房地产企业未来可期吗？
✞↵房地产企业未来可期吗？
泰禾集团爆雷了，华夏幸福债务违约了，恒大地产一度风闻遭遇流动性危机，最后靠债转股躲过一劫，房企未来前景堪忧。
1、房地产企业日子很难过。
2020年，房企的日子很艰难，平均每天有1.5家房企倒闭，留给人们的是一栋栋烂尾楼。
虽然全国新房销售额突破17万亿，销售均价达到9753元一平米，二者均创下历史新高，但房企的市值却缩水了8000多亿。很多房地产上市公司的股价创下历史新低，买了房企股票的股民亏损累累。
2、房地产企业的三大问题。
2.1、增收不增利。最近几年，土地价格不断上升，新房被严格限价，房地产企业的毛利率和净利润率不断下降。大多数房地产企业的营业收入在增加，净利润没有跟着增加，反而下降了，甚至发生亏损。
2020年上半年，TOP100房企的归母净利润总额为2840.93亿元，同比减少了12.5%，超过5成的房企归母净利润同比下滑，近7成房企净利润率同比下滑。
2.2、债台高筑。为了继续拿地扩张，大多数房地产企业不断加杠杆，债务越滚越大，资产负债率不断攀升，很多房企的资产负债率超过80%，经营风险不断攀升。
2021年，房企到期债务规模，预计将超过1.2万亿元，同比增长36%，并历史性地突破万亿大关，房企最重要的任务是活下去。
2.3、现金流紧张。由于楼市调控不断加码，严格的限购限贷限离限售限商，限制了大量购房需求。
与此同时，国家不断收紧房企的融资渠道，很多房企的资金链极度紧张，极少数房企甚至处于资金链断裂边缘。
上市房企泰禾集团和华夏幸福，目前都已经发生资金链断裂。
3、结论。
房地产企业日子不好过，前景堪忧，想要投资房企股票的股民要注意风险。
✐﹤房地产企业未来可期吗？
2021年中国房地产市场展望如下。
▍一、销售前高后低，房价平稳，区域冷热不均。
一季度全国商品房销售同比预计高增长，但我们预计按揭贷款可能进一步收紧，且高净值人群在核心城市的改善需求释放并不对全国楼市构成持续性影响，全年销售可能前高后低。2021年商品房销售额预计同比2020年基本持平，核心都市圈和其它地区的表现或仍冰火两重天。
▍二、杠杆率差别缩小，信用利差扩大。
在房地产金融审慎监管环境下，相信进取型公司杠杆率会下降。但和市场主流预期不同，并不认为这些公司资金成本会明显下降。这是因为涉房贷款总投放很难增长，信用风险频发，以及债权人很难对房企资产负债表改善作出准确评估。
▍三、优秀企业盈利能力见底、利润率反弹。
统计的绿档公司，2020年四季度拿地金额同比增长90%，而行业则下降8%。由于土地市场竞争明显减弱，预计2021年重点公司销售利润率见底，2021年则实现结算利润率见底。
▍四、2021年是拿地的好时机，下半年土地市场机会尤多。
在很长一段时间拿地机会形同鸡肋之后，预计行业迎来拿地机遇期。这一方面是因为政府性基金收入需求较大，2021年可能迎来一些优质的土地供给；另一方面是因为土地市场竞争并不激烈，大量进取型公司退出竞争。
▍五、并购市场机会可能更多，轻重搭配成为潮流。
2021年并购市场的机会可能多于往年。一方面，一些中小企业由于盈利能力下降，尤其是集中采购成本偏高，资金成本偏高，管理费用偏大的问题无法化解，可能萌生退意；另一方面，由于区域销售严重分化，集中分布于弱势区域的一些企业销售回款困难，也可能寻求被并购机会。
轻重搭配的并购，可能成为市场潮流。第一、这是由于物业管理板块做大，物业管理权的并购成为主流地产集团的诉求。一些中小企业虽然盈利能力不高，但交付面积不少，可能成为很好的协同并购标的；第二、物业管理权的纳入，物业管理公司规模经济的存在，也更有利于买卖双方达成一致。旭辉和永升的并购经验，融创中国和融创服务协同探索合作方的管理权并购机会，都是轻重搭配拓展规模的范例。
▍六、企业加速处置低效资产。
房地产公司的发展过程中，累积了一些低效资产，例如车位、酒店、长租公寓、游乐场、二三线城市写字楼、和一部分经营效率比较低的商场。地方政府历史上出让土地时，喜欢“肥瘦搭配”，企业在完成住宅项目周转之后，可能会被迫持有一些资产。相比优质的持有物业，低效的存量资产规模更大。很多低效资产，长期的运营收入都无法覆盖运营成本。有些资产虽然报表的回报率较高，但这是因为公司没有对投资性房地产进行重估，实际回报率仍然较低。
▍七、开发企业重视深耕产品力，营建质量回升。
随着房价的提升，2017年之前，我国房屋的营建质量呈现逐步上升的态势。居民需要好房子，提升产品力所付出的建安成本并不高，而产品溢价率可能较高。当时的市场，也诞生出包括金茂、绿城等公司在内，一大批具备产品力和品牌溢价的公司。
