买房子时，售楼处的人说有内部房源，价格便宜一些，但是要多交首付，请问这样的房子怎么样？

2024-11-09 04:36:24 浏览：1

买房子时，售楼处的人说有内部房源，价格便宜一些，但是要多交首付，请问这样的房子怎么样？

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网友解答：

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你好，我是贝壳张大炮，很高兴能回答您这个问题。

要想弄清楚您这个问题，首先我们弄明白一个问题。

是什么原因导致所谓的“内部房源”要多交首付呢？

答案是：“内部房源”在房管局备案价格低于实际成交价格。打个比方，有一套房子开盘时的房管局备案价格为200万，现在已经开盘半年之久，现在这套房子的市场行情是240万，而现在要220万卖给你。由于银行贷款只能按照房管局备案价给您贷款（不然银行会认为你是低首付，不会给你额外多贷款的，这类似于高评高贷。）比如你是首套房，首付比例20%，那么你只能贷160万。你需要准备60万首付，而不是44万。

这就是为什么你要多交首付的原因。

那么售楼处所说的“内部房源”都是哪些房源呢？

<1>、捂盘惜售房源

开发商往往有时候开盘的时候会预留一部分比较好卖的优质房源，等以后涨价后，慢慢释放出来，往往打的幌子就是“内部房源”。房地产行情已经上涨，售楼处拿出来这部分房源即使低于市场行情价同样是赚钱的。而且比开盘时赚的还多，况且都是当初预留下来的优质房源。当然也符合前文提到的备案价低于成交价，自然要你多交首付。

<2>内部员工、关系户炒房

很多楼盘开盘后，有内部关系的人，提前留一部分好房源，开盘选房，但是不网签，不交首付，只交定金。等行情上涨了之后，拿出来“高价”卖出。为什么这个高价要加引号？因为这个高价只是比当初开盘价高，但是是低于市场行情价的，因为这些人也是要急着变现。这个情况显然也符合备案价低于实际成交价，多交首付也是自然的了。

<3>、清退房

顾名思义，开盘时选房，交了定金，但是由于自己原因办不下来贷款，没办法，只能清退房源。这部分房源同样是在房管局备案了的，有备案价。但是由于好几个月没办下来贷款，被清退。但是房价肯定是不能按照开盘价来卖，毕竟时间过去很久，是要涨价的。但是开发商又为了尽快清出去这部分房源，房价往往比在售的正常房源低一部分。所以这部分房源也是备案价低于成交价，也是需要你多交首付的，往往开发商会说多交的首付为团购费。

<4>抵账房

所谓抵账房，顾名思义，开发商为了抵债，押出去的房子，房子归债主，但是不网签、不交定金和首付，不办贷款。债主大多着急出手变现，但是出手价又高于备案价，因为我们不能忽略这其中的时间成本。所以这一类房源也符合前文所提的备案价低于实际成交价。这一类房子，成交是要走开发商合同，首付和贷款都是直接放到开发商手里的，所以售楼处说是自己的内部房源也不为过。只不过成交放款后，债主需要再找开发商追债。

那么这些所谓的“内部房源”到底能不能买呢？

第一、二、三类房源是问题不大，因为不牵扯到债权关系在里面。所以大家购买时没有太大问题，合同细节自己弄清楚就行。

在这里我们重点说一下

抵账房。

在这里不得不说，买抵账房存在一部分风险。一是有一部分抵账房很难办理登记下来，导致业主无法获得房子的所有权，也就是房子你只能居住，不能上市交易。二是当开发商没有按期还款的话，很容易导致银行将房屋回收，抵押还贷。如果业主想获得房屋产权，就意味着自己要替开发商还贷，再来向开发商追偿。

购买抵账房另一部分风险在于，有抵账房的开发商，往往企业实力有限，楼盘地段、口碑等多少存在着一些问题。相随着的蝴蝶效应，物业管理水平，资金链等等，很容易出现问题，一旦出现问题，后期成为烂尾盘不是不可能的。再后期房子延期交房、断电停水、办不下来证难以流通变现等等各种问题。所以有想图便宜买抵账房的朋友们，一定要慎重考虑一下。

