法拍房的风险有哪些？
法拍房的风险有哪些？
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一、交易成本过高风险。
法院在拍卖公告表明房屋交易的全部税费，以及房屋欠费均由买受人负责承担。
虽然买受人购房附加成本有所增高，但相应的拍卖成交价也会随之降低，最终购房总成本变化不大。
二、其他债权风险。
房产在拍卖之前已经抵押给其他债权人。
拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭。其它债权人有主张分配权利，但不影响房产过户。
三、带租约拍卖风险。
合法有效的短期或长期租赁，租约对买受人仍有约束力。租户已支付租金的，买受人收取租金有难度。
拍卖房屋若出现买卖不破租赁的情形，一般需由承租人证明租赁在先和实际占有房屋两项内容。被执行人倒签租赁、虚假租赁等行为均是无效的。处理有效的租赁，买受人可以和租户协商搬家费用，是长期租赁的，可以在拍卖前协商签订协议。
四、有人占用风险。
被执行人、债权人、案外人占用或居住。
由法院负责腾空交付。虽然有的已说明时间较长，但可以保障交付。法拍房的交付，属于执行法院的职责。买受人应当申请执行法院继续执行，排除妨害。关于非法占用期间造成的损失问题，可以在房屋腾退之后再行起诉解决。
购买法拍房可能存在风险，但发生纠纷为小概率事件，我们是可以放心竞拍的，买房应该以房屋质量品质为前提。
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购买法拍房时应当做好如下几点：
1、现场看房，并向周边邻居了解房屋的具体情况，因为有的房屋可能有些购房人无法接受的情况，如朝向、楼层等等。
2、向法院了解房屋产权及购买的相关信息，包括过户、款项支付、交房等；有的房屋可能会由于居住人的阻挠，交房不会太顺利，这些情况需要与法院明确，同时在看房的时候就应当有意去了解；
3、关注房屋拍卖的平台、时间、保证金等信息。
法拍房相对于市面上的商品房确实情况要复杂很多，但由于不限购，有的价格可能低于同地段的房屋，也吸引了很多购房人。
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1、容易惹上其他债权纠纷。有的房子可能存在其他债权人，如被抵押或者一房多卖的情况。
2、其次，买房人看房不方便，法院通常只对明显的瑕疵进行简单描述，很可能会碰到存在瑕疵的房产，并且所有税费均要买家承担。
3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条明确规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。
4、司法拍卖房屋拍卖流拍后，还会进行两次拍卖的，如果是三次流拍了，那么就只能进行变卖，此时，再无法成交的话，就只能选择以房抵债了。
5、房屋权属可能存在某种瑕疵，如未交齐土地出让金；没有房产证（或暂未办理，或无法办理）；未交清物业费、取暖费；房屋里面带有租客等等情况，这些法院是不负责解决的，如果参加竞买，这些东西要由竟买人自行承担和解决；
6、参加竟拍后，一旦成交，是不能办理按揭贷款的，竟买人一般需要在很短的时间内一次性交齐全部款项。
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司法拍卖的房子的风险有：1、产权人的身份风险问题。2、落户可能性的风险问题。3、入住时间的风险。4、费用拖欠的风险。
1、产权人身份的风险。司法拍卖的房子一般是由于债权人的债务无法偿还而被法院强制拍卖。如果房产的产权人是人品素质较好的人，只是因为资金问题而出售房屋还比较好说，但是如果是产权人为躲债恶意逃跑，那么可能会遇到原来的债权人追债的风险，法院是不会透露过多的原房主的身份信息和房屋拍卖的详细原因的，所以要考虑清楚这项风险。
2、落户可能性的风险。司法拍卖的房屋在很多情况下原产权人会将户口落在上面，购房者在通过法院程序获得产权后，拿到了房屋的产权，但是如果原产权人不愿迁出户口，法院也是没办法强制迁出其户口的，所以购房者就没办法落户，不能落户会影响到子女就学等一系列问题。
3、入住时间的风险。如果在被抵押之前房屋已经被出租了，并且签订了很久的租住合同（往往是故意的），那么这种情况下在房屋没有结束租期的时候购房者是无法入住的，承租人有合法的租住权，这种情况需要另外的进行民事纠纷处理。
