我想用房产证去银行做抵押贷款,房子是贷款买的还没有付清,能从银行贷下来钱吗?能贷多少?
≇✓我想用房产证去银行做抵押贷款,房子是贷款买的还没有付清,能从银行贷下来钱吗?能贷多少?
你这种情况跟我之前的一样,房子贷款没有结清,想找银行再次抵押!
我当时找了很多家银行,四大行就不用说了,肯定没这业务,最后一家地方性银行正好有这个业务,就去办理了!我是以经营的理由去办理的二次抵押,贷款额度是你房产估值减去你还未还清的贷款额乘以50%--60%,利息一开始在月利率9厘左右!先息后本,一年一贷!第二年应该资质好应该会降息!
后来,无意中接到了房贷银行的电话,可以在他们银行办理二次抵押,而且利率很低,比房贷高一点。之前也咨询办理成功的朋友,他当时分了10年,每个月本息一起还!还是蛮不错的!
所以,首先推介你先问下自己的房贷银行,有没有这方面的业务。如果办理不了,那就去当地中小银行咨询下!希望对你有所帮助!
☑╂我想用房产证去银行做抵押贷款,房子是贷款买的还没有付清,能从银行贷下来钱吗?能贷多少?
你说的,就是叫“二押”,也就是二次抵押。
现在大部分银行是不做二押的,但是一些小贷公司可以做二押,相应的利息比一押要高很多。
二押贷款,是根据房产价值、抵押率和已还本金来核定可贷金额的。
举个例子,假如房产价值100万,抵押贷款可以贷7成,也就是总的可贷金额为70万。如果你的未偿还贷款本金为50万,那么70万减去50万,就是20万。你二押能够贷出来的金额就是20万。
这个例子是一个基本的原理,不同的贷款机构,房贷标准会有所差异。
关于房产价值的核定。
还有就是关于房产价值的核定,有些银行和贷款机构,会找专门的第三方评估机构,实地评估房产价值。有的机构自己有房产价值数据库,不需要实地评估,直接从系统里调数据就能评定。
关于二押利率。
一押的贷款利率是比较低的,像房贷利率常见的都是低于6%的等额本息,但是二押的贷款利率要高出不少。甚至比有些信用贷款利率还要高。
以平安普惠为例,我有个朋友在平安普惠做的二押,综合利率算下来10%多点,已经接近很多信用贷款利率了。
总的来说,如果确实需要做二押,那么肯定优先选择银行,你可以具体去当地银行打听一下看有没有能做的。实在做不了,再选择贷款公司。
►↰我想用房产证去银行做抵押贷款,房子是贷款买的还没有付清,能从银行贷下来钱吗?能贷多少?
今年受疫情影响,尤其是在湖北重灾区,很多企业和个人资金周转出现问题,房产抵押贷款就成了负债上岸的最好途径,我也刚经历题主的情况,分享下个人贷款经历,希望能给给题主一些启发
未还完按揭的房子贷款有两种方式,一种是二次抵押,一种是利用过桥资金还完做抵押
第一种,二抵:二抵的最高额度=(房产评估价格-未还清金额)*70%。目前大部分银行不接受二抵,经过我多方面了解,目前只有平安银行能做二抵,但是利息很高,基本上批下来利息0.85,而且是等额本息,综合年化超过18%,利率高且资金使用率低,还款压力大
在国家金融服务实体经济的政策指导下,现在各大银行都推出了经营贷,年化利率一般不高于5%,而且可以做到先息后本,最优惠的可以做到五年先息后本且中途不用归本,如果征信良好,强烈建议通过过桥方式做一抵,好处是
1、资金使用率高:先息后本,你的贷款可以在期限内全额使用
2、利率低,即便是需要一部分其他费用,综合资金成本也不会超过8%
3、额度高,基本是评估值的7成
你所能想到的问题,助贷机构都会协助办理,办理周期大概需要一个月
本人因为征信问题,几经周折,花了一个半月,终于办下来贷款
▏☓我想用房产证去银行做抵押贷款,房子是贷款买的还没有付清,能从银行贷下来钱吗?能贷多少?
