某地区土拍的楼面价是13000，开发商要卖多少才能保本，是如何计算的？
某地区土拍的楼面价是13000，开发商要卖多少才能保本，是如何计算的？
－－－－－
网友解答：
－－－－－
我们来计算一个合理销售价吧，假设开发商预期利润为10%！13000的楼面价应该在二线及以上城市！
1、土地费13000，交易费及契税，印花税4.55%，约600元
2、城市配套费，150
3、规划设计费、勘察费、施工图设计费，50
4、各种规费，招标费、施工图审查费、监理费、消防人防审查费等，100
5、临时设施费（水电道路排水）三通一平等50
6、建安工程费，楼面价这么高肯定都是高层，一般30-32层，2000-2500，北方地区有采暖及外墙保温，有的地区是8度抗震，增加200元左右！统一按2500
7、小区配套费，包括自来水、雨污水、供电系统、采暖系统、天然气、小区道路、绿化景观、围墙大门、路灯、消防、智能化系统、网络电视等，大约300
8、配套公建，不能销售，包括需求里面的幼儿园 、学校、公厕、物业房、配电室、消防控制室、派出所、居委会、人防设施等，大约占2%左右，计400
以上直接成本合计17150元
10、管理费（工资、差旅费、水电费、办公费、印花税、业务费）2%，400
11、营销费3%，600
12、利息，按1年贷款利息10%，14000*10%+4000*5%=1600
13、增值税，10%，按300元，城建税、教育附加，土地使用税等，100元
14、土地增值税，按最少2%计400
以上合计20550万，
以上是保本销售价。
15、假设销售价23000元，销售毛利润2450元，企业所得税25%，612元，企业净利润1838元，净利润率8%
所以企业保本销售价不低于20000元，合理销售价，23000元，正常销售价25000元。
－－－－－
网友解答：
－－－－－
我们作一个简单的估算：
一、
土地价格：土拍楼面价13000元每平米。
二、
城市配套费
：
150元每平米左右。
三、
勘察设计监理费，共计46元。
1、地质勘察费：5元 （以下均按单平米费用计）
2、初步设计费：8元
3、施工图设计费12元
4、审查评估费6元
5、监理费15元
四、建安工程及配套费，共计2650元。
1、建安成本1600元
2、地下室及人防车库建安费900（按地下面积与地上面积折算得）
3、小区道路园林景观及配套150元（园林景观折进楼面价中得）
五、水电暖配套费，共计230元。
1、集中供热费40元
2、市政供燃气40元
3、市政供电150元
六、销售、财务融资及管理费，300元。
1、管理费用30元
2、财务费用90元
3、销售推广费用180元
七、税费，预备费1300元
1、各种税费1200元
2、预备费100元
以上各项合计，17676元，也就是说开发商卖到18000元才可以保本，没有计算不可预见的费用。这里的估算是在我现在的坐标——二线城市石家庄，不同的城市，可能各种费用存在差异。
最后，开发商利润，按3000元计。合计总金额为20676元。
也就是说，房价大概定在21000元以上比较合理。
关注我，点击本文开始的红色关注，我们继续分享房地产行业的那些事儿。
－－－－－
网友解答：
－－－－－
根据竞拍土地的楼面地价，综合有关税费规定及市场利润情况，来预判开发商的保本价格，是一个很有趣的游戏。同时，也是专业买房客必须练就的一项基本功。下面，就让我们来玩一玩，露一点点“天机”吧。
新建商品房的价格，通常由五个部分组成：
一、土地有关成本
假设土地楼面价是13000元。那么，土地加上契税就是：13000*（1+4%）=13520元。因为，我国规定的契税税率为3%——5%，这里取中位数测算。
另外，根据
各地政策规定不同，
报批报建规费基本在100-300元平米，也取中间值150元。成本上升至13670元。
二、建安工程费
既然是高地价，估计是高层的可能性很大，通常来说，长三角的建安工程费每平米2000—3000元，按平均2500进行测算。成本上升至16170元。
三、管理费用、财务费用和销售费用、
分别按照楼面地价的3%、5%、3%比例进行保守测算，13000*（3%+5%+3%）=1430元。成本上升至17600元。
四、税收负担
除增值税作为价外税，不在此考虑外，房地产开发企业需要承担土地增值税、企业所得税、印花税、城建税及附加等税收负担。因为通常税收负担应当以销售收入来计算，按j测算是比例范围，则按土地增值税10%、企业所得税8%、其他税收及附加2%来进行测算，那就是13000*（10%+8%+2%）=2600元。成本上升至20200元。