朋友们，你们怎么看？欢迎留言讨论！我是贝壳张大炮，每周更新房产数据和最新房产动态，加关注，给您带来专业房产解读。

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网友解答：

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通常这种房源都是在售楼处售罄后，隔一段时间房价上涨后才会有释放出来的！这种房源的来源一般为以几种

第一，开发商给施工方的部分抵账房，也包括开发商走关系时候赠送出去的房源，这种后期都会被拿出来售卖变现！

第二，部分购买者由于贷款被拒等原因清退出来的房源，还有一些认购后违约不买的房源清退出来的，这都归属于清退房源

第三，和开发商有关系或者炒房人员，只交了定金等，一直不办理网签，待房价上涨后出手更名赚取差价的

以上房源的都会出现差价

举个栗子，房源开盘价10000，售罄后一个月，周边房价涨到12000，100平的房子，现在总价120万，但是这个楼盘在房管局的备案价格就是10000元，比房的网签价格为100万！售楼处会说这个房子要比实际便宜指的是比当下的价格便宜，比如115万，那么，就出现了15万的差价，你贷款购买的话，只能按照网签100万进行计算，首付30万，贷款70万，加上15万差价，你需要支付45万首付！

这就是低价房源高首付的原因

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网友解答：

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一般这种情况房子肯定是没有问题的，房产销售一方面是靠提成挣钱，挣得最多的当然是捂盘加价再卖，一般情况下加个几万，好位置抢手的房子加个10万都有人要的，这是一种套路。

其实这个内部房源就是售楼处留下的房子，领导加上销售合作挣钱的，房子肯定是好楼层，好户型得，只要你认可这个钱，买是没有任何问题，至于销售说价格便宜点也是有这种可能的，因为你去售楼处买房，都是属于无房状态，只有通过其它途径去购买房子，已经开完盘了，房子优惠只是给开盘前交会员的客户的，你开盘时候没有去远房，剩余房源楼层户型都不怎么好，而且没有任何优惠，或者优惠幅度都比较小，那你还想买好的房源，只能花钱去买了，这就是销售挣转让费得

首付为什么会比平时高，那就是人家售楼处把加出来的钱都放在首付里了，到时候你买的时候人家加多少钱，多少钱就是单独拿出来了，其它的都是正常首付，贷款还是正常贷款，你只是多拿了转让费得钱，这种情况就是一个愿打一个愿挨，问题没有，就是得多花钱，优惠也是可以给你申请的，自己选择，愿意就买。

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网友解答：

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购买房子的时候，我们时常在中介公司用，或者是售楼处，销售人员口中听到内部房源，内部房源确实是可以减少房子的总价，但是首付要较多，这是必然性的，看我们能不能接受这个条件的所在，或者是想知道这些房源能否购买，对我们风险大不大。