抵押贷款没有结清的房产作为抵押物去银行办理抵押贷款,目前存在两种模式可以操作。第一种是找过桥资金结清抵押贷款,第二种是办理“二抵”。
过桥资金结清抵押贷款
这个其实从字面意思就很好理解了。
你的房产还有抵押贷款,想再申请贷款很困难,那么我们就通过去借一笔过桥资金将按揭贷款结清,然后再办理抵押,自然就容易办理了。在贷款下来后,再将过桥资金归还。
这种模式,操作有前提,即你的抵押贷款的打折率要高于按揭贷款,或者你的房产比你购买的时候升值了。
打折率高这个前提举个例子:一套100万的房子,你首付3成,按揭7成,如果没有升值,目前价格还是100万,那么你需要借过桥资金还了70万后才能办理抵押(还款本金部分不考虑)。你按揭还款后抵押贷款,如果折扣率还是7折,那你只能贷款70万,这样操作就没有任何意义,还亏损过桥费用,如果折扣率是9折,那能贷90万,你还掉70万过桥后还有20万资金可以使用。(折扣率这个银行一般都是7折,但是有很多小行可以做9折到满折)
升值这个前提举个例子:一套100万的房子,首付3成,按揭7成。如果升值成200万了,折扣率没变,那么你过桥后可以贷款200*70%=140万,还掉过桥的70万,还有70万可以使用。
目前房产升值还是很普遍的,所以一般都能这么操作。当然,如果升值和折扣率提高两个因素都存在,那么你可贷的资金将更多。
二抵
二抵就是办理二次抵押,这其实不是正确的说法,学名是“余值抵押”。意思是你将你房产的剩余价值再抵押给银行。
这种产品大行是没有的,基本就是一些小行在操作,而且要求“一抵”必须是按揭,如果“一抵”是正常的抵押贷款,那肯定是无法审批的。
二抵的贷款金额公式为:房产价值*折扣率-按揭贷款金额
操作的前提也和第一种模式相同,即折扣率高和房产升值。
折扣率高举个例子:一套100万的房子,你首付3成,按揭7成,如果没有升值,目前价格还是100万。如果折扣率仍为7折,那么贷款金额按照公式为:100*70%-70=0,所以折扣率不变,没有可贷金额。如果折扣率为9折,贷款金额为:100*90%-70=20万,这时候你可以贷款20万元供自己使用。
升值举个例子:一套100万的房子,首付3成,按揭7成。如果升值成200万了,折扣率没变,贷款金额为:200*70%-70=70万,这时候你可以贷款70万供自己使用。
和第一种一样,升值和折扣率提高两者都存在时,可贷资金更多。
这里讨论了两种方法,可以使用还有按揭贷款的房产进行抵押贷款。不过,这些都是理论上的,在实际操作过程中,银行会关注你的贷款用途。目前一般操作模式都是用于企业经营,所以,你还需要名下有一个已经经营了一段时间的企业。这对普通人来说,是一个很大的障碍。
一般来说,通过找中介操作,它都会给你一条龙服务。从找寻贷款银行、找过桥资金、收购经营过的企业、包装贷款用途、贷款期限、利率等优惠的争取,它都能搞定。如果你自己不是很专业,建议你还是找中介办理。如果你专业或者名下本身就有企业或者个体工商户等等,那可以尝试自己办理。(想了解具体的可以参考我以前的一些回答)
这里泛舟再多说一句,这类抵押贷款,本质其实是一种加杠杆的行为。加杠杆的行为能够提升你的收益率,但是相对的,也使自身现金流处于一个紧绷状态,稍有天灾人祸,可能就会导致现金流断裂,发生连锁反应。所以,在考虑这类贷款前,请充分评估下个人的财务情况再做决定。
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≓✆我想用房产证去银行做抵押贷款,房子是贷款买的还没有付清,能从银行贷下来钱吗?能贷多少?
想用房产证去银行做抵押贷款,但房子又是贷款买的,还没有还清贷款。
一般来说,这种情况下可以有三种方式能从银行贷款出来。小菜分享下具体的融资意见,仅供参考。
第一、残值抵押贷款
残值抵押贷款,也就是你说的用在抵押中的房产再次设定抵押向银行申请贷款。
01、法律规定
我国《担保法》规定,抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
房产抵押后,房产的实际价值大于所担保贷款的余额部分,可以再次设定抵押,但不得超出其余额部分。
抵押人所担保的债权超出了抵押物价值的,超出的部分不具有优先受偿效力。
02、如何解读法律规定?
结合司法实践,可以分三个层次来解读:
(1)已经抵押的房产,超出担保债权之外的价值部分,也就是房产残值,可以再次设定抵押,向银行或其他金融机构申请贷款。
(2)再次申请的贷款金额不得超出抵押物残值部分。
(3)如果再次申请的贷款金额超出了房产残值部分,超出部分的贷款不具有优先受偿效力。
03、举例说明
交易价格100万的房子,首付了30万,贷款了70万,房子在贷款中,现在手上缺钱,想用按揭房抵押再次贷款。
根据《担保法》的上述规定,则再次申请贷款的金额不超过30万。如果超过了30万,比如贷了42万,那超过30万的部分是12万,这12万就不具有优先受偿权。
第二、如何办理银行残值抵押贷款?能贷多少钱出来?