五、合理利润
计算到第四步，实际上
开发商的保本价已经出来了，那就是20200元
。差不多就是2万元每平方。
但是，没有哪家房地产开发企业是做慈善的，它总是需要赚取一部分利润，因此，最终的房价肯定不能止步于2万元。
假设每个平方赚3000元吧，也就是差不多15%的利润，最终售价就变成了23000元。我想，这是基于楼面价的一个合理市场定价。
当然，现在受限购限价等因素影响，一些楼盘为了规避限制，采取了出售装修房、另行签订装修合同的方式。这样一来，有可能进一步推高价格，
最终可能定格于25000元每平米附近
。
－－－－－
网友解答：
－－－－－
土地成本是13000，另外的成本则和产品定位、形态相关。大致会有如下费用：
1、主要是建安成本，一般在2000-2500左右；
2、费用：主要是资金费用、管理费用和销售费用等；
3、其它成本：园林及其它配套的成本等。
正常情况下，房子起码要卖16000以上才能保本。如果成本控制不好，估计得到17000左右才能保本。
说明：
1）我看有很多人对这个数据质疑，我就简单回复一下。我今年9月中旬去湖南几家房企进调研，和几家成本总监沟通，在湖南当地普通档次的（非精装修）住宅为例，
建安成本在2100元平左右
，要求的财务费用在3%~5%左右，加上管理费用和营销费用，
成本能控制在3100元平以内
。
因此在土地成本（13000）的情况下，
总体成本能控制在16000元平左右
。
当然，在中国大多城市，成本一般而言会比较接近。也有一些不同的城市，有些成本会有些差异。例如深圳的人工成本，毫无疑问，会比一般的城市贵。
如果遇上快周转的巨头房企，例如碧桂园，那就更厉害了。多年前对碧桂园进行过访问和调研，那么基于碧桂园的全产业链的谈判能力+专业的成本的控制能力，其成本的控制更是厉害，具体数据我就不说了。
2）那真实的成本是16000么？最终成本制定多少，其实还和售价有一定的关系。这涉及到增值税和土地增值税有关系；如果售价过高，会带来较高的土地增值税，因此一般会对成本数据、财务费用做一些调整，也可能人工调整和增加一些成本，以避免过高的土地增值税。
3)至于
具体的售价卖多少就不谈了，因为这和企业的运营模式、当地市场价格、税收筹划（增值税及土地增值税）、销售去化周期相关
。
看了很多回复的，有怒骂，也有支持的。看过很多的真实成本测算表格，特意和大家分享。在此强调一下：16000-17000的普通住宅毛胚成本，没有考虑具体一线、二线和三四五线的差异，没有考虑精装房，也没有考虑老板是否借得民间高利贷这总情况，只是一个大概的参考数据。并且，这个只是成本参考，真正的售价肯定不是这个数，还要考虑增值税、土地增值税和当地的市场售价等因素。
当然，每个城市，每个房企和地块都不一样。如果有人还是相信高成本，那就保留这份童真好了。
当然如果大家也有样本，可以评论反馈。上述数据和观点供大家参考。
这个贴子看来大家关注度很高。2020年5月，贴一个我们的研究数据给大家参考：利润之王-中海年报单方成本数据3204元(土地之外的成本)，地价每平米约10337元，资金利息资本化每平米约400元，售价约21026元，毛利空间每平方约8594元。中海主要布局一二线城市，净利率约26%。
－－－－－
网友解答：
－－－－－
您好，评估成本跟建筑形态和、项目定位和产品都是息息相关的。
形态上讲，建筑层数越高，对建筑强度要求越大，成本越高。项目定位上讲，肯定是越高端打造成本越高。产品打造上讲，层高、赠送面积都会影响项目成本。
因此，项目成本是需要非常细致和专业核算的，大致包含土地、税费、建安成本、行政成本和资金成本，在房产公司有专门的造价部分进行精算，所以给您三言两语肯定是无法完全讲清楚。
以最基础的刚需盘计算，我们评估项目成本大约在3500到5000之间，这是项目保本的底线，另外如果项目在拖时间，每年资金成本要算贷款的百分之10到15。所以，如果以13000的价格拿地，成本应该是在18000左右，才能打造一个像样的品质刚需盘。然后，计算一年的资金成本，应该在20000到21000之间，剩下的才能称之为利润。
当然，也有血肉战车似的开发商，超高速周转，严酷压缩其他成本，这样可以一定程度上降低一些成本，提高利润，但整体成本基本难以将到17000以下。
－－－－－
网友解答：
－－－－－
谢邀，我是从事房地产行业的，影响开发成本的因素很多，不过可以分几部分组成：土地、建安、管理成本、财务成本、税金等等。
