为何说房价不涨,买房就是在亏钱?
为何说房价不涨,买房就是在亏钱?
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等同与,1天不学等于倒退。别的商品涨,房价不涨等同亏。
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房子价格真的是操碎了心,涨太多,居民怨言不少,跌太多,金融机构也吃不消,房价该不该涨,没有房子自然不希望涨而是希望下跌,但炒房者自然希望涨不停,毕竟炒房者都是借用的杠杆资金,借钱可是要利息的。
比如张三购房。自有资金是50万,借款100万,自己存银行50万元也可以获得1万元利息,借款100万起码需要55000元利息,那么一年资金成本就是65000元钱。
150万房子买下了,如果房价不涨不跌,那么一年就会损失了65000元钱。十年下来房价不涨不跌就是损失65万元钱。
问题在于房子也是会不断的变旧的,也是有寿命的,目前市场公认的折旧价格是3-4%,也就是说房价不涨不跌,一年折旧也是需要4-6万元钱的。
实际上,自有住房,无所谓亏不亏钱,只有完成交易才会有亏又赚,没有交易一直都是居住,房价100万也是住,200万也是住,并没有区别,只有赋予了商品属性才会有亏赚。
目前房价因为城市不同地段不同,房价走势已经出现了分化,上半年涨幅最高的是在8%左右,下跌的城市也为数不少,但下跌空间不大,大部分在1%左右。
房价走势短期看供给,中期看货币政策长期看人口增量,目前城镇住房大约是2.3亿套左右,按照三口之家计算,可以满足7亿人口居住,房子实际上并不缺少,这也可以从20%空置率可以看出,房价之所以上涨,在于土地供给问题,加上营销手段造成房子供给不透明,出现一些虚假的需求,从整个房子的投资收益看,可能未来不是很好的投资资产了。
因此不是特别急的刚性需求,可以适度暂缓。但等着结婚,那就只能马上购置。有1%下跌,也可以剩下万元以上,房价下跌,开发商优惠也更多,剩下的可不是万元在,甚至是好几万、
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进入今年一季度后,国内房地产市场有回暖趋势,从4月份开始,全国各地“因城施策”,相继推出各种房地产调控政策。而到了7月底中央政治局会议也再次强调了“房子是用来居住的,不是用来炒作”的理念。目前,全国房价总体走势比较平稳,并没有出现大涨大跌的情况。
但是,即使房价不涨也不跌,保持现在这种平稳的状态,这对于购房者来说也是如坐针毡,心急火燎,纷纷询问后市房价是否还会有新的上涨周期?那么,房价停止上涨,为何购房者会觉得是在亏钱呢?
首先,很少有人买房全款支付的,买房贷款是有成本的,通常一套贷款100万的房子,一年要支付给银行的房贷利息是6万。这意味着,房价每年要涨20-30%,购房者才有赢利,如果房价不涨,那购房者反过来要面临利息的损失。这对于自住性购房者来说问题也不大,房子反正是自住的。但是对于投机炒房者来说,短期还能扛是住,长期亏损肯定是承受不了的。
再者,若是现在房价停止上涨,投机功能就会丧失,那就要看投资性购房的租售比是否划算。现在上海房产动辄六七百万/套,而房子的年租金不超过10万,这意味着投资购房者要60至70年后才能收回成本。而现在即使把钱存银行定期存款,利息也有2.5%,这意味着存钱40年可收回本钱。显然,现在买房的投资回报率,还不如把钱存银行或去购买银行理财产品。
再次,房价不涨就相当于下跌,更何况房价不涨不跌的僵持状态不可能长期保持,总会有方向性选择。实际上,如果房价停止上涨,而通胀率却每年以3%以上速度上涨,再加上购房者每年至少5%以上房贷利息支出。就算房价原地踏步,购房者的损失也会达到8%以上。所以,在目前国内货币宽松,通胀抬头的情况下,房价不涨就等同于持房者的房产在贬值。
最后,房价不涨,即使是原地踏步,但是房屋的维修、物业的管理也要算在购房者的头上。此外,房价不涨,但是固定资产是会折旧的(因为国内商品房寿命一般不超过30年),如果房价不涨,房子又要逐步折旧,那对于购房者来说肯定是亏钱的。
