城市中心的老破小是否值得购入?
城市中心的老破小是否值得购入?
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首先说明一点,老破小其实可能是开发商的代理人起的名字,为了卖掉新房子,这样说也可以理解。
一线城市的老破小都在最好的地段,最好的学校,最好的医院,最好的商业,都在这个房子的附近,所以它的增值空间还是非常大的。
房子的面积越小,增值的比例越高。比如,上海市黄浦区的市中心的老房子,30几个平方的,每平方大约11万,60几个平方的每平方只有十万左右,附属在房子身上的附加值,不会因为你面积变大了就增加了,还是这个样子。
所以面积越小的价格越高。
有些人说,一线城市市中心的老破小千万不要买,我是感觉有些误导的成分在里面。买房子,一定要把地段放在第一位,房子的新旧是次要的。
年轻人喜欢买新房,主要是因为没有经验,面子上好看。熟练工一般只挑地段好的二手房,因为增值空间更大,自住也更实惠。
我说得对吗?
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老城中心的老破小房子是不是像某些房产专家所断言的,变成主城的贫民窟,变成劣质资产不断的贬值。
首先我们先要明确房屋的价值主要是有两个部分组成,分别由土地价值+房屋价值组成,我们主要弄清两个问题就能清楚最终的结论:
第一:老破小的土地未来会不会更值钱;第二老破小的房子未来会不会更值钱。
下面我将详细分析这两个问题。
土地价值走势取决与城市中心是否成功转移
1、双中心将是一二线城市的常态、老城中心地位会被分化但绝不会被完全取代
如果按照一个城市正常发展趋势来看,老破小的土地价值应该是不断上升,特别在城市化进程快速发展阶段。但中国的城市发展是一个特例,中国的一二线城市都拥有千年以上的发展史,城市核心不但历史悠久而且升级改造难度极大。所以近代的城市发展史都市以建设新城中心、分化老城功能为主要发展目标的。
如果按照政府“建设新城,分化主城”的城市建设目标来分析,理论上的确是市中心的土地价值的将会不断贬值,进而影响到老破小房屋的价值。但实际情况与理论上是有区别的,各个城市新城中心经过十几年的发展,新城中心基本建立并完善起来,但老城中心地位虽然有所下降,但雄姿不改依然是仅次于新城中心的优质区域。
“双核并立”的情况出现,是因为专家们完全低估中国经济的发展潜力,低估中国城市化的进程的速度。一二线城市的经济的飞速发展导致城市有实力支撑两个核心的发展,大量涌入的人群也为两个城市中心的发展提供大量稳定人群。
我的预判是:随着中国经济的继续发展以及城市化进程的继续加速,老城和新城双核并立的格局将会越来越普遍。
2、老城中心的配套设施会逊色新城,但会远超城市其他区域
城市的配套设施大致可分为两类,一类是政府建设的公共基础设施,包括学校、医院等,另外一类是企业建设的商业配套设施,包括商场、超市、KTV等娱乐休闲设施。
老城中心本来就拥有整个城市最优质的公共基础配套,未来新城发展起来的基础配套设施有可能超过老城中心,但政府不可能拆除掉主城的公共基础设施的,老城区的居民也是政府统治治下的居民,在不阻碍建设新城目标的情况下,没必要故意降低主城的公建水平。
商业配套设施就更不用说了,商业设施建设只考虑一个因素“能不能赚钱”,老城中心虽然购买力可能不如主城,但人口密度大、人口数量多,基本很难做“赚不了钱”的生意,因此要商业配套设施下降,只有一种可能就是老城中心变成了“空城”。
老城中心配套设施会因为改造难度大,在硬件设施上逊色新城,但整体水平还是优与其他城市的。
3、政府不会放弃对老城中心治理,会继续升级改造老城中心
房地产专家们普遍有一个这个观点:政府会逐步放弃对老城的治理,导致老城中心产生破窗效应(一幢房屋如果有一扇窗户破了,没人去管理和维修,就可能会吸引更多破坏者破坏更多的窗户,最终他们甚至会闯入建筑内进行肆意的破坏,最终导致整个房屋的毁灭。)这个观点也是有论据支撑的,就是美国的城市发展史,目前美国城市中心基本上是贫民窟,脏乱差犯罪横行,而郊区才是富人居住的地方。