2017年之后，限价政策改变了企业的行为逻辑。由于企业无法获得产品溢价，故而在一二线城市，最大限度节约成本成为主流。
2021年起，追求产品溢价，重新深耕产品力，将成为更多开发企业的选择。
第一、虽然我们预计行业利润率将会反弹，但毕竟当前销售利润率在底部，较之2017年时下降明显。企业ROE的下降，迫使企业向流程要效益。
第二、各地的限价执行多年，限价标准会随时代有所提升，但部分区域房价却已经多年没有上涨。尽管存在限价，但部分项目仍然无法获得消费者青睐，新房认筹比例不能达到100%，限定价格高于市场均衡价格。这推动企业开始重视产品力。
第三、一些企业规模增长很快，集中采购优势显著，具备打造“又好又经济”的产品的能力。
总体来看，我们认为企业在2021年会更加重视产品力，追求提高产品性价比和产品溢价，行业整体的营建质量将有所提升。
▍八、开发企业试图掌握渠道的主导权，一定程度上避免贝壳完全掌控新房销售渠道游戏规则。
在房地产产业链的绝大多数领域，供应方市场占有率较低，可替代性较强，游戏规则由房地产企业定义，房地产企业还能大量占用供应链资金。但房产营销并非如此。
贝壳掌握了大量门店和经纪人资源，形成了流量的闭环，重新定义了房地产营销的规则，提高了渠道的分成比例。目前，依赖于渠道的房地产货值预估占全行业的三分之一左右，而贝壳处于绝对领先位置，市场占有率预计达到新房市场8%。
认为，这种局面，在2021年之后会引发开发企业对渠道掌控力的高度重视。所谓渠道掌控力，是说对这种渠道的收费标准有一定的话语权。为了获得这种掌控力，开发企业一面会进一步强化扶持一些非贝系的替代性渠道，至少追求市场不会走向一家独大，例如2020年有很多开发企业集体支持天猫好房。另一方面，开发企业也会在2021年进一步重视做强自身的营销能力，试图控制销售费用率。开发企业的目标并非消灭贝壳——开发企业和贝壳仍然是合作关系，而是将贝壳在新房代理领域的佣金率控制在一定范围之内。
▍九、开发企业可能继续分拆和参股投资产业链公司。
地产开发企业经过十多年有意及无意的培育，一些非开发业务已经达到了可以独立上市的标准。物业管理是最好的代表，除了万科、龙湖、金地等极少数公司外，其他中国规模较大的物业管理公司都已经上市。在其他一些领域，例如商管、科技、集采、物流等，也具备分拆（或纳入既有轻资产品台）的可行性。对开发企业而言，分拆是起点，分拆之后新业务单元发展更快，权益价值增长更快，则成为开发企业的收获。
除了自体培育和分拆，开发企业还注意投资于产业链环节。碧桂园、融创中国等一大批优秀龙头房企，投资产业链的各个环节中优秀企业。碧桂园、万科、融创等对于贝壳的投资，即将迎来财务方面的回报窗口。投资的正反馈，可能会驱动房地产企业进一步加大产业链投资。
▍十、内卷化竞争结束，开发类股票全年看可能存在相对收益。
内卷化竞争已经结束，供给侧改革正在展开。小部分企业遇到信用风险，一些进取型企业放慢发展脚步，而另一些优秀公司则可以获得高质量拿地的机会。
2020年是地产开发板块表现极为惨淡的一年，当前地产开发企业的股息率已经具备很强的吸引力，且行业发展可持续性明显提升。我们相信优秀房企在2021年有股价跑赢大盘的机会。
转自-中信证券
﹠➬房地产企业未来可期吗？
大家好！观众席上的阿景 前来回答这个问题的！
资深地产人，凭良心写作，有专业，有态度。
应题主的问题，房地产企业未来可期么？
个人主要有以下几个观点：
1、今年以来，华夏幸福、蓝光发展、乃至现在的行业巨无霸恒大地产相继出现资金链问题。这些企业出现问题是必然的，盲目扩张，债务负担尤其是短期负债较为沉重，所以一旦遇到行业遭受政策打压就挺不住了。
2、房地产行业的黄金时期终结了，自从1998年房地产市场化改革以来，房地产行业辉煌了20年，各种社会资本通过各种方式进入房地产，地产行业的高利润，使得制造业举步维艰。房地产行业必然要回归社会平均利润率水平。否则实业不振，制造业很难转型升级。
3、中美对抗还会长期化，这种对抗不仅仅在政治、经济、科技方面，还有国家组织力和意识形态塑造等方面。这种大背景下，资产泡沫不宜过度膨胀。
4、最近10来年人口出生率急剧下降，现在整个社会的生活成本越来越高，年轻人结婚和生育率持续下滑。如果没有人口持续增长以及人口的活力，财富创造也成了泡影。国家现在为了扭转这种趋势，势必要对房地产动刀子。 现在不光房地产行业，阿里、滴滴等资本反垄断、还有教育培训、医疗、影视传媒等行业大整治， 都是大背景下的必然。 一句话，一切为生育让路。
