三四线楼市会陷入“拼命买”和“拼命建”的循环吗?
▍⊗三四线楼市会陷入“拼命买”和“拼命建”的循环吗?
三四线楼市不可能陷入“拼命买”和“拼命建”的循环,这个问题有点杞人忧天。
如果真出现“拼命买”和“拼命建”的循环,在目前这种态势下,只要持续5到10年,最后的结果就是开发商和购房者“拼命哭”了。那些曾经被制造的“鬼城”,就是佐证。
任何事物的发展都有其自身特定的规律在推进,房地产这种资金密集型企业更是如此。从拿地,建设,到出售,大概需要三到五年的周期,而卖房子出现“秒光”的地方也终究在一些热点城市,而且这其中的猫腻你也应该懂的。
去买房子的时候,从年头到年尾,销售小姐都会告诉你,我们房子很抢手,就剩下两套了,要的话赶紧下手,这种饥饿营销法手法很老套,但也很管用。
再说购房,在一二线城市从2006年到2016年十年的两波大涨的带动下,小城市的房子也在这十年间经历了相应的涨幅,十年的涨幅大约在50%到100%之间。
说实话,如果从投资的角度来说,这种涨幅跟银行存利息没有任何区别。
根据我对一些三四线城市了解,和与一些开发商的交流得知,他们的开发也是按照一定的节奏在推进,形势好就卖多点,形势不对有大幅缩减投资。
而购房者买房子也不是买白菜,经历了过去十年的额购买力释放与消耗,现在在三四线城市,特别是四线城市去投资买房的人的意愿越来越小了。
棚改户的购买力是相对有限的和固定的,因为你拆掉一套房子,肯定是为了盖上五百套房子的。
现在的开发商更多的是寄希望于农村进城的人群,那么农村人群现在的购买力究竟如何呢?可以肯定的是,农村有购买实力的人群已经出手了,后面的购房者现在面对四五千或更高的房价,对年收入几万的家庭来说,确实压力很大。
经过几年市场的教育,这几年农村购房者有个突出的特点,如果从投资的角度来考虑,他会选择省会这类城市投资会获得相对较好的收益,如果只是为了改善居住环境,不少人宁愿在农村花个三四十万在乡下盖栋小别墅。
房子会盖下去,但不会无休止地盖下去,饱和的一天就快到了,等到农村城市化的路走完的时候,“拼命买”和“拼命建”的循环也就结束了。
▍Ⓙ三四线楼市会陷入“拼命买”和“拼命建”的循环吗?
世界两大不破神话美国的股市,中国的房子,美国的股市已经出现过熔断的情况,中国的房子应该也会出现崩盘的迹象吧。
我国的房地产市场一直都是热门话题,房屋价格一直都是上涨,由最开始的一二线城市讨论的话题慢慢的转向于三四线城市的投资。
三四线城市的左手套右手,终究会破裂。
(1)开发商已经到达最后疯狂的时候。
2016年开始我国开发商就已经把目光瞄准了三四线城市房地产的开发情况上,开发商进到三四线城市,拿地土地都是非常的大而且都是要打造城市中心这样的规划。
几大开发商先对三四线城市制造出虚假的繁荣情况,吸引大批量的投资者来购买房子还有部分在一二线城市购买不起的人群也过来这里购买房子,作为刚需用途。
▲开发商已经做好了撤场的准备了。
