未来珠三角楼市走向如何？
ℬⓉ未来珠三角楼市走向如何？
把我发的一片分析粤港澳大湾区的楼市文章发过来吧，两个部分一个是总体看，另一个是分城市。
粤港澳大湾区内：广深、珠海、佛山、惠阳等地楼市会怎样
粤港澳大湾区规划纲要在上月末发布之后，对珠三角多地楼市的未来长远发展影响重大，那么本文就来分别讨论一下，这个区域内主要城市楼市变化将为分三个梯队呈现。
为什么这么划分第三档，这里讲的是对楼市的利好主要是增加未来预期程度，例如广州和深圳实际上有更多的红利但是这两个城市的楼市和经济情况已经居于高位，论增长而言各个梯队的城市潜力不同。
先看一下整个大湾区11个城市的概况，目前规划范围内人口达7000万，而且仍然在强劲增长，不仅仅得益于珠三角的经济发展提供给年轻人非常多的就业发展机会，同时也是由于区域对外来人口的吸引政策。未来可期的粤港澳大湾区2035年规划期间人口实际上有望达到1亿的，这是一个非常庞大的基数。相对于目前北京、上海由于限制性的情况而人口小幅下降而言，大湾区的人口净流入在全国各主要城市群效应集聚的情况下处于领先地位。
根据粤港澳大湾区房地产数据显示，以目前房价来划分的话可以分为三个区间，那么香港、澳门在第一档均价破10万；第二档次深圳和广州，深圳超过5万而广州超过3万；7个城市在第三档。广州是以住房交易为主的市场，2015年住房自有率已经达到55%，租赁住房占比41%，从住房供给的情况来看自2011年以来一手房、二手房占比各半，上述数据体现出相对而言广州的房价还算友好。深圳是以二手房和租赁市场为主，自有率仅为24%，购房类型都以首次置业为主，在2019年深圳已经进入存量房市场，二手房交易占比70%左右，由于新房供应不足房价上涨较快。
广州、深圳
未来广东省内的人口将随着交通基础设施的建设将进一步加速广东省内人口向大湾区流动，2018年深圳市购房者来源20%来自香港。收入的持续增长和经济活力的基础会随着人口流动的核心城市带动周边的效应不断加强。
广州作为大湾区城市群定位的综合中心，而深圳的定位是经济中心，两个产生位列大湾区规划四个核心城市，其余两个是香港和澳门。这两个城市的人口基数目前优势明显，经济增速接下来会更上台阶，因此楼市需求长远看有很好的支撑。当然目前这两个一线城市在楼市调控方面是最严格的，虽然在近期限签、限价方面有所放松，但是限购、限贷方面依旧非常紧，例如广州目前执行的是5年社保才能具备购房资格，这个门槛的限制会抑制房价过快增长。
广州的增城和从化需要特别提一句，这两个地区目前不限购，但是也却是产业支撑，其中从化的区域较大，但是更加不均衡，因此不能一刀切来评估。
大湾区交通体系将影响核心城市辐射
珠海、佛山、东莞、中山
来自广深的生产环节，尤其是创新产业将大量向这几个城市转移，而承接制造业生产需要大量的人力。在人口带动下，虽然目前转移的产业附加值距离广深领头羊还存在差距，不过进入这几个城市即可以有机会享受城市群的红利，因此楼市情况也较为乐观。
目前佛山临近广州一侧限购还是很紧，虽然非限购区域已经出现2折首付，但真正的需求释放还要看总体限购的松动与否。跟佛山一样的另外三个城市在调控政策限制方面没有广深那么紧，作为二线城市接下来楼市政策是否能跟上全国目前逐步出现的松动，尚待接下来的进一步观察。不过有传言是佛山会缩小限购范围，虽然是传言但类似珠海的金湾、斗门等区域早已放松了限购，是可以参考的。同时珠海之前早就放松了首套房购房门槛从5年降至3个月至1年不等，在调控方面的弹性也符合目前“房住不炒”和“因城施策”的指导方针。
珠三角个城市房价数据
四个城市都有地利优势的同时产业基础也较好，佛山的放松政策有一个前提就是去年上半年的调控偏紧，对房价调控匹配要求目标，另一个就是去年下半年以来佛山的地价下降的不少，那么地方财政对此的依赖尚不能摆脱。
同时还有一个较为具体的利好是：未来规划在南海和番禺接壤处将规划广佛跨城综合体，作为高端金融服务区将接轨国际，成为两个城市面对世界的城市名片。
惠州、江门、肇庆
这三个城市承接珠三角产业分工中的传统产业，这也是大湾区规划重新划分各个城市的产业分工，避免重复竞争和过剩产能。虽然附加值偏低，不过定位清晰之下的经济增速也会有机会，无非是由于产业相对低端，影响收入水平和购买力增速。
惠州的地理位置和产业情况
不过在楼市方面政策偏宽松，基本上不限购，外部资金进入更便利，当大湾区规划纲要出台，外来投资者会更关注这三个城市。这其中惠州的惠阳是最被看好的，原因首先是地利优势紧邻深圳，那么产业发展可以向深圳、香港靠拢，因此更容易承接两地的辐射，相对于深圳的拥挤，居住生活、生产制造的方面的转移就近选择惠阳比目前限制更严格的东莞甚至更有吸引力。
