90平的二手房成交价是120万，银行评估价为90万，是银行认为有30的泡沫吗？
▍○90平的二手房成交价是120万，银行评估价为90万，是银行认为有30%的泡沫吗？
评估是评估价，实际价格是实际价格。所以，你不能用实际的成交价来衡量银行方面的评估价格，因为银行方面给予贷款你，那么也是需要承担一定的风险的。这中间就可能就会存在折损。不要认为每年付利息给银行，银行也是存在坏账率。可以说这部分差价就是为市场风险以及坏账率所承担的，因为银行方面也是需要考虑风险的存在。
不能说二手房成交价为120万，银行评估为90万，其中的30%就是泡沫。可以说是正常的评估范围内以及认可值。要是以房子作为抵押物，那么银行首要考虑的就是风险。万一出现了坏账，以后没有办法还清贷款怎么办？单纯的靠已回收的利息？那银行还是亏帐。怎么办？在你断息以后的时间里进行计算，并且包含了其中的法律、人工、车辆等等费用在内，这样计算下来的是存在折损的。那么这个价格就会叠加在你的抵押物之中。
不是说房子存在泡沫，而是银行方面评估的时候进行的风控。当然，要是纯粹的评估，是要出售房产，那么可能这90万是将首付款减去的，贷款90万。这就需要了解详细的内容了。但是，要是从银行处抵押贷款，不仅仅是房产，其他固定资产、不固定资产、证券资产等都会有着一定比例的下浮，这就是风险的控制，怕存在还不起钱时做的相应手段的处理。
作者不易，多多点赞，十分感谢！
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这是银行对风险的规避，不能简单地认为二手房成交价与银行评估价之间的落差，就是房价泡沫造出来的。
以前一位朋友也经历过这样一件事：市场价超过400万的房子，在经历了专业评估、银行审核之后，拿到的信贷额度是240万。这个信贷额度也是少于评估值很多的。银行通过房贷赚取利息的同时，当然考虑很多的还是未来风险。以房贷期10年以上来看，中间可能出现的变数机率从现在看不会太高，但如果房价出现大跌时，这个坏账比率就不好说了。
回到题中所问，就三个个人理解。
首先，二手房成交价并不是银行认定的房子价值。这点在以房子抵押的房贷与经营贷的办理都有这个情况，具体的房子价值银行会委托专业的评估机构评估，这样得出的评估价才是银行所接受的。二手房交易中的总价，买方、卖方及中介都有可能默契进行操作的可能，一方面跟实际成交价可能产生出入，另一方面这样默契式的高估对这三方的利益没有损害，所以如果有人想多贷款而报高价格，还是有可能进行操作的。
其次，银行在对房子专业评估之后，也会得出一个抵押率，这个抵押率一般不会超过80%。在这一个环节上，抵押率实际上也有对未来资产风险的规避，这是个行业规定，这也不能代表抵押率之外的房子价值就是泡沫的成分。所以，在房子的评估价值之后，我们会有一个银行认定的贷款额度，这个才是购房者房贷所需要的。
第三，银行评估价比市场价低是事实存在，这种价值压低体现了银行对风险的防控，以及对可能产生费用的预留。在房地产20年高速发展里，热点城市的房价基本在高位，甚至一些非热点的二线城市，以及一些三四线城市，房价存有偏高的事实。在这样的情况，如果银行不压低评估价，那么未来随着房价回落，风险就会进一步膨胀。除此之外，如果房价大跌导致一些人不想还贷，或是贷款者因资金困难而中断还贷，最后也要走到拍卖的流程里，这里面也会产生一些管理费用。
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你好，很高兴回答你的问题，90平的二手房成交价是120万，银行评估价为90万，是银行认为有30%的泡沫吗？不是这样的，交易价并不是房屋价，交易价格和评估价格有差额是正常的，现在就来说说。
一、交易价格
房屋买卖价格，一房一价，各不相同。同地段的住房楼层不同价格不同，同地段、同面积、同楼层的二手房交易，房屋相同，价格也不相同，房屋交易中的价格，不完全取决于市场平均价，和买卖双方有关，买卖双方认同价格，促成交易。
