北京或环京地区的房产，哪些具备投资价值？
北京或环京地区的房产，哪些具备投资价值？
网友解答：
我把环京周边地区做了一个表格，得到一个数据，这个数据就是东部高于西部，南边高于北部，西部，北部的承德、张家口地区价格相对低，西部的张家口地区由于申请了冬奥会，16年价格有所上涨价格12000+，但是北部承德地区基本没有什么太大变化，滦平9000+，丰宁5000+，北京的雾霾北边到八达岭-延琉路和京加路交叉线，怀柔往北的丰宁，地处风口，根本没有雾霾，这个偏僻的小地方成为京北市民的养老好去处。目前房价比较低，有投资价值，现在国家严控房价2w升值到3w很难，泡沫会被挤掉，但是5000升值到7500并不难，只是刚刚开始体现出它的价值，丰宁没有工业，只有种植、畜牧、旅游，常年都是蓝天白云。
目前属于投资的价值洼地，当地政府没有对外宣传太多，造成目前这个世外桃源，县城距离怀柔边界仅仅18km，距离怀柔城区100km，养老地产的最佳选择。
－－－－－
网友解答：
想要辨别哪里的房产最具投资价值，不能只就某地区房产现阶段的投资价值和所具备的未来发展潜力而论。首先要清楚投资北京或是环京房产面临的最大问题是什么？是你对北京、环京地区的熟悉程度不够？还是你现在手里有多少钱的问题？很明显，都不是。投资北京和环京房产面临最大的问题是限购。非京籍居民家庭在北京购房，需从申请月的上一个月开始往前推算60个月在北京连续缴纳个人所得税。且认房认贷，首套首付比例35%以上，二套首付比例60%以上。而在环京买房，除了限购政策宽松以外，有些环京城市已经放开限购或是已经在放开限购的路上。这种情况下，并不是有多少钱就能买多少房产，有多少钱就能投在哪的问题，而是环京房产才是你可以投资的最大可能。
随着社会经济的发展，环京圈会越来越大。曾经绝大部分人的工作地点都是在北京二环 ，后来随着国家网络安全产业园、运河商务区、大兴机场的建设，很多人工作的地点已经从二环扩沿到五环、六环的区域。虽然交通还未完善的前提下，环京到北京的距离还不算近，且通勤需要一定的时间，但是，以长远目光看，只要是如今可以通勤的地方都是极具投资价值的。以前你只认可北三县是环京，后来你认可了固安、永清，往后环京圈越来越大，北京周边的涿州、高碑店、怀来都将会是最具投资价值的洼地。
－－－－－
网友解答：
北京市的七环或八环有投资价值！
－－－－－
网友解答：
不应该投资房产，投资也是炒房的一种，危害国家，
－－－－－
网友解答：
别听太多我家是廊坊广阳区的有四套房全部是廊坊最好的学区房八小六中片区真实情况是廊坊肯定还有很大空间，廊坊人都知道新机场地铁现在很多人都是座高铁来回北京跑我是开车在北京上班习惯了显得特别近以前北漂在通州八通线梨园到四惠差不多四十分钟随便到哪上班一个半小时肯定有了，现在从家出来到银河路往北到G2二十分钟到北京大兴丰台南城通州都国贸因为劲松双井太堵了咱不算比住北京合适多了油费我是现代名图8.4个油来回到不了7一个月2100北京能租什么房呀？单位有会过的中午自己带饭一月费用四千就够以前北漂两千的房贷九棵树地铁边上1200合租主卧交通300左右晚饭别按照预计算不可能每天都是一样的一个月没个千八的下不来每月七八千最低可是在家什么情况晚饭老妈给做干净卫生还合口住自己的房子那种心里感觉不一样早上开着车唱着歌听着88.7北京国际广播电台多滋润最近用蓝牙连接手机放歌练歌在车里发疯唱歌因为没人听见感觉挺棒的周末带家人周边自驾游一下或者去健身房虐一下腹肌或者约几个好友搓一顿都挺美总之有自己的房并且自由是很美的从小在廊坊长大总体来说这地方东北人太多东北人素质还行主要是下县人不咋地，永清固安大城什么的教育如果是在学区还不错不比北京差我闺女就在重点但是重点学校孩子多一个班七十多个，医疗挺厉害好多北京挖来的专家大病转院也方本地民间神医很多，购物来说万达新世界苏宁环球超市基本上大品牌都有沃尔玛家乐福什么的吃饭来说东北人多的地方自然撸串少不了东北菜剩下的北京的餐饮大品牌基本也都有娱乐也便宜酒吧不怎么样东北人多混混多臧天朔就是在这折的，房价说实话没到五万没到顶我家一套门脸挂60000一平米一套学区房30000一平米都不着急卖就是哄抬价格不过年底就差不多这个价了总之一句话廊坊地方不错人素质差点意思东北人太多
