小产权房是不是违章建筑?
小产权房是不是违章建筑?
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国家发产权证的叫“大产权房”,国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权,而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种:
1. 是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
2. 是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。
3. 是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
前两个解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金即可自由买卖,其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议,拿不到真正法律意义上的产权证。
小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。
《中华人民共和国土地管理法》规定,乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡(镇)村建设可以使用集体所有土地,其他任何单位和个人进行非农业建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。小产权房建设显然不符合现行土地管理法的规定。此外,国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定,农村的住宅不得向城市居民出售。
2004年12月国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。国务院2008年1月《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次明确,城镇居民不得到农村购买宅基地农民住宅或“小产权房”,任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。
总之,从国家相关法律法规、政策的规定可以看出,农村集体土地使用权是该集体组织成员的专有权利,与农民特定身份相联系,是不能出让、转让的。目前利用农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的,小产权房买卖合同本身是无效的,小产权房购买者获得的乡镇产权证或村集体组织相关证明文件并不具有法律效力。
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您好!很高兴为您解答,欢迎关注北京京尚拆迁律师。
小产权房区别于商品房,不能依法办理房产证,所以不能转让。因此,有些人买到小产权房后,就担心这种房是否属于违章建筑,并且担心违建后会被依法拆迁。
首先,了解下违章建筑有哪些?
1、未取得市、区城市规划管理部门规划许可证而擅自施工的工程;
2、未取得施工许可而施工或虽有施工许可证,但未按批准范围、内容施工的工程;
3、在批准期满后仍不拆除的一切临时性建筑和构筑物;
4、在现有房屋四周、院落、屋顶、阳台等处擅自搭设的附属建筑物;
5、未经批准在人行道、马路边、公共绿化地内搭建的固定售货摊(棚)等;
6、未经批准占用过道、人行道、巷道、梯道等修建的房屋为及其设施;
7、私人在城市擅自占用国有土地和在农村非法占用集体土地新建、修建和扩建的建筑物、构筑物;
8、擅自占用城市绿化用地或擅自在城市公共绿地内建成的建筑物及附属设施;
9、其他违反建设法律、法规的建筑物、构筑物。
其次,小产权房是否属于违章建筑可以根据以下两种情况判断:
1、在集体建设用地上建成的小产权房,依法办理了审批手续后,即属于合法建筑。
简单地说,就是利用宅基地建成的房子,法律上是允许在该土地上建房的,所以依法获得审批后,即属于合法建筑,并且不会被拆迁。
2、在集体企业用地或者占用耕地违法建成的房子,违反土地管理法,属于非法建筑,可能遭到拆迁。
土地管理法规定,农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设,而建成房子属于非农建设,所以属于非法建筑,一旦被发现,可能被拆。
希望我的回答能解答您的疑惑,祝您生活愉快!
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从真正的法律意义上来说,房子只能有产权房和非产权房这一说,至于小产权房是一个特色概念吧。
现在中国的房子,真正的产权房就是,具有70年的产权,能够到房地产办证大厅,办理各种登记和转让手续,除此之外没有这一套手续的,就是小产权房。
商品房多数都是产权房,因为它是开发商在售卖的过程中,必然要经过各方面的跑手续,跑规划的过程,土地的征用,各方面都是走了完整的手续,甚至规划各方面也都是齐全的,只有这样的房子才能够称得上是产权房,当然现在有的开发商,没有办齐那些手续,也在那卖,最终就会导致很多麻烦,办不到产权,老百姓上访,找政府,貌似都是有的。
还有一些小产权房,是怎么诞生的呢?主要就是由于房子的需求非常猛烈。最后催生出各种利益关系人,都出来一块干这个活,没有到政府相关部门去履行审批手续,最后房价就会低很多。相关利益方也会挣得盆满钵满。