二手房成交价含交易税、中介费、维修费等费用，这些费用，在房屋买卖中，一般都有购房人承担，购房成交价含这些费用在内，成交价并不是房屋本身价格。房屋买卖的实际价格，是在房屋登记部门的备案价格，成交价和房屋本身价格有差距。
二、银行评估
银行二手房贷款，规定都是一样的，首付30%，贷款70%，是上线。贷款额度是按房屋本身价格的70%，不是房屋成交价格的70%，房屋本身价格，是不含房屋交易中产生的费用的。银行二手房贷款，房屋价格的确定，是以银行准入的有资质的评估机构出具的评估报告为依据，来确定房屋交易价格的，二手房贷款按评估价格确定贷款额度。
二手房交易成交价120万，很明显不是房屋本身价格，是房屋交易总价，含有中间费用，中间费用银行是不会贷款的。银行评估的房屋价值90万元，就是你成交房屋的真正市场价值。
总之，90平的二手房成交价是120万，银行评估价为90万，并不是银行认为的泡沫，是房屋交易产生的费用问题，还有购买时房屋价格是否高了的问题，房屋交易总价，并不代表房屋本身价格，银行评估价就是房屋本身价格，和市场房屋价格差距不大。所以，交易成交价和银行评估价有差异是正常现象。
以上就是我的回答，希望能帮助到你。
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90平的二手房实际成交价是120万，但银行评估价只到90万！是银行认为其中30万是泡沫吗？显然不是的。分享下对这个问题的看法，供参考。
一、二手房实际成交价120万，但银行评估价只有90万，是怎么回事？
01、先对交易情况进行分析
90㎡的二手房，真实成交价格是120万，单价就是13333元/㎡。按照按揭贷款的原则，首付3成，贷款7成；也就是首付款36万，贷款84万。
但银行评估价只到90万，单价就是10000元/㎡。按照这个审批贷款的原则，贷款就变成了63万，首付就变成了57万（27+30）！
也就是说，从银行的审贷原则和评估价看，首付起点高了，贷款金额少了。
02、为什么银行的评估价会只到90万？
大致是三个原因：
①银行数据库滞后
以工商银行为例，工行自己有一套房屋估价系统，二手房成交之后，需要向工行申请按揭贷款，它自身就会把房号输入系统，得出房屋的评估价格。然后，根据系统估价发放贷款。
也就是说，90㎡的二手房录入系统之后，给出的评估价是90万，即便双方的实际成交价是120万，工行仍然只能按照90万的总价发放7成的贷款额度，不会依据双方的实际成交价发放贷款。
为什么系统估价只有90万呢？
其中一个原因可能是系统数据滞后，比如，更新数据库是一个庞大而繁杂的工作，房地产发展很快，房价涨幅很大，而且各个小区、片区涨幅还不一样，这对数据库更新挑战不小！
以前银行是让评估公司去评，评估公司接了单子以后，直接派人去调查即可，简单省事，效果立竿见影。但银行贷款规定就要求用数据库，而个人不能特事特办，就会拖累贷款额度发放。
②评估审慎原则
评估公司根据房屋估价规范和评估目的，会针对银行类贷款采取审慎估价原则。
也就是说，根据市场比较法或成本收益法估价后，90㎡的二手房得出的房屋价值大概就是90万。这个价格得出的评估依据，可能是两个原因：
一是市场上的同户型成交案例就在90万左右，比较后得出的估价对象的价值也应该在这个价值区间；
二是市场上同户型成交案例虽高于90万，但样本案例的装修、楼层、朝向、区位、附属价值等影响价格的各项系数均显著优于估价对象，导致估价对象价值被修正下去了。
上述两个原因，叠加针对银行类贷款的估价审慎原则要求，自然评估公司给出的评估价就会显著低于双方的实际成交价。
③交易的个案不具有普适性
比如，个人的特殊偏好，喜欢带围院的，见到带围院的房子，就会愿意出高于市场价的价格购买，但这个出价不具有普适性，不喜欢这类围院的就不会出高于市场价的价格去买。
再比如，买房的不了解市场行情，90㎡的房子市场价就在90万，但你却花了120万去买，那自然银行就不会认多出30万。
综上分析，双方的实际成交价是120万，最后银行给出的评估价只有90万，就是这个道理。
二、成交价120万，银行评估只有90万，会带来哪些交易问题？
