想全款买一套二手房，但是房子有抵押贷款，中介让自己用钱先给房主解贷再过户，这样靠谱吗？

2024-11-10 18:25:00 浏览：1

●✮想全款买一套二手房，但是房子有抵押贷款，中介让自己用钱先给房主解贷再过户，这样靠谱吗？

全款购买二手房，房屋有贷款未清偿完毕，房屋有抵押存在，中介建议由你付款清偿全部贷款解除抵押，这样做是否存在风险，作为民商事领域律师，我来回答这个问题：

购买二手房，大多都会面临的一个问题就是二手房有贷款未清偿完毕，银行有抵押权存在，需要先清偿银行所有贷款本息，之后才可以解除抵押登记，解除抵押登记以后才可以办理房屋过户手续，通常做法是由购房人付一部分定金，卖房人自行筹集资金归还银行贷款本息，解除抵押权，后买房人再支付一部分购房款，待办理过户以后支付剩余的购房款，或者办理贷款支付剩余购房款。为何要由卖房人自行筹资归还银行贷款本息，解除抵押权呢？那是为了控制风险。

如果由买房人出资解除抵押权，会存在很大的风险，一般二手房所需要归还的剩余贷款本息都比较大，对于购房人来说，出具如此大一笔资金来给别人的房屋归还贷款本息，是没有任何保障的。

首先，存在如果归还欠款，解除抵押以后，卖房人拒绝出售房屋，你需要经过漫长的诉讼来追回钱款或者要求履行合同，办理过户手续。

其次，卖房人在解除抵押权以后，房屋非常容易出手，而对于你来说已经支付了银行贷款本息，你肯定不愿意得不到房屋，那么就可能会遇到卖房人拖延过户，要求涨价。

再次，解除抵押以后，可以再此以此房屋办理抵押贷款，或者将该房屋出售给他人，而对于购房人来说，只能要求退款和赔偿，如果合同对购房人不利，赔偿也会很低，如果卖方拒绝退款，买房人还要进行诉讼。

最后，当卖房人拒绝过户，或者一房二卖，或在又在房屋上设立抵押权的，且拒绝退还款项并赔偿的，你需要诉讼，经过漫长的诉讼你赢了，但是卖方拒绝履行，你只能申请强制执行，如果对方已经转移了财产，房屋又因为抵押金额大，或者已经卖给他人了，或者卖房人涉及其他债务查封了，你想要把钱收回来将无比艰难，甚至有可能收不回来。

因此，购买二手房，必须要由卖房人自行筹集资金归还银行贷款本息，解除抵押权，绝对不要代为出资归还银行贷款本息，除非剩余贷款本息很少，可以要求以支付的定金或订金来清偿银行贷款本息。

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问题回顾：想全款买一套二手房，但是房子有抵押贷款，中介让自己用钱先给房主解贷再过户，这样靠谱吗？

我是{袁哥房产观}，现在二手房市场，挂牌销售的房屋很多都存在有银行贷款，需要还清银行贷款解押后，才能过户交易，同时二手房业主其中很大一部分又无力偿还，需要借助外力，中介为达成交易，往往会建议，由购房者用购房首付款代为偿还解押，只能说是一个可行的建议，算不上靠谱，存在一定风险，但是只要处理得当，不仅风险可控，而且互惠互利双赢的局面。具体原因如下：

01：首先能确定的是有抵押的二手房是非常普遍的现象，可以购买。但存在一定的风险。

现在购房者百分之八十以上购房，都是通过按揭贷款购房，由于种种原因出售房屋时，同样百分之八十二手房存在房被抵押，房贷未结清的情况挂牌出售，如果购房者只想购买已付清解押的二手房，可选择的范围就很小，因此购买有抵押的房屋属于正常的，业是可以购买的。

至于还款解押实际上二手房业主有不少的方法可以解决，但是对于二手房业主最有利，最方便的，就是由购房者的首付款解押，但这种方法有利于二手房业主，不利于购房者，存在以下两种风险。

（1）存在垫付解押资金，被二手房业主私自挪用，不去解押，造成过户无法进行。

这种情况在二手房交易中发生纠纷最多和发生概率最大的。就是二手房业主本来已经债务缠身，需要资金解困，如果直接把房款交付给二手房业主，二手房业主没有用于抵押，而挪作他用，并且要求购房者继续付房款用来解押，此时对于购房者来说，就存在巨大风险，如果不去解押，就无法交易，还面临违约。去解押，就担心再次被欺骗。这是最常见的一种风险。