4、费用拖欠的风险。有些司法拍卖的房子在被拍卖前拖欠了很久的水电费用和物业管理费用没有缴纳。这种情况在购房者购得后，费用得全部自己承担，所以在拍卖前需要去了解是否有各种欠费存在。
司法拍卖的房屋是可以购买的，但是购买前要注意各项风险，尽量掌握更多的有效信息，在不确定是否靠谱前不要入手。
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要尤其注意竞拍公告，目前大部分法拍房竞拍公告都是约定由买方承担一切税费并且不交吉，这是目前法拍房最大的风险。因此，在竞拍前建议作为相关准备以及做好价格的测算
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这我还真不懂，应该是没啥风险吧，各种流程肯定是经过审核的
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购买拍卖房的风险，拍卖房一般都是法院拍卖个人的房子，拍卖房的风险肯定要比其他房子的风险要大的，具体的风险有以下几种：
1，产权人的身份风险问题。万一原产权人以这套房子去抵押贷款，比如是私人的高利贷，那么，这些高利贷是不上征信的，那你购买下来，会受到这些私人高利贷的骚扰。
2，上户口的问题。假如你买了这套拍卖房，这个拍卖房的原户主不肯迁出来，而你又想上户口的话就上不了了。
3，入住时间的风险。这套拍卖房原业主有可能跟其他人签了很长时间的租凭，比如五年的租期，那你拍到这套房子之后你就不能住了。
4，费用拖欠的风险。费用拖欠，基本上是水费电费，物业管理费，燃气费等。
所以，如果要购买这个拍卖房，我们尽量要了解此套房子这些情况。
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法拍房的风险主要有两块：
1、隐性费用，2、潜在纠纷。法拍房除了要支付给法院拍卖款外，还需要支付拍卖费、契税和中介服务费。这部分费用相对固定，差不多占拍卖房款的10%左右。另外相对不确定的费用包括：房产本身的欠费，过户需要缴纳的其他税费。欠费和其他税费需要经过实地调查取证后得出。我们见过一个最夸张的法拍房，房款仅需300万左右，但税费高达200万。潜在纠纷对非专业的投资人来说，万一存在，是件及其麻烦的事情。对普通投资人来说，如果选择法拍房，最好选择空置的房产。
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零风险
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导读:随着网络司法拍卖逐渐被大众了解和熟知,越来越多的人想要尝试这种消费和投资方式。但很多人也存在顾虑,那就是万一买下的房产不能顺利交付或是在交付前遭到毁坏,这笔账该找谁算？作为竞买人,是否只能吃哑巴亏？
如果有一套房子比市场价格低，你会心动吗？当然!是我也心动。而法拍房，往往都是比市场价格低的，很多人不了解，看到低价就心动了，最后却发现满地都是陷阱！
什么是法拍房？也就是法院拍卖房产的简称，遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。
因为是拍卖，通常来说起拍价都会比市场价格低很多，看起来真的是非常的有诱惑力。比如:我们有时候，甚至能看到一些法拍房还不到市场价格的一半。但从起拍价来看，真的是非常非常有竞争力的。
然而，这只是表面上的价格，实际上我们拍下的价格往往比这个价格高，甚至高很多。因为是拍卖，如果还有其他的人也看上了这个房子，肯定也会出价，那么成交价格也就会越来越高。你以为这样就完了吗？法拍房，远远不止于这表面上的成本，还有很多隐藏的、你不知道的陷阱！
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01
隐藏的各种费用，法拍房价成本比原先估计的高
法拍房价格有时候比市场价低,但是如果算上税费,也可能税费就比较高了。拿深圳的房产举例，如果没有满2年，就会多出5.55%的营业税费。一套200万的房子算下来，单是这个税费都要11万了，如果是商业性质的房产，税费还要更高。
之前就有报道，有人以300多万的成交价拍得一套房子，却发现税费都要交200多万。最后算下来的真实价格，比市场价都高出了45万。竞拍者无奈选择放弃，先前交的25万保证金也拿不回来，就等于是不但便宜房子没有买成，还白白损失了25万元。除去税费之外，还有物管费、水电费、燃气费甚至是前业主故意拖欠的其他费用等等。
这种情况可以通过竞拍公告解决,仔细阅读竞拍公告,核算清费用,或者通过调查机构做个房子的费用预估,再决定要不要拍这个房子。
