房屋纠纷怎么解决？
房屋纠纷怎么解决？
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分不清物权和债权，发起房产权属诉讼将有多被动
原创2022-06-02 11:33·不凡博学多才的小饼干
#头号周刊#
一、本文探讨的纠纷场景
有这么一种场景：购房者和业主曾达成买卖协议，或债权人和债务人曾达成以房抵债协议，却因故未及时变更权属登记，逐渐形成历史遗留问题，最终购房者或债权人被迫寻求司法途径确权。
这时，原告应该提出怎样的诉讼请求呢？
如何提诉讼请求，是门技术活。
提错了，轻则被法官鄙夷，重则被驳回起诉直至驳回诉讼请求。
二、提起确认之诉是否合适
譬如，在（2021）粤0606民初8679号案件中，两原告向佛山市顺德区人民法院提出诉讼请求：1.确认2018年1月1日原告与被告签订的《房产挂名协议书》有效；2.确认二原告是顺德区北滘镇***房屋的实际出资人，该房归两原告所有。
顺德法院在裁定书中写道：“现两原告向本院提起所有权确认之诉，请求确认涉案房屋权属归两原告所有。本院依职权释明应变更诉讼请求为协助办理涉案房屋所有权转移登记，但两原告坚持不变更，仅撤回第2项诉讼请求。……裁定如下：驳回原告黄喜某、罗某某的起诉。”
再如，在（2019）内0203民初1948号案件中，原告云某某向包头市昆都仑区人民法院提出的诉讼请求包括：判决确认原告与王树勋于2012年5月30日在青山民政局依法签订的离婚协议合法有效，并确认位于包头市××区的房产归原告所有。
昆都仑法院在判决书中写道：“本案诉争房屋、已办理了不动产权登记，登记的权利人为王某某，不动产的登记具有公示公信力，原告云某某在未变更不动产所有权登记的情况下，起诉要求将房屋所有权确认至其个人名下的诉讼请求，该诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。”
经翻阅公开裁判文书，常见只提出“请求确认案涉房产归原告所有”的诉请（即确认之诉），或一并提出确认之诉和“请求被告协助过户案涉房产给原告”的诉请（即给付之诉），均屡见不鲜。
有业界朋友在代理本文篇首所涉案件时，也考虑过一并提出确认之诉和给付之诉，认为“先请求司法确认房产归属原告，再请求判决被告协助过户给原告，更合逻辑”。
朋友还思考过确认之诉的请求权基础，认为是民法典第二百二十九条的规定：“【法律文书或征收决定导致的物权变动】因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”
朋友据此认为，人民法院的法律文书是可以导致物权设立的，因此将确认之诉作为第一项诉请是没有法律障碍的。
朋友的观点正确吗？
为了有效分析，我们可以将思考方向拆分成两个问题：确认之诉的请求权基础是民法典第二百二十九条吗？有必要将确认之诉作为给付之诉的前置诉请吗？
三、确认之诉、给付之诉、形成之诉的区别
笔者先抛出结论：
首先，民法典第二百二十九条项下的“导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书”，是形成性裁判文书，不是确认性裁判文书，所以该条款只可能作为形成之诉而非确认之诉的请求权基础；
其次，本文篇首所涉案情不属于能提起形成之诉的法定少数情况；
再次，提起给付之诉、获得司法作出的给付性裁判文书，足以实现原告获得房产权属的目的，无需一并提起确认之诉；
最后，确认之诉的最终结果是司法确认当前房产物权登记人，这对原告实现变更权属的目的没有帮助。
以下我们展开探讨：
对于前述的民法典第二百二十九条，司法解释有细化诠释，具体为民法典物权编的解释（一）第七条：“人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。”
根据此条司法解释，“导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书”应作限缩理解，限缩为“分割共有不动产或者动产等案件”中和“执行程序”中作出的的少数几种法律文书。
那么，这几种法律文书又有何共性呢？
民法典物权编理解与适用[1]也提出了类似问题：“从法律文书的形式看，法律文书既包括法院的判决、裁定、决定、调解书、命令、通知等，也包括仲裁裁决和仲裁调解书。从法律文书的性质看，也可分为确认性裁判、给付性判决和形成性判决。是否人民法院、仲裁机构作出的所有法律文书都可以直接引起物权变动？”
理解与适用随即正面回应道：“能够导致物权变动的法律文书指形成性文书，给付性文书和确认性文书不能导致物权变动。”
