“住房是用来住的”定位,对于炒房者来说,银行和住建等部门要把好关、守好门,严防炒房者借机炒房加剧房价提升,导致利好政策到真正需要人的手里时成了一纸空文。
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网友解答:
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怎么办,凉拌!昨天房贷利率下调,已经贷款买房的,无法享受了,不会追溯调整的。
最苦的前两年楼市最红火的时候的买房人,很多人当时的利率高达6.4%,现在只有4.4%,相差了整整2%,以1000万的贷款为例,4.4%,30年,等额本息,利息总共要802.74万,而6.4%的利率,在同等条件下,利息要1251.82万,多了449万。
这部分在高点买房的人,绝对是最痛苦的,首先,他们持有的房产可能就亏了,自从去年下半年以来,很多地方的房价都是下跌的,买了就亏了,其次,利息多给了,还款的压力重多了,也怪不得现在有很多人,办了4%都不到的经营贷、消费贷,去还了一部分房贷。
贷款已经放下来的,以后只能指望LPR下调,来带动房贷利率下调,而且一年才有一次调整的机会。LPR的涉及面太广,调整都是很慎重的,虽然每个月20号都会报价一回,但是绝大多数时间都没变动。
股市里有句老话,买在寂寞无声时,卖在人声鼎沸时,才能赚钱,而楼市,则可能是相反的。
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网友解答:
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房贷利率下调,已买房的只能吃哑巴亏。就像你去集市上秤肉,刚十八元一斤秤了十斤肉,第二天十五元一斤了,你找谁去。
对于利率下调,以前买房的会不会跟着房贷利率也下调。这也许有一定的可能性,操作起来未必这么简单,因为银行也要考虑自己的利益问题。
去年九月份,首套房房贷利率降到5.5%,我觉得应该可以了,所以在X业银行贷款一百三十多元买了首套房。
所有手续都办好了,只等贷款到手。到十二月份的时候,接到房产公司的电话。由于不可调和的矛盾,该房产公司与X业银行终止合作,所以贷款的事泡汤了。到底去哪个银行贷款需要另听通知。
今年三月份接到通知,要到X商银行去办房贷。这时首套房贷款利率已降到4.9%了。我又把手续走了一遍,在家等消息。
由于疫情,房贷一直没下来。到了五月初,我向某商银行询问了一下,顺便提了一下房贷利率又降了怎么办。银行代办人说让再去银行补充下手续。
于是,我又去了一趟某商银行。补充了点手续,首贷利率已降到4.6%。
十天后,贷款还没下来,但又等来代办人电话,说是首贷利率降到4.4%了,再去补办手续。
从从5.5%到4.4%,省了1.1%。没办法,老天爷赏饭吃。
说白了就是一种运气。原来房贷利率高,但房价涨得快。现在利率下降了,但未必受益大。
买房就是买卖,赔赚一瞬间。但咱是住房不炒,无所谓了。
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网友解答:
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如果之前在调整时选择固定利率不变的就会按照之前的利率来执行,如果市场下调利率都和你没有关系,我要没记错的话应该是在2019年选的。
当时就可以选择固定还是lpr利率浮动,还有一段时期的反悔期。
我买房子是2019年当时利率是5.15的利率,后来我选择了浮动利率,目前已经还贷三年左右,前两年是一样的,没有变化,第三年每月还款比之前少了十几块钱。
现在济南利率首套4.6,对于之前买房子的购房者,次年应该会有所调整,重新计算还款。
选择浮动的会根据利率变化而变化,有的害怕保守型的还是选择了固定利率。
这个也和还款年限有关系,之前低的打折的,贷款所剩年限不多,贷款额不多的也就都选择了固定利率。
希望我得回答会对大家有所帮助。
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网友解答:
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这个要看实际情况,如果当时LPR签的事固定利率,那以后利率的调整跟你就没有啥关系了。如果当时选择的事浮动利率,这次也会相应的调整,同样下调,这个月的还款就会降低一些。
我之前选择就是浮动利率,月初几天刚还了房贷,下个月的房贷就可以少还几块钱钱。其实如果不是长时间的固定的利率,对你实际上的还款没有多大影响,如果这个歌利息维持一年,那就只能享受一年少还几百块的钱,时间一过,利率升高,还是同样要调回来的。
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网友解答:
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房地产行业的重磅新闻:首套房贷款利率下降20个基点!最低贷款利率只需4.4%!
