买了一套二手房，已过完户，银行已经放尾款给卖方，然后卖方耍无赖不做物业交割怎么办？
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买了一套二手房，已过完户，银行已经放尾款给卖方，然后卖方耍无赖不做物业交割怎么办？
其实，这个事情应当是对题主没有任何影响的事。原业主不愿意输办理物业交割很好啊，让他继续缴纳物业费。如果不缴纳，就让物业起诉他，到头来，让他来求你去办理物业交割。
事实也是，物业与业主的关系很多，包括缴纳物业费、承担业主各项任务，如果业主在房屋使用过程中出现了问题，物业也可以去找原业主。因为，物业没有过户，题主可以不承担任何物业方面的责任。
所以，对题主来说，可以向原业主发出书面要求，请他协助办理物业过户。书面要求一定要通过挂号信的方式寄出，以留下证据。同时，把信件同时交给物业王封，以让物业也有备案，让物业继续向原业主收取物业费。物业也可以用挂号信的方式给原业主发缴纳物业费的函。如果对方不缴纳，就起诉。如此一来，即便原业主想耍赖，也没有法律依据。所以，不要怕，房子是你的，物业费让原业主缴纳，好事。他一定会主动来找你，还会求你去办理手续的。
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我们买二手房时没有出现这个问题，也没有留尾款，到现在燃气公司卡上的名字还是老房主的，不过供电卡的去更换了。
当时也出现了一些小问题，原房主说新房子那里虽然交房入住了，但是还没办法迁户口，所以户口需要留在这里，反正我们也不着急钱过来，就答应他暂时留下，但是时间不能太长，结果这一留就是四五年的时间，后来我们跟他说孩子要上幼儿园小学，户口必须迁走了，还好没有那么严重，他们最后把户口迁到了儿子家的房产上。
但是也有说话不算数的地方，地下室看的时候有好多大铁架子，放置杂物很方便，他们说自己不用也不处理，留给我们用吧，结果交房时里边除了乱七八糟的东西外，铁架子居然没了！其实他们卖掉并不值几个钱，但是我们再买就贵了，来回折腾也麻烦，关键是没有诚信。中介说口头上说的不管。
所以，签订三方合同时一定不要麻烦，所有约定的事情一定要落实到合同上，哪怕芝麻绿豆大点儿的小事儿，而且必须留尾款，也就是中介公司的尾款，否则到时中介绝对会一推六二五啥也不承认啥也不管。
最后的最后，如果原房主就是不配合，那你可以拿着自己的房产证身份证和交易凭证到物业办理手续，如果还不行就可以走法律程序了，从买房交割那天起算你的，其余的该找谁去找谁。
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这个问题责任在中介或者你个人，买房都是要留尾款的即物业，水，电，燃气交接费用，待结清完毕退还房东。
一：如果你通过中介成交的解决办法
1：请中介和你一起去向房东要，如果房东还是不给，你只能找中介要，必定你交了中介费，协商解决例如中介费打折等。
2：中介不解决或合同上规定房东必须缴清，你只能赖在中介或法院起诉。
3：如果房东还有别的房子，你就去他家里堵他，他不可能为了一点物业费闹的邻居皆知。
二:如果你自己和房东成交的办法
1：向法院起诉
2：协商解决
3：他有另一套房子就去他家里堵他。
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你好，我是贝壳张大炮，很高兴能回答你这个问题。
首先给你普及一下物业交割需要的材料和交割条件。
物业交割分为：物业更名、水、电、暖、气的交割。物业更名只需要房主本人携带身份证和不动产证到物业更名就行，不需要原业主到场，也不需要他签字，所以这个完全可以你自己就办了，不过有一个前提条件是他之前的物业费要结清，不然不能给你更名，如果嫌麻烦，就自己交上吧，没多少钱，顶多一年的物业费，一千两千的，没必要和垃圾人纠缠，浪费时间和精力还伤身。
至于水和暖这两项，也是在物业进行更名就可以。暖气一般也不是挂在业主名下，而是跟着户号挂名的，所以你交暖气只需要去物业报房号就行。水也是在物业直接更名就行，随物业更名就直接给办理了。
比较麻烦的是电和燃气，不过说麻烦也只是需要你自己跑电力公司和燃气公司。拿着不动产证和身份证户口本直接去电力公司就可以了，前提是之前的电费要结清 ，其他也没什么原业主的事。至于燃气，和电一样。
说白了物业更名所有流程都是你自己就能办的，只要对方 没有欠的物业费和电费和燃气费等等。其实说白了一般都没什么欠的，燃气一年也用不几百块钱的，水和电基本没欠费，欠费早就给他停了，就物业费，可能有的能欠个一年半载的。纠结的话就找他掰扯掰扯，不想惹一身骚的话就自己垫上抓紧办完利索。怎样都行，看自己情况了。
