住宅遇冷,商业地产是个机会吗?
住宅遇冷,商业地产是个机会吗?
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网友解答:
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商业地产发展活力差距减小
根据德勤和睿意德中国披露的商业地产活力指数排名数据显示,2021年上海、北京依旧领跑全国,较第二梯队城市形成绝对优势。表明上海和北京仍是我国商业地产发展潜力最大的城市。
具体看北京与上海之间的总体差距则并未延续2020年的拉大趋势,两者差距有所减小。
其中,北京与上海的零售指数差距缩小较为明显,由0.63点增大为0.32点,休闲指数差距则有所增加由0.80点增大到0.94点,购物中心指数差距变化不大。
北京市商业地产发展弹性更强
究其原因,首先2021年北京与上海的各商业地产活力指标均整体有所下降,主要是受新冠疫情影响,需求端居民消费需求有所减少所致。而两者之间的差距有所减少主要有两方面的因素,首先在供给端,2021年北京市商办用地成交土地建设用地面积较2020年有所增加,相较之下,虽然2021上海市商办用地成交土地建设用地面积虽然仍高于北京市,但较2020年有所减少。
除此以外,北京市商业资源聚集度相对于上海更高,2021年在上海商业资源聚集度没有明显变化的情况下,北京市商业资源聚集度进一步提高。
其次,从需求段来看,北京市消费需求更偏向高价格的奢侈品牌消费,而上海则更偏向轻奢品牌和大众品牌。
因此2021年在国内疫情逐步得到控制,经济缓步回暖的情况下,商业资源更集中,奢侈品偏好度更高的北京其商业活力发展弹性更强,故而恢复会更快,因此两市的商业地产发展活力差距有所减小。这一点从北京市和上海市商办用地价格走势可见一斑,2020年和2021年受疫情影响,上海和北京市的商办用地价格均有所下降,但相比之下,北京市的商办用地价格跌幅更小。
—— 以上数据来源于前瞻产业研究院《中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》
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把商业地产当做机会,那是市场在意淫,因为商业地产一直都是机会,商业地产的机会,不是住宅地产遇冷的时候,而是一直都有机会,商业地产是属于完全市场化的一个市场,交易不受控制,政策性影响比较小,完全是一个,商业化的帝国。
为什么说商业地产,不是住宅遇冷后的另一个出口,因为商业地产对投资者有着极高的要求,因为商业房的交易成本比较高,杠杆率比较低,税率比较重,没有刚需,只有市场,所以在选择商业地产的时候,要有足够强大的内心,而且要做好长期战略的准备,短时间内不能脱手,还可能不盈利,回报周期比较长,做好这些准备,才可以进入,进入的时候,还有更高的要求,选房的标准,商圈的选择,房子户型,层高,门头,格局,朝向,是否产权商铺,目前周边租金标准,回报周期,这些都要提前知晓,提前安排好,设立好自己的标准,之后根据标准去选择房子,才可以有更好的回报。
机会随时都有,但是,不是雨后的彩虹,更不是你生命中投资快速回报的及时雨,不会像住宅那样,两年之内翻一倍,商业地产,更讲究的是租金的回报率,房子本身的增值部分,在次交易税负很重,基本可以忽略,商业地产是一种细水长流的投资方式,长期占用资金,所以投资商业地产,必须有足够的后备资金支持,可以说,普通人不适合。
好了,就说这么多吧!关于投资商业地产,还有什么其他的疑问可以随时关注公众号,乐福居,这里会有一系列关于选房的小常识,等你哦。
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网友解答:
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目前全国房价已普涨,大家口袋里的钱已到全款变首付,首付变车库的境地。但是房产投资产品不光是住宅,还有商业地产投资。
我这里所说的商业是指社区型商业,有别于之前出现维权都是店中店商业产品,这种重度依赖开发商和运营公司招商运营的商业,失败是必然的,投资者将全款交给开发商,等待高额返租金,三年后按1:9分成,显然是空头支票,这些店中店产品是经过包装的金融理财产品,披着房产投资的外套来迷惑投资者。
我们所在的城市店中店产品关门,购买后上当的不在少数。有个认识的人,买了这种8平米的商业,现在已经关门大吉,人去楼空,他说我买的时候里面还有人在经营的,我也不知道怎么说搬走就搬走了,他花了40万买了10平米,指望以后每个月能拿4000元养老金的。现在养老的钱没了,当初售楼处找的代理公司人早走了,开发商卖完项目后,公司也注销了,官司也没法打,维权无门。不管销售给你说的天花乱坠,店中店商业产品碰不得。
个人认为商业不受青眯的原因:
1.我国房产住宅市场是受政府调控的,涨多了不行,跌了也不行,政府随时调控,尤其是买涨不买跌的心理造成很多人恐慌,争相购买,总觉得大家抢着买的就是香饽饽,买的人越多价格自然就越高。
2.话说十几年前,大家都抢着买商铺,那时社区底商四五万一平比皆是,这么贵能买到的人还得托关系才能买到,和现在争相购买住宅要托人是一样的情况。当时的开发商建房时都是多建商铺,回收的利润才够高。因为商业不受国家政策影响,现在反尔没有那么多人关注,也是商业不受待见的原因之一。
3,购买社区商业不能落户和解决子女入学以及享受城市福利,这是被冷落的真正原因,毕竟进城买房的很多是外来就业的刚需,首套房肯定不会选择商铺。
但是个人认为社区商业今后会重新被投资者重视。
一社区底商总价低,现在同样好地段的社区底商只有住宅价格的一半,有的还不到,投入资金量少。
手上有闲钱的可以轻松购买。而且贷款的率利和住宅是一样的,。住宅也是要上浮同样区间的。
二社区商业能给投资者带来稳定持续的收益,
在居住区集中,周边交通便利的地段,只要是到店体验消费的商业是必不可少的,租金是不成问题的。
三没有住房的人群也是可以选择购买社区商业的。一拖二可居住可营业。很多城市现在放宽了落户门槛,有的只要学历就可落户,有的只要有工作和社保证明,无房也可落户和孩子入学,有属于自己房产自己创业解决生计比打工强。
四商业地产升值,一个城市住宅价格的上涨只是暂时炒作的一种预期,而商业的价格因为有租金的支撑,有消费的支撑,所以商业的价格是会持续稳定的上涨,除了自住的需求以外,买住宅是投机,买社区商业才是真正的投资。放眼望去目前全国商业地产处于历史价格洼地,以社区商业作为资产配置未尝不可。
城市中大量的空置房将成为城市和我们每个发展的负担,做个有眼光的投资者提前布局吧,下一轮的上涨将是不被大家关注的社区商业。
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网友解答:
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但从投资回报来讲,投资商铺比住宅强,如果商铺租金回报率高于4%,就可以出手了
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网友解答:
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以前是一铺养三代,现在是三代养一铺,现在最好不要买商业地产,高价买低价租不出去,贷款只可以贷款10年,首付一半,收益率还没存银行划算。
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