农村宅基地买卖合同是否有效？
农村宅基地买卖合同是否有效？
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网友解答：
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宅基地不能买卖！
还得是区分一下，宅基地和宅子是不一样的。宅基地是集体的，所有权归村集体所有，个人只具有使用权，这是法律规定。但宅基地上面的宅子是你个人资产，因为一般是地随房走，所以我们通常说的宅基地大多指的是宅子。
宅基地倒不是不能流转，只不过流转的范围必须界定为本村户口。由于历史遗留原因，即使是村里的人也有好多人是没有宅基地的，或者有家庭要分家，村里又没地可批，如果刚好有人搬走了想把房子转手，经过村里统一，倒是可以办理过来。但是宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。
而一般的私下交易其实是无效的。有这么一种现象：有人想买宅基地，两家就做到一起，签个合同，再找个证人证明一下完事儿。怎么说呢，如果换以前，你这样住如果没人管的话也就罢了。但是现在不一样，这种随意买来的宅子是不能确权的，换句话说，从法律效益上这根本不是你的。
去年，出了政策，宅基地有机会做抵押。但是条件也是比较严格，并且目前只是再试点地区实行，什么时候能扩大到全国范围还不好说，要看实际效果。
综上，想去农村的想法是好的，但是一定要谨慎，现在时期比较特殊，更要仔细斟酌，不能白费了钱却扑了空！
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网友解答：
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1.
答案是：
可以买卖
。其实，更准确的说法是
有偿调剂
。买卖能够成立的前提是：在村集体经济组织同意的前提下，将宅基地（可以是空地，也可以是建有住房）有偿调剂给本村符合宅基地申请条件的村民，可以办理过户登记手续。
2.
一般情况下，外村人与本村人之间的宅基地买卖无效（除非是经过政府批准或同意的，比如地质灾害搬迁户、下山移民户、水库移民户、旧村改造拆迁户等）。城里人到农村买宅基地或者房屋则是国家政策
明文禁止
的。
3.
那外村人或者城里人与村民签订的宅基地买卖合同效力如何呢？1999年之前签的合同，还要具体情况具体分析，
可能有效
（禁止城里人到农村买宅基地或者房屋的政策就是那时候出的）。1999年之后签的合同，
基本上无效
。
4.
合同无效，但是买卖双方如果没有人反悔的，那也没事。买的人照样可以住下去，不强制要求把房子退回去，也不强制要求卖的人把钱退回去。这在法律上叫做
“不告不理”原则。
5.
但总的来说，还是
买方风险和隐患比较大
。一是办不了过户登记手续，手上拿不到权证；二是只能以卖方的名义办理审批手续进行重建，不能以自己的名义重建。其实，买卖双方一般还是会讲诚信的。但是遇到
拆迁或继承
等情况就难说了。一是涉及的
利益比较大
，二是可能出现
子女不买账
问题，毕竟产权还没过户。
6.合同有效，那反悔无效；合同无效，那反悔有效。
如果反悔有效的话，怎么处理？在司法实务中，普遍都是认定，双方都有过错。但一般情况下，如果是卖方反悔的话，责任
“三七开”
，卖方负主要责任，除了相互返回宅基地房屋和钱外，卖方要给予买方相应的补偿。
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网友解答：
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这真的是一个非常严肃的话题，它不仅关系到我国人民切身利益，同时也是关系到我国法律是否建全，是否符合民意。至于农村宅基地买卖是否有效？合同效力如何认定？
依我看，无论[宅基地]是否[升值]与[贬值]。农村宅基地的买卖合同，只要当初是合法手续所得的，只要是合理渠道购买的，只要是己经即成事实的存在。
期间不管当初是什么人购买，(农村人、市里人、外国人)但一经合同生效，都应该具有法律的效益，都应该按实际情况予以处理，绝不能毫无理由的随便反悔、随便更改、随便收回，随便退回。
因为，如果连合同都可以任意随便儿的更改和撕毁，那么事实存在的东西就都可以轻言放弃和否认了。无论是谁只要买贵了或者是卖亏了的，任何东西都可以反悔，都可以撕毁，都可以退回。那岂不是全都乱套了。
如此，哪还有什么章法？哪还有什么规矩？人民的信誉度又在哪里？国家的法律尊严又在何处？还有
凭什么只允许农村人买市内的房屋，却不允许市内的人买农村的住宅，这本身就存在着诸多的不合理性。
所以，宅基地合同买卖是否有效？究竟如何认定？还得要看其制定的条款是否符合于广大民众的切身利益，于情于理又是否说得出去，是否会被广大百姓所接受所拥护，这才是促进社会和谐发展之首要。
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网友解答：
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首先要说明一下，在咱们国家土地是归国家所有的，咱们有使用权、收益权。土地可以流转，但这里的流转只是使用权或者承包经营权的流转。
其次，如果宅基地上附着住房，该住房可以买卖，宅基地使用权随之转移。要注意的是这种买卖只能在集体组织成员之间进行。
再次，如果只是签订买卖宅基地的合同，是违反法律规定的，宅基地是集体组织所有的，只能由其收回。根据合同法相关规定，违反法律规定的合同属于无效合同。
薄见与看官探讨。
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网友解答：