－－－－－
网友解答：
环境板块的价值就是环北京，以北京市政府、运河、CBD为中心点，距离越近越有投资价值；交通越方便就越能节省您的通勤时间。
2017年限购以来，环京房价腰斩，现在基本是快触底反弹的时候。北京周边有哪些区域是最有价值的，而哪些区域市伪环境绝对不能碰的？
我们都说大潮退去才知道谁在裸泳，环京房价大跌之后，现在的价格排名从高到低依次是：
燕郊：16000-27000
大厂：1400-17000
固安：12000-15000
廊坊：10000-18000
香河：9000-10000
涿州8000-9000
霸州：8000-9000
永清-7000-8000
数据是冰冷的，也是客观的。这个价格排名是现在的环境城市价值排名，而未来环京最有价值的区域只有北京东面，临近北京城市副中心的北三县，燕郊、大厂、香河，其次才是南三县、固安、霸州和永清，像兴隆、滦平、丰宁、赤城涿鹿和涞水他们都是伪环京，没有任何的政策利好和地理优势，这些城市绝对是不能碰的。
今天先说环境，下次再来讲北京地区。
－－－－－
网友解答：
看你的主要工作地点，如果在通州北部，燕郊大厂第一。如果在亦庄，通州南部，廊坊广阳区、武清北第一。如果在大兴，固安第一。如果在房山，涿州第一。如果在昌平城区延庆等，怀来第一。
不考虑工作地点，买了不住，只为升值，依次为第一梯队燕郊，大厂，第二梯队固安，香河，广阳，武清北，第三梯队涿州，永清，第四梯队怀来，兴隆。
兴隆和怀来距离北京太远，但是有高铁，也能在30分钟内到达北京市区，所以也算环京。
－－－－－
网友解答：
环京周边现在市场比较好一点的还是北京南边，首先新机场的建设整体带动机场周边的经济和发展，17年4月1日雄安新区的成立给北京南边又带来一个利好消息。
城市发展交通先行，自从雄安新区成立和北京新机场的建设逐渐成型，南边的交通越来越便利，大广高速扩宽，京雄高速、京德高速（原新机场高速）的筹建，给自驾进出入北京的交通得以改善。京雄城际18年2月28日正式动工修建（新机场站、固安东、霸州北站、雄安站）总长96公里，时速350公里\u002F小时，北京到雄安30分钟车程，沿途固安、霸州到北京和雄安新区的时间都控制在30分钟以内，所以环京周边现在投资自住，固安、霸州是首选。
－－－－－
网友解答：
你们忘了，北京东部还有一个承德市兴隆县，已经开完了承德旅发大会，中信，中冶，碧桂园各大房企都已入住，中冶打造兴隆新城红石砬项目。现在已经开卖，京沈客专，还有北京望京西直达车，承平高速现在再规划中，兴隆县医院，中小学，都在这个项目的周边，
关注一下吧，希望对投资的有帮助，
－－－－－
网友解答：
燕郊。北京市除城六区外，郊区老大是通州。医疗教育资源已经触入到燕郊，地铁22线已经落地开工。如同京津冀一体化一样，最后落地的重点是雄安新区。燕郊环京的位置地段优势是其它环京城市无法相比的。
－－－－－
网友解答：
来源\u002F微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）； 作者：樱桃
2017年，在北京317新政后，3月22日，廊坊市一纸限购令紧随其后，立即击退了疯狂的投资客，6月限购升级，北三县及廊坊、永清、固安、霸州、文安限购，非本市户籍居民购房需提供3年及以上当地社保证明或纳税证明，且限购1套，这彻底让环京楼市冰封。
北三县从2017年3月到达顶峰之后，个盘已经普遍跌去了35%-40%以上。
目前市场已经见底企稳，与去年12月最低谷相比，每平米微幅上涨了一两千元。
环京里面，由于时间有限，我只选择了探访北三县，其他地方没机会去了，如果你想投资或者自住，可以参照我的方法去判断他们将来是否有发展机会。
一 ，行情摸底
1、燕郊