“主要理由是：首先，就给付性裁判而言，法院、仲裁机构是在认定当事人享有请求权的基础上，判令、裁决对方当事人履行原已存在的义务，当负有义务的一方当事人不履行裁判确定的义务时，享有权利的一方当事人有权申请法院强制执行。给付裁判并没有使既存的法律关系发生改变，而只是经裁决实现当事人既存的法律关系，具有执行力而并未改变既存的物权法律关系。”
“其次，确认之诉并不以权利的实现为目的，其仅就某种权利或法律关系以及事实的存在与否予以宣告，根本上不能导致任何权利的变动。”
“最后，形成之诉，是指一方请求法院、仲裁机构变动或消灭其与对方当事人之间现存的民事法律关系的诉。法院、仲裁机构就形成之诉作出的支持原告、申请人的文书，既非确认也非实现现存的法律状态，而是改造现存法律状态并创造新的法律状态。因此，与物权变动直接相关的形成性文书可以导致物权变动。《物权法司法解释（一）》第7条对导致物权变动的形成性法律文书的具体类型作出列举性规定：……”
笔者备注：此处所述的《物权法司法解释（一）》第7条即为前述民法典物权编解释（一）第七条的前身。
通过上述的理解与适用可知，民法典第二百二十九条提到的“导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书”仅指形成性裁判文书，且仅可能在“分割共有不动产或者动产等案件”和“执行程序”中作出。
因此，民法典第二百二十九条亦并非如朋友所想那样，是确认之诉的请求权基础，而是形成之诉的请求权基础，而朋友代理的本文篇首所述案件无法适用形成之诉，故就不再考虑使用民法典第二百二十九条了。
在本文篇首探讨的纠纷场景中，被告对原告负有过户登记的合同债务，原告对被告享有请求过户登记的合同债权，此场景不涉及分割共有不动产，更非执行案件，故妥当的策略是只提给付之诉，即“请求被告协助过户案涉房产给原告”，无需一并提确认之诉请求司法确认当前房产物权，更无法提形成之诉，否则属画蛇添足，并导致法理紊乱。
人民法院对于法理紊乱的诉请，往往会行使释明权。
譬如，在（2016）鄂0106民初5976号案件中，原告罗某向武汉市武昌区人民法院提出诉讼请求：1.请求确认武汉市武昌区中南二路12号新8栋***室房屋产权归原告所有；2.请求判令被告立即配合原告办理武汉市武昌区中南二路12号新8栋***室房屋的过户更名手续。
武昌法院在判决书中写道：“在庭审中，经本院释明，原告认同自己的第一项与第二项诉讼请求分别属于物权确认及合同履行两类不同的民事法律关系，不能在同一案件中一并审理，并撤回第一项诉讼请求。”
再如，在（2015）浦江民初字第961号案件中，原告罗某向南京市浦口区人民法院提出诉讼请求：1.被告继续履行《房地产买卖中介合同》，配合原告办理浦口区钱塘望景花园嘉景苑03幢***室房屋产权、土地使用权过户和贷款手续；2.确认钱塘望景花园嘉景苑03幢***室房屋归原告所有，判令被告向原告交付上述房屋。
浦口法院在判决书中写道：“庭审中，经本院释明，原告撤回第二项诉请，本院予以准许。”
四、如何通过给付之诉实现物权
在本文篇首探讨的纠纷场景中，原告合适的诉讼策略应系请求被告协助过户房产至原告名下，这是典型的给付之诉。该诉讼策略的逻辑是：原告基于对被告的合同债权，通过诉讼的方式行使债权请求权，以最终获得对房产的物权。
该逻辑是建立在合同效力和物权效力有所区分的基础上。
关于两者效力有所区分的法律依据，可见民法典第二百一十五条：“【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
正是基于效力不受影响的合同，原告才最终得以实现物权的变动。
关于“未办理物权登记的不影响合同效力”的内涵，民法典物权编理解与适用[2]阐述道：“所谓未办理物权登记不影响合同效力，具体包括如下几方面内容：”
“1.不影响继续履行。如果当事人之间订立了物权变动合同，而没有办理登记，合同仍然有效。当事人负有依据有效的合同继续办理登记的义务。区分登记与合同的效力，就意味着在一方当事人未按照合同约定办理登记时，另一方有权请求其继续办理登记。例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已生效，如果移交占有但没有办理登记手续，买受人可以根据合同约定请求继续履行合同。因此，除非法律有特别规定，登记的效力仅针对物权变动，而并不针对合同本身。”
五、总结与思考