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感谢邀请。
二手房的交易，由于涉及到交易金额大、手续复杂、持续时间较长，二手房的交易中常常容易出现各种状况和风险。比如，身边就有朋友遇上房款付清，卖方耍无赖不做物业交割的情况。
通常二手房的交易流程中，双方产权过完户、银行已经放款后，就到了双方物业交割的最后环节。
房产过户、银行放款后，卖方拒不交割物业，买方该怎么办？
通常大部分人都是懂理懂法的，也知道诚信的重要性。但是实际生活中，也不乏一些人，会因为一点小利益，失去做人的底线。作为诚信履约的买方，我们还是要分析事情发生的原因，对症施治。
一，卖方为什么耍无赖，不交割物业？
经过观察实践发现，这种事件的发生通常有以下两种情况。
1，卖方愿意交房，但是不愿意支付房屋所欠的物业管理费、水电气费等等。
一般来说，卖方出售自己居住的房子，都愿意结清自己前期使用房屋时产生的费用。但是对于空置的房子，或者前期租户居住期间欠下的费用，很多卖方就非常不情愿缴纳。特别是在欠费较多的情况下，甚至还有违约金的情况，卖方认为自己缴纳这些费用太冤，往往不愿意缴纳。
在房子已经过户，卖方已经收到全款或者留的尾款不足以抵消费用的情况下，很多卖方，就不愿意当面进行物业交割，往往口头告知买方和中介，钥匙就只有原来存放在中介处的那一把，要求买方自己去开门换钥匙就行了……
按照法律的规定，卖方在持有房屋期间所产生的费用，应该由卖方承担。显然，这种情况下，卖方是贪小便宜，不想支付房屋所欠的物业管理费、水电气费等等。
2，卖方主观故意违约，不愿意履约交房。
现实中，也有卖方因为个人主观故意原因，或想占便宜多使用几个月房屋，或觉得房子卖亏了不甘心，或因为欠债房子被第三方占用、或根本就是反悔了（即不想卖房子了）等等原因，故意不交房。
很明显，如果合同约定明确、买方按约定已经履行付款义务，且房子已经过户在买方名下，卖方主观故意不按约定交房，就已经涉嫌违约。
二，卖方愿意交房，但是不愿意支付房屋所欠的物业管理费、水电气费等等，故意不交割，怎么办？
遇到这种贪小便宜的卖方，通常中介也比较头痛。作为诚信履约的买方，买房的目的是房屋的实用价值，不可能为这点小钱而拒绝接房。但是自己就为此多承担本该卖方支付的费用，也非常不划算啊，那怎么办呢？
笔者认为，按照以下操作应该会相对比较妥当。
1，要求中介积极及时协商，要求卖方履约交房并交接清楚相关费用，交割物业。
通过中介成交的二手房交易，中介有义务在签约前查明物业的欠费情况，并对物业的顺利交割形成预期和风险控制办法。
通常的做法是，在合同中明确约定交房时间，交房需留尾款的金额和尾款支付条件、时间和方式。
中介应积极及时地与卖方沟通，争取说服卖方诚信履约。
2，中介协商后，卖方仍拒绝交割物业，买方可要求中介拿出解决办法，同时表明自己态度。
如果中介无法说服卖方，最终被迫接受卖方不交割，中介向买方交割。这时中介一般会建议买方接房，这时买方就可以要求中介承担全部或者部分费用，也可要求直接抵扣部分中介费。（注意协商过程的重要证据的收集和保留，比如录音等）。
如果买方与中介协商不成，买方可先行接房（在中介处拿钥匙换锁）后，向当地的房地产行政管理部门投诉该中介，要求中介退还中介费。
注意从中介处接房的话，也同样需要双方签字移交清单，并要求中介写清楚原业主各种费用各欠费多少。持合同和相关单据，再找卖方支付费用。
三，卖方违约，故意不交房，怎么办？
如果房屋已经过户至买方名下，买方已经付清房款，按合同约定卖方应该履约交房，而卖方不交房，卖方违约，怎么办？
1，房屋所有权人有依法占用、使用、收益和处分自己名下房产的权利。
1）买方才是房屋的合法所有权人。
按《物权法》的规定，不动产以登记为公示方式，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 可见，房屋已经登记过户，买方才是房屋合法的所有权人。
卖方拒绝交房，涉嫌非法占用他人物权，理应及时归还，否则涉嫌违法。
2）卖方耍赖不交房，卖方违约。
买卖双方通过中介签订了二手房买卖合同，双方应诚信履约。 作为二手房买卖合同中诚信履约的买方，已经付清房款，诚信履行完毕自己的义务。
而卖方，在收到房屋出售全款后，拒绝交房义务，明显卖方就是耍赖，卖方就是故意违约。
2，卖方违约不交房，怎么办？
笔者认为，如遇到原业主违约不交房，作为诚信履约的买方，可以有以下四种途径解决。
1)买方要求中介公司全力协调解决。