只有买房后,房价出现大涨,才会对所有购房者是利好。而一旦房价下跌,甚至只要走平,投机性购房者就会受不了,因为从房价不涨,贷款还是要有成本的。而且,通胀照样会导致房价贬值、商品房仍要折旧。同时,房价不涨既会打击炒房者的信心,也会让投资购房者承担购房损失。现在的购房者只能期盼房价年年上涨,这样房子才能升值,而一旦不涨,则会对购房者来说是无法承受的噩梦。
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你好!对于普通家庭来说,其实每天的活期储蓄都在缩水的,原因可以从两个关键词理解:利率和通货膨胀。
货币作为家庭财富的价值储藏,其本身就存在机会成本,社会财富的增加来源于投资的利得(相反如果企业借出来的钱都成了烂账,那么社会财富就会下降,也就对应明斯基时刻),这也是为什么正常情况下社会财富总是倾向于变得更多,表现出来的经济体大部分时间GDP增速总是正的。
企业是经济体的细胞,都想用一定的投入去赚更多的钱,同理家庭的财富也有同样的机会,如家庭作坊购买山楂等原材料做糖葫芦一样,总是想着手上的货币变得更多,虽然买卖有赚又亏,一个行业能存在表明了其统计利润是正的。
但不是所有家庭都有时间去将原材料加工后卖出,就会依赖金融体系,即把钱以约定的方式放在金融机构,金融机构再用你的钱借给他人投资做糖葫芦,这样普通家庭就会分得一定的货币投资产生货币的收益,这个反映到家庭的关注点就是存款或者理财的利率,如果仅仅是作为活期储蓄,那么家庭就是在逐渐损失货币持有的机会成本,简单的理解就是当别人的钱在变得更多的时候你的财富没有变化。
通胀就不需要解释了,大家都会发现你的钱越来越不经花,逛超市的时候感觉最明显,远的不说,近十年的货币购买力下降是显而易见的,通过70规则保守算一下(通过log计算其实准确来说是72规则),以2.7%的通货膨胀率作为参考,每26年货币购买力下降一半,反推回到近十年的货币购买力变化结合大家真实感受,说明每年通货膨胀率可能要高于统计局发布的数字,要保持家庭财富,投资或者理财收益至少要高于通胀。
以上讨论是针对于流动性最高的家庭财富:货币;接下来我给大家提一个简单的问答:
如果你做了一笔投资,获得回报的数额相同,但的获得回报的时间分别是:A 一个月后;B 一年后;C 三年后;D 五年后;
相信大部分会选A,同样的回报数额当然是越快越好,这在现实生活中的投资品似乎几乎不可能,但也是有特例的,在房地产泡沫达到一定程度且政策要保护这个泡沫不破裂时,这种情况聚会出现,如果房子3~5年不涨,是不是就符合上面的情形了?保护这个泡沫不破裂时,这种情况聚会出现,如果房子3~5年不涨,是不是就符合上面的情形了?
最后的话:房子涨不涨是另外一个问题,如果按照现在的经济环境,未来三到五年是保护泡沫阶段。
房子作为资产的增值不见得可以跑过通胀,而由于保护泡沫的需求就会冰封楼市,不动产作为财富的兑现能力越来越差,持有时间也会越来越长,这个问题就可以完全等同于上面的选择题,数额不变,你愿意选择流动性最高的货币还是流动性很低的房产?如果再把货币机会成本的利得和通胀考虑进去呢?
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为何说房价不涨,买房就是在亏钱?
中泰宏观研报指出,如果房价不涨,那么炒房者其实每天都在亏钱。以上海的情况为例,如果持有一套房产,纯粹房屋居住用途每年带来的租金收益只有1.6%,而过去一年上海的房价非但没涨反而下跌,资本利得收益大致为-0.4%。继而,研报进一步指出,按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算,有一半以上的城市拿着房子都是亏钱的。
正是因为买房亏钱还是赚钱,受很多因素影响,特别是融资成本、持有成本、投资回报率、房屋折旧等,如果房价不涨,就等于这些方面的成本因素没有能力消化,就等于在亏钱了。
显然,这是针对投资而言。对居住来看,就不存在这方面的问题。因为房子的功能是居住,买房的目的也是为了居住。房价涨也好,跌也罢,都不影响房子的使用价值。因此,也就不存在着赚钱与否的问题。
所以,买房赚钱还是亏钱,关键要看是居住还是投资。只要是投资,房价不涨就有可能是亏钱。当然,如果发生通货膨胀了,就是另外一回事了,
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