开发商（我看的恒大）的精装修楼盘，为什么只有一层和顶层（顶层超高挑高)都是毛坯？
↟︶开发商（我看的恒大）的精装修楼盘，为什么只有一层和顶层（顶层超高挑高)都是毛坯？
不只是恒大是这样做的，其他开发商也不例外，真是隔行如隔山呀！如果不问装修公司的表弟，还真的不知道开发商精装修还会有这么多猫腻。
今年有幸和干装修的表弟打下手，他负责装修材料这一块，这种问题你不问专业人士还真的不知道，开发商装修还有这个学问。
每次看精装修的房，你想去看一楼或者顶楼，带你看房的工作人员，几乎都会说一楼和顶楼是毛坯房，你都会不解疑问的反问为什么呢？工作人员一般都会说比较难卖，你就会想想也是，毕竟一个太高，一个太低。其实并不是这样的，他们回答可以说是一点也不专业。
那么为什么一楼是毛坯房呢？原因如下:
①难装修，材料不好选。要知道开发商装修房子的材料都是统一采购的，材料什么东西都是标准化的，因为拿的多价格便宜，而一楼就不一样，一楼夏天潮湿，冬天干燥，光线不好，开发商的装修材料都是统一化的，没有考虑到这种环境因素，所以一旦装修了，效果可能没有那么好，一般达不到客服户的要求。
②营销计谋，拉低总房价平均价格，和房价最低价格，吸引看房者。大家在马路上总能看见，大大的而且红红的横幅特别的刺眼睛，某某房价格低至多少一平米，更狠的还会加上精装修，都是为了把看房者吸引过来，毕竟面对面交流，更容易让看房者交押金。这个猫腻可以说许多人不知道，你知道吗？
③装修了需要太大成本，划不来。要知道一楼装修并不是简简单单装修材料上的问题，它涉及更多水路电路问题，上面的楼的电路水路都需要，从一楼上去，如果上层楼水路出了问题，一般都是一楼的问题，那么如果一楼装修了，还要拆掉，钻地等，太麻烦了，成本不想而知。
④难销售，问题多。卖房人都知道，一楼潮湿，光线不好，所以销售特别难，年轻人都喜欢阳光一点，所以一般都是年轻人买给老人父母住的，毕竟腿脚不方便，太高了上楼不方便，所以一般都是老年人居住。你们可以观察一下是不是一楼大部分都是老年人居住？
那么顶楼为什么也是毛坯房呢？原因如下:
①高处不胜寒，人们一想到顶楼，肯定会说这要是被雷打中了，那还得了。虽然这个都是不切合实际的想法，因为现在的楼房都有避雷针，就算打中了也没关系，但是人就会有这种心理，什么发生地震，火灾跑什么的都跑不掉。你们是不是曾经也这么想过？
②顶楼房价太贵，开发商花巨资装修了，不是在一线城市，一般人都买不起。要知道顶楼一般都是复式装修风格，面积比其他的都大，材料也和其他楼层不同。所以价格贵也是有理由的，但是像我们这种一般家庭的人怎么买的起呢？表弟做了这么多年，他说许多一线装修了，售卖比一般的楼层价格高几倍。你们也可以询问一下你们所在地顶楼售价怎么样。
③政府部门房价的管控，现在房价要亲民。如果顶楼装修了，那么房价和标准楼层的房价肯定不同，那么价格就可能超出了政府所规定的房价标准范围，同时也会拉高房价的平均价格，不利于营销手段的实施，如果是毛坯房，总平均价格可想而知。
④也是前面所说的防潮防湿工作。而且装修放久了，一下子没有销售出去，材料是非常容易变性，特别是高处，经过长期强光暴晒，风吹雨打，装修材料容易坏，容易漏水。还有一个就是顶楼太容易听到晚上飞机飞过的声音，不知道买过的朋友是不是有这总体会呢？
那么一楼和顶楼开发商就不买了吗？原因如下:
肯定卖呀！而且还很多人买，毕竟购买人群不一样。
①一楼一般都是通过毛坯房卖出去，而且一般都是老人买者占大部分。非常受欢迎，毕竟腿脚不方便，而且一般都是自己简单装修一下，同时自己在买装修材料的时候，也会选一些防潮防湿吸光的材料，我姑妈和姑父就是我和表弟负责装修的，当时姑父说房子不如别层楼的贵，不如装修好一点搞好一点。表弟则说，不用浪费钱，在好的材料在这总环境也容易坏。所以说这也省一笔钱，不是吗？
②顶楼如果是毛坯房的话，价格和普通楼层差不多，所以一般购买的人也非常多，而且多是年轻人。因为顶楼的装修风格一般是复式风格，复式风格受许多年轻人喜欢，我出去住酒店也非常喜欢复式风格的酒店，做什么都方便，还可以在里面做饭，不知道有没有住过的朋友。
结语:
其实开发商远比我们还要聪明，人家不可能放着钱不挣，经过表弟一语道破真相，让我知道了真的隔行如隔山。
