房产中介说他们的新房比售楼部要便宜,他们为什么可以拿到低价的房子?
◇➳房产中介说他们的新房比售楼部要便宜,他们为什么可以拿到低价的房子?
我是创新公元,银行在职信贷客户经理。
我个人办理上百笔房贷业务,我接触过很多家的中介公司,也与多家开发商进行合作过。合作过程中,和他们也交流过这个问题,中介确实能够批量的从开发商那里拿到销售权,享受一定的折扣,而且快速的帮开发商销售出去,并拿到相应的佣金。而且,中介为了完成和开发商签订的销售协议,会一定量的让利一部分折扣给购房者,这样既提高了销量,也会拿到该得的佣金。
但是,为什么房地产开发商完全可以自己通过自己的人员进行销售,却又找中介公司进行合作呢?中介公司有什么优势么?
我总结了以下几个原因:
开发商的楼盘再受欢迎,再好卖,也需要通过营销手段,刺激购房者的购买欲。做广告,只是开发商的其中一项手段。但是广告的效果不够有针对性。而中介公司却有先天的优势在,所有中介公司的老销售员,都有自己培育起来的目标客户群体,这个群体都是有购房需求或者有换房需求的。
通过中介公司的销售团队,会更具目标性和针对性的营销有需求购房者去购买房产。
而且成熟的中介公司有很多的分店,不像开发商的售楼处那么单一,不方便客户去咨询楼盘信息。这样,中介公司的优势也非常明显,可以全方位覆盖,大面积营销房源。
中介公司的销售会比开发商自己的售楼团队更加专业,更有积极性。
我认识这么家中介公司,他们接了个楼盘的尾盘,这个楼盘的尾盘,他们有自己售楼人员,但是销售了一年多,只卖出去了不到五套房子。为什么呢?开发商自己的销售人员总是在坐等客户上门,不会走出去营销。开发商为自己的售楼团队长期开着工资,养着他们,却迟迟没法将库存清理掉。
后来,这家开发商找到了中介公司帮忙,这家中介公司当然也是小具规模,下属四五十名销售经理,用了不到一个月的时间,就将开发商的近百套房子销售一空,不仅清理了库存,帮开发商回笼了资金,还将该小区在我们小县域一炮打响,成了个大家茶余饭后谈论的话题,悔不当初没从该小区买一套房子。而开发商正在偷着乐呢。该中介公司既获得了大量的佣金,销售员也得到了应得的奖金。
中介公司的售后更具专业性
中介公司的售后团队,一直跑银行,跑不动产中心,跑税务,他们对各种购房者需要的利率,需要办理的事项都了如指掌。这样既为开发商省去了很多繁琐事项,又能方便客户快速办理房贷业务以及后续的一些服务。开发商也肯定乐得如此。
┤✛房产中介说他们的新房比售楼部要便宜,他们为什么可以拿到低价的房子?
其实这个原因很简单,就是房子不好卖了,又不能在自己的售楼处直接降价,于是中介就成了天使。而以前中介要加价也是开发商的销售策略,假装房子卖完了,然后中介来当天使。下面老亮就详细解密一下这些房产销售的套路。
1.中介加价。开房商其实早已计划好出售的价格比如时10000,当开盘时开发商会假装房价8000,这时只要是你去买肯定就说卖完了。过几天由于销售火爆就开始加推了,但是价格是9000,这时你还是买不到。但是会有中介来说手上有房源价格是10000,这时你会继续犹豫。过几天开发商由加推,价格是10000,但是只有部分人能买到,其它人就得去找中介了。
其实,这样的套路有很多漏洞,只是人们被价格疯涨吓晕了。开发商没有房源但是不就就能加推,难道房子自己涨出来的?购房者买不到中介手里哪里来的那么多房源,还不用过户。
2.低于门市价。和上面的套路正好是反的,开发商想降价,但是他们知道一旦降价就更难卖了。所以这时中介就有派上用场了,这里就不详细说明了,大家都是聪明人,一点就明白了。
中介自己不产房子,中介卖房也是要赚钱的,只要把握好这点,我们就可以利用中介来买房了。还用在解释吗?同意老亮的观点请点个赞,不同意见欢迎留言交流。
≇%房产中介说他们的新房比售楼部要便宜,他们为什么可以拿到低价的房子?