燕郊，已经成为名副其实的睡城，5月29日晚上十点多，我们从通州赶往燕郊，通燕高速路上还在堵车，很多在国贸上班，买不起或租不起北京房子的人，只能越过通州，住在燕郊。
每天都有数十万人往返于北京和燕郊之间，早出晚归，挤上一辆公交车可能都要耗时很长，每天花在路上的时间动辄几小时，北漂的辛酸，让人心疼，北京无处安放的身躯，只能退而求其次蜗居在这个小镇上，承载着他们梦想实现的那一天。
燕郊房价从2017年3月到达顶峰之后，个盘已经普遍跌去了35%-40%以上，下图只是均价，已经跌了20%。
数据来源：安居客 中商产业研究院整理
可搜索关注微信公众号：樱桃大房子，定期获取我的所有分析报告和投资建议；
举几个例子：
1、首尔甜城，燕郊跌幅最大的一个盘，当时炒作2020年北京会通过来地铁，所以涨幅也是燕郊最大的，链家上的成交记录，80平米2房，去年3月成交价3.87万\u002F平米，去年11月同样户型成交价降到近2万，一平米跌了1.87万，下跌48%，现在反弹到2.37万\u002F平米。
2、潮白人家，最高时3.3万\u002F平米，最低跌到2万，跌幅39%，现在反弹到2.2万。
3、福成上上城五期，也是燕郊的知名代表盘，最高峰涨到3万，现在跌到1.7万，跌幅43%，回到了2016年6月疯狂之前，比平均跌幅大，也是因为挨着电厂，而且属于燕郊老城，从老城出来上高速那段路出来就要赌上半个小时。加上小区大，投资客非常多，抛盘的多了。
4、美林湾，09年的房子，两房最高涨到3.5万\u002F平米，今年1月最低跌到2万，跌幅43%，现在小幅反弹到2.3万\u002F平米左右。
5、纳丹堡，燕顺路最大小区，大部分户型最高涨到3.2万，最低跌到1.9万，普遍下跌40%，现在2.2万\u002F平米。
跟中介了解到，调控之前，去燕郊疯狂买房的，70%以上都是投资客，大多是在2.8万-3.5万\u002F平米之间买入，如今全部被套牢了！调控之后买燕郊的基本就是刚需了。
跟链家燕顺路门店的置业顾问祁海泉聊了下，他们在燕郊去年最高峰时有一百多家店，因为成交量剧烈萎缩，现在缩到60家店，缩减了近一半。刚限购时，整个燕郊链家每月成交量只有三四十套，后来开始有所好转，去年12月，是价格的最低谷，一个月成交一百多套，这两个月价格止跌企稳，成交量也在回升，每月可以成交两百套左右，说明市场确实是在好转了，但跟疯狂时比，还是天壤之别，去年最鼎盛时光链家在燕郊就能成交800多套。链家占燕郊市场份额约25%，现在整个燕郊每月成交量约900套。
祁海泉说，包括老旧小区在内，燕郊的存量房源总共有30万套，链家内网委托出售的总共三千套，据此估算，整个燕郊市场在售房源大约有1.2万套左右。
他说燕郊常住人口已达到100万人，本地户籍70万，其中原住民40万，30万是外地迁过来的，加上流动人口130万。（我查公开资料是2015年常住75万人，后面没有查到数据）但燕郊只是一个镇，已经相当于很多地级市的人口数了。
如果住在燕郊燕顺路两侧，去国贸上班，在不堵车的情况下，33公里，开车40分钟，但早晚高峰通常都会堵车，所以至少需要一个小时，不过这个通勤时间，对于大北京来说，大家习以为常了。
但住在燕郊老城区的更悲剧，因为102国道上每天上下班还要堵上三四十分钟，据说京秦高速，徐尹路潮白河大桥年底通车，可以缓解南面交通压力。
上图是我站在酒店楼上拍的
燕郊未开发土地还很多，但现在纳入了通州统一规划，北三县都不再出让新土地，燕郊在卖的新项目主要是商住楼，比如三九街区1.5-1.7万\u002F平米，首尔甜城1.8万\u002F平米，而且都是以前批的地。
上图为首尔甜城
住宅项目都是以前出让的土地，水榭花城，毛坯价格2万\u002F平米左右，一次性付款，草签合同，或者三年分期付款，可以破限购，现在开始交社保，三年之后再网签。中兴和园，2.3-2.5万\u002F平米。
2、大厂潮白新城