我在这里要严重强调一下,美国城市核心发展成脏乱差完全是因为制度的缺陷导致,中国永永远远不会发展成那样。房产专家利用信息的不对称,隐瞒了美国城市核心发展的真真原因。美国城市各个区的财政是十分独立的,每个区居民缴纳的税收只能用于这个区的建设,这就导致一种情况,富人居住的区域用丰富的税收能用于建设优质的学校、优质的医院,甚至聘请大量的警察进行二十四小时的巡逻。穷人等的区域没有税收,直接到导致没有足够的财力聘请警察维护治安,没有钱维护公共设施,最终产生了破窗效应。
中国制度优越性就在于政府绝对不会放弃任何一个区域的管理。前几年政府的确是疏于老城市的升级改造,但这是因为政府财力有限,建设新城的同时无力顾及主城的建设。但最近两年的“棚户区改造”计划就是对主城的改造升级的计划。
房屋价值是老破小贬值的主因,户型奇葩小区环境混乱
上图就是某二线城市的新区和老城区的价格对比,大家可以看老城的新房子的价格不但没有低于新城的价格,还高于新城的核心房子的价格。
这就是我与专家观点不一样的地方,老破小价值的降低不是由于土地价值的降低,而在于房屋的价值的降低。为什么大家普遍感觉老城中心的房屋价值低于新城中心的价值,这主要由于老城中心土地稀缺,基本无新项目推出,大家对比的一般是新城的新房和老城的二手房。
房屋价值降低主要以下几点
1、户型、产品
老城区中心的房子都是八九十年代的建设的房子,建筑理念完全落后与时代,奇葩无比的户型层出不穷,没有电梯对老年人极度不友好,你如果有能力
2、小区配套、环境
小区内部无花园、无绿化,违章建筑林立
3、小区无人管理
老小区没有物业管理,脏乱差情况频出,内部居住人群复杂。
老城区户型产品根本无法满足目前购房者的居住需求,小区配套、环境持续的恶化将导致房屋价值将持续的贬值,
如果这种情况得不到改变,主城老破小的确会产生“破窗”效应。
棚户区改造和老小区改造是阻挡房屋价值下跌的福音。
1、棚户区改造
针对主城房屋价值极低,毫无改造价值的房子,政府启动了棚户区改造计划
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货币化安置。
你怕政府强拆?放心!现在是居民抢着拆迁,因为实行货币化安置,补偿款超级丰厚!
棚户区拆迁
2、老小区改造
针对有改造升级空间的房子,按照商品房改造升级,政府补贴聘请专业的物业进行管理。
下面是我翻查了几个一二线城市老小区改造的实景图,大家可以看一下改造效果。
老小区加装电梯
楼道改造
围墙改造
小区道路改造
外墙改造
主城老破小不会变成贫民窟、保值但不会大幅增值。
最后回到题主的问题,老破小是否值得入手!
首先从投资角度,主城老破小整体是处于下行趋势的,是不建议入手的。
1、土地价值会保持平稳,但不会快速升值
2、住宅价值会较大的贬值,但会受到政府旧城改造影响。
其次从居住角度,主城老破小是值得入手的!
1、土地价值:居住环境是仅次与新城的,拥有完善配套和基础设施,生活极为便利,未来发生改变的可能性极小。
2、住宅价值:房屋无法满足高端居住需求,但政府有改造老城的计划,未来环境会发展变化。
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市中心的老破小要么不动,一动不得了。因为它的地段是无可取代的,政府不动是因利益问题,一旦动了,那新房的房价你们自己想想。
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老破小是那种等着收购的人故意叫出来的,房龄再久他也是你的产权,而且这种房子基本地理位置非常好容易出租,分摊面积几乎可以不记,更不用说什么物业管理费这些,而且一旦遇上城市改造拆迁升值空间大,有老破小房子的朋友建议你不要轻易贱卖,自己不住就出租
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市中心的老破小是否值得购入?这要具体问题具体分析!
