为什么现在成都这边新开楼盘都是一百多平的户型，基本上已经没有一百平以下的户型了？

2024-09-21 10:58:19 浏览：1

为什么现在成都这边新开楼盘都是一百多平的户型，基本上已经没有一百平以下的户型了？

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网友解答：

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真如题主所说，成都真卖大房子了。我统计了4个盘超1000套房100㎡以下房子仅4套，120㎡以下仅6套。为什么会这样呢？是不是成都人都富得都要买100平米以上的房子呢？老杨认为有三个理由，并造成一个后果。

当我们把关注点放到成都主城区房子的时候，琢磨一下就会发现两个有趣的现象，不知在成都买房的你发现没有呢？一是成都三环内近来上市摇号的商品住宅稀少。二是成都的房子是越修越大，100㎡以下的房子很少见到了，从成都主城区5月中旬10天时间内仅仅开的4个楼盘来看，几乎都是所谓的改善，都是大面积，130㎡-300㎡的房子占到所有房源的90%以上了。

这是为什么呢？难道是成都富裕到都要买100㎡以上的房子了？留给刚需的时间仿佛没有了？每个城市都有他实际的情况，希望开发商们在向上紧盯“改善”二字的时候，还要向下，留意那些手头仅有积蓄三五十万的、那些从大学毕业雄心勃勃来这个城市打拼的、那些卖了四五线城市一套房只有四五十万来成都买房的…… 80-100㎡的房子，在成都，还真是要有，你觉得呢？

这4个盘分别是：天府新区：优品道锦绣小区。成华区：恒大云中央广场雲门。武侯区：中粮武侯瑞府。锦江区：融创玖樾台邸。优品道锦绣小区摇号246套，全是130平米到270平米的房子。成华区的恒大雲门摇号173套，全是160到290平米的房子。武侯区中粮瑞府摇号260套，有4套93到96平米，其他都是137到170平米。锦江区融创玖越台府仅有2套116平米的，其他都是130到150平米的。

造成目前这种现状的原因有很多，我们只捡其中几个重点说。

其一，大面积房子和经济城市经济发达有关。经济发达了，人们生活改善，所以房子面积适当增大。

其二，大面积房子和限购有关。项目政策是限制了人们购房房子的套数，但是并没有规定只可以买多少平米以下的房子，所以受限后，反正只可以买一套，那为什么不买150平米而买80平米的呢？这种买方心里折射到开发商那里，所以开发商就顺应市场修大房子。

其三，大面积房子和开发商不负责任有关。从2016年开始，不知是哪里的妖风吹到成都，成都所有开发商都几乎认为，成都的改善元年到了，人们买房大都是为了改善居住，都要买120平米以上的大房子，认为修80平米90平米的房子，会给买房人造成一个刚需盘的印象，刚需盘在大多其他开发商眼中都是格调不高的，都是有点LOW的，修发房子多好啊，改善盘，价格可以定高点啊，卖一套等于卖了两套。所以出现上面的统计。

以上三点，不是全部理由，但是也是重要理由了。这明显是交了不该交的智商税啊。这样的观念是错误的，没有改善需求的调查数据，没有看到像成都这样的城市以吸引年轻人进入的真实买房需求。

目前卖大房子造成一个不良后果，那就是进入这个城市的年轻人想买房买不起房！

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网友解答：

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确实，现在新修的楼盘都是一百个平方以上的居多，70和80多的基本都占很小的比例。最近，在成都近郊区发现很多开发商都是打的改善型住房为主，套三套四的户型多，比如万科和碧桂园、保利等在犀浦、大丰华阳等还有市区很多开发商都是大面积的。小户型基本都是以前的房子居多咯。我觉得可能是现在改善型需求量比较大，而且成都市政府一直在为了减少建筑垃圾的污染问题推行精装房，精装房成本低，可以为开发商带来利润，一般都是精装价格比清水房贵两千到三千左右，再加上面积大，开发商有利可图。还有一方面我觉得是市场需求吧，以前许多买小户型可能是因为经济等多放原因没有买大户型，现在条件好了，有换房需求。还有现在房子价格贵，不像以前便宜了，多重政策限制稳定房价，也就是在换房时没有以前方便，现在业主为了一步到位，一大家人住宅一起方便，而且100平方的基本都是套三套四的双卫生间户型，也满足家庭需求，来个客人也方便。所这种现象，我觉得是开发商、政府还有购房需求等多方面因素决定的。