（2）房子有抵押，不仅有银行房贷，还有民间借贷，也就是所谓的“二押”。

房屋存在二押，购房者因为需要资金，再次向个人和民间借贷机构（所谓的高利贷）借钱，第二次把房屋抵押给借款人。即使二手房业主配合，偿还了银行部分的贷款，但是仍然无法过户，还需要偿还二次抵押部分的借款，但是由于这部分借款数额无法确定，同时非常容易发生纠纷，因为多方介入，有很大的不确定性，有些风险个人无法防范，中介也不能预知和处理协调。在二手房交易中，这种情况也是容易发生交易风险的一种。

因此在遇到二押的二手房，建议不要选择购买，以免不必要麻烦，不仅财产受损，还有可能陷入长期诉讼，得不偿失。

02：购买有抵押二手房的二手房最安全的方式，要求业主自行解押。

在买二手房，遇到需要解押的二手房，我们在购买时最安全稳妥的做法就是，签订购房协议，交纳一点定金，把首付款交到房管局指定账户中，在二手房业主自行解押后，过户完成后，再由中介协助，把房款打到二手房业主，二手房业主收到房款，在规定的时间内交房，完成全部交易。

二手房业主自行解押的办法有以下几种：

（1）向亲友借款偿还银行房贷解押，然后卖房后再还亲友。

（2）由中介协助，向各人或民间机构垫付偿还，需要支付一定的费用。

具体费用根据使用的时间而定。现在的中介普遍都能帮助办理，一般大多二手房业主都选用这种方法。这就是俗称的“过桥费”，各地的收费标准有所不同，费用有些高，好在短期。

03：如果确实很喜欢这套二手房，而且房屋抵押只是银行解押，可以协商垫付资金解押。

在实际交易中，通过对二手房业主沟通过程中，发现其值得信任，而且确实喜欢这套房屋，可以三方协商帮助解押，共同完成交易，实现三方共赢，具体需要以下步骤；

（1）资金可以垫付，同时可以要求卖方给予一定得优惠，也是互利互惠

（2）签定合同时，一定需要要约定解押后，过户的时间和卖方的违约责任。

（3）注意垫付资金，做为首付款，而且需要银行转账，抵押当日，并要求中介见证，同时卖方出据收到首付款收据。

以我自己数次二手房交易的为例，既有我自己要求购房者垫付房贷的，也有我购买二手房时，二手房业主要求我垫付解押的，在2016年孩子入学，我购买了日照市新市区一套学区房，面积137平米，我是准备全款支付，但是卖方还有80多万的贷款未还，中介给我协商是否能够帮助卖方，还清剩余房贷后，解押过户。我就和卖方协商，房价是否可以优惠一点，卖方爽快答应优惠2万元，于是顺利签订购房合同，依据上述方法完成了过户交易。

04：在买二手房，需要注意的几个问题

（1）选择大型中介机构，选择中介人员。

二手房交易中中介机构，和具体的经办人员是非常重要，选择正确为避免很多不必要的纠纷。在二手房交易中很多纠纷的发生，也是中介人员的刻意隐瞒甚至是欺骗导致。选择大型机构，只是为了减少被套路的几率，同时在发生纠纷时，有一定的担责能力。

（2）选择二手房业主

买房本身就是件愉快的事情，而且以我从事房产多年的经历，我相信房屋买卖，是需要缘分的，这不是迷信，每一个房屋都有一个喜欢他的主人，如果在二手房交易中，未签约时，对于交易方有很大的疑虑或者不舒适感，我认为必要选择是否需要进行下去，毕竟买卖双方再后续的交易需要配合。

（3）尽量把需要顾虑的问题及违约责任谈好。并且以书面的形式写在合同里。

如解押的时间，过户的时间。交房的时间，都以具体的时间定下来，同时约定好具体的违约责任，以免发生纠纷，双方只要在中介的协助下，按照约定事宜办理即可。也就是我们中国人常说：先小人，后君子”

总结：通过以上分析可以看出，抵押的二手房是可以购买的，正确的方法是由二手房业主自行偿还贷款，解押后过户交易。但是如果在一定条件下，由买卖双方和中介三方协商后，由购房者用首付款偿还银行贷款，帮助解押，也是可以的，并且可以实现三方共赢。