那么为什么相关地方不愿意去国家的有关部门办手续呢,主要的原因是办不下来,没有规划,不能符合一系列的土地征用和买卖的程序要求。所以就是你想办也办不下来。
可是办不下来怎么办?也想挣钱对吧?所以有关建筑商,开发商,村委会,乡镇等几方一起利益合谋,就开工开干了,房子很多都是内部销售,很多都是卖给一些胆子大的,或者不管后果的人,现在从媒体报道来看,有些小产权房,甚至也有媒体报道,成片被拆掉了。
那么买小产权房会面临很多问题和纠葛。
首先第1个问题就是不合法的问题,因为你这个小产权房办不了房产证,那么你这个房子本身就是不合法的,随时都会面临各种法律问题和法律诉讼和闹矛盾,打官司。
第2个大的问题就是面临被拆除的问题,因为你买的是违法建筑法,那么这个房子,相关政府部门一旦觉醒了,一旦想对他动手了,那么你这个是毫无法律依据的保护措施,被拆那真的无处找理了。其实被拆除你心里面也都早有个预感了吧,可是真的发生的时候,掉到自己身上的时候,都会受不了,很难以接受的。
第3个问题就是,在商品房市场流通的时候,不是那么顺畅,买的人,畏首畏尾的,卖的呢,也觉得不好卖,价格上差一截。
第4个问题就是大家都盼望着能够有朝一日,小三转正,变成真正的有房产证的房子。一旦身份转变后入户,那么这感觉心情就会大好,房价的飙升也会一样跟着上来,不过,需要补齐一小部分的土地转让费用等等吧,不过相比较商品房的价格,在加这点钱来办房产证来说,还是挺不错的,但是也有一些人买来就住,突然又要交一大笔钱,又不想卖,还是心情也不愿意的。
第5个方面的问题就是有胆子大的人买小产权房,也会事先签一堆协议,签一堆合同等等吧,甚至还要去做公证的,总之这一套做法其实都是心理安慰,因为你本身这个东西是不合法的,基础是没有的,所以,你在一个没有基础的事情上去搞来搞去,你都不受法律保护的,不知道大家认为是不是这个道理。
卖的如果不讲道德,不讲良心,不讲道理,非要跟你打官司要回来,一般来说法院都会判卖房者获胜。买小产权房子的人是不是感觉自己很憋屈?
总之小产权房,面临着很多法律问题和自己的精神方面的压力问题。
不知道大家对小产权房,有什么不同的看法和观点呢?如果有身边的好的例子给他们大家讲一讲,就更能够有说服力了。
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我简单谈一下小产权房和大产权房的区别。大产权房是建在国有土地上的商品房。有些土地原本是集体性质的土地,但由于交纳了土地出让金以及交易税,而变成了国有土地。在这些土地上,经过城市规划建成的商品房叫大产权房。而小产权房指的是在集体性质的土地上建的楼房。为什么单说楼房呢?因为虽说房子建在了集体土地上,但仅仅是一层或两层的房子,就象我们农民的房子,这只能叫民房。而当你建的房子超高层了,自己住不完了,需要出售了,这样的楼房才叫小产权房。
土地国有和集体所有区别在于交沒交土地出让金和交易税。而有的建在集体所有制土地上的房子,就象城中村那样,也符合城市规划,因为这里建成住宅区只是要一个土地转让过程问题。所以小产权房不能称违建,只是你不能出售。因为你未交土地转让金,你买卖时不会给你办房产证。所以这样的房子只许出租,不许出售。
所以只要符合城市规划,小产权楼房不能称违建,我觉得只要补交一下土地交易税和土地转让金就可以合法了。那些建在旅游盛地或建在严禁建筑范围内的房子除外。
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首先要了解下什么是房产产权,房产产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成,房屋所有权的期限为永久,而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等,届满自动续期,续费按当时的1%-10%来增收(即土地使用权出让金)。
拥有房产产权则可以依法办理房产证或不动产证。
而所谓的小产权房,是民间的一种通俗叫法,在我国房地产相关法律、法规和制度上根本没有这个概念。通常所谓的小产权房主要指两类:其一是经过国家相关政府部门的土地、规划、建设环节审批,建设在农村集体建设用地上的城中村改造房;其二是未经过任何国家相关部门和环节审批,建设在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。
这部分小产权房产由于没有正规齐全的政府审批手续,是办理不了房产证的,其中农村集体用地土地使用权归集体所有,一般如果是该村的村民的话,是可以放心购买的。如果将来国家征地的话,是对村集体赔偿,村民再从村里拿补偿款。
从这个角度理解,不属于违章建筑。
另一种情况则非常不安全,私自变更土地用途是不受国家法律保护的,属于违章建筑,一旦国家收回则没有一分钱的赔偿。现实生活中,一部分人贪图便宜会购买这些房产,认为住的人多的话国家也不敢强拆,却没有想明白:一旦房子想交易出去,或者即使短期不拆迁,等到房子老旧时还是没有一分价值的。
除了以上两种是我们通常所说的小产权房外,还有一类房子也属于小产权,比如经济适用房,需要购买者达到一定要求,补齐房款差价后才能完全拥有产权。
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购买“小产权”房者多属于底收入者,是在高房价下的无奈之举,他们没有原罪。国家理应扶持这个群体,何必天天拿小产权说事,让穷人惶惶不可终日!如果认为不合法,何不统统拆掉,把这些购买小产权房的数以亿计的穷人赶到大马路上去。请别再拿穷人的房子说事!让他们保有点基本的尊严好不好?