这种情况其实挺常见的，经常交易的人都会对这种情况深恶痛绝，但又无可奈何。
01、二手房交易告吹，白忙一场！
有些中介疏忽大意，做的单子常犯这种错误，用本地话说就是“崴得很！”
买家手上只有40万左右，按照120万成交，付36万首付是够的，双方因此签了合同，办了过户，结果去银行办贷款的时候，发现银行只能评估到90万，买家的首付需要追加到57万！立马就傻眼了，筹不到更多的钱首付，买不成房子了，交易不得不告吹，你说这种中介崴不崴？
02、引发交易纠纷
双方的交易过户已经完成，意味着双方已经交了不少的税费，这个税费也不会因为贷款不能办了就退出来！花了就是花了！但这个损失谁来承担？
对卖方不利的是，产权已经过到对方去了，当然，速度快的可以申请撤件。但剩下的钱还没有收到，是不是风险就很大？
如果买方稍微不诚信，产权办完了就这样拖着，也不配合撤件，那这个房屋买卖交易是不是就很容易起纠纷？
03、买家负担增大
原本做的购房预算是40万左右，买完房还可以剩点钱作为流动资金；现在首付提高到57万，意味着手上的钱全部花完了，有的还要另外筹钱，未来是不是负担就很重？
04、其他问题
比如，双方实际成交是120万，居间合同是按120万成交价签署的，但银行只认90万，可能会带来付款金额上的交易隐患。
当然，出现这种情况谁都不想，但真的出现了，还是应该冷静、沟通、协商面对。
三、如何预防类似问题出现？
对有经验的中介或交易方来说，往往都不会发生这种情况。但对二手房不熟悉的交易方，也很可能会出现类似情况。
01、下定金前落实贷款金额
在下定金之前，买家或中介可以拿着房产证资料去银行，让承办信贷员帮忙落实下评估价，看看跟双方谈妥的交易价之间有没有价差空间？如果有，大概是多大的空间？买家的资金预算够不够？
这些都落实好之后，才能交定金，签署买卖合同和办理产权过户。不然，就容易出现上面说的那些问题。
02、向银行说明情况
交易前没有落实，但产权过户已经完成，无法撤件，只能向前走，怎么办？
这时可以跟银行沟通，说明情况，争取评估价提高到120万！
为什么可以提高评估价呢？
因为两个原因：
一是个案的特殊性。比如，同样是90㎡的房子，小区中间那栋90㎡纯住宅的价格显然比外围商住90㎡同户型的价格要高；高档装修的要比出租房装修的价格要高，等等。
二是评估价格浮动原则。一般来说，评估公司首次给出的评估价是审慎价格，以这个价格为基准，具备修正条件的估价对象，可以上下浮动20%，这是估价规范允许的。
03、换家银行试试
有时候，每家银行对同一个贷款标的的价值认定是有差异的。
比如，工行查询估价系统，认为只值90万，但建行根据评估公司咨询，可能认为能值108万；最后，村镇银行可能又会认为能值120万。
因此，90㎡二手房真实成交价120万，银行评估只给到90万，可能是银行系统数据更新不及时造成的，也可能是评估审慎原则造成的，还可能是交易个案特殊性造成的，并不代表银行就认为这30万是泡沫！
▍↔90平的二手房成交价是120万，银行评估价为90万，是银行认为有30%的泡沫吗？
我朋友几年前买了一套房子，跟房东拉锯了一个礼拜，谈下来全款90万，因为证未满5年税率比较高，然后就做低价格，最后银行评估50万：），最后光营业税、契税就将近三万多，算是省了不少钱。
所以评估价与成交价不同还是有原因。一方面，银行将90万的房产评估为50万，它就有40万的安全垫，就算房价下跌，最后屋主断供银行收回房产，也损失较少甚至还有得赚，毕竟当时是按50万评估，抛去首付银行贷给你的钱还要少于50万，这样的另一个好处是，银行的杠杆也比较轻。
另一方面，买方也有做低合同价的动力，为了省税，跟银行是一拍即合。当然，这是说全款的情况，如果是需要贷款而且额度尽量大的情况也是有的，但是银行就不那么配合了，因为抵押的标的物通常要比市场价低，这是为了抵消回收处置的费用，当然也是为了让抵押人不会轻易产生套现走人的心理。
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