投资旅游地产需要注意些什么呢?
投资旅游地产需要注意些什么呢?
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网友解答:
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非常荣幸为题主作答。
从题主描述的情况来看,我想从
旅游地产的范畴、目前盈利模式和困境、投资运营要点
等3个方面进行回复。
一、范畴
所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、购物、度假、居住为一体的开发项目,皆可为旅游地产范畴。
二、主要盈利模式和困境
1、常见盈利模式
盈利来源主要为
地产销售和旅游经营
。地产销售是依附在旅游经营上面的,旅游经营聚拢人气、带动地产销售,卖房可以快速回笼资金,然后再投入到项目后期开发运营中。
2、困境
主要是选地困境和资金流困境。
旅游地产需要培育,培育的过程基本都是投入,因此需要自有资金雄厚、需要能融来的资金便宜,但是后期回款需要培育得到市场的逐步认可才逐步回收。因此存在资金流问题。
三、投资运营要点
旅游地产不同于一般住宅项目开发。 一般住宅项目,几万方到几十万方的体量,无非差异是在开发的批次不同,但归根到底走的是流量和价格预期。但旅游地产项目不同,它一般业态复杂,既有住宅、也有酒店和商业,既有可售产品,也有要开发商自持的的产品,这对开发商的运营开发能力以及管理能力是一个巨大的考验。
因此,投资旅游地产必须先有格局,
这个格局就是做超大盘、整合大量资源、大运营的调性
。
我想从4个方面分析下底线性的注意要点吧:
1、选地
地块的区位很关键,
远离城市就会存在销售困难,距离城市近就会面临拿地难
。所以
选地要么距离大城市近(比如华侨城的欢乐谷项目),要么距离名胜景区近(比如雅居乐在海南的项目)
。
其次,要尽可能的大
。没有大盘,难以成就旅游地产。可以采用先跟政府约地、分期投资的方式解决一次性投资巨大的问题。
2、开发时序
房地产项目涉及大量资金投入和杠杆使用,旅游地产更是如此,有可能资金投入进去,如果前期选地、规划、策划定位不准,后期根本无法变现,更谈不上盈利。
所以开发旅游地产项目,
必须首先要考虑能否潜下心来做旅游,如何达成旅游和地产的平衡,如何实现“依靠旅游拉动地产,凭借地产反哺旅游”的良性循环。
讲到如何潜下心做旅游,就是说项目的内涵。内涵就是以项目为背景所依托的故事,
旅游地产的出路在于鲜明的内涵,这是旅游地产形成特色竞争力的关键因素
。
3、配套与资源整合
纵观国内比较成功的旅游地产项目,都以高品质的配套带动项目升值,比如雅居乐清水湾项目。
真正做旅游地产,就要实现高品质的景区、酒店、温泉、游艇、高尔夫、主题公园六大要素或其中几个要素的有效组合,目的都是为了实现高品质住宿、购物、休闲、特色体验、自然风光全角欣赏的结合。
有高端配套,必要有高超的资源整合能力。
所谓整合归根结底就是自然风光的挖掘能力、各类配套所需的商务资源嫁接能力
。能够挖掘一个区域最核心、最稀缺的景观价值,是旅游地产项目后期成功的必要条件。而商务资源嫁接也是确保项目后期运营到位不到位的关键,比如是否有极具竞争力的设计资源、引入的品牌酒店、购物品牌和演艺商等、导入客源的旅行社及销售等等,都会在拿地后开发运营阶段一个一个的成为环节的关键因素。因此,要有好配套,必须有资源整合能力。
4、始终坚持大运营思路
旅游地产开发要注意
可见物业、可感受体验、可升值资产
相结合。所以需要将长期运营视为旅游地产项目的关键,做好商业、酒店、主题公园等业态的运营。真正注重长期开发过程中的后期利润价值,即不动产的租赁经营、旅游产品的门票和辅助收入、商业配套设施的收入等,从而打开多元收益模式,实现长期获益。
如此才能真正赢得市场,否则就会陷入“大地产小旅游”的怪圈,最终不伦不类。
希望上述回复对题主有参考意义。谢谢!