内部房源确实是价格更为便宜的，我们自己了解内部房源之后可以细细计算一下我们购买这个房子是否划算。

什么是内部房源？内部房源我们可以购买吗？我们一起来深入的探讨房源的情况所在。

一：什么是内部房源？

内部房源交付的首付肯定是要搞的，这个首付要交多少，主要是看房子的备案价与现在成交价相差的价格所在。

1.退出来的房子。

售楼部房源售馨之后而在房子交易的过程中，有些客户由于

贷款被银行拒绝了，还有些是单方面违约的房子都没有交易成功的房源

，现在退出来了。

房子在购买的时候，当时为9000元每平米，由于各种手续的延迟，现在的房价涨到1.1万元每平米了，而现在的内部房源出售1万元每平米低于市场价1000元每平米。

2.房源内定。

和开发商有关系，又或者是炒房团，他们提前就把房子购买了，交了定金一时又不肯进行网签合同签约的，

这样等整个房子基本上售完的时候，他们再把房源放出来出售。

而其中的道理也是跟刚刚那个说的房子，时间拖得越长，价格就涨得越高，所以价格他们放出来卖，

肯定是低于市场价才好卖的，要不然一样的价钱，干嘛不购买一个正常首付的房源。

3.抵工程款房。

开发商现在最经常用到的方法就是你帮我楼盘开发完成，

包括供应商包工头，这些人群开发商很多都是把房源直接当做资金款那样抵给这些人员的。

而抵给这些人员之后，他们根本都不缺房子，

他们缺的是资金周转，所以也想把房子卖掉，出售的房源也肯定是比市场价便宜的

，他们拿到的房源的价格更便宜。

4.走关系的房。

开发商在开发的过程中肯定是要遇到一些问题，求助一些人员，

他们利用赠送房源的方法来帮他们解决一些问题。

而接受房源的人员他们根本也一样不缺房子，他们把房子便宜的卖掉，

资金留在自己的口袋才是最为实在的。

……

每一种房源价格他们拿回来的时候都是便宜的，他们的房子出售价格低于市场价，他们还是挣钱的，但是对于我们购房者来说，我们的首付款是要按照他之前拿回来的价格计算，再补差价。

二：内部房源可以购买吗？

第一大点已经很清楚的解释了内部环节是什么情况下才能获得出来的，也很明确的告诉你们内护房源，看自己的接受情况，其实都可以购买的，但是有部分不建议购买。

1.抵制工程款房源，不建议购买。

抵制工程款的还原，不建议购买，主要是开发商在选择工程款抵制的时候，

必定是选择一些较差的楼层抵给供应商包工头。

这些房间通常是

2楼3楼4楼样板房作为抵制工程款的最常见楼层之一

，而我们购买房子，不能一味贪图便宜，也要寻找一些合适自己的楼层房源购买。

2.可以购买的内部房源首付算法。

内部房源首付算法，例如房源在第一手拿回来的价格是9000元每平米，现在房价要卖到11,000元，每平米房子的面积为100平方。

房子拿回来的时候总价为90万，首付三成就是27万，而现在的房子总价为110万，

首付款就等于了27万，加上110万减去90万，首付款为47万元

，我们是要补回来之前房子的备案价。

……

内部的房源我们要看自己的接受程度，如果234楼全都可以接受的话，其实内部房源全部我们都可以购买的。

首付这块我们是否能接受，毕竟首付比我们正常购买房子的价格是要高出来了。

三：总结

内部房源都是刚刚所说出的4种，只是要交高首付，都是因为我们之前的备案价低了，而价格现在要卖高价格，

所以要补回来，中间没有备案的价钱，而这笔金额是没有任何的发票所在的，我们要接受这一点。

内部房源的购买是看个人自己的接受能力和需求，觉得便宜实惠，首付又没有问题的情况下是可以购买的，特别是可以选购房源内定和走关系的房，他们这类房源的楼层户型好像都是非常棒的。

我是有房产点意思，熟知房产交易售后流程，一手房买卖房产专业知识等一系列房产问题，欢迎大家留言探讨

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网友解答：

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售楼处的人说有内部房源，价格便宜一些，这种情况当然有，问题是，是不是真的便宜呢？这个值得思考。

具体来说，售楼处的人说有内部房源，价格便宜一些，但是要多交首付，如果你要购买这种房源，你要思考几个问题。

房源的来源

这种房源一般来说，不是售楼部正常卖出的房源，是置业顾问从其他渠道来的房源。

①、

开发商抵款房

一些建筑公司或者开发商的其他配套合作公司，在给开发商做了工程以后，开发商不直接货币支付报酬，而是用自己修建好还没有出售的房产来做抵款。

这种情况下，抵款公司持有房产也没有作用，只能找人把这房子卖了。置业顾问手上有客户，又对房子比较了解，因此，一般找售房部的置业顾问帮忙卖是比较合适的。

②、

业主买了后悔的房子

有些人刚买，由于种种原因又不买了，但房子可能已经签订《商品房买卖合同》，并且已经网签了，又不能直接退给开发商，于是就找到置业顾问，是不是把这房卖掉。

③、

内部福利房

有的开发商针对内部员工进行营销，以福利的形式说，内部员工买房价格便宜一点，可以享受多少多少的折扣，于是员工就以便宜的价格优势购买后，但自己又不需要这么多房子，那就可能委托售房部的置业顾问帮忙把房子卖了。