现在上述这种一楼和顶楼毛坯房的现象在我这里是常见的事情了，而且房价也低一大半，不知道你们所住地方是不是呢？
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谢邀
这就很好理解了
一般一层和顶层都不是标准的楼层，所以在户型结构和层高上面会和标准层有很大的不同，所以对于精装修来说， 一层和顶层不装修，是防止标准的不一致导致价格和品质出现差异。
还有就是装修目前目前都是标准化施工，对于底层和顶层大部分都是房屋举架比普通房屋的举架高一些，这样不利于开发商装修的标准施工，所以就索性不进行进装修施工了对于开发商来说这个可以避免较多的纠纷，也可以满足一层和顶层的业主个性化定制
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精装都是根据同一户型，批量化的标准方案，基本上也不会有啥大的改动。而挑高跃层或者超高的房屋的话需要定制化的方案。这种定制化，多样化，个性化也是他的价值所在，所以如果冒昧装修了，就没有这种优势了。我买的一个顶层就是一个86平两居，但是主卧，卫生间跳高5.8米，做成跃层后可以变成一个三居，两卫。光楼梯方案我就设计过好几稿，并且这种户型本身就少
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这个问题，可能对于客户而言一头雾水，但实际却非常简单。
首先，为什么是恒大这么做？
恒大自己内部有个三四五法则。拿地三个月内必须完成各项设计、报规、取证并动工；第4个月营销中心、样板房、景观示范区对外公开；第5个月满足销售条件，拿销售许可证并开盘，实现现金回流。
这么做的目的只有一个：高周转快销售，恒大之所以发展这么迅猛，这也是核心原因之一。
其次，为什么做精装修？
恒大著名的营销体系包括：社区人工景观湖，开盘前一定会赶工出来，给客户看；商业展示区，很时尚繁华的景象，给客户看；精装样板房，给客户看。这就是体验式营销。
但恒大这种前期投入很大、拿地又非常频繁的企业，其实利润率并不算行业内高的。而精装修，显然可以提升一部分利润。
那为什么，一楼和顶楼挑高不做精装修呢？
其实很简单，对房屋总价的控制。
一楼和顶楼都是传统的难销楼层，本身客户的认可度就不高，这两个产品面对的客群，也是那些图便宜、或者购买力低于其他楼层的客户。如果做了精装修，一套房子比毛坯多了二三十万，那这两种产品就没有什么竞争力了。
另外一个方面，是所谓的价格差。比如5楼精装修，100万一套。而一楼毛坯，却只要60万一套。是不是一下子1楼就很有吸引人？
而对于顶楼来说，出发点也是对房屋总价的控制。顶楼复式楼，面积往往比平层要大。比如其他楼层都是100㎡一套，顶楼复式可能就是150㎡一套。如果做了精装修，即使顶楼卖便宜一点，但总价也会高于其他楼层。那这样的产品，就很难有竞争力。所以以毛坯的形式进行销售是最上算的。
最后，为什么恒大会这么做？
其实前文提到了，恒大非常重视销售速度和现金回流。而一楼、顶楼的快速去化也是目标之内的。所以，针对这两种市场不看好的产品，恒大采取的方式便是：尽可能的便宜。
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带精装的楼盘，保留一层与顶层毛坯，与标准化施工和特殊情况有关。回答一下：
标准层
一般情况下，采用标准化流水作业装修，装修成本较低。标准层，一般不包括一层（底层）和顶层（屋面层）。从建筑物的外观上看，设计的时候，一层户型会有裙房，顶层会有造型，涉及的层高、上下水、防水等情况也不同。
上下水
一层和顶层的上下水，相对复杂一点。为了防止下水返水，一楼排水常采用双排水设计方式，最好是通过使用检验是否存在返水现象；为了防止渗水，顶楼的防水也需要通过一个雨季检验。否则，工程施工的时候，一定要严把质量关。
防折旧
好的楼盘，比如月光盘，都可以一次性全部装修完毕。一个项目销售周期超过一年及以上，装修折旧就缺乏买点了，最好维持毛坯现状销售，或房子卖出去之后限期精装完毕。
至于具体到恒大的楼盘，也不外乎以上考虑，再结合企业内部管控标准进行精装。回答到这里，谢谢阅读！
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