40年商业产权公寓，在一二线城市中属于什么定位？
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40年的商业产权公寓，无论是在几线城市，它都是公寓。公寓一般采用酒店式管理，物业费和管理费用都比一般的住宅要高，不能像居家过日子一样有烟火气，好像是没有燃气，只能用电，而且因为它是商业产权，说白了，它这个产权说40年就是40年，它不会像咱们的住宅一样说的是70年，但是70年以后它这个土地还是会自动续期的。
所以说，40年的商业产权公寓，它只能是作为一种短期的居住，或者是作为商务临时接待场所。如果作为投资，还是尽量不要考虑，毕竟产权年限和商务的性质在那放着，以后随着产权年限的不断减少，再转手卖也是越来越困难的。
但是，作为一二线城市，40年的产权商业公寓，相对商品房来说价格还是很便宜的，所以说在一二线，还是有一定的投资价值的！
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一、二线城市房产，公寓也是可以买的，不过仅限于投资、刚毕业学生或者在外地上班未婚的同志们原因有二：
1.用于投资的人：现在公寓价格比较便宜，手上有闲钱的话可以买两套用于出租，但不建议租给黑中介，现在人的生活条件越来越好，上班族对生活的追求也越来越高，他们习惯了独处，喜欢有自己的空间，又没有家庭的生活压力，所以他们更愿意花钱给自己一点独处的空间，以现在我所在的城市的价格为例，我和朋友问的郑州经开区一个城市综合体29平方的公寓当时每月价格是1800元，物业非每月100元。那就是每月可以收1900元了然而这么一套公寓价格在29万左右，碰巧的是这个公寓我以前也问过售价，只是当时没那么多钱所以没买。一套投资29万的房产换来每月1900元的收入，而且还有房产的升值费用。还有就是公寓房产本来就有投资属性，更适合投资，因为面积小价格低还好出售，如果是住宅的话价格高不易出手。
2.用于刚毕业的小年轻或者离家在外的打拼人员，原因就是年轻人学校毕业出入社会，喜欢有自己的空间，可以搬出来自己住，而且也可以选择一个距离单位更近的地方，这样上班方便节约时间，可以多做自己喜欢的事或者加班也比用考虑打车的情况，能省下车费。对于在外地上班的同志也是一样的考虑。而且自己处于工作调动或者其它原因脱手也比较快，也可以租出去，都可以选择。
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在一二线城市中，40年产权的公寓，特别的差，大家一定不要买40年的公寓。
40年的公寓没有产权上不了学，基本上是其他的房子都涨了，就是40年公寓没有涨，而且还有下降的情况。
所以说有钱尽量还是去买正经的住房。
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在房地产开发商投拓、规划设计部门待过的人都知道，很多项目地块，之所以开发设计成40年商业性质的“公寓”，并不是因为公寓的居住属性有多好。
而恰恰是因为公寓下的商业用地，如果拿来开发成商铺、商业体可能会过剩，或者周边竞争太过激烈，售卖率不如可住可商的公寓，处于利润考量，规划成的公寓类型。
虽然从开发商的定位上，也许公寓从来都不是自住产品的首选，更像是一种退而求其次、两害相权取其轻的权宜产品。
但是对于买房人和投资者而言，并不是所有的公寓都不值得买，也不排除“歪打正着”，捡了开发商便宜的可能。
因为有公寓、有住宅混合的项目，公寓虽然后期在流通市场上增值和流动性都不如住宅，但是公寓的单价相对于住宅来说，一手价格是比较低的。
如果考虑到后期的租金水平和投资回报比，公寓可能要比住宅有优势得多。
特别是以下几种公寓，都是有一定价值和上升空间的：
1、地铁口的公寓
首先，拥有地铁的城市，大多都是一二线城市，而且还不是普通的一二线，一般来说，人口规模和经济体量要达到一定程度，才会有资格建设地铁。
所以，光有地铁，就能帮买房人筛选过滤一遍城市了。
而如果买到了地铁口的公寓，相当于买到一个随时可以链接城市主要交通节点、枢纽的可住空间，这样的公寓未来无论是商用还是出租住宿，回报率都是很可观的。
2、位于产住融合板块的公寓
现在城市规划，都比较看重产住融合，也就是降低人们的通勤时间和交通运营成本，通俗的说就是上班离家近。
但是这样的城区板块，往往商业用地、工业用地占据的区域比较多，因此住宅用地可能就有所收缩，而且，很多人大概也不愿意买在工业园区居住，就算有，工业园区周边的住宅，也很少见会匹配中高端的配置。
这个市场空白，就很容易被公寓类型的产品来填补，毕竟，公寓的总价不高，面积小，投入相对有限。
如果位于产城融合做得比较好的板块，周边住宅项目市场供给有限，那么公寓产品的出租率和受欢迎程度，往往会出乎很多人的意料。
3、超高层建筑上的稀缺豪宅类型公寓
超高层建筑，每座城市都极为有限，特别是300m+甚至400m+的超高层建筑，无论是视野还是居住体验、物业服务品质，都要优于一般的普通高层住宅。
这样的超高层建筑，本来就是城市的稀缺产品，位于其上的公寓产品，自带稀缺价值，未来还可能有“豪宅化”的趋势。
特别是对于一些富裕阶层、成功人士而言，居住在超高层建筑顶端的成就感和身份尊荣，是很难替代的，所以，这部分公寓，哪怕价格高企，也能得到一部分小众市场的追捧。
而且这种公寓，一般也有类住宅化的配套，比如面积更大、居住设施设备更完善、物业服务更细致入微、安防管理更严格等。
综上所述，对于一二线城市40年商业性质的公寓而言，也要分具体的种类和情况来分别对待，并不是所有的公寓，都不值得买。
从长远来看，公寓、商业地产赛道，甚至有可能成为替代住宅市场，成为地产领域承接“蓄水池”的细分领域，只要预期中的投资回报率有保障，还是值得碰碰运气的。
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这种40年商业产权公寓，无论是在一二线城市还是在三四线的城市都是排名最末的定位存在。
首先：去年新的物权法规定，70年土地使用权的住宅房满70年后自动续约，无需补充土地出让金；而这种商业产权公寓却不能享受这样子的待遇；
其次这种公寓无法报户口，所以无法享受周边的教育资源；拿这次上海疫情，听说由于这种公寓好像不属于居委管辖，发物资都没有份；
再次，这种产权公寓基本上没有升值的空间，而且税收还高于普通住宅；个税、房产税是必须缴纳的；
第四：购买此类公寓在贷款的时候首付起码50%以上，贷款利率起码上浮20%以上，且必须用商业贷款，公积金无法使用，且贷款年限相对来说也比较短，最多可以贷款10年；
第五：日常使用成本，此类公寓使用的商业性质的水电煤，单价高于日常一般住宅的；
所以如果实在没有房票的前提下，资金自由且出于其他的诉求做最后的打算。
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