三线城市的房价只会越来越高吗?
三线城市的房价只会越来越高吗?
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我老家是四川省乐山市的,我有一套高铁站的电梯房,80几平米,前年小区同款房子卖价70几万,去年60几万,今年60万都没人要,估计卖价只有50几万,你说跌了多少?乐山离成都很近,年轻人很多都跑到外地找工作去了,到成都的最多,每次回老家,坐乐山的公交车,车上70%都是穿黑色衣服的老年人,一到周末,在乐山广场耍的人大多数也是老年人,一排排的坐在广场长条椅上发呆,要不就是在树下打牌(贰柒拾),或者跳广场舞……
我认为,中国的三线城市只有经济发达的东部沿海地区,大湾区的少数城市可能涨一点,其它地方的三线城市不会涨,大概率还会跌。
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我一个大学同学,老家就在三线城市,他在我们的省会上班,也在省会城市买了房,后来房价大涨的时候,他就回老家的三线城市买了两套房子,完全就是为了投资买的。
现在的情况就是,他后悔的都想拿头撞墙。
为什么呢?
因为他买房时,已经是房价的高点的了,买的时候,一平米一万出头,现在呢,他买的那两套房子,均价能卖到八九千就算不错了,就这样,房子还卖不掉。
事实上,绝大部分三线城市的房子,未来肯定是无人问津的,并且,时间越长,房子越难卖。
我说的当然不是说所有的三线城市都不行,我说的是大部分三线城市的房子是有价无市的。
未来,只有少数地处四大城市群的三线城市,并且是经济发展前景很好的三线城市的房价才可能会上涨,其他大部分三线城市都是不行的。
房价的根源就是人口,未来的人口肯定是向经济形势好的地方迁移,向资源丰富的城市迁移,而大部分三线的经济欠发达,资源缺乏,人口流失严重,这些城市规模萎缩的城市,房子一定会是无人问津的。
所以说,三线城市的房价不但不会一直上涨,大部分三线城市的房价还会下跌的。
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这个你要按10计划来算,但是可以告诉你,只会涨不会跌。我在杭州周边一个小城市10年前 30万买了100平方,g20之前年130万卖了。加了点钱买了滨江的,结果g20以后今年值480万。30万到400万也就10年时间
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以前拥挤在一线城市的人,会慢慢理性的退出一线城市,因为一线城市的房价太高了,高的全家几辈子也买不起一套房,影响到年轻人不想结婚生孩子,离婚率高,家庭不安稳的现象越来越多。
谁愿意花几辈子的努力,买一线城市的小房住?未来一线城市的户口也没有太多吸引力,谁愿意让再生的孩子,买房买车都艰难,也影响后代都不想结婚生孩过正常生活?同样处于非常大的压力下生存?
一套一线城市的房,可以买三线城市的好几套楼房和大别墅住,同样购物,快递都能送到各地的家门口,住在哪里不是一样?
所以,拥挤一线城市的人,回到各地,自然会买各地的房。你说的三线城市房,未来不会跌,有可能会有涨的趋势,一线城市的房,反而有下跌的发展趋势。
想过正常生活的人,会做正常实在事。个人看法,仅供参考。
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01
房价:三线城市的共性和“个性”
三线城市的分类有很多,小司选的依据是第一财经城市研究所对2018年全国三线城市的排名。
这些三线城市既有共性,又有不同。
我们先说这些三线城市房地产市场的共性,再选取几个比较有代表的城市,看看各自房价的决定性因素都是什么。
(数据均来自Wind和政府官网)。
先说共性:
1、商品房的成交数量处于正常范围。
从住宅类商品房的月成交(签约)套数与待售套数的比重可以看出,新建住宅类库存的消化周期基本为3~6个月,也处于正常范围。
数据来源:国信宏观经济信息网
2、商业地产库存较大,价格上涨比较困难。
原因主要两点,一是自身前期扩张太快,二是电商对传统线下商铺的冲击。
消化周期普遍在6个月~3年之间,商业地产房价下行压力最大。