5、整个居民负债现在已经到了极限，很难再拖动地产行业向前了。10多年前，一套房子六七十万，贷款个四五十万。现在一二线城市一套房子，动辄四五百万， 贷款二三百万，全家所有积蓄都砸进去也不够。 而且这两年香港的社会动荡也有房地产过度市场化的原因，大陆的房地产模式也在慢慢从香港模式转让新加坡模式， 甚至早先国企办社会办地产的模式后期也会借鉴。
6、房地产行业的金融属性慢慢被剥离，现在招拍挂开始要求自有资金，从金融机构贷款有三条红线，金融机构对地产行业总的贷款有量的限制。居民买房开始限购限贷。 目前在深圳等地政府开始发布二手房指导价。失去金融支持，地产行业在慢慢回归居住属性。
7、房地产行业在加速优胜劣汰。高负债、高杠杆的地产企业很难再生存下去，看看万科、保利、龙湖地产等企业的融资成本，总体融资成本也就4-5个点，再看看恒大的融资成本，12-15%，怎么不出问题？ 以后房地产行业只有那些经营稳健、注重品质，有自己的核心竞争力的企业才能生存下来，有央企、国企背景的开发企业可能更有优势。
8、中国的城市化进程基本已经完成，一二线城市很难再大拆大建，三四五线城市大拆大建很难有投资收益。 房地产行业的使命也基本完成，房地产行业慢慢要回归民生。一句话，房子是用来住的不是用来炒的。
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资深地产研究员：@观众席上的阿景
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◃✃房地产企业未来可期吗？
——中国房地产销售TOP20格局明显变化
从2021年底以及2022年前5月销售数据榜单对比来看，TOP20格局已经发生明显变化。从销量上看，无论是操盘金额、操盘面积，2022年前5月销售情况明显远不及2021年同期;从竞争排位上看，2022年部分企业如中国恒大、世贸集团、中南置地、阳光城、龙光集团均已跌出前20强榜单，而滨江集团、越秀地产、华发股份、美的置业、金科集团新进入20强榜单;从企业背景上看，2022年TOP20中具有国资背景的房地产企业有所增多。
注：“/”代表该企业没有国资背景，下同。
注：2022年度数据统计截至2022年5月，下同。
——中国房地产销售TOP20企业背景“国进民退”
从企业资本类型来看，2021年前20强具有国资背景共有9家，2022年上升至11家。TOP11-20历年来多为民营企业占据，但2022年该情况有所变化。2022年，TOP11-20中具有国资背景的企业由2021年底的2家，上升至2022年5月的4家。
总体而言，中国房地产TOP20企业“国进民退”趋势有所显现。
——腰部企业销售增速大幅领先头部房企
通过2022年中国TOP10房企销量变动数据，从走势上看，各家房企增长势头良好，其中碧桂园、保利发展走势较为陡峭，表明销量增速较快;从销量规模看，TOP4房企销量少明显强于其余房企，尤其保利发展在5月份增长加快，超越万科地产成为TOP2企业。
通过2022年中国TOP11-20房企销量变动数据，从走势上看，各家房企增速明显强于TOP10企业，表明销售市场的关注度从以往的大规模企业转向质地良好的中部企业;从销量规模看，腰部企业的梯队层次较为明显，新城、绿地、金科等企业与TOP5-10企业销量规模相近，旭辉、美的置业、中国金茂、建发房产位于第二梯队，而华发、滨江、越秀地产位于第三梯队。
—— 更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》
┺l房地产企业未来可期吗？
随着楼市的发展，一二线城市已经进入二手房市场，二手房价格的变化反映了一二线城市的真实情况。总的来说，2021年，开年小洋春楼市出现明显好转，房价上涨成为主流，尤其是一线城市历史上第一次，四个城市二手房排名前四。从市场趋势来看，一二线城市房价上涨明显加快。
但乐观的经济数据给了调控房地产的机会，调控房地产不会对经济产生显著影响。在这种情况下，预计未来几个月收紧房地产监管的可能性将非常高。众所周知，在三个部门发出通知之前，全国各地的银行都进行了“自查”行动。显然，仅仅依靠银行的突击“自查”是不够的。央行联合住建、银保监发的这份通知，是为了形成严打贷款流向楼市的“长效机制”
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