有买过小产权房的朋友吗？我看中了一套小产权房，价格比商品房便宜近一倍，值得买吗？

2024-10-26 01:36:28 浏览：1

有买过小产权房的朋友吗？我看中了一套小产权房，价格比商品房便宜近一倍，值得买吗？

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网友解答：

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我有一个朋友，专门投资小产权房，十多年来，他已经攒钱购买了8套小产权房。下面结合他的经历，谈谈我的看法。

小产权房，是与完全产权的商品房相对应的，其最大的问题是身份问题，就像没有正式身份的临时工，虽然都在一个单位上班，但总会有点朝不保夕的感觉。

正是因为这种担忧以及风险，才会在价格上得到体现，比同区域商品房便宜一半，基本上是正常的状态。因此，小产权房归纳起来就是，低价而有风险。

低价的好处

房子无非就是三个用途，居住，出租或转卖。前两个当年小产权房都有优势。

居住方面，小产权房的小区环境会更差一些，但物业费等负担也会轻很多。而且，很多小产权房都是城中村的原址，现在都是闹市区，周边交通方便，配套完善，不会那么冷清老人家住一住还是可以的。

出租方面，小产权房竞争力很强，成本低意味着租金相对可以便宜一点，环境差一点也意味着管理不会太严格，这些都有利于出租。我朋友的体会，他手上前几年小产权房现在都在出租，租金年化收益都超过了十个点。

风险的考量

小产权房的风险来自两个地方，一是不能转正，二是不能转让。

不能转正，是因为小产权房所建设的土地没有经过出让环节，大部分是集体土地的状态。那么，如果集体土地的管理规定发生变化，就可能影响到土地上的房屋。个人认为，这一块风险不大，现在国家对集体土地管理的取向，明显是在向城市土地管理靠拢，农民宅基地上房屋转让已经放松，有兴趣可以看看有关修改土地管理法的新闻。

不能转让，也是因为土地的问题引发，使其无法像商品房一样顺畅交易。转让变现能力弱，也直接影响了价格。这一点可以参考一下原来划拨土地上的房屋，过去有段时间也不能转让，后来各地在补交一两个点出让金后，又允许转让了。

所以，总体而言，个人觉得风险可控，值得一买。但要注意一点，小产权房里面情况则比较复杂，有权属纠纷的，有违法问题的房子不能买，具体交易过程也要严谨一些，尽量将麻烦考虑充分一些。

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网友解答：

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谢谢邀请。

由于大小产权房的性质不同，所以决定了价格上的不同。对于小产权房值得不值得买，我的看法一是看你所在的城市，二是是否属于城中村改造。为什么这样说呢？

对于一些规模较小的城市或者说小县城，小产权房所占的比例是很大的，造成小产权房的产生和存在的原因是多方面的。虽然说小产权房是不合法的，不受法律的保护，但它的存在毕竟是事实。即使是国家规划需要拆迁，也要有一定的补偿。当然，补偿的金额可能会低一些，但也不能低于当初建房的价格，毕竟随着人民币的升值，价格已经发生了很大变化。就目前来说，在一些小县城小产权房的流动还没有太大的影响。

对于一些城中村改造的房子，往往是采取部分土地通过交纳出让金变成建设用地，也就是说在改造的村庄原址上，一部分是大产权房，一部分是小产权房。大产权房售权归开发商，部分利润用于给村民建置换房，置换房基本上都属于小产权房。它们是在同一块土地上共同存在的，只是在出售时渠道不同，价格上有差距。如果大产权房的价格在每平方7000元左右，小产权房的价格不会低于5000元。

不知道你的情况是怎样的，你可以根据我提供的情况作为参考。如有参考价值再作决定。

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网友解答：

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小产权即将崛起，相关论述告诉大家，如何选择可以购买的城市和区域升值

在我们国家，房子是分为“大产权”和“小产权”的。因为高房价的关系，有的人会选择去购买”小产权“房，因为这样的房子比较便宜，而且可以解决居住问题。虽说这些房子没有房产证，以后买卖会出现很大的麻烦，但是用来自住还是没问题的。这些小产权房没有经过土地征收，而是直接在集体土地上盖的房子。那么这些房子将来可以转正吗？小产权房子要“崛起”了？相关决策告诉你哪些小产权可以入手

一些小产权的房子是直接建在耕地上的，毫无疑问这样的做法是违规的，这属于擅自改变了土地的性质，在购房者需要买房时一定要注意是不是违规建房，如果发现房子是违规建在耕地上的，建议还是不要图便宜而购买。其实，有关部门早就明令禁止买卖小产权的房子，其实就算签订了购房合同也是无效的。所以在买小产权的房屋时，一定要对卖方有足够的了解，如果说卖方一旦违约，他在向法院申请购房合同无效，你就会很被动，只能“哑巴吃黄连，有苦说不出”。