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网友解答：

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很多人只知表面，不知真因。这个情况是一个方针，一条措施，一个风气影响的！

观察员详细为大家权威解释一下，为什么会出现这种情况。

很多人都晓得17年这十字方针

：东进、西控、南拓、北改、中优。

三年前，上层已经规划好了成都发展路线，并且一直在执行，这个政策最少会执行10年以上。其余几点这里就不多解释，重点说中优这个方针。

根据《成都规划2040》中优主要有三增和三减：

减少我们的居住人口，减少开发强度，逐步疏解一些非核心的功能。增加文化功能，相应补齐公共文化设施短板；增强旅游业态，增强旅游的吸引力、竞争力；增加开放空间，并实现市民共享。

这就是第一点，观察员所说的一个方针！

这个方针定了之后，如何来实行？最终达成什么成果？意外导致什么现象？

措施：严控主城区土拍，限定容积率，规定相应配套设施搭建。

这个就是为了达到规划中的三减，这样一做之后，最明显的意思就是赶人了。主城区大家都晓得房价高，再把容积率一限定，开发商势必建造出来的就是大面积的房子。具体不清楚的，大家去查下容积率的概念就明白了，观察员就不过多解释了。

本来主城区房价就贵，现在面积又大，作为购房大军中绝大部分的刚需，买不起了，只能退而求其次，跑到地铁口沿线的郊区买房了。

风气：棚改减少，旧改增加，限购限售之后，一步到位风气盛行。

棚改减少，旧城改造增加，这样是为了固定主城区的需求，减少主城区人口的流入。大概在2010年-2016年之间，那种刚需小三房，特别流行，主要是为了吸引主城区人口。

17年限购限售之后，大家都开始感觉到成都的门槛已经形成，这个时候，对于大部分人来说，很担心以后的政策会不会进一步强化，都在考虑改善的问题，另一方面就是刚需都在思考尽量一步到位的问题。

在这种风气开始形成的时候，开发商一则是出于自身利益，一则是为了迎合风气，基本就开始建造大户型了。

目前的市面上，除了以前遗留的小户型盘，基本都很难再见到新开的小户型盘了。

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网友解答：

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首先作为购房者，还是有一个长远需求的硬性指标在（后面分析）。

当然了，客观分析，开发商只有把房子修的大才好往高端改善上面靠拢，才能卖上更高的单价，尤其是16-18年疯狂涨价的土拍导致开发商拿地成本剧涨，还不说环保检查带来的原材料上涨和从未停歇过上涨的人工成本，这一切的一切都导致开发商为了保证利润率，只能把单价卖的更贵（其中不乏低价囤地坐地起势的黑心厂商），所以这就是为什么现在每个开发商都鼓吹自己多高端多nb，就是为了卖高单价呀！

其次，说下需求端，也就是购房者，在经济条件允许的情况下（砸锅卖铁能凑上首付，并且能供上贷款的情况），尤其现在开放二胎，家里三代同堂，可能还不止一个小宝贝，在有余力的情况下谁又不想保证居住的舒适度呢？这就是我开头说的硬需求，考虑到几代人的需求，四室确实是比较合理又不铺张的改善户型，这也是目前改善市场上最常见的户型。我自己本人和身边非常多的朋友（年龄30+），也都属于这类人群。