最具代表楼盘孔雀城（下图），8000多亩地，目前新房均价1.9-2万\u002F平米，去年限购之前，最高价2.7-2.8万\u002F平米，也跌了28.5%。陪我看房的小刘2015年6月买了一套，当时只要8000元一平。
二手房能售的只有一期和二期，去年限购之前最高涨到3.3万\u002F平米，当时反而是投资的多，现在投资基本绝迹了。
跟一家中介了解到，孔雀城一期，刚成交了一套85平米，总价130万元，单价1.52万\u002F平米，跟高峰比起来跌了55%，银行可以评估到1.6-1.7万\u002F平米。
由于限购，有些买家苦于没有购房资格，只能冒着风险，给中介首付款，买家是外地户口，首付要一百万，三年后再申请贷款，有了社保再过户。中介说 ，买家住着房子，压着业主资料，可以不用怕业主一房两卖。
这种情况，从法律上来说，当然是无法完全避免业主一房多卖的风险，好在孔雀城市场也不大，买家如果担心，可以跟所有中介都问一遍，房子之前是不是成交过，毕竟现在市场不好，房子要想卖出去，业主肯定是同时在各个中介放盘的。
燕郊经过十年才有今日的完成成熟，其余环京地区都还处于在发展初期，所以很多人并不看好除燕郊以外的其他环京地区，认为全部是投资客在炒作，大家炒来炒去，没有人接盘，也是枉然。
房子终究是用来住的，如果没有人住，那必然是泡沫，只要有人住，那就有发展起来的希望，所以我特意实地探访了孔雀城一期和二期，2013年、2014年交房，至今有四五年，入住率确实非常高。
中介告诉我，现在入住率有七八成，其中30%的是刚需自住，30%投资自住，30%是租房，去年北京遣散人口，很多人跑到这边来租房了，两房租金一个月只要1500元，白天空荡荡，一到晚上全回来了。
如下图，从马路两边停满的车辆也可以看出小区居住的人气很旺，路边还有一大群大爷们在下着象棋，在这边养老的人群也不少。
孔雀城一二期现在入住率高，就足以说明了大厂未来是能够像燕郊一样发展起来的，只是它起步晚，需要时间。
碰到两个刚从固安看完房过来的美女，都在北京上班，打算给老人买房住周边养老。固安孔雀城环境比这边还好，她是2014年以5000元\u002F平米在固安孔雀城卖了一套一居室，现在涨到1.5万\u002F平米，现租1200元\u002F月，据她说固安南边入住率没有北边高。
相比燕郊，大厂还处于发展初期，大厂毗邻通州，通州成为副中心后，从地理优势上，大厂还是有发展空间的。
住在大厂的人，很多人选择拼车十多元到六号线，也有公交车，一个到八通线，一个到六号线，虽然没有地铁通大厂，但只要有人的地方，肯定会有其他交通工具，只是没有燕郊那么多线路。
潮白新城周边绿化很好，人居环境非常漂亮，商业配套暂时还没有跟上，后期随着入住率的提高，会逐渐跟上。
潮白新城板块除了孔雀城外，新盘供给量已不多，另外只有一个小盘早安北京，4月份因为大张旗鼓违规销售，引发媒体关注被查过。
3、香河北部新城
香河位于国贸的东南方向，相比国贸的正东方向燕郊来说，香河显然远了一些。值得注意的是香河北部新城和北京之间隔了一条潮白河，如同燕郊和大厂一样，差别在于临近北京的区域不同。
而交通通勤上，就更不用说了，由于整个北部新城区域开发还不成熟，整体交房量较少，缺乏入住人口的支撑，导致其通勤方式主要靠自驾为主，不如燕郊通勤便捷。
成熟度来看，北部新城的楼盘才开始入住，二手房交易市场较少，很多楼盘在施工中，给人一种鬼城的感觉，通过了解得知，整体区域集中交房时间在2018年年底，3年内90%的房源会交房，预计至少需要三年时间，才会慢慢聚拢人气。
价格，限购之前均价2.2万左右，目前均价1.2万\u002F平米左右。目前香河北部新城处于高压调控下已低于非环一线及二线城市的价格，处于被低估状态中。
可关注微信公众号：樱桃大房子，获取我的所有分析报告和投资建议。
二
未来走向
环京未来有没有前途呢？
主要从几个方面来看。
第一，区位优势，北三县距离通州最近，通州作为北京的城市副中心，现在北京市政府的各个职能部门都已经搬到通州去了，未来会有很多公司，教育机构转移到通州去，自然而然，通州的人口会增多，经济也会发展起来，只要通州发展起来了，会进一步带动东面和东南边的北三县，目前北三县还主要是靠国贸商圈在带动。