小产权的房子是集体组织在集体土地上所建设的房产，可以省去各种开支以及各种税，这样一来集体就可以获得相对较高的利益，而且有关规定允许农民可以自行交易和经营，虽然各地都对小产权的房子进行了限制，但是界限比较模糊，小产权房也没有就此消失。很多小产权房都是没有经过相关部门和村委会同意，便私自建设的，这样的小产权房子毫无疑问是违法的，当大家要买小产权的房屋时一定要确定它是否已经经过了相关部门和村集体出面建设，并是否为了集体的利益，不然的话还是不建议买。

小产权与大产权相比时存在众多的不同之处，一般的小产权房屋都是由农民集体自建的，缺乏合理的规划，相对周围的配套设施也会不完善，房子的质量绿化都存在着许多问题。总体来讲，小产权和大产权单单从居住的体验感来讲就会差很多。那么说小产权未来就没有出路了吗？对于小产权的出路，很多购房者一直有着众多的说法，说来说去，除了推倒就是转正的两个方向。对于大部分的小产权房屋而言完全推倒的可能性并不是很高，对于转正也具有一定的难度系数。

对于租赁市场这个问题，据说目前已经开始试点，在住房紧张的一二线城市，可以将小产权转为租赁重新进入市场，既解决了住房问题，也让小产权的房子又有了新的方向。

在济南新政中提出，“对于符合条件的实施城中村改造的集体经济组织，根据所处区位、市场需求、规划性质等因素，按照规定标准建设一定比例的租赁住房，产生收益用于改造后村民生产生活保障。”这是不是意味着小产权房有了转正的机会？注意，这里用了个“符合条件”的限定词，并且根据“规划性质”“按照规定标准建设”的租赁住房，也就是说，前提是纳入政府城中村改造规划，然后按照建设标准，在这样的集体经济组织用地上建设的房子可以用于租赁住房，而且收益用于村民以后的生活保障。此外，对在济南作出突出贡献的大型企业和高校院所，在符合城市规划的前提下，可以按照一事一议的原则，经市政府审批，在建设租赁住房方面给予适当政策支持。这样来看，企业、高校建租赁房其实就相当于人才公寓，有利于吸引人才。

根据2019年有关部门发的相关决策来看，未来的房地产将建立住房市场和保障市场的两大体系，更好的解决不同人群的住房需求，小产权的房子终于要“崛起”了，有关部门通过回购小产权来作为保障住房或者提供一个供给的途径，这样能更好的解决小产权的问题。据说小产权转正的问题将会不断地完善，部分城市已经已经实施落实！

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网友解答：

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在深圳，早买的小产权，房价在前几年也跟着翻倍了。小产权房确实比同片区商品房便宜，便宜一半都不止，但便宜只是相对的，跟着商品房暴涨的小产权如今也并不便宜了。

首先，人们对小产权理解太少，妖魔化的误会太深，以至于“不信任”。其实小产权这类历史遗留问题跟商品房一样，成了深圳缺乏土地的有限资源，相关政策前已经存在的小产权，可以通过往后政策归类合理存在，目前政策没有一种可能情况是会让历史遗留小产权的购房人群血本无归的。

其次，相比深圳买不起商品房的中低收入人群而言，小产权的价格现在也不便宜。除了部份村委统建小产权有跟农村商业银行合作，可以提供按揭贷款外，其他小产权交易基本上都是一次性付款。所以不是不买，是想买都不一定能买得起。

最后，个人不但主张购买小产权而不租房，还很看好小产权中的村委统建楼，既有投资价值，又有居住价值，规模大居住环境好，花园商业教育地铁学位等等一应俱全，除了本本的颜色，跟商品房外观无异，美中不足是需要一次性付款。如果你首要解决居住生活问题，这性价比高还不占用商品房名额，就算作为投资，地段配套好一样可以高价出租，入手门槛更低，套利出手容易，对所谓买不起商品房的人，都是好选择，至少这种购买小产权自住或投资的操作，跑赢了因为在深圳买不起商品房转而到临深买房的人，所以，只要你能买得起，还租什么房！

俗话说得好，与其租房帮房东还房贷，不如自己咬咬牙买房。至于历史遗留的问题，犹如表面是一堆黄土，里面是枯骨还是黄金，只有进去的人才知门道，而现实生活中早就已经上演了一幕幕的地产创富剧本。

