江苏淮安这一类三四线城市未来的房价走势会怎么样?这类城市都在大规模进行房产开发,未来趋势各位怎么看?
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我觉得淮安这类三线城市,城市未来的房价应该是分化的。好的地方,好的学区,好的房子肯定还是要继续涨的,而那些地段不好,非好学区的房子涨的就不厉害了,或者就不涨了,甚至降了。
现在网上各种专家都在说三四线城市的房子没未来,房价要降,鼓励大家去一线二线城市去生活去买房。
我觉得这些说法都太绝对,中国这么大,每个地方都有特殊性,如同是三线城市,但不同地方的三线城市就有可能完全不一样。
淮安这类三线城市属于长三地区,属于江苏地级市,也是百强城市,南京都市圈,苏北区域性高铁枢纽,大运河文化带,淮河生态经济带等,这些都足以让这类三线城市和别的三线城市不一样。
所以,我觉得,像淮安这类三线城市,房价有支撑,房价产生分化,好地段好学区的房子会越来越高,差地段学区不好的房子涨的慢甚至不长反降。
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以二手房来说,稳中有升,整体房价趋稳,但是在某些点上还会有小幅度上升。举个栗子,2020年清明节之后,全市二手房整体价格变动不大,亮点就在生态新城东片区,几乎长了一半,现在均价2万的不在少数。
淮安房价目前是江苏省内洼地,但是考虑淮安自身人口,工业实力,也较为靠后。推测以后在南边(大学城板块,宁淮合作服务区)以及东边(市政府,教育资源,高铁,)。淮安发展趋势是南移东扩,而且以后南边和东边投入的,教育资源(实小,淮中),医疗资源(省人医,市妇幼),交通资源(大运河,高铁,高速)再加上政治政策吸引力。房价在南边和东边会有上升空间。个人拙见!
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淮安这样的三线半城市,未来五年,房价应该是稳中有降的格局,五年期内,房价至少下跌30%。理由如下:
一是“房住不炒”依然是政策主基调,淮安这样的城市不敢过分刺激楼市,只要投资需求不能被有效激发,楼市自然就会出现下行格局。
二是此前几年时间,苏北几个城市,包括淮安在内,有过一到两次炒作上涨过程,目前的房价已经被推高,目前,淮安房价均价,新房价格接近1万元/平米,已经远远超出民众承受能力范围。
三是这几年疫情影响,淮安经济也受到了较大影响,一季度,淮安全体居民人均可支配收入11682元,想想看,一个季度收入,才能买一平米住房,有多少人能够对未来持乐观态度啊?
至于说,现在所看到的大规模房地产开发,其实是过去几年开发商囤地较多的结果,相信未来五年房地产开发将逐步下降。
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我是楼起探房,专注淮安本地房地产行情,我头条号的绝大部分内容,包括微头条、视频等基本都是聊淮安房产相关信息。
淮安的房价未来会怎么样,以我这么久的观察来看,淮安房价大概率会是继续缓缓上升,然后达到一个相对高位的临界点,我认为在三四年的时间里,淮安主城的整体均价可能会达到10000元/平米,现在的主城均价在8500元/平米。也就是说,淮安在三四年的时间里,主城整体均价可能会在提升1500左右的均价。
为什么呢?
1,淮安虽说是苏北小城市,但说它小,那是在省内的说法,放眼全国,他也是长三角经济强省江苏省的城市,2019年全国百强市排名第75名,这代表着经济活力,人口更是达到500万+,这个人口量级代表着城市潜力。大家也知道,自房地产市场发展到今天,从大家不关心房价,到2016年淮安房价飞涨,再到这两年房地产行业调控稳房价,经历了这么多,房价宏观上可是上行的。
举几个现实中的例子。
①在2017年前后,我一个朋友在淮阴区幸福城买了一套高层,当时房价入手价六七千一平,现在幸福城的二手房价普遍一万以上。幸福城所在位置有朋友戏称它是淮阴区CBD,这不无道理。那再说说盐河北的新盘观淮府,今年四月份开盘均价到了9500元/平方,一下子突破了淮阴区北片区天花板,吓人吧,许多人认为这个价格没人会接受,现实是否定的,卖的还不错,你想想,淮阴区那地方卖小一万的价格都有市场,在早几年,谁敢想?所以房价上升是个渐渐上升的过程,大家慢慢接受也是个循序渐进的过程。
②生态文旅区的房价如何,淮安本地人都多少了解吧,生态文旅区在开发初期,是无人问津的地方,绿地世纪城刚开发的时候房价三千多一平没人搭理,如今是多少,2019年的时候一万三四的均价,疫情过后,又一波飞涨,现在的二手挂价有的都将近20000元/平,是不是很疯狂,有人说这都是人为炒作,这个说法我赞同,但炒作又能代表什么,代表有人愿意接手啊,有人接手意味着有人人为它值这个价,生态新城的学区配套及周边未来潜力,政策导向的利好是显而易见的,如果说淮安哪个区域的发展潜力最佳,非生态新城莫属,这应该没人质疑。
③再说说城南区域,城南区域跟淮阴区比较相似,人多,发展慢,但是在近两年,新盘如雨后春笋般冒了迟出来,改善盘如碧桂园的淮府八九千的高层洋房,联排单价破万,水沐明悦府更是夸张,全部万元起,走的就是高价高端,今年先后到的绿地春晓与中梁弘阳运河风华,绿地春晓高层还没开放风价就是8500+/平米,容积率2.2有洋房的运河风华肯定要高出绿地春晓一头,想想,这只是普通住宅,而且周边的二手房价格普遍六七千,这突然新开的两个盘一下子把价格拔高到八九千,这个价格,新盘开心,周边老业主也开心,因为谁都希望自己的区域价格上涨,自己的房子二手价格也跟着升值!
你们看,随便举例,就没降的,全在上行。
那有朋友要说我喊涨就问了,凭什么涨?
除了我开头提到的淮安城市本身就是经济百强市,人口500万+的自身条件在。还有一个重要的原因是,现在是房地产产品升级的时代。什么叫产品升级,就是房企做一个项目,不再像以前不在意做什么样的产品,不愁卖。如今淮安也进入了从“老破小”向“新亮大”的转变,小户型换大户型、高层换洋房、洋房换别墅的产品进阶已经呈现。所以房企开发项目,必须要用产品打动人心,品牌名声如何、项目绿化如何、产品户型如何、物业管理如何、业主圈层如何、后期服务如何等等因素都影响着客户决策。所以,这也倒逼房企用心做出更好的产品,好,就会贵,这是万古不变的道理!所以,产品升级,房价自会上涨。
当然,还需要许多朋友特别注意的是,淮安这么大,不是每个地方都有上涨的契机,主城可以,区县要注意,特别是离主城比较远的区县,未来房价上涨空间小,甚至会下行,因为,偏远区县没有支撑房价的原点,而且人口流向主城区是不争的事实。
我是楼起探房,欢迎关注,带你看遍淮安楼盘。
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