感谢邀请。
房地产市场,不但有新房市场,还有二手房市场。传统的房屋销售方式,新房通常是通过购房者主动前往售楼部购买,二手房也大多通过房产中介牵线搭桥完成买卖。
当今社会,任何行业的竞争都非常激烈,就连卖小面卖炒饭的小店,也是悄然由坐商向行商转变了。而房产交易也不例外,新房的销售方式,也在不知不觉中发生了转变。
一,房产中介确实可以拿到新房的低价销售权,且不收购房者的中介费。
所谓“专业的事由专业的人来做”,当今很多KFS只负责建房子,售楼事宜通常由专门的营销策划公司负责,售楼公司又主要采用{售楼部+中介分销}的模式来卖房子。
1,目前,确实有很多房产中介公司与售楼部签订分销合作协议,他们可以分销新房。
售楼部的销售模式大家都比较熟悉,主要就是销售广告宣传、开盘营销活动策划、房价折扣、样板间打造等等营销策略。不过,无论售楼部的策略如何多如何好,都是建立在客户主动走上门的前提下,才会有达成售卖结果,完成销售目标的。
而目前房子的销售,并不是那么供不应求,大家都在抢收抢客户,要想坐在售楼部获得大量客户上门购买,自然不是很容易的事情。
而同时,中介公司又有丰富的销售渠道和准客户资源,故当前很多房产中介公司,他们不但卖二手房,他们也与多家开发商签订合作分销协议,在协议中会具体约定分销的任务和分销合作办法等等。
2,房产中介公司确实可能拥有比售楼部更便宜的房源,且不会收中介费。
实际情况下,很多房产中介公司的确与售楼部有分销合作,且分销协议的房价有一定幅度的优惠,房产中介确实可以拿到低价的房源。
1)中介是批量任务分销,协议房源价格通常低于售楼部房价。
通常,新楼盘的分销协议,都会有房价的优惠,但同时必定伴随销售任务规定。比如,在什么时间以内,达到多大量的任务,可以享受什么样的房价折扣,可以享受多少点的返佣。
比如,某售楼部房价折扣为98折,但是给某中介分销协议,规定3个月销售1000套,房价享受96折,完成任务再返佣3%,只果完成量不到900套,只返佣2%……
显然,房产中介正常可以拿出来的就是96折,比售楼部要低2%,也就是他们分销的新房比售楼部要便宜了。
2)为了完成任务,中介可能会让利自己的部分佣金给购房者。
还是上面的例子,比如中介眼看快到约定期限了,1000套房子的销售任务已经完成了880套,如果完成量达不到900套,返佣只有2%,很明显,如果完不成900套,非常不划算。
那么,中介要想短期内完成售楼部签约的任务目标,就需要以更强力的促销手段吸引购房者下单,这时,中介可能就会拿出一部分房源的3%的返佣的一部分,比如1%~2%,直接返给购房者,实实在在让利给购房者,促进成交。
那么这段时间帮助中介完成“冲刺任务”的这一小部分购房者,通过中介分销购房,其购房价格可能就只有95折左右,相对于售楼部的98折,会便宜3%左右。
也就是说,如果100万房子,这时通过中介购买可能比直接去售楼部要便宜3万块左右。如果200万房子,通过中介购买可能比直接去售楼部要便宜6万块左右。
显然,为了提高销量,完成任务,中介是有可能一定量的让利一部分“返佣”给购房者的,从而快速的完成约定任务,拿到售楼部承诺相应的佣金回报。
3)中介分销新房,赚取的是售楼部支付的佣金,不会收购房者的中介费。
中介分销新房,不会收取购房者的中介费的。售楼部让中介分销的目的,是让中介卖力卖出房子,通常会支付给中介合理的佣金。
当今购房者也不傻,中介代理的新房,自然要有价格优势。中介如果收中介费,自然就没有价格优势了,要完成分销协议的任务,也就很难,也就拿不到售楼部的佣金。显然,中介要想两头吃佣,不太可能。售楼部那边黑纸白字写得清楚,完成任务,按约定返佣。
显然,中介会选择不收购房者的中介费,甚至还可能将自己的部分返佣让利客户,促进做成业务的同时,完成分销任务,大家都有好处。
二,售楼部为什么不自己低价卖房?