大家一定要看清楚了,房贷利率下调20个基点,调的是“首套房利率”。如果你是购买的第二套、第三套房子,那就和你没有任何关系。
而一些人虽然是首套房,但是购买日期在这个政策出来以前,那也只能默默含泪看别人捡便宜了。
国家为啥要下调首套房贷款利率?
首套房贷款利率下降,最低降到4.4%。网上立马就有很多专家在说,房地产的春天又要来临了。
其实这就是唬人的鬼话罢了。
国家为啥要降低首套房的贷款利率?还不是因为房子卖不出去了么。
尤其是疫情的这几年,让很多人明白一个道理,现在的社会是现金为王的社会。在遇见社会突发状况的时候,什么都没有现金好使。
就像很多人因为疫情,被封在家里,不能上班,就没有了收入。
如果手里没有存款,那真的就只能全家一起喝西北风了。如果手里有积蓄,那就吃喝不愁,完全不用担心。
很多人吃饭的钱都没有,哪里还能去买房子?就算那些手里有余钱的人,面对这种形势,也不敢再轻易地投资房地产了。
国家降低首套房的贷款利率,确实有利于刚需一族。但是很多专家说,房地产的春天又要到来,根本就是不可能的事情。
房价下降是趋势,房地产行业已经不适合投资
这两年的时间,给我的感觉是,房价一直在下降。
像我工作的这个新一线省会城市,我16年的时候买的房子,那时候单价才9100元平米不到。
到2020年的时候,小区房价涨到了最高峰1.6万平。但是从那以后,小区房价就一直在跌。
跌到1.5万平,跌到现在的1.45万平。和最高价的时候相比,已经下跌了将近2000元平。
而在我老家那个十八线小县城,房价最高的时候涨到5000元平左右。而现在呢,也下降到3500元平左右。
除了一些大城市,一些特殊的地段的房子外,感觉全国各地的房价都降了不少。
像深圳这种超一线大城市,很多千万级别的房子,都在面临“有价无市”的尴尬局面。
前段时间不是有新闻说嘛,恒大的许总,把自己在深圳的豪宅出售。市值1.2亿的房子,挂牌价8000万,打了6.5折,居然无人问津。
房子已经不是最优质的资产,持有现金比房子明智多了
我单位有个同事,家里拆迁分了五六套房子。她早就有把房子卖出去的打算,但是挂在中介,几个月都没一个看房的消息。
也不奇怪,新房都卖不出去,二手房就很惨了。
可能很多人说,我就不信房子卖不出去。你小区房价1.4万平,你就1万平,难道这还卖不出去?
这个,只能说你的想法太天真。你可以试一下,你小区房价1.4万,你要是敢挂牌卖1万平,估计晚上会有邻居给你送“刀片”。
以前拥有房子,就代表拥有财富。而现在那些拥有很多套房子的人,都在忧愁如何把房子卖出去。
现金为王的社会,最优质的资产还是现金。
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网友解答:
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你好!房贷利率下调,已贷的是不参与下调利息的。
因为你当时贷款的利率是在固定贷款期限约定是不变的,使用的是国家标准利率。除非是央行基准利率下调了,房贷利率才会下调,但央行的基准利率一般是不会下调的。
一、清华大学五道口金融论坛上刚说完建议给居民发钱,这也算是真的“发钱了”
最近仅仅一年,房贷利率真是变天了:
2021年贷款利率的基准LPR为4.65%。
2022年贷款利率的基准利率LPR降为4.60%。
2022年5月15日,首套房子贷款利率基准为4.60%-0.20%=4.4%。
基本上可以说,首套房的房贷利率平均下降了1.5%。首套房利率为LPR-20bp(1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.6%)对应一手房房贷利率可以调整为4.45%,且不限地域,信号意义强烈,实际上是“结构性降息”。
按照这次最新通知,首套住房贷款房贷利率最低可以低至4.4%了,去年还是普遍在6%以上呢 !
4月14日,清华大学五道口金融论坛上刚说完建议给居民发钱,昨天就真的“发钱了”。我们来算一下这次相当于发了多少钱?
