投资小公寓前景如何？
投资小公寓前景如何？
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网友解答：
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有钱可以投小公寓！但是应该首先考虑在一线城市投资比较好，因为，在一线城市，小型公寓比较好租，好转让，回报高！
如果你在三四线城市或者县城，投资小公寓，需要谨慎对待，公寓转让费用高，租金低，回报周期长，除非位置非常好，市中心比较繁华地段，否则就是烫手山芋在手里。
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网友解答：
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目前，由于多地限购，特别是在一二线城市，控制严格，市场就推出公寓等形态的房产来满足市场需求，就目前来看公寓的市场供应量充足，供大于需，一线城市的公寓部分限购，现在的二线城市公寓也是满天飞，所以，对这种情况我做了些分析，希望对你有帮助。
公寓一般分两种：住宅、商业。
住宅性质公寓，就是70年产权的，通气的，一般情况这类公寓会消耗贷款名额。之所以叫“公寓”，只是因为日照时间不足以达到住宅的标准。
商业性质公寓，就是产权年限40年左右的居住用的房子。这种商业性质的产品，称作类住宅，和真正的住宅有本质上的差异。
为什么有人投资公寓？
因为没的房票了三，要不然就是没有贷票了。看到租金高，品牌大，就想上车。
公寓真的有这么好吗？
公寓，作为和住宅完全不同的产品，不能只看价格。
公寓大部分是小户型，除去公摊面积实际使用面积更小。而且公寓大都没有阳台，通风采光非常差。为了实现性价比，过道一般比较窄，一梯N户。
什么4梯12户啊，6梯20户啊，等等，密的很。
公寓带有商住两用的属性，也就是说，这类公寓可以用来注册公司，也可以住家。如果买了公寓，你就要习惯每天早上你看到有人穿睡衣在走廊，有人在吵架，有人在发货，有人在打电话，有人西装革履，总之就是复杂。
公寓不能落户，也不带学区。公寓增幅也比不过住宅，想要通过公寓大幅度增值，不太现实。
另外公寓的使用成本是比住宅更高。
公寓都是商业水电费参照商业标准，而且公寓不通气，做饭靠电。最后，公寓的交易税费也挺高，参照商铺。这个我没有买过，只能估算和商铺差不多，交易税费在15%-20%左右。
公寓的贷款年限只有10年，而且利率全部上浮，至少基准，没有优惠，值得注意的是，公寓可不像住宅那么好卖。
公寓租金高吗？
前面说过，公寓增值比不过住宅，目前公寓和商铺一样，收益主要来自于租金。
一个好的公寓，收益率通常是高于住宅的。
但公寓真的那么好出租吗？
答案是不好租。
就目前的市场，住宅遍地都是，你觉得好租吗？不要给我说什么地段哈！目前整体市场是公寓是过剩的，未来更多的公寓将入市，未来空置率会进一步提升。
这就是不建议投资公寓的核心原因，公寓增值不如住宅，租金这一核心收益来源未来还存在不确定性，如果公寓没选好，未来可能面临还租不出去的风险。较高的交易成本，较低的流通性，收益与风险并不匹配。
还有最重要的一点，城市的人口流入流出，净流量都会对公寓和住宅产生影响，深圳的公寓就好卖，但是地域不同，内陆的公寓就没那么火了，所以投资公寓在当前环境下，我是不建议的，除非低于5折，我才会下手。
我不是房产专家，但是仅把我这一年的学习分享给大家，希望能有所作用。
噢，我忘了有一种可以，就是那么4.9米的LOFT，去年买一层，送一层的那种可以买，相当于5折了，这种租金也高。现在市面上没有了，因为做了管控。
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网友解答：
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投资小公寓一定要抓住几个重点：城市、地段、地铁、学区！
城市