首先,我们来看看市中心老破小的优点:
第一就是生活便利,一般城市的市中心,配套设施都很成熟,门口都有公交地铁经过,出行很方便,周边有超市,农贸市场学校以及医院等等,购物也很方便。
第二,房价便宜,性价比高,所谓的老破小,一般都是上世纪90年代的房子,因为年代比较长,所以一般来说价格会比较便宜一点,而且以前的房子得房率都很高,同样50多平米的房子,老破小可以做到两室一厅,这是现在的新房不可能完成的。
第三,有拆迁可能,如果你买的老破小,过几年拆迁了,那么恭喜你,你赚大了,一般这种市中心老破小的拆迁,都是原地回迁,拿到的拆迁房都会比以前的老破小面积大一点,比如苏州的南环新村,这是这样。
看了老破小的优点,再来看看它的缺点:
第一,因为都是20多年前的老房子,所以一般都是没有电梯的,居住体验要稍微差一点,尤其是对于住五层六层,家里又有老人小孩的家庭来说,每天的上下楼将会是一件非常辛苦的事情。
第二,房子外观破旧,没有充足的停车位想,物业管理水平差,甚至没有物业,小区人员比较复杂,人口流动大。
其实,任何事情都有它的两面性,对于市中心的老破小,个人建议,对于手头比较紧张的刚需来说,还是可以上车的,但是尽量挑选学区好一点的,面积不要太大,控制房子总价,地段相对繁华的二手老破小,这种房子,以后也相对好出手。
切记,千万不要买市中心老破大!这种房子会越来越难出手。
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如果你是外地人想进入大城市工作生活,手里的钱还不宽裕,并且只想住不为投资,那么买市中心的老破小是值得的。因为是在市中心,所以生活所必需的医疗、教育、商业、交通、公园、娱乐、餐饮等配套设施应有尽有,非常健全。另外还物价低,有人气,生活气息浓厚……不足之处是小区环境差一些,当然物业费也低或干脆没有。
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我觉得不值得。很多年前,城市发展不成熟,所有的资源都集中在了城市中心,为了生活方便,大家都往市中心靠近。
随着时代发展,城市规模的扩大,很多资源也在向城市周边辐射,比如新城,环境、交通等居住条件都好。
从投资的角度讲,老破小的投资升值空间也小,新城区的房子转手率要高很多。
所以没有必要买,可以考虑新城区。
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城市中心的旧小区,由于地方优势,生活设施齐全,交通方便应该是首选。买房子除钱包要厚,考虑其他因素也很重要。
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城市的老破小,主要指的是位置不错,一般都在市中心附近,房龄很长,俗称老;周边基础设施不完善,尤其是楼道外观啥的,俗称破;小,一般房屋面积不大,有可能是本来面积不大,也有可能是原房主进行了排列组合。
老破小的好处是:生活方便,孩子上学,大人上班,5分钟便民服务圈基本都可以靠步行实现;物业费相对便宜,生活成本低一点。
老破小的缺点,人如其名,房屋结构不合理,大白天进去都见不着光;设施老旧,一般只能修修补补凑合凑合,晚一点回家停车位就没了......
买老破小的人大致是两类人:
外来人口安家落户,老破小位置不错,购房成本没有那么高,一般都是已经装修过的,凑合一下就能拎包入住,没有杂七杂八的各种费用,总体性价比比较高。
学区房,孩子上学是硬杠杆,家长们卯足了劲给自己崽挣个前程,房子买了还能卖,属于教育和固定资产双向投资。
所以,值不值得买:
第一,看城市人口增长。大部分本地人都是有房子的,他们的购房往往是为了改善生活环境,楼梯房换电梯房,老破小还新三居,所以他们肯定不是购房主力。只要未来有外来人口的大量涌入,房地产市场才能被盘活,老破小才会有人接盘。
第二,看学区房的政策,有好学校,就有好房价,如果学校因为各种原因搬迁,或者入学政策发生变动,那就不好说了。
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为了卖房,多少人绞尽脑汁不断地创造新词,什么“刚需”、“洋房”、“老破小”,这些词出现只有一个作用,那就是卖佣金最高,利益最大的新房,所以还需要回答这个问题吗?
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