很多朋友认为,房地产开发商完全可以自己通过售楼部低价卖房,没必要又给中介低房价、又花高额佣金找中介公司分销。
售楼部卖房效率低,主要原因不在于房价与中介分销的价格差,除了渠道的本质差别,人的因素也不可忽视。
理论上讲,售楼部是可以自己低价售楼,不用分销给中介,将让利给中介的房价优惠直接让利给购房者。最终结果来看,购房者可以通过售楼部买房就能获得与中介分销同等的房价优惠。
1,售楼部降价促销,对销售结果的助力效果有限。
如果售楼部自己让价,购房者会认为房子本来就只值那么多钱,打折只是售楼部的营销噱头。就像一个超市卖白菜一样,标价3元,从来都是特价2元,那么大家认为这白菜本来就是2元一斤的,并没有让利。
再说了,就算售楼部自己低价售楼,仍然无法达到大量提高准客户到访量、大幅提高销量、快速回笼资金的目的。同时,如果让利了分销的房价优惠给购房者(无论是售楼部还是分销卖出,都存在佣金支付的,所以不存在将佣金也让给购房者),而售楼部达不到快速售楼的目的,那么其去化周期就会延长,销售成本就会上升,自然售楼利润会进一步被压缩。
2,售楼部销售人员的工作积极性和主动性不如中介给力,服务态度也是相去甚远,也影响售房效率。
事实上,售楼部卖房效率不如中介高,除了坐商和行商的区别,以及渠道涉及的范围广度和精准度有本质差别以外,售楼部工作人员的主动性和积极性,也是无法和中介抗衡的。
售楼部的销售人员,拿着不菲的底薪和高额的提成,在没有中介分销之前,反正一个楼盘的房子就是售楼部那几个置业顾问卖出。置业顾问的收入高、压力小。
而中介的收入主要是佣金,没有成交就没有收入。那么成交,就成为中介最强烈的愿望,自然,中介卖房就是全力以赴了。
再来说,中介人员的销售态度和中介公司的售后团队,也是售楼部不可比的。经常听到有网友吐槽,售楼部置业顾问冷漠、以貌取人,甚至还看不起只问不买的顾客……相反,房产中介,他们不但对顾客服务态度好,为客户买房需要办理的事项也大都了如指掌,业务能力强。
所以,不比不知道,一比吓一跳!故笔者认为,售楼部卖房效率不如中介高,人的因素,也有非常重要的影响。
三,中介公司为什么可以拿到低价的房源?
售楼部给中介公司分销新房,按理说既然已经给了佣金,就应该和售楼部同价,为什么还可以拿到低价的房源?
1,中介有强大的销售渠道和资源,分销可以快速打通销售渠道。
房子也是商品,一个商品要畅销,不但需要具有良好的性价比,还要有畅通的销售渠道。 就像农村田间的大白菜一样,又新鲜又没有农药,但是也需要背到街上或者收购者运进城市,城里人才会有机会购买一样。
开发商的房子再好再优质再便宜,也需要通过营销手段,畅通销售渠道,刺激购房者的购买欲。就比如传统的广告营销,也是开发商的一种卖房手段。但是广告的成本高,且客户的针对性不强。
而大型的中介公司,都有很多的分店,且分布在各个成熟社区,不像开发商的售楼部数量单一/位置偏僻,不方便客户去咨询楼盘信息。
再说了,中介公司门店多员工多,大多数老销售员,都有自己培育起来的目标客户群体,这个群体很多都是有购房需求或者有换房需求的。
很明显,中介公司的渠道优势,非常明显。其众多的网络门店和强悍的员工团队,营销渠道几乎可以全方位覆盖至各个社区网格,营销网点可谓是星罗密布。
2,中介分销可以快速卖出房子,迅速地回笼资金。
通过中介公司的销售网络及销售团队,他们会快速地找到目标客户。中介公司员工收入都是佣金制,他们售楼积极性和主动性都非常高,他们长期与客户打交道,对购房者的需求和心理都比较了解,他们会制定一些针对性比较强的营销方案,刺激购房者去购买。
故通常来说,中介公司能够利用公司强大的渠道和资源,快速地卖出房子,从而迅速地帮助房企回笼资金。
特别是对于有的楼盘的尾盘销售,一般售楼部都会选择打包给中介公司。这种尾盘,对于售楼部来说,自己销售是非常耗时费力费成本的事情。毕竟能够上门看房的购房者本来有限,房子选择余地小,自然销售效率是非常低的。