置业顾问说的售房部内部房源是肯定有的，一般就是这三种房源，其中第一种房源最多，毕竟来说，开发商的配套公司有很多，一家公司不接受房产作为抵款，其他公司也可能接受抵款，那售房部可能就经常有抵款的房源出售。

交易流程相对复杂一点

这种房源在开发商的房源系统里面，是已经销售出去的房源，是有人认购的房源了，只不过可能还没有签订《商品房买卖合同》，也没有网签，当然也没有做按揭。

这种房源在具体的销售流程上，必须征得前所有人的同意，你才能签订《商品房买卖合同》，以及不动产登记中心进行网签。

这种房源一般是可以购买的，虽然整体价格便宜，但有一个问题是，首付款要支付多一点，按揭贷款少一些，这种房子虽然是可以购买的，但你要注意，这些房子是不是真的像置业顾问说的那么便宜呢？

判断房源便宜的几个方法

只有你能够判断这房源真的是不是便宜，你才能决定是不是值得购买。

这种房子在具体的交易上，还是和正常的从开发商手上买，手续还是要麻烦一点，没有价格优势，就没有必要找这麻烦。

①、

以前是否了解售房部的价格

如果你很了解售房部以前销售的哪种户型、朝向、楼层的价格是多少，然后你再和这眼前的房源做一个比较，那这价格是不是便宜，不就一清二楚了？

②、

售房部做个调查

如果你不太了解这个楼盘以前销售的价格，而置业顾问又说价格便宜，你就不能只听置业顾问说便宜就便宜，那这种情况下，怎么来判断呢？

你可以直接问置业顾问，你以前卖的房源当中，哪个房号、面积多少、价格多少、有不有签了合同的，拿几份合同出来看看，这样就能判断价格是不是有优惠了。

这里一定要注意，置业顾问拿出来的合同，一定是要有人签字画押的合同才能算真正的合同。

③、

是否有朋友同事购买

如果你的朋友、同事最近购买这楼盘的房源，也可以向他们了解这户型、价格方面的信息，以此来判断价格是否便宜。

总之，

售楼处的人说有内部房源，价格便宜一些，这种房子是有可能有的，但具体的是不是真的便宜，你就要做一个调查了，不能只听置业顾问说便宜就便宜。

做好价格判断后，就可以和售房部签订《商品房买卖合同》，和其他正常的交易也相差不多，一般不会有交易的风险。

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。

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网友解答：

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内部房源，

一，置业顾问员工内购房清退房源

二，开发商送给高官变现的。

三，溢价，开发商卖房子需要在房管局备案的，有备案价，不能低于或者超过这个价，超出不让卖不能贷款，一个从期房卖到现房最少也得两年，肯定涨价，但是房管局备案价改不了，就得把超出的部分加到首付里面，当然这样依然比现在的市场价要低。

四，尾盘，卖了一阵子就剩几套十几套，搞一个团购费或者入会费，用这个钱去买优惠，一般都是5万 8万抵十几个点的优惠。当然即使你加上这个所谓的团购费依然非常便宜。

只要相中合适就可以买，因为足够便宜，不用担心土地性质产权这些问题，只要开发商五证齐全房子本身是没有问题的，

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网友解答：

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大家好，我是勇谈。“内部房”“特价房”等很多时候都是开发商内部的一些说辞，这样的房子本身存在着一些问题，比如：已经卖给别人了，给你说是为了让你接盘等。对于所谓的内部房到底能不能买？参考的标准其实很简单“什么时候能签订购房合同？”借此机会简单谈谈我的观察。