3、从房价大规模上涨,逐渐转入有序调控。
越是前期房地产投资火爆的城市、房价波动剧烈的城市,就越先进入强力调控时期。
4、对大多数三线城市来说,均价破万只是一个时间问题。
因为当地房管局每月批准预售的商品房面积,与商品房待售总面积的比例越低,则房价越稳定,地产去库存的周期越长。
还有一个比较明显的特点是,越是中西部地区的城市房价上涨的频率越平缓有序。
02
在“住房不炒”这条路上,普遍结合这几种特点,考虑三线楼市的投资性价比:
1、去库存任务沉重:安徽省蚌埠市、山东省威海市
以安徽省蚌埠市为例,蚌埠在2017年房价波动相当剧烈,房价最高达到12110元㎡,房价最低6013.5元㎡。
根据蚌埠市房管局的数据,除了2017年5月份商品房成交(签约)套数超过6000套以外,去年下半年每月成交(签约)套数平均只有2000套左右,且成交量呈现下滑趋势。
卖房跑量已成为一些城市的共识,房地产业进入深度调整时期。
2、房价稳定的典型城市:安徽省滁州市、河北省廊坊市
2017年1-12月滁州市区共成交商品房30404套,同比2016年度增长了约35.87%,且占滁州市总体商品房销量的38.63%。
从下表中可以看出,滁州的去库存任务早已完成,房地产发展建多少卖多少,行业处于良性阶段,房价和成交量预期会一起上升。
从下图可以看出,安徽省滁州市的住宅型商品房库存16621套,而2017年全年成交30404套,滁州在6个月的库存消化期内实现了2017年房地产的量价齐升!
3、新建地铁拉动房价的典型代表:安徽省芜湖市、河南省洛阳市
看芜湖的房价有一个关键点,就是芜湖已经被批复的城市轨道交通计划,城铁1号线和2号线联通各个区县,实现一体化。
两条地铁的交汇处(中山北路、北京路站)为中心的城市核心地段房价有较强的支撑,地铁各站点的周边房产也会有一定的开发热潮。
4、人口外流、跟随波动的典型城市:广东潮州市、广东揭阳市
这两个城市的商品房住宅价格长期保持在万元以下,目前商品住宅均价在6000元㎡左右。
这两个城市在新房与二手房的价格上,不断呈现倒挂现象,且从2018年初新房价与二手房价差距越来越大,新房价持续走跌,二手房价格不断攀升。
小司预计,潮州、揭阳两城市的房价是跟随性的。
在人口不断外流的情况下,房价处于难跌难涨的境地,只得在全国货币政策的影响下,跟随珠三角房价波动。
5、去泡沫成功的典型城市:湖南省常德市
常德市商品住宅每月平均成交3000多套,去库存周期为3~4个月,房地产市场比较平稳。但商业地产待售面积巨大,去库存周期约为3年。
从2016年5月,常德开始为期18月的去库存周期之后,情况有所好转。
库存告急,是催生常德市最近一年房价上涨的主要动因,而商业地产库存压力仍然巨大。
或许,商住两用房在常德的大量推广,能一定程度减缓常德房地产均价破万的速度。
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我觉得不会,主要是看人流量,现在的大多数三线城市都是属于人口流出的状态,年轻人都选择去大城市发展,谁都想在配套条件好的地方工作生活。三四线城市吧因为产能和居住人口老龄化,我觉得上涨空间不是很大了,但是学区房还会坚挺下去,因为需求一直都在,孩子上学是重点。
三四线城市的人均可支配收入一般,尤其是今年各行各业生意都不如以前,老百姓只能顾着基本生活开销,没有多余的钱投资,而且前几年全民买房的阶段,该买的都买了,不少家庭都是两三套房,现在房房子市场不好,不是刚需或者手里钱多的人不会考虑再买房投资。
按照目前的房地产市场来看,房子数量也是越来越多,但需求很少了,开发商房子越建越多,严重的产能过剩!现在三线的二手房出手很困难,新房都暗中降价,我们家就是房子挂牌出售,打电话和看房的很少很少,租房也明显比去年降了很多。
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感谢邀请:
经历了新一轮的房价上涨过后,很多城市的房价都大幅的翻倍了,就连三线城市的房价也跟着翻倍了。
所以有一些朋友在问,三线城市的房价只会越来越高吗?
今天我们就一起来聊一聊,三线城市的房价还会继续上涨吗?需要做一些什么?
一,三线城市的房价只会越来越高吗?