但是将尾盘打包给中介公司,就不一样了。中介公司掌握着大量的准客户资源,他们销售人员多,一旦有性价比高的尾房推出,大家都积极匹配推广,通常很快就能销售一空。
3,房企竞争所逼。
中介虽然拥有强大的销售渠道和高效的销售团队,但是其手中的客户资源也是有限的,他们为了收益最大化,也会选择优质的房企合作,优先选择推广性价比最高的房源。
比如同时有3家房企与某中介合作分销,位置相当、业态类似,中介自然更愿意去推广性价比更高的楼盘。除了产品的品质不能改变以外,房价有优惠,自然是中介推销的最大砝码。
而作为购房者而言,两个差不多品质的楼盘,通过中介购买,能够享受更多的折扣优惠,无疑,也是最实在的优惠,节约的可是真金白银,自然会优先考虑。
作为房企而言,自然也会评估中介分销能够带给自己的实惠,合理地给予中介分销一定的房价优惠政策,以保证分销的目的顺利实现。
4,售楼部给中介房价优惠政策,并同时支付给中介佣金,并不亏。
房子作为一个特殊的商品,其价值高,金额大,对房企来说,资金的快速回笼,是非常重要的。
事实上,资金成本占房价非常大的比例,有的企业的融资成本高达20%以上。而能够快速卖出房子,是房企节省融资成本最简单有效的办法。
试想,假如售楼部正常需要6个月去化80%房源,而这些房源通过中介分销,只需要3个月就可以去化,那么几十亿甚至几百亿的资金提前3个月回笼,可以节约多少融资成本呢?按15%年化融资成本来计,提前3个月回款10亿,除去房价优惠的2%,房企也还可以节约超过1%的融资成本。
至于给中介的佣金,事实上,无论通过售楼部卖出还是中介分销卖出,销售佣金属于正常的销售费用,都是存在的。所以,售楼部给中介房价优惠政策,并同时支付给中介佣金,并不亏。
四,结论
当今房企销售竞争激烈,融资成本高,资金压力大,快速卖房迅速回笼资金是房企节约成本非常重要的手段。
房产中介和售楼部的分销合作,实际上是行业资源的整合利用,各取所需。房企通过分销,能够尽快地卖出房屋,回笼资金。同时,房产中介可以利用自己的资源,帮助房企卖出房子同时,自己也做出了业绩,获得佣金。
经过以上分析,很明显,中介分销新房,是行业资源整合,是双赢的选择。
低房价只是中介和房企实现共赢的一种手段而已,房子能够快速地卖出,才是真正目的和意义所在。所以中介能够拿到低房价的房源,也就很正常了。
事实上,中介和售楼部合作过程中,中介确实能够批量的从开发商那里拿到销售权,购房者通过中介分销购房,的确能够享受一定的房价折扣。
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♡€房产中介说他们的新房比售楼部要便宜,他们为什么可以拿到低价的房子?
现在买房有两个途径买房,一个是通过中介买房,这也叫渠道买房,一个是通过售房部买房,其实售房部卖房,也叫中介卖房,极少有开发商自己卖房的。
中介卖房和售房部的中介卖房有什么不同呢?中介卖房为什么有时候就要便宜些呢?
比如你到超市或者其他地方购物的时候,你买一件商品和买10件商品,价格是不是不一样?这中介卖房也差不多。
下面这图片,就是重庆某开发商对中介的优惠,1%虽然不多,大概1万多块钱,但也是优惠吧,买菜你少给5毛钱,商家还不一定接受。
房产卖的新房为什么比售楼部要便宜
中介很多时候买房比售楼部便宜,这是肯定的,那为什么会给中介便宜的折扣呢?
①、销售的量大
一个中型中介公司一般也有500~600人,大型的中介公司在5000人以上,一个城市也有好几万中介吧,所谓的人多力量大,这么多中介卖你一个楼盘的房子,你说这个力量有多大,要不了多久你这一栋楼就卖完了。
一般来说,一栋楼200套左右的房源,中介销售20天左右就会卖完,如果你售楼部自己打广告,自己销售,可能也要2个月甚至更长的时间,你说,你如果是营销总监,怎么选择?