买卖双方通过中介公司成交，中介有义务有责任协助完成交易的整个流程。
一般来说，大部分中介公司还是很负责的，都会积极地协调处理。 事实证明，中介的专业性在此是有大作用的。
特别是大型的中介公司，他们有一套完善的风险防控办法，对于卖方恶意不交房的情况，他们也有非常多的对策。 比如，中介每次联系卖方交房，都会有录音和记录……超过3次沟通卖方仍然不交房，中介公司会发律师函通知卖方配合交房等等。
如果中介公司不履行职责，买方可以向当地的房地产行政主管部门投诉，一般都能得到及时处理。如果投诉无效的话，买方还可以打“市长热线”等等。
2）如果中介协调无效，可以持房产证以产权人的身份报警。
公民的私有财产受国家法律保护，人民安居乐业方可社会稳定长治久安。
1️⃣房屋被他人占用并居住——报警，要求占用人搬离、原业主限期交房。
一般居民的房子被他人强占，产权所有人报警，警察都会出警。警察出警后会了解情况并记录出警情况……大部分卖方会因为自己无理、并违约而当警察面接受批评，承诺限期交房。
这种情况下，需要注意的是，最好能当警察的面，拍下视频并录音，同时在警察的见证下，要求原业主签订一个书面的限期物业交割承诺书，签字按手印。
2️⃣房屋无人居住——报警，开锁，换锁。
房屋无人居住的情况，首先去物业变更业主资料记录登记，再可以持房产证报警卖方拒绝交房，在物业的见证下，请有资质的开锁师傅开锁后，更换门锁，并记录水电气表读数和物业费欠费金额等。
如果屋内还有原业主的东西，需要拍照，并请警察帮忙通知原业主限期搬走、并完善原来的水电气物业等等欠费。
3)断水断电断气。
如果房屋有人居住，经过警察的协调，限期内，原业主仍然拒绝交房。买方可以再次通知对方，要求3日内交房，如果限期内不交房，自己将断水断电断气。
如果3天内，原业主还是不交房，买方就持房产证和身份证到水电气等供应部门变更业主登记后，申请断水断电断气。
买方去过户水电气时，通常相关部门会要求完清欠费。这时，买方就需要垫缴。
这里需要注意，要先交费再过户，这样费用发票上就是原业主的名字，发票上的表止度和物业记录的相符合，日后才有权利要求原业主支付给自己。
4) 司法起诉。
通常来说，经过前面的三大办法，业主都会主动交房或者搬走腾房了。
如果实在遇到原业主非要赖在房子里，死都不愿意离开，警察也把他没办法……就只能准备证据材料，向法院起诉，要求卖方腾房并承担违约责任。
这里需要注意，买方司法起诉时，一定要连同中介公司一同起诉。
经过以上分析不难看出，解决卖方收到全款拒绝交房的问题，办法很多，这些办法相当于是层层递进，先礼后兵的。
但是，需要注意的是，事实证明，司法起诉是见效时间最漫长的途径，也是彻底“撕破脸”的维权途径。
故笔者认为，凡事以和为贵，无论卖房还是买房，谁也不想官司缠身（通常打官司都是费时费力费财），最好的办法是能双方协商解决为好。 如果买方实在被卖方所逼，必须司法起诉，买方也只能奉陪到底！
四，如何避免原业主拒绝交房的风险
我们多次说过，二手房的交易程序复杂、风险较多，如何避免原业主拒绝交房的风险呢？
1，选择口碑好的大型中介公司成交。
通常大型中介公司的运作模式规范，风险防范意识强，风险控制能力强。特别是选择一些口碑好的大型中介公司成交，往往交易的风险更小，可靠性更高。
大型中介公司的团队强大，不光业务人员的能力较强，他们还配备有专门的售后管理团队，甚至还有律师团队，专门解决公司客户遇到的各种风险。
2，在合同中明确约定留交房尾款。
针对房屋的欠费情况，为了后期物业的顺利交割，除签约定金外，最稳妥安全的方式就是在合同中约定，房款进行银行托管或者资金监管，可授权银行或者监管机构分两笔向卖方支付。一笔是房产过完户支付，另一笔是交完房支付。
当然实际交易中，一般欠费较少。在签合同时，买方可以要求在合同中明确约定，留下少量尾款，等到交房时，当面支付给卖方即可。
3，合同中明确约定买方办完抵押，且在银行放款前卖方交房。
事实上，二手房的交易中，通常在过户前，买卖双方到银行面签，并且买方的贷款审批已经通过。
对于买方按揭的贷款，银行就等双方产权过户，且产权证办理抵押后，直接划转到卖方的账户。 买方名下的产权证办完抵押后，即由中介交回银行，等待按揭银行放款。
故办完抵押就交房，对卖方来说几乎是没有风险的；而对于买方来说，则避免了付清房款而接不到房的风险。
总之，二手房的交易是个复杂的大交易，无论买房还是卖房，一般通过大的品牌中介成交，更加放心可靠。还有就是自己也要谨小慎微，特别要注意合同细节的明确约定，其中房款的安全是重中之重！
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