要关注我国房地产市场的朋友,就应该非常的清楚,在上一轮去库存三线城市的房价涨幅也是特别大的。
那个时候很多的投资购房者也涌入三线城市,买房也想获得这样一轮全新的增值收益。
所以很多朋友就在想,未来的三线城市房价是不是也会越来越贵,继续上涨。
实际上我认为三线城市的房价不会继续大幅的上涨,相对会比较平稳。
第1个原因,人口净流出。
我们必须明白三线城市的产业相对比较单一,而且相对转型的速度是非常慢的。
所以整体上来看,三线城市的人口是处于一个净流出状态的,购买力在不断的流失。
换句话说,三线城市的房价本该面临大幅下跌的风险,但因为房地产非常的重要,维稳政策,让房地产市场非常平稳。
第2个原因,棚改政策变化。
从另外一个角度来看,三线城市的棚改政策,也发生了本质的变化。
棚改政策已经由原来的拆迁发钱改为了拆迁安置,把你的房子拆迁过后,就分了一套居住的房子。
说到的,没有拆迁款了,大部分老百姓就没有足够的购买力继续买房了。
……
的确如此,仅仅只看这两个原因也已经非常的清楚,三线城市的房价在未来整体上会相对比较平稳。
需要注意的是平稳不代表一点也不涨,只是涨幅不大,价格的表现可能也会要贵那么一点。
毕竟房地产市场是非常重要的,价格只能涨不能跌,这是这些年的市场表现结果。
二,在三线城市买房需要注意些什么?
三线城市和一线城市二线城市都是有所不同的,房地产市场的走势和变现能力是区分很大的。
所以在三线城市里面买房和在大城市买房是不太一样的,需要注意的问题也不同。
因此我们简单归纳一下来看看在三线城市买房需要注意些什么?
第1个注意问题,居住为主,投资为辅。
在三线城市买房,你一定要清楚的知,道要以居住的需求为主要目的,千万不要以投资的需求为主要目的。
因为三线城市的房子在未来的金融属性越来越弱,投资的属性也越来越弱。
说到底,三线城市的房子逐渐的回归了居住的属性,能不能投资赚钱不重要,只要是居住为主就OK。
第2个注意问题,买带有资源的房产。
虽然在三线城市买房以居住为主,但是为了保障自己未来在市场上的流动性强一些。
在购房的时候也要把自己的房子买的优质一点,尽量购买那些带有重要资源的房产。
比如跟着城市的规划走,然后去选择那些,带有重点学区指标的房产。
……
的确如此,在三线城市买房需要注意这样的两个大问题。
至于其他的地段的选择,户型的选择,楼层的选择也是需要每一个人去控制好的。
毕竟大部分情况下我们买房都是解决居住需求,一定要选择一个适合自己的居住环境。
三,小结
总的来说,经历了房价的大涨过后,很多朋友把眼光也集中在了三线城市。
但我们必须认清三线城市的房价在未来大涨的可能性是非常小的,投资的属性非常的弱。
所以如果你是一位投资购房朋友,有条件的情况下,尽量回避三线城市买房。
三线城市的房产不再具备非常强劲的投资属性,这种属性也越来越弱了。
当然,如果你还有居住的需求,你要在三线城市发展,又或者三线城市,有自己的父母。
那么你还是需要买一套房子,来解决自己家人的居住需求,切记回避购买多套房。
我是
@重庆地产视野
重庆楼市老司机,十余年房产投资经验,熟悉重庆各区房产价值,板块轮动,购房贷款政策,购房知识,时常还要分享重庆楼市一线动态,我们一起交流,一起成长吧!
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三线城市的房价暂时不会越来越高!
三线城市的房价全国都一样,都在国家高压限制之列。虽然不会越来越高,但是三线城市房价肯定会坚挺,最起码也不会下跌,这是有以下几种情况造成的:
第一:新婚夫妇刚需房,每年农村都有大批的适龄青年结婚,他们虽然是农村户口,但是基本每对新婚夫妻都在本地三线四线城市买的有婚房。这属于婚姻中彩礼的一种。现在农村单身小伙子如果买不起婚房就娶不到老婆,所以这是刚需!也是支撑三线四线城市房价坚挺的原因之一!
第二:城市化发展的必然性。现代农村人,年轻人基本上都向往城市生活。有钱了都在城市买房居住,生活便利。不想再回到农村居住,这是社会发展的趋势。所以就有很多农村只剩下老年人居住的空心村!同时也造就了三线四线城市房地产的繁荣。三四线城市房价坚挺是有刚需决定的!