我们将持续关注粤港澳大湾区接下来的楼市动向并在专栏里展开分析
更多地产专栏文章，欢迎关注头条号：房地产带盐人
◃╄未来珠三角楼市走向如何？
你好，嗨住租房来回答这个问题。
楼市，已经成为我们饭前饭后谈论的话题，走在大街小巷都可以看到房地产的身影，这也表明现如今的房地产大家都很重视，都比较关心，成为了人生三大事之一。
那么未来珠三角地区楼市会如何发展呢？是涨是跌，下面我们就来分析一下：
一、珠三角地区版图
珠江三角洲位于广东省中南部，包括广州、深圳、佛山、中山、惠州、东莞、珠海、江门、肇庆以及深汕特别合作区，大珠三角包括香港、澳门两个特别行政区共12个地区！
而且珠江三角地区是有全球影响力的先进制造业基地和现代服务业基地，南方地区对外开放的门户，辐射带动华南、华中和西南地区发展的龙头，是人口集聚最多、创新能力最强、综合实力最强的三大区域之一(另外两个是长三角、环渤海)，有“南海明珠”之称。
二、楼市发展主调
楼市已经在去年十月份就定下了今年的主调：“房住不炒”。这对于珠三角地区的房地产市场来说，房价想继续往上走的可能性不大，楼市短期看政策，在现如今政策调控这么严密的前提下，珠三角地区的房价很难继续往上走。
而且“房住不炒”的核心是让房子回归居住属性，这也是大家所期望的。
三、核心城区房价维稳为主，周边地区会有所回落
楼市的发展，短期看政策引导，中期看金融发展，长期看人口走势。珠三角地区做为沿海经济发达地段之一，可以说未来的发展潜力无限，但是由于楼市已经定下了“房住不炒”的主调，热点一二线城市楼市调控正在不断收紧，房地产税也在加速立法适时出台，这些迹象都在预示着楼市已经不再是单一上涨的时代，楼市的发展将会逐步走向理性。
因此，珠三角地区核心城区房价今后应该是维稳为主，稳中有落，周边地区房价会在楼市严密调控下，稳中有落，这是大势所趋，楼市发展的必然。
现在很多的年轻人都前往珠三角地区打拼，只为今后可以过上更好的生活，这时候就需要抉择到底是在珠三角地区买房还是租房住呢？我觉得现在在珠三角地区楼市房价这么高的背景下，或许租房是一种更好的选择，租房住不比买房差，租房一样可以享受到各种权益和福利。
不过租房也要找一个可靠的平台，嗨住租房-全城房源，一网打尽，房源多，房源真。
p↦未来珠三角楼市走向如何？
珠三角是很大的地域范围，既有一线城市广州深圳香港，又有二线城市澳门东莞佛山珠海，还有一众三城市惠州江门中山，以及四线城市肇庆。作为全球第一的湾区所在地，珠三角楼市潜力巨大。但是珠三角楼市分化更大！既有全球房价第一的香港，单价超过100万/平。还有类似鹤岗的肇庆，老破小房价不高于3500元。楼市投资记住的还是location、location、location。扣除香港，澳门。属于广东省的珠三角部分最有投资价值的还是广深核心区，其次是东莞、珠海、佛山核心区。其他区域谨慎。另外一线城市的虹吸效应很严重，随着一轮接一轮的基建投入，东京大阪效应将会出现。而广深对珠三角的其他城市的吸血会越发严重。总体上珠三角是楼市是中国最具潜力的区域。但是选准城市，找准地段很重要！
↠﹡未来珠三角楼市走向如何？
从个人的看法来说，随着房地产逐渐“饱和”，全国普遍的房地产涨价或投资机会已经没有了！但在差异化的政策引导下，房价很可能会出现区域分化，好的地方继续好，弱的地方慢慢降下来。像以珠三角为首的5个国家级城市群，由于政策、产业和人口还有优势，房价就很可能还有不同程度的结构性机会。
01、楼市进入下半场
在住房存量上，越来越多的现象表明，目前，全国楼市普遍上涨、房子普遍短缺的时代已经结束了，多数城镇居民家庭都已经有至少一套房了。相关的佐证数据是19年人民银行关于城镇居民家庭资产负债情况报告，城镇居民家庭住房自有率已高达96%。
在行业表现上，疫情冲击后，越来越多的房企陷入了经营困难！像恒大、碧桂园、蓝光等头部房企，都遇到了经营危机，旗下多个项目停工、烂尾、转让、重组。说明就算是曾经风光无限的大房企，在房地产转入下半场之后，依然不能“力挽狂澜”！也不是他们“不行”了，而是行业变了，还按过去的模式搞，或者“转身”稍微慢了点，可能就要“翻船”。
在土拍市场上，即便是集中供地，热度已经明显没前两年火了；而没有集中供地的，房企拿地的积极性也不高。相关的佐证数据是今年前5月，房地产投资额同比下降4%，但是，去、前年的投资额平均都是增长8.6%！土拍成交率和溢价率相比去年最后一次，依然么有明显改善。