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网友解答:
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我个人不是很介意投资纯粹的旅游地产,如果一定要考虑这个区域的话,就要面临着考虑这个区域未来的可能性。
这个区域如果临近主城区,并且在交通上可以便捷地享受到主城区的生活配套,就可以相对吸纳一些外溢的刚需人口,让这个地方的房产今后出手的可能性会更大。
如果这个地方距离主城区很远,丞丞在两个小时以上以及它周边只有山河湖海,没有学校,没有医院,那我强烈不建议购买,因为这种房子买在手里,将来出手的可能性很小。
你每个月除了缴纳房贷,还需要缴纳一大笔的物业费。然后自己过去住了几次,也就腻了,不会再去了,空着养蚊子,何苦来斋?
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网友解答:
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旅游地产大多依托景观资源,这种资源类项目具有一定稀缺性,但要具体视资源而定。如果打算买来自住养老的话要多留意周边配套,主要包括交通,医疗,商业。此类楼盘一般位于市郊,通勤度以及相关配套缺乏是长住的最大隐患。如果考虑投资,不建议入手,即便个别资源项目有投资价值那也主要存在于长期,因为旅居产品普遍销售周期偏长,只要有新房在售,且价格不很离谱,二手房市场就会一直被打压,卖家不易获利。希望对你有帮助![耶]
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网友解答:
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感谢提问,上个月刚去遵义考察了一个旅游地产项目,在这里发表一下个人见解。
旅游地产近几年比较火,开发商在旅游景区或附近拿地建设,环境,空气和水质都比城市好得多,这是旅游地产吸引客户的亮点。旅游地产一般以养老,度假,养生为主题来开发,多以精装小户型低总价为主,达到快销的目的。
投资旅游地产需注意的是:土地性质有住宅,商业和文旅用地之分,论哪一种只要有产权能办下房产证,就没风险。现在国家对环境保护监管严格,不要超越生态红线和建筑指标,否则属于违建会被拆除。就项目而言,开发商必须要有实力,物业和日常生活医疗配套要跟上,别做成烂尾楼盘。
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网友解答:
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看开发商实力怎么样,旅游项目资金要求较好高,还有未来旅游群里周边能不能支撑其项目的发展,周围几个城市同项目有多少,项目的辐射范围等等因素
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网友解答:
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人流量、开发商以及运营商有没有问题!
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网友解答:
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交通、配套和物管交通以距主城1-2小时车程最佳,配套主要是看周边有没有医院和菜市场,物管则是指旅游地产具有季节性和不长期居住的特性,物管能提供的服务肯定要有别于城市住宅,是否定期检查、维护!还有大产权和小产权之分,投资时一定要弄清楚,弄清年限,有些旅游房产是商用房,使用年限没有住宅时间长。了解开发商的资质能力,目前很多小开发商集中在区县开发旅游地产,提前卖房却不能按时交房等
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网友解答:
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1、不要买三流景区的房子
流量本来就小,而且游客大都是景区附近的居民。房子租不出去,更卖不出去。空置率太高,普遍拖欠物业费,如果时间太长,物业公司破产,那么这个小区就等同于荒废了。
2、不要买交通差劲的房子
商业不好可以招,医疗差劲可以引,但一切的前提是交通畅通。有时候,时间和效率的绝对价值高于一切,体验过的人i自然明白。
3、不要买野盘
旅游地产的维护费用和配套是需要有人去保障的,地方无法保障,那就只能指望开发商的品牌信誉。有的开发商资金能力强,可以引进自带商业和医疗配套,有的甚至可以把优质小学的资源引进来,完全满足自住需求。当然这种规模性的旅游小镇不多,价格也不便宜。但起码是保值的。
4、不要买小产权旅游地产
可以说,小产权旅游地产99%都是深坑,另外1%还在建坑的路上。尤其是景区小产权基本没有法律保障,五证不全也没人管。但是当政策下来后,一夜之间说拆就拆。
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网友解答:
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年前刚做了一个旅游地产项目,所以对于投资旅游地产很清楚。
说白了,你得先弄清楚这个旅游地产的属性之于你自己的购买动机是哪一类。
一类旅游地产是附属于大都市圈的,甚至是在你的生活工作半径内的,那么这个项目的属性很可能就是居住需求加旅游度假需求,你甚至是会日常居住的。那么购买时的注意点其实和普通住宅是一样的。
一类旅游地产完全是依附于一个景点或风景区的,甚至来回交通都是需要高铁或者飞机的,那么这个项目的属性就是纯粹的旅游度假需求的,是你追求人生情怀的表现,一定是你的第三、第四套房产,你一定只是偶尔去住住。这种旅游地产项目本身变现的可能性不大,大概率是一直持有。所以投资这类项目的注意点主要是三点,第一政府对区域的规划,确保使用功能和性质如地产商所说一致,第二开发商的品牌实力,确保项目能如约如期盖完,不烂尾,第三,开发商最好有同类旅游地产的案例和开发经验,确保项目竣工之后,能顺利的运营管理起来,成为具有良性运营能力自负盈亏的一个旅游项目。
旅游地产的核心是基于,未来这个旅游项目是具备自我造血、自我管理、自我运营能力的,缺少这三点的旅游地产项目,本质上都是开发商打着旅游地产的名义圈的地,坑的钱。所以,你懂的,个人建议不要投资旅游地产,变现周期太久了,投点市中心核心地段的住宅不香吗?