我国有部分地区的三四线城市已经价格出现了,轻微的浮动和开发商的折扣也变得越来越大,开发商是尽快的把剩下的房子或者是土地开发完毕然后离开三四线城市的发展。
大的开发商对三四线城市的拿地情况已经变得非常不积极,反而目光又再次地瞄向了一二线城市或者已经做好了产业转型的准备。
(2)投资者也慢慢的发现了弊端。
投资者购买房子,虽然也发现一手房的价格还是挺不错的,但是二手房的价格似乎卖不上价格来。
这样就出现我们常说的有价无市情况,二手房的价格是有,但是卖不出去导致投资者也有点苦恼想尽一切办法的现在把三四线城市的房子慢慢脱手套现。
随着这样的弊端越来越大,道路的问题就越来越多,投资的人群也光看到这个问题点的到来,所以慢慢的三四线城市购买人群,无论是自住还是投资都会进一步的减少。
(3)国家的政策已经越来越明显。
国家的政策将会越来越明显,在十四五国家再一次强调房住不炒的情况,虽然没有提及房产税的事情,但是根据我国房地产的历程观看,有部分学者2022年预计有部分的房产税条例慢慢的出台。
在国家政策到来之前,无论是炒房团的人群还是企业的人群,还有开发商,这三拨人都会对这个事情做好一定的防范准备。
●在这种的情况下我国未来三四线城市左手跟右手玩游戏的规则将会变得越来越难,在持续的发展过程中会受到种种的困难。
拼命买和拼命建是不可能产生有很大的效益情况,这个恶性循环将会有一天开发商或者是炒房子会退出这个市场没有办法继续循环。
三四线城市的发展已经逐步的改革定位。
三四线城市不可能一直依赖房地产发展,刚刚也从上面说到房地产市场,终究有一天是没办法循环下去的,所以三四线城市必须要做出改革。
我国有一部分三四线城市已经靠着房地产市场,现在作出了改革的现象,一些做成了旅游项目,有部分地区已经改革为养老项目基地。
(1)旅游行业的改造。
观看近些年来人们的出行旅游情况。在不断的上升当中就可以明显地知道,未来旅游这个市场还是非常的大。
三四线城市很好地利用了自身为开发可以重新整改的优势,来进行一个又一个的大旅游区域规划。
随着旅游业的开发,不但可以带动当地居民的收入情况,还可以使得政府逐步的从房地产行业当中抽身出来。
(2)养老行业的发展。
我国的老龄化人口随着时间的推移将会越来越严重,养老行业也成为了社会一个中大的风口,我国在粤港澳大湾区当中,肇庆就是定位一个养老城市,目前有很多香港深圳广州的人已经在肇庆这边购买好房子作为以后养老的情况。
这些城市除了房子以外,更多的有关人脑的行业将会一一进入城市发展当中医院,农产品,养生,医药,保健品,娱乐场所等一系列有关老人息息相关的东西,产业链都会在此落叶生根。
总结:
未来三四线城市想要一直靠房地产市场发展是不可能实现的事情,有的城市已经预料到这种情况的来临做出产业升级以及改变的情况,而有部分城市还在沉迷于房地产带来的高收益情况,未来只会发展越来越差。
记住一句话房地产在过去全国范围内随便投资都是会涨价的,而现在是要精准的投资才会涨价,并不是所有的房地产市场都是永盛不衰。
▍➝三四线楼市会陷入“拼命买”和“拼命建”的循环吗?