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一、农村宅基地是什么？
农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定享受使用，并且可以用来建造居住房屋的农村土地。
二、农村宅基地的使用权可以进行转让，但需满足以下四点：
1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准;
2、转让人与受让人同为本村村民;
3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件;
4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。 符合以上条件，房屋买卖才能万无一失。
宅基地申请的条件：
1、因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的;
2、外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的;
3、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。
农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：
1、年龄未满十八周岁的;
2、原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的;
3、出卖或者出租村内住房的。
三、农村宅基地转让易出现的问题
1、买卖合同不规范因纠纷。农村房屋或宅基地的买卖多为口头协议，未签订买卖合同(或者买卖合同不规范)，而农村房屋、宅基地的买卖在法律上也需要买卖合同。如果没有签署买卖合同，或者合同有瑕疵，很容易对合同内容出现争议，造成毁约纠纷;
2、房屋升值，卖方毁约。现在的土地价值与日俱增，很多房屋出卖人看上了房屋的经济利益，一些已经出卖房屋、宅基地的城镇居民开始反悔，想方设法地想收回房屋，容易发生纠纷;
3、城镇居民禁买农村房屋宅基地，宅基地出卖人更受法律保护。农村宅基地管理中有严格规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”这些禁止购买的政策为出卖人要求确认合同无效、返还房屋、赢得诉讼提供了法律支撑，从而使购买宅基地的人出于劣势，也助长了出卖人反悔的气焰。
四、农村房屋买卖合同的法律效力
司法实践中，对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同，各地法院普遍认定合同有效。但对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同，各地法院对于合同效力的认定不完全相同。本文将重点关注和介绍北京地区法院的司法裁判尺度。
农地圈问答团队：董金平
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网友解答：
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农村宅基地买卖合同是否有效？我觉得回答这个问题关键在于宅基地是否允许买卖。
在土地确权工作开展以前，老百姓普遍认为宅基地审批了，它就归自己了，大部分还是不懂所有权和使用权的区别，事实也是这样的，加上当时的土地政策比较宽松，以前买卖宅基地的情景是这样的，买卖双方喊上村干部、找几个证明人，写个文书按上红手印，交易就完成了。
我认为，由于特殊时期的历史原因造成的宅基地买卖合同是有效的，实时证明土地确权也承认此类合同。
随着土地确权工作进行，老百姓逐渐了解宅基地包含所有权和使用权两方面，自己拥有的只是使用权。现行的土地政策规定，宅基地的所有权归村集体所有，是不能买卖的；在宅基地基础上建的房子是私人物品，可以合法买卖的，需要区别开宅基地和房子是不同的两个概念，
此时签订的宅基地买卖合同是无效的，法律不会承认，只承认合法合规的房屋买卖合同。
2018年随着乡村振兴战略的提出，山东17个县试点农村宅基地“三权分置”工作，宅基地“三权”包括所有权、资格权和使用权，“三权分置”最明显的特点就是不动产证书资格权和使用权可以是不同的人，即买卖双方，这个政策可以充分保障合法买房人的权益，办理不动产证书。
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网友解答：
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作为一名基层三农工作者的
“农策分析”
，在看到这个问题后，觉得很有必要来解答一下。
对于宅基地，因为村民没有所有权，只有使用权，所以没有“买卖”一说，只能说是“使用权转让”，使用权转让的行为是否合法，不能一概而论，而要分情况对待。
什么情况下合法有效？
1.受让人是本村集体成员。
也就是说，转让人和受让人双方的户籍必须在一个行政村，而且，必须是农业户口。
2.受让人没有宅基地，符合“一户一宅”的宅基地政策。
需要注意的是，这里的没有宅基地，既包括在本村没有宅基地，也包括在其他村没有宅基地。
3.必须取得村委会的同意。
因为村民只享有宅基地的使用权，所有权属于村集体所有，所以，宅基地使用权转让的时候，必须取得村委会的同意，要不然，则属于非法行为。
4.宅基地不能单独转让，必须是连同地上房屋一并转让。
此条件是为了限制那些在城里购置了商品房，因为自己在农村没有宅基地，符合宅基地申请条件，想着申请宅基地，然后转让给他人获得一定的经济利益的利己损人不当行为。
哪些情形非法无效？
1.转让给城镇居民、法人或其他组织、本村集体成员以外的人。