第二、产业，也许你会说环京没什么实体产业支撑，所以不看好，但我觉得它作为睡城，职能很单一，就是居住功能，其实是不需要有多少产业的，能解决大家的吃喝玩乐，衣食住行，有服务性产业就足够了。工作在北京，居住在环京，这是终将是很多北漂的归宿。不过未来也会有高新产业。
第三，人口，政府在提到规划时，提出要严控人口规模。燕郊、潮白新城、蒋辛屯等重点城镇人口落户门槛也将相应提高，主要用来承接北京人口疏解和高端人才引进。理想很丰满，现实很骨感，哪里都想要高端人才，如果是高端人才，人家在北京买的起房子，还会去环京吗？这个不现实。我不知道现在环京落户难不难，教育条件怎么样，如果环京也把门槛抬高，等于是自杀。
第四、北三县土地供应量有限。到2035年，未来的17年，土地不会增加，还要适当的缩减。潮白河、北运河两侧2公里范围内不再安排新增城镇建设用地。这个区域内无地可用了，今后没有新增用地，新楼盘越来越少！等新盘卖完，就进入存量市场了，二手房价格会更稳固。
看完这几点，你会觉得我很看好环京，确实，长期我很看好。那是不是可以投资呢？这又是另外一回事了！
第一、这取决于政策何时放松！政策不放松，北三县的房价就很难开涨！限购执行的非常严格，社保不能补，绝大部分人都没有资格买，除非你愿意冒风险。
第二、房住不炒，我不鼓励投资，如果刚需买来自住，我可以肯定的告诉你，环京大跌40%后，已经跌无可跌，现在正是时机，可以放心大胆的买，其实冒点风险也是可以买的。特别是经过这一轮三四线城市普涨后，很多地级市都已经涨到上万，相比那些地方，环京更有价值，因为你在北京上班，你晚上可以住环京，同样一百多万，你买在老家市里，却住不了。
第三、环京的城市配套只会越来越成熟，楼市肯定会有好转的那天，我预计放松限购后，房价又会报复性的反弹一波，不知道政策如何防范，因为三年会积累大量的需求，且这一次跌的太狠了。但假如限购一直不放松，执行房住不炒，十年，你懂的，那以后买环京的，就只有真正的刚需，房价不可能大涨，那投资就没价值了，之前的投资客要被深套好多年。
第四、通常，城市周边，一开始90%都是投资客去买，因为投资客的嗅觉本来就比一般人要灵敏，然后慢慢的才是刚需买，刚需从投资客手里接盘，使小区的投资比例下降，自住比例逐渐上升，然后刚需占比超过一半，小区大跌的风险就下降了，直到自住比例超过七成八成之后，这个地区才完全成熟，价格才会稳定，否则投资占比越大的地方，楼市越容易大起大落。
当然也不是所有投资客买入就一定是赚的，去年调控前买入环京的投资客都被深度套牢了，这就是我之前就早早提醒过，疯狂时追高往往都没有好结果，别看当时赚了，你要能即时变现啊，钱到手了才是你的财富，账面那不算，随便一个政策出来就被套死了。
环京的二手房市场还是比较活跃，至少在燕郊，大厂是有很多中介门店卖二手房，这个是衡量房子值不值得买的一个指标，如果买了房连个中介都没有，你房子根本就卖不出去，这在惠州就是，中介只推新房，因为提成高，很少推二手房，佣金少，银行贷款少，成交周期还长，你想卖都没有渠道，特别坑。
另外，环京的房子，银行评估价，可以按市场成交价评估，说明银行对环京的市场价值还是认可的，如果不是卖家要求，最起码你买房的杠杆可以最大化，这在环深（惠州）是不可能的，惠州包括大亚湾，惠阳的房子，十年了，银行还是只能给你五折六折评估价，200万的房子，银行只能评估到100万，120万，所以哪怕你满足3成首付的条件，首付也要一百多万，压力就非常大。
所以相比之下，我觉得环京还是更成熟一点。
可搜索关注微信公众号：樱桃大房子，定期获取我的所有分析报告和投资建议；
－－－－－
------------------
推荐阅读：
今年38岁，想辞掉私企工作，读博后进高校当老师，还来得及吗？
目前中国高精尖技术在世界上的地位怎样，赶上世界最发达的美国需要多少年？
上一篇：银行和保险公司正式职工哪个好？
下一篇： 金陵十二钗正册都有谁？