首先13000的楼面价是固定的，其实这个算法不准，一般有个商住比，商业的楼面价格也按住宅的价格来分摊算楼面价是不合理的。
举个简单的栗子：
我们来简单估算一下一平米住宅的成本：
土地+契税：13000*（1+4%）=13520元；
报批报建规费：各地政策不同，100-300元平米，取个中间值150元；
建筑安装成本（含土建、安装、设备设施、水、电、气、园林绿化等等）估算3200元平米不算高；
管理费（销售2%、管理人员工资5%办公等经费）取10%：13000*10%=1300元平米；
再说财务成本按低了估，土地按年率10%估算一年，开发成本按投资成本的50%，按利率5%估算，土地财务成本：13520*10%=1352元，开发财务成本：（150+3200+1300）*50%*5%=116元；
然后营业税按10%，假设我仅卖成本价：（13520+150+3200+1300+116）*10%=1828.6元。
再来合计：18286*1.1=20114.6元平米。
好了，不算不知道，一算吓一跳！
后面，再考考大家，房价卖到30000元平米，按上面的成本来计算，这楼盘开发综合成本（含税）又是多少呢？提示注意土地增值税！开发商又可以赚多少？
－－－－－
网友解答：
－－－－－
我来回答下，给大家算笔帐
建筑成本3500，13000+3500=16500，两年计入财务成本16500*1.3=21450，4%的配套面积不能销售，21450*1.04=22308，10%的税22308*1.1=24538.8，销售24538.8元平米这个价格开发商基本不赚钱。
如果按照28000一平销售，利润28000-24539=3461，公司所得税25%，,3461*0.25=865，最终答案：28000一平方价格销售，开发商净利润3461-865=2616元平米。
简单的说销售价一般是楼面价的2-2.5倍。
为什么现在开发商都愿意做精装修交付，因为家装用的所有材料都是工程款，开发商在整栋楼或者整个项目上具备比一般大型装修公司更低价位的采购，所以这里面的利润是非常大的。
－－－－－
网友解答：
－－－－－
某地区土拍的楼面价是13000，开发商要卖多少才能保本，是如何计算的？
一、住宅楼面价
现在的房价很高，老百姓买房不容易。高房价的存在，与高地价是脱离不了关系的。
大家都知道，开发商获得土地使用权是国家出让所得，是需要缴纳土地出让金的。而开发商在获得土地时，对土地容积率都会有一定的规定，也就是限定了土地上建筑面积的最大值，用以限定小区容积率，保证住宅小区的生活品质。由此就会产生一个楼面价，所谓楼面价，就是土地价格与土地上允许的最大建筑面积的比值。
可以看出，楼面价其实就是土地成本的体现。开发商拿地建房时为了赚钱，赔本的生意没有谁会愿意做，因此，房价肯定会比楼面价高上许多，才能保证开发商保本甚至赚取暴利。为什么有的开发商囤地多年却不修建房子，就是为了等房价上涨后再建房，从而赚取更多利润。
二、房价和楼面价
知道了什么是楼面价，我们来算算房价要卖多少，开发商才能保本，或是赚取利润。
先来看一下房价的组成部分。一般来说，新建商品房的价格，通常由土地成本、建安工程费、管理费用、财务费用、销售费用、相关税费、开发商利润等组成。其中，土地成本就是楼面价算上需要缴纳的土地契税后的结果。建安工程费大约在2500元平方米，约占房价的10%，管理费用、财务费用和销售费用大约占据房价的10%，税收大约在10%，开发商利润约在10%-20%左右。
假设土地楼面价是13000元，按照上述计算，房价具体卖到多少才能保本？就算开发商只要10%的利润，那么房价也要卖到22000元平方米，也就是保本略有利润的水平。如果开发商要盈利20%的话，房价至少要卖到26000元平方米，也就是房价要达到楼面价的2倍。
三、房价与市场
楼面价与房价的关系就是如此，由于土地价格的高昂，房价也随之“水涨船高”，加之开发商的利润，房价就会更高了。
在前两年市场行情较好的时候，房价就会是楼面价的2倍甚至更高，那个时候的房企，的确是暴利的行业，买房也是很受老百姓欢迎的投资渠道。但最近两年来，随着“房住不炒”的不断深入，老百姓买房更加理性，加之“三道红线”和“五档分类”这两道“高压线”的影响，开发商的资金和债务压力相当大，本来为了拿地就背负了巨额债务，如果再不加快售房，尽早回笼资金，难免会面临资金链断裂的危险。因此，开发商唯有采取“以价换量”的策略，降价打折出售，在这样的情况下，房企的利润就明显减少了，能赚到10%就不错了。当然，也有很多开发商为了抬高房价，采取精装房销售策略，以此让房价能卖得更高。