残值抵押贷款市场需求量还是大的,但实际开展这类型贷款业务的银行却很少,主要原因是手续很麻烦,贷款还放不出去多少。
说白了,对银行来说,单子小,利润薄,吃力不讨好,同样的时间和精力,可以办更多的贷款。
01、如何办理银行残值抵押贷款?
(1)取得按揭贷款银行同意
按揭贷款银行是一抵的抵押权人和债权人,他项权利证也保管在该银行,虽然法律规定可以残值抵押,但如果一抵银行不同意,拿不到他证,你也无从办理残值抵押。
(2)寻找能办理残值抵押的银行
通过上面的分析已经知道,不是每家银行网点都在办理残值抵押贷款,只能在开展这项业务的银行才能办理。
(3)房产价值评估
办理按揭贷款的时候,购房价100万,首付了30万,按揭了70万,或许经过几年后,房价已经涨了,现在的价值是多少?按揭款还剩余多少?两者测算后,就能确定残值是多少,进而也就能确定二贷的额度是多少。
(4)签署贷款合同,办理二抵手续
残值确定后,协商贷款额度,并签署贷款合同,办理二抵手续。
(5)放款,结束
合同签完,手续办完,银行按约放款,二抵贷款手续完毕。
02、能贷出来多少钱?
这其实就是残值确定的问题。
还是接着上面的例子,2015年花100万买的房子,过了5年,到现在涨了60%,根据银行入围的房地产评估公司价值评估,确定房产现值为160万,按揭贷款还了5年,当初贷款是70万,现在还剩贷款本金65万,则现在的房产残值就是95万。
也就是说,根据法律规定,残值抵押的话,你最多可以再贷出来95万,这个是理论上的贷款上限,但实践中往往不能贷出来这么多,为什么呢?
按照银行贷款风控规则,结合贷款用途,在价值上会打折贷款。比如,价值200万的房子,往往贷款额度只到7折,也就是能贷出来140万。
这就意味着,如果残值是95万,那么再次抵押的贷款金额很可能上限到66.5万。不过,不同的银行,贷款折扣是不同的;即便是同一家银行,在不同时期,贷款折扣也可能发生变化,这就要在实际办理时,以经办银行的当时政策为准。
第三、除了残值抵押贷款,还能怎么利用这个房子,将钱从银行贷出来?
办法是有的,还不只一种。小菜推荐2种常见的融资方式:
01、月供信用贷
部分银行推出了月供信用贷,对于短期资金周转来说,还是比较划算的,手续也比较简单,无需抵押房产。
(1)贷款额度
根据月供年限的不同,额度也有差异。
①月供1年以上的,贷款额度是月供的45倍。比如,月供5000元,额度就是22.5万。
②月供3年以上的,贷款额度就是月供的70倍。比如,月供5000元,额度就是35万。
③月供5年以上的,贷款额度就是月供的100倍。比如,月供5000元,额度就是50万。
(2)贷款年限
一般在1-4年,跟残值抵押的年限基本是一致的。
(3)其他问题
主要是两个问题:
①收入状况稳定
银行贷款不想要抵押物,要的是借款人还款,银行赚利息。
因此,不管是残值抵押,还是信用贷,银行都很看重借款人的还款来源。
也就是说,借款人的收入状况要比较优质和稳定,确保贷款放出来能收回来,银行才愿意放贷。
②征信记录良好
不管是残值抵押,还是信用贷,征信良好都是必备条件,这不仅关乎贷款能不能办,还关乎贷款额度问题。
02、资产信用贷
向银行出示贷款合同和房产证,并提供房产价值评估报告,银行会根据房产价值情况,提供无抵押信用贷款。
贷款额度一般是房产评估价值的20%,也就是价值200万的房子,能贷信用贷款40万,金额不大,解决短期、小额资金周转是可以的。
综合全文:
残值抵押贷款是可行的,但贷款实践中操作起来会比较麻烦,愿意承办的银行不是很多,办理的积极性也不是很高。
在贷款额度上,得根据买房贷款时间的长短以及房产升值情况,残值还是有大有小,一般都是银行委托的评估公司认定,才能准确测算出来。
建议先咨询按揭贷款银行同不同意办,再找能办这项业务的银行,顺着贷款流程走就可以了。
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