02
法拍房过户问题
过户是法拍房的一个比较难搞定的问题。有各种原因造成房产过户难,来路不明,产权不明的法拍房总是难免的,甚至还有人造假房产证,以假乱真。
也有一部分人的房产无房产证的,造成过户难。其中最典型的就是合同房，所谓合同房，就是只有买卖合同，但是却证件不齐的房子。这样的房产，是没有办法办理房产证的。另外，还有的房产是原户主没有把户口迁出去，而你就算买下了房子，也是不好办理落户的，这会直接影响后面孩子上学等各种相关权益。
这个问题可以让专业法拍团队做尽调报告了解房子目前的产权归属,以及有没有租赁,占有,房子已出售等情况。产权不明是个常见的麻烦,有的已经卖了房子,但是迟迟没办理房产证的也有。
03
前房主恶意破坏房产
前房主恶意打砸室内设施，认为即使房屋被拍卖，其中的装修仍是自己的，一顿打砸，并把室内三台空调拆卸运走。
某些前房主恶意破坏房子,造成新的房主入住困难,碰到这种情况,可以请求法院追究前房主的责任以及赔付房子的损害的费用。
04
法拍房腾退难，无法获得使用权
因为，有可能前业主为了防止自己的房子被拍卖，特意把房子出租给其他人，一下子签订10、20年的租期，并且一次性的收取了房租费。
我们国家的法律规定，“租赁大于买卖”，所以这个时候就算你通过拍卖买到了这套房，你依然没有办法使用这套房子。必须要等到几年或者10多年的租期结束了之后，你才能够收回这套房子的使用权。或者安排自己的七八姑八大姨来住,拖延时间,甚至住个三五年的都有。
这种问题大多数解决都是和法院协调，专业法拍团队协助清房,进行强制腾退,例如有租房协议的,可以协商付租金,再劝退。
05
法拍房质量问题,房子瑕疵问题谁来承担
经过这几年法拍房成交的案例,可以看到有些房子的瑕疵,买房人无法接受,但是法院觉得没问题的,所以这就造成了买法拍房的人的无奈,自己的利益得不到维护。
其实在竞拍公告里,法院是会提示瑕疵的问题的,如果有重大的瑕疵,比如房子曾经发生过 命案这种问题。所以想买法拍房,除了竞拍公告要了解清楚，还需要专业法拍团队做详细的尽调报告。
法拍房的坑真的非常多，这里我们只是给大家分享了几个常见的大问题。
法拍房的水，确实太深了，不是我们普通人玩儿的起的。
最后，温馨提示:要买法拍房，一定要慎重!
最好找专业的法拍团队出面办理哦！
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法拍房是指由于各种原因被法院查封后法院有处置权，强制公开拍卖的房子。九成以上是由于债权债务关系引起的纠纷。 长沙实行严格的房屋限购政策后，法拍房作为70年产权的住宅楼，无需购房资格不限购，受到很多人的追捧。全长沙每月500－700套法拍房，挺多的了。 但是法拍房毕竟不是一般的房子，个人盲目去参拍很容易掉坑里，落得个钱房两空的局面，甚至有人被迫卷进新的纠纷中。当然个别幸运的也有，但不是人人都有好运气的，买房的钱都不是小数目，有几个人输得起？ 那么，买法拍房有些什么风险呢？
一、房子本身的风险，总结归纳有以下几点:
1 凶宅，发生过命案或里边死过人。
2 罪犯集会场所，比如黄赌毒传销窝点。
3 被执行人有涉黑背景。
4 被强占，比如被执行人欠亲戚或朋友的钱，房子被人强行占用。
5 恶意租约，物权法有规定，租约大于售约。
6 房子里住着70岁以上老人，5岁以下儿童，孕妇，法院腾房最大的困难就是执行难。
7 被执行人是少数民族，比如回族，壮族，藏族等等。
8 国家保密行业或特种行业，有军方背景。
9 产权是否清晰，往往这种产生的纠纷机率高。
10 被执行人户口迁出是否有问题。
11 是否是学位房。学位是否被占用 每一项都需要专业法务排查清楚。
二、被执行人的风险。人心多变，也许当初谈得很好，到了真正腾房的时候被执行人变卦了，想尽可能的多拿点钱，会已各种理由为难买受人。
三、流程中的风险。 最典型的就是在办理按揭贷款过程中银行审批时发现征信不合格，或流水不够的局面，多位业内人士感叹 ，流程中的风险比房子本身的风险更可怕。一般人都自信自己的征信没问题，可是当审批的时候各种问题都来了，比如照片对不上，姓名，身份证号码对不上，婚史不对等等情况。出一点问题可能会影响整个过程。影响银行审批的时间和额度。法院可不理这些，到期没交余款就有被动毁拍的风险。法辅机构可以很好规避，小问题可以想办法圆。 那既然这么多麻烦，为什么还是有很多人买呢？法拍房当然可以买，不建议个人盲目参拍。要懂得找专业机构风险转移哦！
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