全国层面首套住房商业性个人住房贷款利率下限由不低于相应期限LPR调整为不低于相应期限LPR减20个基点(按4月20发布的5年期以上LPR计算为4.4%)
也就是说,昨天LPR利率是4.6%,按照下降20个基点后4.4%来计算:
假设你房子贷款100万元,按30年分期,降息之后平均每个月可以少给银行120块钱,每天可以少给银行4块钱。
另外,还有一点比较值得关注:
在全国统一的贷款利率下限基础上,人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则,指导各省级市场利率定价自律机制,根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求,自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
也就是说,这次下调20个基点是全国统一的政策,如果当地政府还有更刺激的政策,你们可以看着弄。比如之前的佛山和东莞,后续的广州、深圳也已经开始跃跃欲试了。
二、再来说说:
房贷利率都下调了,我之前已买房的贷款也能下调吗?
我相信很多朋友关心的是这个问题:相比当下的房贷利率,2021年,2020年的房贷利率确实太高了,分别是5.88%或6.15%等等,现在买房利率最低则是4.4%的基准利率,你肯定想知道怎么才能把利率降下来。
首先,你买房时候签署的贷款合同,其实利率都是不会变的,签署LPR的话,央行基准利率变化的话,房贷利率才会跟着变。
可是,现在的房贷利率下调并不是央行的基准利率,央行的基准利率没有变,只是银行房贷上浮利率变了,上浮减少了。所以现在买房4.4%的利率是对现在买房的人来说,并不是对之前办理过房贷,已经放款的群体来说的。
当然,如果你感觉你的房贷利率高了,现在房贷利率低,自己吃亏了,有没有啥解决办法,解决办法肯定有的,得看每个人的具体情况,并不适用于每个人。
举个例子来说,你2019年买的房子,房贷利率5.88%,贷款100万,现在房本也已经拿到手了,这种情况下,你就具备50%降低房贷利率的可能,降利率必须拿到房本才可以。第二天,你考虑到小区房价问题,进入2022年房价一降再降,你先去考察下房子的价格,2019年贷了100万,现在再去银行,银行可能就贷给你80万,你还了两年房贷,最多也就还了5万块钱本金,剩余还的都是利息。
也就是说你要结清之前95万的房贷,转低息贷款80万。而且一般买房子的人都会选择等额本息30年还款,而并不是选择做生意的朋友那样,选择房子贷款多是先息后本。这就会产生一个问题,很多银行不支持房子抵押等额本息30年。所以,这个问题就又来了,转房贷也得慎重了。
还有,商业贷款转公积金贷款也是一种途径,这个条件比较苛刻,不一定适合所有购房者。一方面要求购房者有公积金贷款,一方面当地城市有商转公的业务。如果条件符合的,可以把商业贷款成公积金贷款,可以节省一大笔利息费用。
三、最后,我不得不说:虽然利率下调,但并不代表我们在走房地产的末日绝路
4月15日的政策出台可谓迅速,主要原因还是4月的数据指标相对有点难看了。
2022年4月新增人民币贷款0.65万亿,预期1.45万亿,去年同期1.47万亿;新增社融0.91万亿,预期2.03万亿,去年同期1.86万亿;
这说明现在信贷扩张实际上确实有压力,所以降息并不难理解。
而从结构上来看:
人民银行统计,2022年一季度末,金融机构人民币各项贷款余额201.01万亿元,同比增长11.4%;一季度人民币贷款增加8.34万亿元,同比多增6636亿元。
而以平均增速为标尺,显著低于11.4%的有:
房地产开发贷款余额12.56万亿元,同比下降0.4个百分点;
其中个人住房贷款余额38.84万亿元,同比增长8.9%。
显著低于均值的部分,其实都是大家天天挂在嘴上的老大难问题了,那就是房地产和消费。
其中房地产部分,与开发商的开发贷款余额相比,个人房贷的增长放缓都显得那么温和。简单说就是:房地产和消费市场持续低迷,需要进一步的动作来进行改善。
不过需要指出本次下调房贷利率是通过减少“加减点数”实现的,5Y-LPR依旧没变,也就是说存量房贷家庭利息并不会下降。
除炒房客,我国所有人都应该支持国家赶快去房地产泡沫,对于已经购房的家庭,只有房地产泡沫去掉了,LPR才能下降,房贷利息才能减少。毕竟去房地产泡沫,除炒房客,利好其他所有人。