不可能,这个循环不成立
这个循环要成立,三四线城市要具备什么特点
拼命买,这就意味着需求旺盛,对于楼市的需求有两种,一种是居住需求,另一种是投资需求,那么从居住需求上来讲,三四线城市要拼命买,那就意味着要不断的有大量人口进入;而从投资需求来讲,如果要拼命买,那么就意味着三四线城市未来房价要大涨,但是涨价无外乎就是钱、政策、人口,钱多、政策扶持、人口持续流入;
拼命建,那就意味着开发商有利可图,而且土地可以持续供应,从开发商利润上来看,开发商有利可图,那就意味着房价持续上涨,而且能很快的出售;图克持续供应对于三四线城市来讲倒不难。
总上,三四线楼市会陷入“拼命买”和“拼命建”的循环,一方面要人口流入房价持续上涨,也就是需求持续增加,另一方面是供给不断增加。总结下来四个特点,要事先上述的假设需要:人口流入、房价上涨、开发商利润增加、土地无限量供应。
为什么这个循环不成立呢
这就是个悖论,需求增加,房价上涨,这个没有问题,但是供给增加又会导致房价下跌,房价下跌会影响投资需求,这就是被悖论了。我们逐个因素来分析一下。
居住需求:主要是人口,三四线城市现在很难见到人口增加的,不然你让一二线城市情何以堪啊,三四线基本都是人口流出的城市,人都没了,还有卵的居住需求。
投资需求:投资的主要就是房价要上涨,第一是钱,三四线的钱就是来自于棚改,没有例外,但是现在棚改结束了,钱没了;第二是政策,从最高层明确房住不炒,三四线城市的决策者们也应该不会去顶风作案吧,最后是人口,人口都是外流的,所以,不管是那个角度看,三四线城市的房产是没有投资需求的。
有利可图:开发商有力可图的选觉条件是房价比较高,而且房子可以卖掉,而三四线城市,有的房价确实比较高,但是基本都是有价无市,开发商都是套项目款苟活的,三四线城市生活的谁每个一两套房子的,还买个毛线的房子。
土地持续供应:这个对于三四线城市来讲倒不难,地多,也便宜,但是开发商不赚钱了,谁还要地呢?
所以,要让这个假设成立的四个条件均不具备,这个假设就不可能成立了。
三四线楼市未来大概率是什么样的
人口流出,但是房价短时间内依然会处于高位,因为压根就很难有交易,没有交易发生,价格波动也就低了,直到有开发商扛不住或者直接破产后清算,房子打折处理或者拍卖,房价会瞬间到底。
我家离省会一百多公里,房价已经比省会的新区要贵了,没有任何产业的支撑,就是几个开发商在那里左手倒右手,入住率低到可怜,看这种情况还能维持多久。
▍Ⓛ三四线楼市会陷入“拼命买”和“拼命建”的循环吗?
其实,三四线楼市包括县城楼市也是参差不齐的,对于资源枯竭型城市及房多多人少少的城市只存在拼命卖,不存在拼命买现象。而人多房少的城市,只存在拚命买,不存在拼命卖的现象。而拚命买,也拼卖的城市,不只是买卖现在,而且买卖未来。三四线及县城楼市,房屋闲置、空置现象普遍,但这不是真正意义上的房多多,而是数以亿计的外出务工人在家乡安的根。外面买不起,家乡买套房,为子女和未来回家乡的自己买套房,合乎情理,没必要大呼小叫,说什么中国住房过剩了。笼统的说,房子过剩了,不是科学的评价。支撑拼命买与拼命卖的是需求,不会长久的循环,供求两旺的楼市盛市是阶段性的,不可能永盛不衰,不用担心买也拚命卖也拚命的循环往复以致无穷。但理性消费,理性销售还是必要的,否则就会出现疯狂,病狂的结果都是下场很惨!
▍︾三四线楼市会陷入“拼命买”和“拼命建”的循环吗?
三四线城市的楼市不会陷入拼命买和拼命建的循环。
根据现有的楼市政策,房住不炒,那么,就会有很多以前炒房的人手里的房子流到市场上,一定程度上会增加市场供应,让房价下跌。
因此,现在大多数城市的房子价格变化,是以阴跌为主,个别城市可能会腰斩。
这里面呈现出几个特点:
1,一二线城市的房子会上涨
一二线房子,因为各种设备设施比较齐全,经济建设生态比较完善,交通、教育等比较发达,这样的城市比较吸引人。所以,这样的城市,房价不会跌。比如北上广深。
2,三四线城市趋于平稳
三四线城市,因为城市容量的问题,以及配套设施相对较完善,所以,这类城市的房价会在现有水平上下波动,个别城市价格会下跌很厉害。
3,五六线城市的价格变化大
五六线城市,因为工资水平较低,经济发展及消费水平并不高,无法支撑高房价。再加上人口的流向。决定了五六线房子基本上是以下跌为主。
综上所述,三四线房子不会出现拼命买和拼命建的恶性循环。
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