②、中介找客户有难度
售楼部卖房叫坐商,等客上门,比如做广告,老客户介绍新客户,活动促销等;而中介找客户叫行商,找客户是不在同一个地方,并且找到客户困难些,中介没有钱做广告,也不会策划活动,就只有在网络上发点广告,那效率多低嘛,这种情况下,中介找客户就相对困难一点。
③、中介的客户成交更容易
中介的客户都是和中介有过多次接触的,中介知道客户的需求,能够更好的为客户寻找到合适的房源,在售楼部看房后,就更容易成交,那售房部销售的效率更高。
而售楼部就不一样,有些人可能是路过售楼部进来看看,但并不是买房,这就增加了售楼部置业顾问无效的工作量。
④、开发商成本支出
现在你在哪个地方还能看到房地产广告?很少时间能看到房地产广告了,你平时买报纸吗?现在没有报纸了。户外广告能看到房产广告吗?也很少了。网络上你看到房地产广告吗?也少。
现在发布广告的渠道分散了,开发商要想有更好的效果,必须支付更多的广告费,这无形之中加大了开发商的营销成本,并且广告费支付后,你还不知道广告带来的效果如何。
而开发商直接找中介公司销售,是卖出一套房才支付佣金,不卖出就不支付佣金,开发商是为有效订单支付成本,并且支付更少的成本,这成本开发商是看得见的。
⑤、提高中介的积极性
中介找到客户比较困难,开发商给予中介一定的折扣,来提高中介的积极性,多一个中介的客户,就多一个成交的机会,成交快一点,开发商早日回笼资金,减少利息的支出。
利息远多于支付给中介的佣金和折扣,开发商当然愿意给中介一定的折扣来提供其积极性,这符合商业特点。
当然,不是每个开发商都会对中介有这1%的优惠,不同的时候,不同的开发商会有不同的优惠。
开发商对中介优惠是在什么时间
开发商对中介的优惠并不是所有的时间都优惠,而是不同的时间有不同的优惠。时间选择对了,你可能就少支付购房款,当然不多,一般也就1%,别墅楼盘优惠多一点。
①、房源比较多的时候
一般来说,开发商需要集中售房的个把月,会对中介有不同程度的优惠,这种情况下,开发商的房源比较多,希望在短时间内就把房卖出,要在短时间内卖出,就需要大量的客户,开发商就用折扣优惠和提高佣金的办法来提高中介的积极性。
②、节假日促销
节假日是房地产销售的高峰期,很多人上班时间没有时间看房,在节假日或者星期六、星期天出来看房,开发商会加大力度促销,这时候也会给中介公司一些优惠。
③、中介专场
中介和开发商的目标是一致的,就是能更快更好的销售开发商的房源,在这这个目标下,开发商也和中介公司联合促销,给不同中介公司专场促销的机会,这时候,这专场促销一般就有1%的优惠。
从上面的几点分析,
中介销售的新房在某些时候的确有优惠,但不太多,一般是1%的优惠,极少有2%或者以上的优惠,除非是别墅或者其他标的金额比较高的高档住宅。
这个优惠一般不是常态的,一般在开发商促销的时候比较多,比如开发商对某栋楼或者某几栋楼拿了预售许可证,这时候开发商就希望在很短的时间内销售完毕,更快的回笼资金,那对中介就有1%的优惠。
当然,这也是我个人观点,仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言,发表你们的观点和意见,相互交流和学习。
ℐ↮房产中介说他们的新房比售楼部要便宜,他们为什么可以拿到低价的房子?
你好,专业地产人为你解答。
以洛河从业多年的经验来看,所谓中介比售楼处给的便宜是相对的。底价都是一样的。
为什么?
我们只要知道其中的利益链就明白了:开发商自己的销售是亲儿子,代理商的销售是干儿子,而中介的销售属于捡来的,没人疼,没人爱。但是劳动力付出最多的恰恰是这些捡来的孩子。
天下没有白吃的午餐,也没有免费的劳动,中介的酬劳一般会很高,具体多高,一单成交,一年不愁。
但是相对的中介的成交难度大,我们站在客户的角度来看,我要买房面对中介和售楼处,当然是选择后者。而且现在很多人对中介有误解,导致成交难度不是一般大。
你去买房。
中介很热情的招呼你……但是很多中介基本都是不知道楼盘信息的,他们知道的一般也就是售楼处的人口述给他们的。很多时候会被客户问的哑口无言,对此他们只有一句话:你上门看看不就完了。其实他们也很无奈,压根没有人教他们。
所以面对真正的买房人他们没有办法只好把底价说出来,就好像谈判一样,先放出底线的,都是没辙了。
而售楼处的销售不一样
开发商的销售趾高气扬,代理商的销售口若悬河。总之作为老手,第一次怎么会给你底价?
其实买房,大家要记得一句话:底价都是一样的。无论你滔滔不绝地在售楼处砍半天,还是直接交钱,在那个时间,都是一样的。
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