前几天央行公布最新LPR报价,本次LPR报价低于市场预期,并没有降低,不过这是情理之中的事情。国家意志清楚告诉你们不会放水、不会走房地产末日绝路。这体现了我国住房不炒没变,国家去除房地产泡沫的意志坚定。
我国现在不能大幅降低5Y-LPR主要原因是房地产泡沫太大了,如果大幅降低,市场必然恢复炒房热情,付出的代价将更严重,飞得越高、摔下来死得越惨。
总之,房贷利率下调是大趋势,商业银行房贷利率上浮或者下调对已购房者的还款额影响不大,影响到的只是没有购房的或者正计划贷款买房的人。
我们身处全球加息缩表大周期,我国不可能不要汇率,而要所谓的混凝土;也不可能为了短暂的表面经济数据,而不顾我国经济更长远的利益。大家别把这个政策理解为我国要走老路,这只不过在布置安全垫,尽可能减轻下坠的冲击力伤害,凡是说什么走老路、夜壶的,其实都是小白。
只要房地产泡沫去除,房价一旦回归合理,而且后续的房地产税也会遏制住金融天花板,那么,我国房贷利率就有可能会迅速下降到4%甚至3%以内,那个时候也是购房最好时机。
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简单地说已经买房的没有影响,这属于存量房子,但是如果你再买是可以享受政策的,按照现在房企经济形势和国内的经济形势,不建议买房,因为按照这个政策措施,如果未来两个季度房企销量如果持续下跌,那政策还会更加优惠和放宽,房企也会有进一步的优惠空间,当然各个地方政府都有最低的空间,但是当政策工具都用了一遍的且没有多大效果的时候当地政策就会有更大的下降空间,并且最近有传出某创可能会有债务违约情况,综合考虑,如果你只是问一下,那这个对你没有多大影响,已经购买的不会降低利息,但是如果你想再次投资,那建议你在等一下观望一下
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网友解答:
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在5月15日,央行和银保监会共同发文,《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》,其中明确对于房贷利率进行了下调,而且下调的力度还很大。其中对于首套房和二套房的房贷利率都有了明确的下调要求,而且还给予各个地方商业银行以极大的房贷利率定价权限。其实目的也很明显,那就是稳定房地产业发展,促进房地产市场的交易活泼性,促进我国GDP的稳定增长。
那么具体的政策其实主要是两点,那么他同已经购房的客户有什么样的关联?能让利率一起下降吗?
一、买首套房,不论是买新房还是买二手房的用户,申请商业房贷时,可以在目前LPR贷款利率基础上下浮20个基点,也就是下浮0.2%。现在5年期及以上的LPR的利率为4.6%,那么申请人最多可以拿到4.4%的房贷利率。
二、如果买二套房,监管部门容许各个地方的银行利率自律委员会,可以按照本地房地产现状,按照“因城施策”的原则,自主确定辖区内各城市二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。也就说二套房在LPR基础上加基点,各个城市可以完全不一样。如果是一些热点城市可以加的多一些,反之可以加的低一点。。
但是这对于已经购房的客户来说,已经不可能取消房贷再重新申请了。因为按照我国现在房贷的申请原则,只有在购房的时候才能够申请住房按揭贷款。如果取消了,即使全款提前还了房贷,然后再申请贷款,那也变成了个人房屋短期抵押借款,不属于房贷按揭产品范围了。
所以目前如果仅仅同房地产商签署了买卖合同,或者只向银行提出了申请还未审批,那么赶快从银行的信贷员进行联系。按照新进政策重新进行房贷申请。但是如果银行已经审批了,但是还没有放款,那么此时也可以同信贷员商量,修改贷款条件,尤其是利率约定。
如果银行信贷员不肯修改贷款利率,重新拟定贷款条件,那么此时立即书面表达,拒绝这家银行的房贷,重新找寻一家银行进行房贷的重新申请。现在已经不同于以前了,客户和银行的关系已经基本倒过来了,客户可以挑选银行,询问房贷业务的贷款条件。记住一定要书面拒绝,免除银行强行贷款的风险。那么那个时候如果还想让银行撤回,有可能就要承担违约责任了。