综上可知，面对本文篇首的纠纷场景，原告诉讼策略的完整逻辑应是：1.有效的合同产生有效的债权；2.原告通过提起给付之诉行使债权请求权；3.如果司法作出给付性裁决后，被告仍不履行过户义务的，原告有权申请法院强制执行，最终实现物权变动。
我们发起诉讼，应谋定而后动。
参考文献：
[1] 《中华人民共和国民法典物权编理解与适用[上]》，最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编，人民法院出版社2020年7月第1版，第160~161页。
《中华人民共和国民法典物权编理解与适用[上]》，最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编，人民法院出版社2020年7月第1版，第86页。
房屋受让人未变更权属登记即转让，再受让人该如何确权？ 分不清物权和债权，发起房产权属诉讼将有多被动
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没讲清是谁的原因造成无法继续购买房屋，如果是自己原因可以跟中介协商退还部分佣金；如果是中介原因可以要求退还全部佣金的。
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您好！您的问题比较广泛，说说个人看法
房产纠纷：
1、是家庭内部纠纷还是对外买卖纠纷？
2、是什么原因的纠纷？
如果是家庭内部的纠纷，建议家庭协商解决，毕竟家丑不外扬，能和平解决就不要对簿公堂。
如果是房屋买卖纠纷，就要分清谁是守约方谁是违约方，这也很正常，房屋买卖手续繁杂，且根据地区不同过户交易时间手续都不一样，时间一长就会出现各种各样的问题，双方一但协商不好就是纠纷。都是公说公有理婆说婆有理。
最好的办法就是找法院评判，找律师，毕竟国家现在是法治社会，我们要相信法律。
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房产纠纷一般怎么解决？法律最新规定，这6种情形都可以诉讼解决
住房是公民十分重要的财产，在房产买卖等过程中，引发的房产纠纷也比较多，那么应该怎样来处理房产纠纷，关于怎样处理房产纠纷的法律规定有哪些呢？下面，法宝在线的房地产律师团队整理了关于怎样处理房产纠纷的法律知识，供大家学习参考。
房子是一个提供温暖、解除疲劳、带来宁静的港湾。然而近年来，房地产纠纷案件呈逐年大幅上升趋势，房产纠纷维权，如何解决？发生房地产纠纷后可区别不同情况，通过下列途径解决：
第一，凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷，当事人有权直接向人民法院提起民事诉讼。
第二，拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷，双方协商达不成协议的，由批准拆迁的主管部门或房屋拆迁主管部门的同级人民政府裁决，当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起15日内向法院起诉。
第三，单位内部建房、分配公房使用权，是单位内部行政管理行为，职工对分房有意见，或者单位分房不合理引起的纠纷不属于法院受理范围，而应由本单位或者有关行政部门解决。
第四，单位分给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因离职、辞职，或被单位开除时，单位根据合同要求收回公房使用权，由此引起的纠纷可向法院提起民事诉讼。
第五，因为有关部门审批建筑不当，影响他人通风、采光或者由于污染引起的纠纷，当事人可向有关部门申请解决，也可以向法院提起行政诉讼。
第六，因违章建筑引起的房产纠纷，以及因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，行政机关不依法处理或处理不当，当事人不服的，可以作为行政案件提起诉讼。但是，当事人以违章建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及因违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷，可以作为民事案件向法院起诉。
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具体看你是什么纠纷，最好的方法就是双方协商好仲裁，方便又快捷。
双方协商不一致，最好起诉诉讼。
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