为什么同地段的公寓比住宅便宜近一半？差价在哪里？

2024-12-05 17:00:01 浏览：1

为什么同地段的公寓比住宅便宜近一半？差价在哪里？

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网友解答：

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同地段的公寓比住宅便宜，主要原因如下:

1.土地成本不一样，公寓和住宅相比，同地段的地价公寓要低很多，地价低代表成本低，价格自然低。

2.使用年限有区别，公寓属于商业用地，年限为40年，而住宅为70年，虽然今年两会政府明确提出可延续，无前置条件，但人们心里还是会有不同，造成价格有区别。

3.居住成本有差别，公寓的水电费属于商用，没有煤气，这就给居住完成成本高和不便。

4.落户上学有区别，上面说了，公寓属于商业用地，所以没法落户，尤其是孩子上学没有指标，这也是公寓价格低的很重要的一个原因。

5.使用人群有区别，公寓一般是小户型低总价精装修，小年轻过渡型住住，不是长期置业计划，所以也就造成价格有差别。

6.二手市场有区别，在二手市场由于公寓的装修就会老化的原因，再加上新的公寓不断面市，所以二手市场上流通不好，包括成交税费也要高，也是价格低的原因之一。

以上原因是造成公寓价格比住宅低的主要原因。

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有问必答

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网友解答：

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可能不方便生活，我也不清楚

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网友解答：

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从目前行情看，多数地方的公寓确实比同地段的住宅便宜差不多一半，有的地方还不止！为什么会这样呢？价差究竟在哪里？说下个人看法。

01、公寓没有住宅好住

这点我想大多数人都会认可！

公寓一般都是通间格局，也就是客厅、饭厅、厨房在一个大通间内，没有隔墙分开，私密性会大打折扣，用起来也有些不好用。比如，一炒菜，一个屋子都是饭菜的味道。相比而言，住宅厅室厨都有独立的空间，显然私密性就更好些，住起来也要好很多。

02、公寓没有住宅保值增值

虽然现在楼市行情不好，说保值增值都有些不合时宜，但不管是以前房价涨得快的时候，还是现在房价跌的时候，公寓都明显比住宅涨得慢、跌得多，而且公寓在转手的时候，成交的周期也要长些。

03、公寓相比住宅，短板更多

除了前面说的两个，公寓相比住宅，还有其他一些短板：

①产权年限更短

这里说的“产权”是指土地使用权期限，住宅产权是70年，公寓一般是40年，有的是50年，当然，也有70年的，但多数是40年。

仅从数字大小看，40年、50年，显然比70年少很多。这个数字更小，代表着什么？当然是40年、50年之后，你就得重新交土地出让金了，而住宅的话，要满70年才会交，从这个意义上说，70年显然比40、50年更香！

另外还要注意，住宅满70年后，国家是无条件续期，也就是只要你交钱，国家就得无条件续期给你。但是，公寓满40年、50年后，是无条件续期吗？国家没有说，法律也没这样明确规定，这代表着什么？

这或许意味着，满40年、50年后，“基于公共利益需要”，比如，城市建设需要，城市规划需要，公寓地块可能面临拆迁、征收，不再续期，也就是你想交钱，但不一定会续给你。

②居住成本更高

住宅是民水民电，通燃气、地暖，但公寓一般是商用的水电，更贵，而且燃气、地暖很多都不入户，只能用电、瓦斯罐或其他方式替代，生活成本就更高。

③附加属性更低

比如，买住宅落户的话，多数地方都是没有障碍的，除了北京、上海等实行积分落户的城市外，但买公寓落户的话，很多地方都是不能的。

再比如，银行抵押贷款，住宅办抵押贷款，只要满足银行贷款目的，一般都没有障碍。但公寓抵押贷款的话，很多银行都是不接受的。

所以，公寓相比住宅价格低了很多，也就是这个道理。

当然，公寓也并非一无是处！比如，公寓注册公司一般都没有障碍，而住宅注册公司的话，很多地方都不允许，或者需要履行繁琐的手续。

从个人置业意见看，我不推荐大家买公寓，一是公寓短板多，二是公寓确实不好住，三是公寓一般好租，但不好卖，导致公寓保值增值不行。

买公寓，还是要慎重哈！

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网友解答：

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同地段的公寓比住宅价格便宜一半，这只是暂时的，因为公寓后期的物业、商水商电和交易的税费等成本，都是后置的，