综上所述，某地区土拍的楼面价是13000元，为了保证有利润可赚，假设10%的利润，开发商要卖到22000元平方米；假设20%的利润，房价至少是楼面价的2倍以上。当然，根据市场行情的不同，开发商利润的多少也有差异，尤其是近两年来，房企的利润越来越低了。
我是小黑，房地产资深从业者，感谢阅读，如果喜欢请关注“文说楼市”，更多精彩好文等您来，欢迎大家在评论区留言！
－－－－－
网友解答：
－－－－－
各位看客，如果觉得对您有所帮助，烦请点赞或者关注，作为从业者，一定不负众望给大家带来您们不了解的行业干货。
我做过投资拿地，对这个比较熟悉。开发商在拿地前会做两个测算，一个静态测算，一个动态测算。
静态测算比较简单，就是对地块进行初步计算和筛选，根据地块容积率规划产品类型、根据土地出让公告确定配建和车库配比、根据当期的市场销售价格进行将来上市预测。
成本里面包含三大块，第一块土地出让金和税费约15000元平，第二块是营销费2%约400元，管理费1%约200元平，建筑安装成本（含道路、绿化、管网）约2500-3500（一二线城市约3500元平，三四线城市2500元平，13000楼面地价应该是一二线城市），政府各类税费约占总货值的16%-18%约3200-3600元平，按照3500元平计算，最后一项是财务成本，根据融资成本不同，结果也不一样，普遍是总货值的2-5%，按照2.5%计算约是450元平，综上所述，15000+400+200+3500+3500+450=23050元平。
当然，静态测算不是很精准，只是作为初步筛选项目的需要，如果满足开发商公司的初步利润率要求，就再进行动态测算，动态测算是集合开发商投资、规划、财务、营销、成本采购所有部门进行详细的产品规划和财务测算，而且随着市场变化是不断动态调整的。
－－－－－
网友解答：
－－－－－
什么是楼面价？楼面价与土地竞拍价格的差别。
首先我们先来了解一下什么是楼面价，一般情况下土地竞拍的价格都是土地本身价格，业内的习惯说法都是XXX万亩。然后再除以项目土地规划的容积率，就可以计算出相关土地的楼面价。
比如，某块土地的最终竞拍价格是1735万元亩，建筑规划容积率是2.0。
那么该土地未来建设房屋的楼面价就大约为：
17350000666.72=13012元。
下面来看看开发商的综合成本。
房地产开发的成本其实主要就是土地成本，建安成本、配套设施成本、融资财务成本、税务成本、管理费用及营销费用等。下面我们就按照13000元的楼面价进行一个大概的测算。
土地成本
：13000元平。
建安成本
：楼体、外立面、景观等，总计约4000元平。
城市配套设施
：400元平
融资财务成本
：1500元平
管理费用
：300元平
营销费用
：600元平
相关税费
：500元平
总计成本约为：
20300元平
如果开发商的
净利润按照10%
计算，那么
合理的售价应该在22330元平
。
备注：这里边还涉及到土地增值税、所得税等细分测算的问题，其征收的多少与销售价格也是息息相关的，有时候不一定销售价格越高，利润就越高，因为一旦销售价格大幅高于成本价格，相关的税费也会大幅增长。
以上个人意见仅供参考。
－－－－－
网友解答：
－－－－－
本人新一线城市开发商一枚，年龄相对较轻，我以全国平均水平来给你计算，大小误差不超过2个点，13000楼面价，拍地契税百分之4为520元一平方，我所在城市配套费收170一平方，我们公司有出色的成本管理团队，我接下来说的成本都是建立在完备的成本管理之下的，建安费用要看公司制定标准，框架结构的普遍为最低2200元，上不封顶，一般城市改善型住宅不会超过3500元，请忽略顶豪，如果土地成本13000一平方，在国内新一线城市不算便宜，建安成本我暂时按3000元计算，营销管理成本最牛逼的公司可以两项控制在3个点，还是市场相对较好的年份，例如去年，市场不好，营销成本暴涨，突破5都有可能，所以我取平均值4为520元一平方，融资成本时高时低，去年大企业境外2到3都融得来，相信各位关注金融的都看到恒大本周境外债已经11了，中小房企实际融资成本早已经突破18，所以我暂按3个点计算，390元，税费，土增税由于跟售价和利润成本都有关系，正常拍的净地，最低为12，最高可能20，取中间值15，为2000元，不可预见费计算1个点130元，所以13000加520加170加3000加520加390加2000加130为19730元。
------------------
推荐阅读：
上一篇：积攒了几十年的集邮册怎么变现？
下一篇： 金陵十二钗正册都有谁？