朋友的一次购买“内部房”的经历，这里需要跟大家分享下

几年前一位朋友急着购买婚房，在某售楼部经历了缴纳定金，排号后最终没能选上一套合适的房源，正准备离开的时候置业顾问上场了，说有一套“内部房源”，而且房价要比目前售价一平米便宜1000元，只不过有点麻烦（牵扯到来回走账的事情）。朋友当时急于购房加上对于置业顾问的信任，就缴纳了2万的定金并双方确定7天后签署购房合同并网签；时间一天天过去，7天推到15天眼看1个月的时间快过去了，签订购房合同还没有准信。

我朋友就托人在房管局查了下自己将要购买的“内部房”，原来这套房已经被出售了，相当于置业顾问们在中间做起了“房屋中介”的买卖。

这一下我朋友不愿意了（因为当时置业顾问承诺的是没有出售的房屋），后来闹了一出把定金给退了。那么我朋友的经历告诉我们什么呢？

第一、内部房或者特价房本身肯定是存在某些问题的，就看置业顾问给不给你讲。

要么是已经出售在走退房流程，要么就是之前某位购房者的退款房等。完全的新房肯定是不存在的，作为购房者来说心里一定要有点数，“占便宜”的心理有时候真的要不得。毕竟一套房产都是几十上百万的资金，对于多数人来说几乎是全部家当，你是否具备“冒风险”的条件？自己要考虑清楚。

第二、无论是“内部房”“特价房”还是其他，参考的标准只有一个“什么时候签订正式购房合同？”“什么时候网签？”

。房屋买卖过程中，只有签订了正式的购房合同（房管局备案的，全国统一的合同）房屋才算是你的。如果说房屋质量没有问题，价格且便宜而且能够签署正式的购房合同（一式七份的），自然是可以买的。除此之外，但凡需要你等几个月的就不要买了，购房的风险是随着你缴纳购房款后与日俱增的。

过来人的建议，购房置业是大事不要试图“贪图小便宜”

等你下定决心要购房的时候，

你最大的心思应该放在“房屋尽快交付到手上”，尽快签订购房合同，网签备案，2-3年后收房入住。

这才是最关键的事情，而不是还去计较房价一平米少多少钱等。绝大多数的购房维权其实主因都是出在“试图谈便宜上”。几点观察：

第一、房屋的价格基本都是透明的，毕竟所有出售的房屋价格都需要在房管部门备案的。

除去一些五证不全的楼盘进行违规销售外，但凡是取得预售证的楼盘进行销售的房屋价格都已经在房管部门备案过的。简单来说，开发商一般情况下是不会随意改变售楼价格的（有5%左右的自由浮动），哪怕是之前一期或者二期的尾盘也是这样。但凡牵扯到改价格或者需要等的情况，基本都是有猫腻的。

第二、作为购房者参与售楼处的这样操作，无疑是鼓励他们进行违规销售，瓜分你的血汗钱。

就像上面讲的一样，所谓内部房无非是因为这样或那样的原因没有卖出去的房屋，如果购房者参与这样的游戏就是变相鼓励他们违规销售。比如：一期的尾盘加上一定的价格后出售给你，但是实际购房合同和发票上价格要少。中间的钱去哪了？用他们的话说“用来打通中间环节了”，其实就是几个人合伙分了而已。

综上，

房地产市场已经发展到今天了，明显的供过于求，未来房价持续稳定甚至走低是必然。

这个时候对于购房者来说只需要选择合适的房屋即可，经常挂在嘴边的一句话“贪小便宜吃大亏”。各位觉得呢？

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网友解答：

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谢谢邀请。

买房子时，售楼处的人说有内部房源，价格便宜一些。但是要多交首付。请问这样的房子怎么样？

当然人是猜不透的。按道理来说。他是不会怎么样。但是，有的人很黑。会不会在里边搞鬼？因为他说，有内部房源。价格更便宜一些。这里听起来好像就有一点道理。我个人的看法还是算了。要是套进去的话。虽然说他吃不下去。但是自己不是闲人。又麻烦，今天跑，明天跑。虽然说不管他们怎么搞，最终还是自己的。但是要付出很多代价。务工生活。就去了很多了，所以我建议。还是另想办法。只要有钱。哪里不能买房啊？害人之心不可有。防人之心不可无。有很多很很多人的首付。所以后人跑掉。自己买的房子也跑了，就剩下自己一个人。不知道该找谁要房子。到那时候就完蛋了。所以还没交首付。就不要去沾惹这座房子。最后不要搞过，没事找事。就这样。