以上是我个人看法，不喜勿喷，不想费时唇枪舌战。

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网友解答：

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成都开发商近年提供的商品房，大房子多，很少提供小户型，可能与成都城市建设新要求有关。所有的人没有留意，政府在政府工作报告上提到，要改善主城的人居环境，要求把主城的城市人口密度降下来。

人口怎么降？这是城市的难题，中国许多城市都有这样的计划，但是很难实施实践。把主城人口密度降下来，不会明确要把主城的已住居民往郊区赶，只是会限制开发，鼓励拆迁居民到新城去安家。例如，拆迁户现在的货币化补偿就是配合这个目的的。主城有明确的人口密度降低指标，降低主城的人口密度是政府长期的政策目标。既然是人口密度降低，当然主城的建设规划，就不会让外来人口持续往里涌，而是往新城引。政府会减少主城的土地供应，降低主城的房地产开发。开发的商品房，也由刚需供应转变为改善性住房供应。

除了限制开发，把开发建设的容积率降下来也是目的，成都已经大幅降低了商品房的住房容积率。

随着开发强度降低，容积率的降低，主城的居住环境和住房品质会大幅提升。而主城的住房相对也会越来越稀缺。住房居住环境品质提升，土地供应越来越稀缺，当然有限供应的土地只能建设高档商品房，去满足城市改善性需求的人口。其实，这是符合政府疏散城市人口密度政策意愿的。

我们的住房消费者可能想的是自己，对政府这种目的可能怀怨愤不平，认为政府没有为刚需考虑。但是，城市真不能搞得人口密度太高，修太密太高的房子，又是太小的户型，点点大一块地方，聚了成千上万的人。城市病，就是太密的人口造成的。看看天天早晚成都的堵车，就是人口在一个地方密度太高产生的。

成都向东发展，是希望把城市新进人口往东边引，老城是绝对不会再装人口的，从这一点上看，成都买房的应该知道怎么买房了。如果你有财力，你还是快买上主城内的房子，这里的商品房会越来越稀缺。如果你没有适当财力，就买新区房，城市要把人口引入新区，一定会向新区投放资源，把新区建设起来。

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网友解答：

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您好，很高兴为你解答。

首先我们回忆回忆，成都新盘开盘都是以大户型开始的时间，基本是2017年后，你看17年后开发商拿地出售的新房，面积基本统一都是110-200平米是主流。大平层，容积率低，品质好。为什么会是这个时间？

而成都房价经过16-17年翻倍的上涨，加上限购政策的发布，难道开发商不知道社会的购买力吗？现在的很多楼盘，特别部分楼盘去化率很低20%-30%，而且还是首开，去化率都这么低，后续再开盘会怎样，开发商难道不急么？当然急，毕竟现在开发商拿地价格贵，融资成本高，开盘销售还不理想，他们都是急需要钱周转的，所以去化率低的盘，开始搞打折了。

按理说，最近拿地的开发商应该知道市场情况吧，为什么他们不调整户型大小比例，适当修些面积更小的户型便于后期销售呢？为什么他们还是一股脑的修大户型？

如果我们还记得2017年成都市政府发布的一个文件的话，上面种种问题，就有答案了。可能2017年大家的重心都是在关注房子价格怎么火爆，怎么涨，而忽略了这个规划。

“成都市房地产业发展五年规划(2017-2021）”

这些都是政府规划，政府干预的情况。开发商是哑巴吃黄连有苦说不出，憋屈也只有忍着。

下面我们开始上课。

(大家动手做下笔记，这些是重点，以后会考~!~）

1，提高二手房的市场份额

引导首次置业住房需求通过购房二手房住房解决住房问题，稳定提高二手住房在住房交易市场的份额。

意思就是叫刚需客户还是去买二手房吧。

2，“中优”区域规划

降低开发强度，提高城市品质，控地，控人口，成都市2016-2035《总规》提出，至2035年市域常住人口规模控制在2300万人以内；至2035年中心城区城市人口规模控制在1360万

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