切忌向没买房子的人问买房意见，更别去问没买小产权的人，小产权能不能买

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网友解答：

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我是【袁哥房产观】，我从事房产多年，而且一直也不主张购买小产权，因为特殊原因曾经购买过一套小产权，后来也卖出去了，但是过后，我更加坚定了，小产权不值得购买，也不建议购买。下面我把购买的经过和不建议购买原因的原因分析一下：

一：我购买小产权的经历

我住和爱人住在日照市，爱人的母亲随我爱人的姐姐居住在青岛城阳区，爱人每个月都回去看望母亲，都需要住在姐姐家，爱人认为总是居住在姐姐家家不方便，于是和我商量在城阳购房。

爱人的姐姐由于嫁给当地村民，居住的所在村的拆迁安置房，小区各方面都不错，于是建议就购买她小区的房屋，我起初不同意，后来考虑爱人看老人方便，两者的意见综合考虑，在亲友的介绍下，在爱人姐姐居住的小区38万元，购买90平米的小产权房。同时又首付20万在附近购买了84平米的商品期房。

后来我和爱人回去，都是居住在那套小产权，但是每次回去都非常麻烦，由于村民每家都有一个车位，而我们没有，车辆不得进入，只有把车放在外面的道路上，每次都需要走很远的路，尤其在带东西多时。

于是在商品房交房后，爱人决定还是住在商品房，这时候虽然经过2年，商品房价格由最初的6700元，涨到13000元。小产权房也有所上涨，约在60万左右。于是和爱人决定卖出小产权，卖时候才知道有多难，只有一份协议和原房主的购房收据，由于原房主也不是村民。虽然也有看房的，都要求更名。而村委又不肯给这类房更名，于是就这样一拖一年，后来在亲友帮助下，找到村书记，在支付了2万元后更名把房屋转让给本村的村民，价格55万元。而我购买的商品房，价格已从购买时的58万元到市值150万元。通过这次经历，我更加坚定了买房还是购买商品房。

二：不建议购买和不值得购买的原因

01：购买小产权不合法，国家明令禁止非村民购买。

小产权房本来就是建在村集体土地，没有给国家缴纳土地出让金，居住者也要求本村村民，交易也限制在村民。国家明令禁止村民以外购买。

村民以外购买，只有一纸协议和一个收据，这种协议实际上是无效协议，不受法律保护，其实是防君子不防小人的协议，一旦原房主反悔，购买者毫无办法。

02：购买价格看似便宜，实际上并非如此。

购买小产权其中主要一个原因就是因为价格便宜，只有商品房价格的一半，但是看似便宜的背后，实际上并非如此。

（1）一些小产权本来就是违章建筑。

我的一个亲戚很多年前购买一个小产权房，后来遇到拆迁才知道，自己购房的房屋属于原房东自己私自建设的，

（2）房款需要一次性付款，不能按揭

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购买小产权都是一次性付款，而商品房虽然价格高，但是首付只有30%，同等面积，需要购房的现金要少于购买商品房，同样的资金，购买商品房的面积和品质要高于小产权房。比如在日照新市区小产权房价格在8000元左右，80万可购买100平米左右，如果80万做为首付，可以购买总价格在240万的房屋。

（3）房价增值有限，具有价格天花板。

由于小产权房需要一次性付款，在价格低时，购买者因为价格便宜购买，而一旦涨到一定位置，购买者就不考虑购房了。

（4）购买后受到与村民不平等对待。

这也是我在自己购买小产权最深刻的感受，也是不愿意购买的一个主要原因。

03：购买小产权容易发生纠纷。

遇到拆迁时，或者房价上涨幅度较大时，容易发生纠纷。很多房屋纠纷都是由此而来，在以往的众多案例中，购买小产权最终经过多番折腾后，大多数拿回原来的购房款就不错了。

04：转让时难度较大。

只有一纸协议，一张收据，却需要对方一次性付款，没有国家有关部门颁发的产权证明，很难取得购房者的信任，这就是小产权交易最大的障碍。

05：未来转正不可能，不要存在侥幸心理。

购买小产权的购买者一方面认为价格便宜，另一方面主要认为，小产权会转正，一旦转正小产权房的收益更大。

其实对于小产权的出路大致就是国家收回转化为公租房和部分违章拆除以及符合自住和需要保障房，在缴纳一定的土地出让金和税费后合法居住。直接转正没有可能，只有有条件的转正。

结语：通过自己的购买小产权的经历，虽然没有损失，主要原因是因为有亲友的原因，同时原房主也不是村民的原因，其他购买者就无此幸运了。

小产权的低价实质上，包括物业费低，很多购买者认为是优势，实际上是低质低价，而且毫无保证，在看似低价的下面，有很多的危机，无论自住还是投资，小产权都无法和商品房相比。