在2手房市场上，房子从挂牌到卖出的周期拉长了，平均售卖周期3-6个月已经是常态，而挂牌量不断上涨也是新常态。比如，前段时间成都放松楼市政策，似乎“一夜之间”，成都2手房挂牌量就增加了上万套，但有意愿买的人并没有凭空多出来多少，房子依然还是不好卖。
所以，不管是房地产的哪个环节？都表现出了跟前几年不一样的特征，大家对房地产的热情在下降，房地产已正式进入下半场。
02、楼市的地位在下降
98年，国民经济的“三驾马车”动力疲软，国家不得不改变福利分房制度，推行住房商品化。当年，总理在答记者问时说，住房消费将成为国民经济新的增长点。后来的发展也印证了这个说法，只是很多人没想到住房消费的拉动作用会那么大。
经过20多年高速发展，已经盖了足够多的房子，房子一下就从短缺变成了饱和，更直白点说，好些地方已经“不需要”再盖新房都够住了，这就从根本上限制了行业继续高速发展。
另外，国家经济粗放型、劳动密集型增长方式已经到了红利顶端，不得不向高科技引领转型，这既是国家从中等收入国家向发达国家转型的必然要求，也是防止关键技术被人“卡脖子”的需要。
应该说，房地产对经济的历史使命“已经”完成，而目前的现状和未来的产业规划也不允许再“过于”依赖房地产了。
所以，房地产被“打压”也好，转入下半场也好，都是一种“必然”，没有永远长盛不衰的行业。
03、珠三角楼市的未来走向
在房地产进入下半场和国家政策风向转变之后，珠三角未来的楼市仍将有至少三重利好：
1）结构性机遇。全国楼市过去大拆大建，盖了大量的房子，目前看，基本“饱和”了，但像珠三角地区，不管是营商环境，还是产业发展，都是全国一流的，对人口的吸引力很强。人越来越多了，自然就需要更多的房子，这就是结构性机遇。
还有一点就是经济不断发展，大家的收入提高了，也想换更好、更大的房子，因此，不管是刚需，还是改善，珠三角都将继续享有楼市机遇。
2）产业布局符合国家战略。长三角是制造业+金融，珠三角是科创+贸易，升级为大湾区之后，增加了金融和休闲，而国家战略又是培育科创产业的支柱地位。所以，珠三角在产业布局上契合了国家战略，必然会享受到政策红利。人随产走，产业好了，人自然就多，对住房的消费也就大，楼市自然就能享受到产业红利。
3）受资本青睐。前年疫情比较严重的时候，京津、江浙一些民营企业家，拿着大把钞票去深圳买房避险，一度让深圳楼市“高烧”。而毗邻的香港房价过高，部分市民也转战大湾区置业，同样都说明珠三角深受资本青睐。
说完政策和机遇，其实，珠三角城市之间还是有差异的，深圳地盘有限，人口逐年增多，如不能“扩容”，在有限的供地面前，深圳房价更容易上涨。好在有政策调控，会对“投机”资金形成打压，不过，这样可能会造成房价波动，对真实买房人的话，没踩好点，可能还是有风险。
广州跟深圳比，有2个重要的不同点：一是地盘更大，因此供地量就大，对市场参与者心理上的预期就不同，不容易产生“饥渴”感；二是主打商贸，对人的依附性没那么强，在住房消费上没那么“刚”。所以，在房价表现上，广州低于深圳。
中间的东莞，既能享受到深圳外溢的房票和产业，又能享受到广州外溢的城市功能，应该说跟地理位置类似，是一种折中的状态。
而对岸的珠海，虽然大桥和地下通道有了，但固定的一笔通行费，加上在途的消耗时间，还是会让很多深圳的房票感觉不方便。
至于珠三角的其他城市，在大湾区的平台下，即便自身实力相较深圳、广州要略微差些，但在经济大省广东，又在大湾区内，未来享受些外溢的产业、人口和城市功能，定然也不会差。
因此，我个人认为，虽然整体楼市进入到了下半场，整体的楼市政策已没以前那么好了，但在大湾区的平台下，在国家战略的红利下，珠三角的各个城市依然能享受到结构性机遇和国家战略红利，楼市保持高位发展的概率更大。
▹✲未来珠三角楼市走向如何？
在前段时间，炒房客在炒大湾区概念，其实珠江三角楼市就是大湾区楼市，以后广州，佛山，东莞，深圳，中山，珠海，惠州，在地铁交通方面，也许会联系在一起，因为它是一个整体，是世界超级大湾区，于是在土地上必须是一个自然的整合，合理利用，社会会更加理性。在楼市方面不可能有极端行为。加上楼房是住的功能，政府都在调整，炒房是捞不到什么的了。望大家理性地看待这个问题。买或不买，根据自己的实际需要做出决定，不必有焦虑的行为。！
------------------
推荐阅读：
上一篇：什么是估算、概算与预算？
下一篇： “说曹操，曹操就到”是怎么来的？