第三:炒房团洞察先机,准确的分析出三线四线城市刚需需求旺盛,所以趁势炒房,惜售。房地产开发商也借机捂盘,造成的结果就是三线四线城市属于买方市场,这种畸形的现象业是三线四线城市房价坚挺的原因之一!
第五:各地方三四线城市都在想扩大自己本地城市规模,出台很多买房优惠政策。同时放开买房进城入户的限制措施,反过来鼓励支持买房落户,这就有力的推动本地城市房地产行业的繁荣,同时又大力拉动了本地GDP增长,带动大批相关产业和大批就业人员,政绩显赫,皆大欢喜。这是三四线城市房价坚挺的原因之一!
基建工程房地产行业相辅相成,历来属于GDP增长的灵丹妙药,房价坚挺也就不足为奇!
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三线城市,范围很广,有没有严格的规定?如果有排名,二线城市的后几名,与三线城市的前几名,会有多大的相差?
现在,国内的房地产,应该是分化明显;价格上涨、下跌,都是有原因的;在过去的几十年里,只要持有房子,就意味着资产翻倍;从一线的大城市,国际性的大都市,到不知道几线的小城市、小镇,房价只是翻几倍的区别。普涨、乱涨的时代,已经持续了几十年了,现在大概已经结束了。
现在,有些地方的房子,该跌了,涨过头了,脱离实际,没有需求了;本地人不再需要了,反而想要卖房的人倒很多;投资客也不会来炒,因为不但无利可图,反而有风险。
大多数人认为,中国成为世界第一大经济体,只是时间问题;意味着发展的潜力巨大;有些地区,还会继续起到火车头、领头羊的作用;有些城市,
经济发展了,人们的生活水平提高了,人口持续流入,三胎增多了,房子需要继续增加,价格自然上涨。
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2018 年之后,对房地产的观点没有之前那么乐观。
根本的原因就是房地产大周期可能真的已经过去了,中
国整个成交总量到了 17 亿平方米。根据一些估算框架也到了一个差不多均衡的位置,
一个社会进入一个稳态化之后,每一年换房人的比例基本上是一定的。
美国每年基本上就是 600万套,美国大概是 1 点几亿个家庭,相当于每年有 5%的家庭在换房。 5%是什么概念呢?一个人换了房子之后,下次再换房子 20 年之后,基本上就是 5%的家庭在换房的概念。
如果按照这个作为一个参考的话,中国的城镇地区大概是 2.5 亿个家庭,即使是按照 6%每年,还把城镇化的人口都考虑进去,
每年应该是2.5亿个家庭乘 6%,一年大概是 1500 万套房子的需求,假设每套是100平米,一年就是15亿平方米。
中国在 15-17 亿平方米的成交面积,其实已经隐含了到了一个比较高的均 衡水平,这就是为什么我觉得整个总量上增长的空间已经不大了。
我们从原来的 1997、1998 年每年大概不到 1 亿平方米增长到 15、16 亿平方米,快速增长的阶 段可能已经过去了。从 2017 年到现在,整个房地产全国的成交面积基本上也就 是17亿平方米左右,几年没有什么增长了,未来甚至还有一些下降的空间。
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三线城市的年轻人向一、二线城市流动是大趋势!
三线城市比较小、就如同一个小水塘,无权无势的人在小地方会活得比较委屈、有志难伸。
三线城市的年轻人去一、二线城市就如同鱼入大海,在广阔的海洋里有机会碰见各种奇遇。
一、二线城市更新升级快,产业转型也快,吸引大量三线城市的青年人前去就业,而从一、二线城市逐渐淘汰出来的中老年人陆续回到三、四线城市买房养老,因此三线城市房价这些年涨幅不小,普遍每平方米过万的价格了。
可是三线城市住宅饱和度已经太高了,像碧桂园、恒大这些房企在三线城市都有巨量的房子销售,因为卖不动了,资金链断了,大量在建项目成了烂尾楼…
一、二线城市组织国企央企接盘碧桂园、恒大这些资金出问题的楼盘,保证能向购房者交房;而三线城市那些烂尾楼只有望洋兴叹!
不管人口构成,还是产业转型、城市升级,三线城市与一、二线城市相比都没有任何优势,房价再想向上涨一些是很难、很难了,哪儿还会越来越高呢?
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