认为购买小产权好的，都是自欺欺人的一种表现，如果认为好，为何总是担心，并希望转正呢？与其如此，不如购买商品房。

所以从以上分析得出，小产权不值得购买，也不建议购买。

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网友解答：

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小产权没问题，只要自用就行，可以出租可以自住可以转让，管他有没有证，其他的都是浮云。当然投资价值不大，但可以保本，而且上涨，但涨得慢一些。

我刚入手一套小产权房，几十万，是小区型的，较为有保障，不易被拆。优点一大堆，价格便宜，位置不错，面积够大，有电梯。因为自住，所有的需求都解决了，就是离市区有点远。据了解，我的很多老乡都在那边购置了小产权房。

之前我也犹豫要不要买小产权房，因为只想买商品房入学位给小孩免费读公立学校，但实力不允许，没钱啊，买90方小产权房的全款刚好够买30方商品房的首付。90方三房够住了，孩子长大也不愁，有地方住，无压力。如果交首付买30方的商品房，一来孩子长大又要考虑换房，很烦。二来又要背上100多万的贷款，压力山大，疫情当下，经济萧条，真的不知能捱多久，说不定真的会被压垮。买小产权房后，一身轻松，无后顾之忧，生活过得舒坦，从没有后悔过，尽管距离有点远。回想起来，如果当初买了30方的商品房，肯定后悔得伤心欲绝。

当然，买小产权房一定要全面考量，要了解当地规划政策，要买房的所在地到底要不要拆迁。我所买的房子的对面就拆迁了一大片。当我了解到所买的小区不拆迁后果断入手，因为对面有拆迁，这里就有建设，这里就有升值。后来了解到拆迁之处准备建大型商品房，还有新建几处公交始发站，还有新建学校，新建轻轨站，更有二条地铁站点，我是不是突然觉得很幸运？

再次重申，买小产权房一定要买大型小区的，人群密集的，有保障，不要买散处单栋的，拆迁风险较大。当然，买小权房一定要放松心态，做好心理准备，拆迁一切皆有可能。不过，如果是自住，住够十年，也就回本了，我租房十来年，为房东贡献了三十多万，要是早买小产权房多好啊！

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网友解答：

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【小产权房引发的命案】谢谢邀请：买房是一件大事情，对一般的家庭，要用两代人血汗和奋斗才能换回一套房子。买小产房的人，大都有一个共同的心里，贪图便宜，但他们往往忽略最重要的一点，在房子以后的交易和拆迁中，得不到法律的保障，有的还会引起血案。

我大妹在武汉汉阳，2011年买了一套当地村民二手小产权房，她们当时就贪图便宜，什么小产权房、三证齐全啊，一点也不懂。2014年她们所住小区拆迁，开发商贴出通知：本地户口的房主，按1：1.2赔付，有补贴拆迁过渡费，房子建成后回迁。不是本地户口的，房子按1：1.2倍差价给现金，不给房子，这一通知让近三十户买小产权房者堵心和愤怒。投诉、找政府部门，都站在开发商一边。

这些户无计可施，就这样耗着，开发商多次以断水断电相威胁。这天晚上，一户人家的外甥下了班，大汗淋漓的他想冲个浴，沐浴露刚涂在身上，又遭遇了停水，他心中愤怒，去找拆迁指挥部，话不投机暴起粗口，继而发生肢体接触，最后发生械斗，寡不敌众的不一会就被保安打倒在地上，后抢救无效死亡。

他舅舅联名写血书，在拆迁小区四周拉起了很多条横幅，要求惩罚凶手，还他们以公平。最后他们有幸巧遇央视某报社记者，这事情在各媒体不断转载、传播，才引起武汉市有关领导的重视，值得庆幸的是，他们才得到和其他住户一样的待遇，得到了安置。

所谓的小产权房，就是当地有关部门监管不力造成的，有些人低价抛售，就是为了抛去心中的不安全感。提问者当你看完这篇文章后，你是否还想为了贪图便宜买此类型的房子呢？也欢迎朋友们在评论区里发表您高见。

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网友解答：

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我在13年差点购入一套小产权房，房东说是集体产权，还没分割下来，这样过户，直接去开发商和物业做更名即可，不用交税，房价比普通房便宜三分一

房子和单位一墙之隔，上班也方便，地段也不错，还送超级大的露台，后来得知，这房子的地就是我单位的，我特意去找人了解情况，原来，这本就是违规建房，单位被开发商骗了，一开始说要做大型月子中心，土地批的不是商品房，产权证不会下来，而且单位和这个开发商还有纠纷

如果日后拆迁，小产权房子的赔偿是比正规房子低很多的，大概只有一半

小产权房子没办法落户，没有学区

买小产权房的人少，所以也会比较难转手

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