当然，如果觉得有风险，可以选择最安全的做法，毕竟二手房交易安全最重要。

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感谢邀请

购买二手房时，房子有抵押贷款，这个是很常见的情况，但是这种情况下在办理过户手续是会相对比较繁琐，那么如何保证双方交易的安全，不同的情况，处理方法也是不同的。

无论什么样的情况，作为买卖双方，特别是掏钱买房的买方，首先应该考虑的是自身资金的安全性以及双方交易过程的流畅性。

楼主提到的问题，卖方有抵押贷款，刚好买方是全款购买，后期不存在首付以及按揭手续的审批问题，所以卖方提出由买方垫付银行的抵押款，然后过户。

首先说这种情况下，对买方来说，如果卖方有能力支付银行抵押款，第一方案应该是由卖方自行偿还抵押款，这个是最安全的。如果卖方没有能力偿还抵押款，那也有两种解决方案:

①找外面垫资赎楼的三方机构，这种方案，一般情况下，卖方要承担垫资赎楼过程中的三方机构的资金利息。不过对于买方来说也是安全方案。

②由买方提前垫付抵押款。当然了，这种方案存在一定的风险。在这种情况下，我们首先应该了解清楚，这个抵押款是之前买房按揭没有结清的按揭款还是后期因为需要资金而用房产证做的房屋抵押(一押或者二押)，还需要了解卖方的卖方原因以及最好能够了解卖方的负债情况，尽可能的了解清楚。避免后期出现债务方面的纠纷。

每个地方的交易流程不一样，但是在房产交易中还是会经常会出现由于风险把控的不严密，出现各式各样的纠纷，所以无论采用何种方案，交易的安全性是第一位的，并且仅仅因为中间有中介这个第三方而忽略其中的风险，毕竟第三方的最终目的是为了安全的促成，但是如果遇上靠谱的第三方，会很省心，如果遇到经验匮乏的第三方，一旦发生风险，处理起来会非常麻烦。

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先上答案：不靠谱。

二手房交易原则：先过户在给钱

二手房交易中，到底是先给钱还是先过户？答案是先过户在给钱。一般二手房交易过程中，牵扯到钱，负责任的做法都是要把钱做资金监管的。无论你是全款还是贷款，都一样。双方去银行建立公共监管账户，原理就是把钱放监管账户，双方都能看到这个钱，但是钱是冻结状态的。然后过户，过完户，解冻放款，卖家拿钱。这是二手房交易过程中，关于房款的处理办法，也是最没有风险的办法。

那么如题主所说的做法到底存在哪些风险呢？

风险

先拿钱给卖家还钱解押，是存在风险的。如果你是全款还好说一些，如果你是贷款，大部分银行是需要首付做资金监管的。那你给卖家的解压款算不算首付？如果不算首付，那么你需要额外拿出钱做首付做监管，你真的愿意吗？如果解押款算首付，那么他拿钱还银行解押了，他能否拿得出来这部分钱给你做首付做资金监管？我估计他拿不出来吧，不然当初也不会用你的钱解押了。

好吧，权且当你钱多，给他用了又有何妨！那么你需要额外再掏首付做资金监管，然后你贷银行的钱作为剩余房款。放款之前对方给你过户，过户之后你拿着房本去银行做抵押，银行把剩余房款放给客户，那么客户实际上拿了多少钱？实际客户拿到手的是全部房款加上解押款！这时候对方不给你解压款了咋办？或者是说对方急用钱，把你的解压款用了，现在拿不出来，让你等，你又咋办？

以上两个风险是比较常见的，还有一个比较少见但是也真实存在的风险：一房多卖！

如果对方一开始就是个骗子，一房多卖，房子挂了很多中介，都是不同品牌的中介，房源消息又不互通。对每个中介都是这种要求，都是打着要用解压款的幌子，收客户的解压款，这也不少钱呢。拿着钱后跑了，你找谁去？

解决办法

其实二手房交易当中，卖家没钱解押的情况是比较普遍的。没必要非得用买家的放房款来解押，这里给大家提供几个办法。

首先就是让卖家自己筹款来解押，毕竟这是卖家自己的事情，跟你买家没任何关系，这个钱没理由让你来出，让卖家自己去借去。

其次就是很多中介都有合作的垫资公司，推荐卖家使用垫资公司的过桥款，没多少钱，一般一个周期两三个点，也用不长时间，等你批了款再用垫资款，坐等放款还钱就可以了，用不了多久的。

大家对此怎么看呢？欢迎大家点赞留言加关注，定期给大家推出最新的房产动态和市场分析。

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最近真很多帮卖家解压出问题的！

不能帮房东解压！

我已经反复强调了替房东解压的风险，这里再说一次，希望更多人可以看到，并避开这个坑！

很多中介都推荐买家帮卖家解压，解压成功后房产过户，但是我坚决反对！