《宪法》第十条规定“宅基地属于集体所有”，《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。而且宅基地使用权具有人身属性，也就是说，只有本集体经济组织的成员才享有使用权，非本集体经济组织成员是无法取得使用权的，所以，此行为无效。
2.受让人已有宅基地。
不管是在本村还是其他村，只要受让人名下，或者其户内成员名下拥有宅基地，就不符合“一户一宅”的宅基地政策，转让行为无效。
3.未取得村委会的同意。
因为村委会拥有宅基地的所有权，村民只享有使用权，此情形下转让宅基地使用权，就相当于将自己从车辆租赁公司租借的，仅仅享有使用权，而无所有权的车辆卖给其他人，行为当然非法无效。
需要注意的问题
虽然说，相关规定对符合一户一宅的村民转让宅基地使用权没有明确的限制，但是，《土地管理法》第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”,所以，不能贪图眼前的利益而随意处置自己的宅基地，因为以后想要再次申请宅基地，是不可能的。
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网友解答：
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谢谢邀请！宅基地是不能买卖的，只能在本村内流转。\r
根据我国《土地管理法》第八条规定：农村宅基地属于农村集体所有。\r
尤其是城市居民，是不能购买农村宅基地的，这是国家法律的红线。\r
宅基地是集体所有该如何解释？\r
宅基地、农业用田、山林等，都是本村的集体所有的，也就是说村里面分配的土地，你有使用权、经营权、流转权。但是没有买卖的权利，因为买卖涉及的权利是“所有权”，也就是说，你家的房子是你自己建造的，但是建房子的土地，是村里面共同的财产，不过是分配给你建房子，房子是你私有财产谁也不能侵犯。但是你想要把房子卖了，那就涉及到了这片土地你也得卖给人家，这是买卖房产的前提。\r
但是土地里不能卖呀，因为根本就不是你个人的。但是你可以当做遗产继承给自己的后辈，还有可以转让给本村的村民，其他村的是不行的。\r
综上所述：关于宅基地的买卖合同是无效的，因为根本就是违法。
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您好！
这里区分两种情况：
如果是买卖宅基地的合同，无效。
如果是买卖宅基地房的合同，双方私下签订的，无效；经过村委会审核同意的合同，有效。
宅基地的买卖合同，绝对无效
宅基地买卖合同，不管是宅基地所有权买卖合同、还是宅基地使用权买卖合同，绝对无效。
宅基地所有权属于集体，任何人的任何买卖行为，均无效。
宅基地使用权有集体分配给个人，但是个人无权私下转让。因此，单独出卖宅基地使用权，绝对无效。
宅基地房的买卖合同，不能私下签订
宅基地房确实可以认定为农户的私产。个人所有，个人有权处置。
但是，农村宅基地房具有特殊性：因为占了集体的地，而占集体土地的时候，又没有按照市场化行为缴纳土地出让金。目的就是为了确保宅基地仅针对本集体成员无偿分配使用，让村民以较低的成本有房可住。
而在转让私产（宅基地房）的时候，不可能不同时转让土地使用权。所以，这就涉及到一个买方的资格问题、合法交易的流程问题。
如果买方是本集体户之外的人，合同无效。
如果买方也为同集体成员，要区分两种情况：一是买卖双方直接签订合同。这种合同，无效。个人不能私下将个人宅基地房转让给其他人。二是经过村委会审核同意的交易，这种交易，只能在本集体户成员之间进行，而且买方需满足宅地基管理政策（例如，一户一宅、面积等）。这种情况下签订的合同，有效。
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中国的制度，任何土地都不可买卖，即便宅基地，我以为也是不行的，因为宅基地的所有权应属国家，只不过批准你建宅居住的，岂能由你买卖？房子可以买卖，这是你的权利，但宅基不行，即便房子卖了，这宅基应永远属于国家，集体亦没有此权利。
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一直以来，我国对于农村宅基地的管控都是很严格的，其程度丝毫不亚于对于耕地的保护！
众所周知，我国的耕地是严禁个人买卖的，但是相对而言，宅基地的买卖却相对来说宽松不少，允许在特殊情况下在小范围内进行宅基地的买卖。
大致的规定如下：
首先，什么人可以购买农村宅基地？
只有农村人可以购买宅基地，而且必须得是名下没有宅基地的农村人。
根据我国的相关规定，只有那些没有宅基地的农民，才有资格购买本村或者其他村集体的宅基地，而且一旦购买之后，今后也没有资格再获得宅基地了，哪怕是村集体再度免费划分的宅基地也是一样，也没有这样的资格。
城镇居民不能够购买农村宅基地！
但是有一点还是要告诉大家，农村的宅基地是不能够卖给城镇居民的，国家有关部门已经明确的表态，城镇居民到农村购买宅基地的口子不会开。
也就说很多城里人的回到农村买一片宅子，盖一座房子，修一座会所的美好愿望，肯定是要落空了。
在笔者看来，这也是国家对于农村已经农民的一种保护，毕竟一旦这个口子放开，估计很多农民将失去安身立命的根基之一。
农村宅基地“三权分置”正在试点！
虽然往后的很多年里，国家或许不会开放城镇居民到农村购买宅基地这个门槛，但是随着城市建设用地到了“天花板”，显得有些捉襟见，而农村常住人口不断减少，闲置的宅基地越来越多，所以，农村宅基地“三权分置”改革的迫切。
今后，或许农村的宅基地将变得更加有活力，将为农民带来更多的收益！
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