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小产权房是不合法建筑,它没有国家颁发的产权证书。严格说不合法的买卖合同是无效的。所以,小产权房的买卖合同没有法律效力。这种房子不在国家有关部门的规划管理之下,没有质量标准和质量保障,随时有可能被拆除,一旦被拆除也不给任何补偿。
小产权房绝大部分都是村镇两级政府同意建造的,所谓的购房合同也是和村镇政府之间的合同。这些房屋没有国家土地使用权证,不可入市转让,仅可在本地临时使用。
不是当地村民不能购买小产权房,即使再便宜也不能购买,因为你买不到产权,虽然花了购房款实际上你还是个租房户。等你要出手时,不但无法转让,想退退房也不可能,最多也就是转租了。万一哪一天政府征用这片土地,房子拆除,你一分钱补偿金也得不到。
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小产权房问题之所以久托不决,是因为问题太复杂,这当中包括军产房(为解决军属住房而建)。企业自建房,如国企在农村有仓库用地或农基地,后来建职工宿舍了,(我们单位就这样)。还有更复杂的,如铁路部门很分散,于是与当地乡镇合建职工宿舍,当地出土地人工,建成后按比例分房。还有拥军拥属三方共建(企军农)建成后剩下的尾房又卖给社会的。还有企业或驻军租种农村土地,因各种原因地租支付不了,又用房产抵压银行支付的。我见过一座楼有四种身份,一至三层是农户,四五层是商品房最高四层是军属与军工企业职工。最复杂的是凡与企业驻军有份额的房都是企业的不动产,在企上账上有记录,国家可能不呈认,但国资委下国企里有折旧率有记账的。所以,这些问题不解决想一拆了之不可行的。
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针对“小产权房是不是违章建筑?”这个问题,我的观点如下:
第一、这个问题提得好,为题主点赞。我相信有成千上百万网友想知道这个答案。至少从我角度理解大多数小产权房不应该是违章建筑,小数是。因为如果是的话,政府早就动手了,之所以默认没动手,那是因为在全国范围内,小产权房太普遍了,体量太大了,不是下一道政令就能解决的事,这里有历史遗留问题,当然政府也在逐步着手破解这个小产权房老大难题。
第二、我们疏理界定一下那些房子具有小产权房特征:
A、比如:在宅基地上超限高盖得房子,超出部分房子就是小产权房。
B、比如:未经审批,在村集体建设用地上盖房子。
C、比如:在租用地上盖房子。
D、比如:在用地性质属于工业地上盖房子。
客观讲,以上地上所建小产权房子有一点打政策擦边球性质。
第三、小产权房属于违建是那种在“农用地”或“林地上”盖的房子。买这种房子危险,拆违首当其冲,很可能这买房钱打水漂。
第四、中央近年开展农村确权及“不动产登记”,就是在摸底小产权房,为下步制定相应对策提供科学依据。解决小产权房不是一朝一夕事,需要一个漫长过程,我们试用以待。
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不是违章建筑。
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现在没有小产权房这个政策,没有不动产权证的,就是违章建筑,有的地方,有地方保护主义,打政策擦边球,编造房子用处,比如住宅改成公寓,像这样子的。根本办不了不动产权证。买房人,只有居住权。
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