不过对于已经买房的民众来说,房地产市场的活跃性会提升,有可能房价就稳定了,在一些热点城市还有可能出现上浮,所以卖房容易了,换房也更容易了,这可能是唯一带给已经有房的民众最大的好处。
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房贷利率下降:“住房不是用来炒”政策的地位
房贷利率下调已买房的怎么办?根据合同相对性,购房人与银行仍执行原购房合同约定的利率。根据《民法典》情势变更制度,购房人与银行可以重新协商适用的贷款利率;在合理期限内协商不成的,购房人可以请求人民法院变更或者解除合同。
情势变更制度,购房人与银行可以重新协商适用的贷款利率
银行等金融机构在我国的强势地位不言而喻,例如,现农商股份制银行从管理人为成今天的主人,犹如当今的物业服务企业;原来农民的股份多数已“作废”。再如,储蓄人在银行的存款被工作人员转移,司法实践仅追究工作人员的刑事责任,存款被取没有人“管”等。
情势变更,是指合同成立后,其基础条件或客观情势发生了影响合同继续履行的重大变化;情势变更与正常商业风险不同,例如,物价异常上涨、汇率大幅度变化、国家产业政策出现重大调整为情势变更的主要情形,问题是,不可抗力属于情势变更的一种情形吗?
不可抗力不是正常商业风险,《民法典》没有将不可抗力列举为情势变更的情形之一。基于银行等金融机构的强势地位,购房人与银行重新协商适用下调的贷款利率,多数情形下协商不成;司法实践可能也是残酷的,购房人请求人民法院变更适用下调的贷款利率基本上也不可行!
疫情防控为情势变更
疫情防控期间,党与政府对人民群众是关怀的,例如,经营者“有幸”承租了国家机关、国有企业的房屋;各级政府,或者行政主管部门可以通过文件,或者通知的形式统一减免租金,或者延长承租期限。公众可能要问,中国人民银行为什么不能规定已买房的购房人适用调整后的利率呢?
我国五大商业银行已改制为股份制银行。其中,持股人包括社会资本,可能也包含国外资本;中国人民银行倘若统一规定适用调整后的利率,社会资本不答应,国外资本更不会答应。公众应当理解中国人民银行的“难处”;西方多数人认为,政府,或者政府部门在社会中的作用仅是“看门人”。
国家与社会需要讨论的是,“房贷利率下调”与“住房不是用来炒”政策是否相符,以及“住房不是用来炒”政策在我国的地位。具体分析如下,供公众参考,或者共同讨论:
“房贷利率下调”的主要理由为:一是满足刚性购房者的需要;二是为家庭多子女者提供购房途径。
疫情防控形势下,多数国家,或者地区,或者大多数行业的经济处于“低迷”状态;多数刚性购房者可能没有能力购买商品房。多子女的家庭,孩子尚未成年,甚至是儿童,或者婴儿;倘若不是为了炒房,多子女的家庭有必要提前消费吗?
我国不少房地产在国外也从事了开发,不少炒房人也在国外炒房,但多数结果为“铩羽而归”,例如,李嘉诚先生等;由此可以得出结论,“住房不是用来炒”的政策不仅中国有,国外也有。有人可能问,“住房不是用来炒的”政策出台是否迟了?
2013年,中央就提出了“缩小征地规模”,其目的可能有从用地来源控制房价;地方政府对土地财政的依赖性,以及社会资本对房价的渴望性,又有多少“公知”人物理性解读“住房不是用来炒”的价值理念呢?
随着集体经营性建设用地成为商品房用地的来源之一,“住房不是用来炒”的政策能够得到完全实施,请相信中央的决策。“户有所居”不仅是农村群体享有,城镇居民也有“户有所居”的权利。
“住房不是用来炒”政策的地位
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网友解答:
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看到这个信息了,这又不是第一次,经历过那么多跌涨流量相信大家都有经验了,怎么应对呢?主要是观望呗,这个时候的房价已经不是普通老百姓能承受的了,没有金刚钻就远离房市商海,折腾不起啊。对于刚需人群建议主动权抓住,对于已有房贷人群要保持良好的心态,静观其变。
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