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网友解答：

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所谓的“内部房源”，大部分其实都是一种“营销噱头”，多交首付的核心目的其实就是希望“现金流”快速回笼。

售楼处所谓的“内部房源”，绝大部分其实都只是一种“噱头”罢了，这种房源无外乎就是以下几种原因：

【1】开发商前期预留未售的房源，由于企业可能继续资金，就将该部分房源拿出来进行低价促销。之所以要多交首付，说白了就是为了快速回笼现金，毕竟银行按揭放款是有一定周期的，如果开发商在短期内继续资金周转，只有客户以现金形式多交首付，这样的才有实际意义。

【2】开发商在施工建设过程中，一般都会给施工方及供货方一定比例的“抵账房”，而这些施工方及供货方一般也都会遇到资金短缺的问题，为了快速回笼资金，他们一般都会要求开发商帮他们低价销售相关房源，要求高首付其实道理都是一样的，就是急于回笼现金。

【3】还有一种情况就是开发商可能手续不全，银行按揭贷款可能迟迟无法审批到账，这样的情况下开发商肯定想要客户多交首付，这样才能实现有效的资金周转。这种情况下客户就存在一定的风险。

如何购买此类房源？

想要购买这样的房源，首先就是要先弄清楚开发商的相关手续情况，“五证”是否齐全，如果五证齐全，开发商也没有其它的负面消息，那么一般情况下还是没有太大问题的。但如果开发商的相关手续不完备，那么就一定要谨慎购买了，理论上是尽量不要购买相应的房源的。

再有就是一定要到开发商的销售现场办理手续，不要私下与其它人员形成相关的购买协议，否则很可能出现潜在相关风险。

目前开发商的房屋销售信息一般都是需要网上备案的，客户在购买之前可以提前上网了解清楚相关信息，这样在购买时也更加稳妥一点。

以上个人意见仅供参考。

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网友解答：

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所谓“内部房源”基本上是属于抵债、转让和内部人拿来炒的房源这三类。

可以买，但要把控好交易流程中每个细节

要直接和开发公司签署正规的商品房买卖合同

这不是二手房买卖，开发商不会承认个人和个人之间签署的房子买卖协议有效性，而且合同也网备不了。因此交定金或首付时，认购协议、合同的卖方和收款方必须是开发商。

支付差价部分在合同网备后才支付

这类“内部房源”实际购买价高于[商品房买卖合同]里的价格，差额部分是落入个人口袋，不能作为购房款开发票。因而最好将差价部分的支付时间定在合同网备后，避免最后房源没成功买成，又找不到收差价的人了，无法追讨回这部分款项。但这样操作，对方也可能会有顾虑，担心到时合同签完了收不到差价。可以和对方签署一份简单协议，约定房子合同网备成功之日，支付某某某“劳务费”（随便找一个名目）多少元”。

要预算好短期内要支付的款项

买房子除了首期房款外，还须缴交契税、维修基金等费用，再增加这部分“差价”，能否应付得了，因为有很多城市规定签合同后短期内必须交契税、维修基金，这些费用不是小数目。要根据所在城市的情况作好资金预算。

买这类房子的好处：

１、比正常售价便宜；

２、契税稍少些。契税计价基础是合同价，而差价部分没在合同里体现，缴交契税时省点小钱。

但“差价不在合同里体现”是一把双刃剑，如：

１、后续二手转让，差价费用是无法作为购入价扣减后再征税；

２、如出现延迟交房，这部分差价不能计入赔偿金额的计算基数。

此外，这种“内部房源”还有一个缺点就是

可选范围非常小，除了价格优势，在楼层或朝向等方面可能并不是自已喜欢的。

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