前置的卖价只是成本的一部分。

而住宅的成本，虽然也有物业、水电、税费等成本，但房价的比例，占据了更大的权重。

从某种角度上看，公寓和别墅、写字办公楼是很类似的，因为从完整周期来看，都需要投入较高的成本，公寓、写字办公楼属于商业地产，别墅有的属于住宅有的属于商墅，共同点是

后期持有时的成本高，转让时的流动性低。

公寓比住宅功能的多样性在于，一些商住公寓，

既能注册办公，也能居住使用

，如果真正拿两种产品的购入和持有成本来看，

把周期拉长

，物业费、水电成本和税费等交易成本摊下来，其实公寓并不便宜。

公寓之所以把前置成本，也就是卖价降低，其实和公寓产品的特点是很类似的，这也可以被视为一种

消费心理的设计

，公寓面积一般较小，梯户比、容积率等方面远远不如住宅，而同一个项目中，

有些商业用地用来建商铺、商场的可售性，远远不如建公寓好卖

，所以，公寓面积虽然小一点，但是前置的价格低一些，所处地段稍微好一点，是能够吸引消费和购买的。

同时，也能避免和同项目住宅产品的价格冲突，同一个项目，

公寓往往都是在住宅卖得差不多的时候，才推出来上市，

对比前期的住宅销售价，会让人感觉到占便宜的落差感。

至于公寓产品其他的一些劣势，比如通风、单面采光、梯户比、商水商电等，和房产本身的价值虽然有关系，但是其影响远远没有想象中那么大，更值得关注的是后期的流动性，因为

流动性是房产作为资产能够体现变现功能的一个重要命门。

如果房子后期不好卖，或者说卖不出去，那么房价再怎么涨，再怎么跌，都和房东没太大关系。所以，当考虑入手比住宅价格更低的公寓时，把后期的流动性和交易成本等因素考虑进来，就会明白，差价在哪里。

当然，也有人会说，买公寓拿来

对外出租，可以抵偿一部分持有的成本

，但是，就眼下大多数城市这样的

租赁行情和房价租金比，考虑到空置期、回报率

等因素，对外出租的租金，是否能弥合

装修的折旧损耗费

用都是个问题，更不要说长期持有的成本了。

所以，有一个道理叫做“便宜无好货，好货不便宜”，虽然话糙，但理不糙。

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网友解答：

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首先，公寓是小产权产权年限一般是40年，同时公寓的物业费和水电都是商用的。

其次公寓首付需要付50%，如果不是总价低的公寓首付比住宅还高呢

最后公寓最主要的原因还是不能落户，孩子不能上学，然后卖二手的公寓也不好出手呢

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网友解答：

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资深房产经纪人M7来回答：

公寓偏投资属性，适合出租，不适合自住，尤其不适合家庭自住，可能只有少部分单身或企业高管才会自住。刚需群体肯定比投资群体多，有钱人毕竟是少数。这也是最最主要的原因，也就是公寓的需求群体少，根据供需关系，自然价格也低，当然成本也低。

公寓土地年限只有40年，少部分50年，拿地成本低，开发商的成本就低，售价自然就低。

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网友解答：

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第一：公寓产权只有四十年。

第二：公寓首付需要五成。

第三：公寓购置税要比住宅高。

第四：公寓水电费是商用的，比住宅的民用贵很多。

第五：正常情况下公寓不能明火，也就是没有燃气。

第六：公寓没有学位，更不能入户，小孩读不了书。

第七：公寓的公摊面积太大了，比住宅大。

第八：公寓配套，绿化等比不上住宅。

第九：现在公寓最高层高只有4.5米，做了夹层后，每层高度大概只有2.1米左右，人住在里面比较压抑。

第九：由于公寓属性，公寓一般升职空间不大。

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网友解答：

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便宜一半还是少的，因为公寓不便宜卖不掉啊。我们从以下几个方面来分析一下公寓为什么要便宜卖。

公摊面积高

我们国家绝大部分地区按照建筑面积计价，同样购买100平米的住宅和公寓，套面面积相差很大。我们来算一笔账，住宅建筑面积100平米，7500元平米，去掉公摊的套内建筑面积约为75平米（高层住宅公摊大多在20-30%之间，多层小高层的公摊更低，为方便计算折中取25%），换算成套内面积的话就是10000元平米。而公寓产品的公摊一般会在50%左右甚至更高，如果公寓的按套内面积10000元平米计算的话，100平米的公寓价格应该为50万元，按照建筑面积算则是5000元平米。5000除以7500=0.66，光公摊一项，就相当于7折不到了。

使用成本高

大部分的公寓按照商业水、商业电价计费，使用成本比住宅高出不少。在网上查了一下深圳普通工商业及其他用电，高峰时0.92元，平时0.68元。住宅的居民用电，则根据用电量的多少，一般在0.58-0.62元之间。公寓一般没有燃气，做饭都是电磁炉，用电量不低，几十年算下来，也不是一笔小数。

图片来源于网络

居住体验差

公寓一层楼少则10几户，多则20、30户，通风不好、采光不佳，电梯少，再加上公寓大多用来出租，流动人口多，居住体验堪忧。

图片来源于网络

土地年限短

公寓的使用年限一般是40年，少数50年的，住宅是70年。虽然到期后土地可以续租，但是怎么继租、多少钱，现在还没有明确的定论。

附加价值低

公寓能落户吗？公寓能上学吗？买公寓前一定要问清楚当地的政策。

金融杠杆高

公寓按照商业计算，首付款5成以上，贷款年限短，利率上浮多，相比住宅没有优势。