按照目前楼市的行情，投资小公寓最好选择二线及以上城市，二线以下的投资风险大。必须是可预见的未来会持续有大量人口净流入的城市才有投资小公寓的价值。
地段
投资房地产最关键的就是地段！地段！地段！核心商业区永远是最保险的区域！当然价格也有可能高攀不起。但是必须说，投资一定要投已经成熟的区域，退一步也至少是三年内会成熟的区域，千万不要图便宜去买什么郊区的小公寓，即使政府和开发商给你画好了十年规划的大饼，但是你要知道这年头做投资最好不要赌太久远的未来。
地铁
最好投资有地铁的城市，选择城区地铁口附近的公寓。地铁口总是租客优先考虑的租房选择，有了地铁就相当于给你的投资加上了一层保险。但是郊区的地铁口还是不要考虑为好。
学区
学区的学问比较多。首先你要明确公寓的性质是商业还是住宅，商业性质的不能落户，不能上学，但是不排除有的城市个别楼盘跟个别学校有特殊的入学协议，这个需要认真做好调研。住宅性质的可以落户，可以上学，但是有的学区房就是特意开发成小而多的一间间公寓，当学位不够的时候，小面积的公寓就不一定能入学到你期望的学校，所以必须慎重考虑。
其次，如果不是为了自家小孩上学的话，投资在名校周边是最佳的选择。选择当地知名的初高中、大学城，是不会错的选择。
注意
需要特别提醒，商业性质的公寓，看起来小而美，但是水电都是按照商业水电来收费，很贵，买卖也需要缴纳更高的税费，投资的时候必须把这部分成本考虑在内。
总结
投资小公寓，一定要选对地方，地段和人流永远是选择的关键！！！
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网友解答：
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我认为确实没啥前景，如果租金还行你就先出租，合适的时候出掉换公寓。没买的别碰!
投资的目的，是为了获利。目前中国公寓获利的极少，更何况小公寓？
公寓是商业用地，使用年限40年为主。不能落户口，自住，水电煤物业通常开销高于住宅。
购买时贷款首付最低五层。
后期交于税费很高。
最后，关键投资没涨幅!可物价却在不停涨，通胀持续，所以投资小公寓是亏的!
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网友解答：
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目前投资小公寓几乎是稳赔不赚的生意，前景黯淡！
之所以这样说，实在是因为公寓的缺点太多太多了，就是个坑，一旦买入了，解套基本无望！
2018年，我和弟弟去大亚湾买房，他手中的钱不够，精挑细选，最后相中了一个公寓楼，50平方米，一室一厅，单价1.2万，总价60万，包租6年。
我弟弟就是看中了总价低，加上开发商承诺包租，一时头脑冲动就买了，我当时劝他，他听不进去。
结果房子进户后，后悔死了。一是这个房子毛病非常多，根本不适合居住，没有阳台，没有燃气，光线不好。二是开发商承诺的包租是打了水分的，根本没有按照合同执行，且软装费自己要拿，价格贵的离谱。总之，陷阱太多，都是坑，他后悔死了！
相比住宅，公寓的缺点太多太多了，除了户型小，总价低之外，几乎没有什么优点。
1、公寓的产权只有40年，住宅是70年。住宅到期之后可以续签，但是公寓还没有明确说法。
2、住宅可以落户，公寓一般不能。不能落户，孩子就享受不了当地的教育资源。
3、公寓的水电等费用比住宅要高很多，想卖出去的话，交易成本也要比住宅高很多！
4、公寓一般户型设计不合理，做不到南北通透，没有阳台，没有燃气，一个单元内可能有十多户甚至二十多户人家，非常影响居住体验。
总之，公寓的缺点是很明显的，可以说是一种失败的产品，以前贪图便宜买入公寓的，现在很多人都后悔了，而且卖不去，基本算是砸在手里了。其实公寓的租金回报率是很低的，有的连2%都达不到，买入公寓，真的是有百害而无一利。
所以，我建议大家尽量不要买公寓，即使再优惠也不要买，免得入坑。
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