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网友解答:
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近年来,随着国民收入的不断增长,旅游业进入了蓬勃发展期。在投资上,旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景方面比单一商铺、写字楼项目有更多的优势。旅游地产具有投资成本较低、附加值高、自主投资多功能的属性等等,近年来成为投资者纷纷热捧的价格低。
但旅游美景遍地都是,作为投资者,又应该以何为依据来选择呢?虽然业内对旅游地产的发展势头普遍看好,但是对普通消费者来说,购买旅游地产项目仍需谨慎思考。
判断一个旅游地产是否有投资价值,核心之一就是一定要实地考察,也就“擦亮眼睛”实地考察。
正如中国古话所说:眼见为实。在选购旅游项目之前,只有实地去一趟才有可能更加真实和详尽地了解项目的建设、投入情况,以考察开发商的实力。
其次,要考察旅游地产项目所在区域的增值前景。
旅游地产要依托其天然环境优势,应考察项目所在区域是否有相关的产业支撑,是否符合政策导向,如果符合要求,代表该项目未来的利润巨大,适宜投资。反之,购房者则要谨慎考虑。再次,要考察地产项目周边的配套设施。最直接的方式就是亲自走访,仔细查看项目的地段、区位以及周边配套设施。要尽量选择配套设施完善的项目。较后一点还有,要考察物管公司实力和物业服务质量。
一般来说,投资旅游地产的客户更注重生活的品质,高端的物业服务能更大地提高业主的生活品质。而且有很大一部分投资者并不是以长久居住为目的,因此,在房屋缺少主人照料的情况下,需要有良好的物业照看空置的房子,从而避免因房屋维护不到位造成的房产贬值等现象。
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网友解答:
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想要投资旅游地产,你可以……
旅游业(国际上称为旅游产业)是凭借旅游资源和设施,专门或者主要从事招揽、接待游客,为其提供交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱等六个环节的综合性行业。旅游业务主要有三部分构成:旅游业、交通客运业和以饭店为代表的住宿业。它们是旅游业的三大支柱。
近年来,由于疫情的关系,旅游产业的热度在有所减退,然旅游行业与GDP始终具有较强的正相关性,旅游对大部分居民仍属可选消费,甚至对于一部分居民,尤其是富裕阶层而言,属于必需品。旅游产业创造了许多岗位,推动了经济发展,未来疫情终将散去,旅游行业的发展潜力仍是巨大的。
据数据显示,2019年国内旅游人数60.06亿人次,入出境旅游总人数3亿人次,全年实现旅游总收入6.63万亿元,旅游业对GDP的综合贡献为10.94万亿元,占GDP总量的11.05%。旅游直接就业2825万人,旅游直接和间接就业7987万人,占全国就业总人口的10.31%。旅行社数量达到38943家。
喜欢旅游的朋友们常会遇到自己特别喜欢的某一处风景、环境或是气候,从而产生在当地购置资产的想法,被称为“旅游地产”,事实上,随着人们流动性的逐渐增强,旅游地产也不失为一种购置或是投资的良好方式,精挑细选的旅游地产,不仅可以给自己的假期提供一个较好的去处,还可以让自己的货币得到保值或是升值,从而与大环境的资产膨胀同步。
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