买二手房的流程是什么，有什么要注意的吗？
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签约定房
1. 签约前必须核实房屋产权
（1）不同房屋产权 交易条件不一样
A.商品房：房产证下发之后才能上市交易。
B.公房：部分公房需要单位开户放弃回购证明的单据，才能进行交易。
C.一类经济适用房：契税票填发日期或者房产证登记日期不满五年是不能上市交易的；满五年的需要户籍地的住房保障办公室开具放弃有限回购证明才能上市交易。
D.二类经济适用房：包括回迁性质、康居和安居性质的房屋，按经济适用房管理的其他类型房屋，下发房产证即可上市交易；
（2）有没有经过房屋核验？
没有核验过的房屋有查封、抵押的风险，不能上市交易。
（3）产权人身份证与房产证一致吗？
如果不一致，能否提供公证委托书与产权人的身份证原件。
（4）房产证有共有人吗？
如夫妻共有的、继承人共有的，共有人必须都能到场签字，不能出席，必须提供公证委托书。
（5）原房主已婚吗？
已婚的话，需要提供配偶本人签字的同意出售证明。
（6）房子有租客吗？
如果出租，必须提供承租人本人签字的同意出售证明以及放弃购买证明。因为合同法规定，承租人有优先购买权。
2. 所有重要事项必须写进合同
（1）定金数、首付、尾款等金额多少
（2）税费承担者
（3）采用什么付款方式
（4）首付的支付时间、条件
（5）过户的时间和条件
（6）户口什么时间内、条件迁走
（7）有没有学校名额、是否占用
（8）房屋内的设备如何处理，哪些是赠送给买家的，哪些是房主需要搬走等…
注意：
签署合同需要房屋全部共有权人都到场。
如果不能到场要提供经过公证的《授权委托书》
如果卖方已婚，签约时要提供《配偶同意出售证明》（哪怕媳妇一起到场，也得签，怕以后有纠纷）
支付房款
不管首付款、尾款还是物业保证金，一定不要直接把钱给卖家，一定要做资金监管。资金监管相当于房产界的支付宝，房子过户到手，资金才会解冻给卖家。
如果是全款买房，这个环节则比较简单。贷款的话，又分商业贷款、公积金贷款和组合贷，一般来说商业贷款最快，组合贷款最慢。
贷款的话需要弄清楚贷款的条件，个人征信有没有污点、收入证明够不够、房屋年龄有没有太老等。
缴税过户
1. 缴税
缴税需要买卖双方拿着材料去地税局办理，有的区县需要提前预约，有的不需要。
缴税之前有必要了解一下不同的房屋性质的缴税项目，二手商品房住宅需要缴纳契税、增值税、个人所得税，二手房商住房需要缴纳契税、增值税、个人所得税、印花税和土地增值税、已购公房和二类经济适用房需要缴纳契税、增值税、个人所得税和土地出让金，一类经济适用房需要缴纳契税、增值税、个人所得税和综合地价款。
2. 过户
房屋缴税后就可以办理过户，过户是去各区住建委或不动产登记中心办理。跟缴税一样，各区办理规定不一，有的需要预约，有的不需要。
物业交割
物业交割是全款买房的最后一步了，交割完毕，房屋的产权和房屋本身就都归你了，物业交割包括以下几项：
（1）水、电、燃气查验及费用结清
如果是卡式，将卡插入表中读出剩余数字即可结清相关费用。
如是读表，将表数抄写记录，向业主索要最后一次缴费凭证。
（2）供暖协议变更及供暖费结清：
到房屋所在供暖公司或是房主原产权单位查证，并向业主索要最后一次缴费凭证。
（3）物业协议变更及物业费结清：
买卖双方到房屋所在物业公司落实停车费、卫生费、有线电视费等相关物业费用的结清。
（4）有线电视过户及有线电视费、电话费结清。
（5）户口迁出情况：
一般要求客户在办理物业交割之前办理完毕户口迁出手续，如有特殊情况，卖方暂时不能将户口迁出的，也要让卖方做出书面承诺。如果允许，可以留部分押金以制约。
（6）屋内设施交割：
将房屋内留存设施清点交割，双方签字认可。钥匙、门卡等物品的交接
┾┠买二手房的流程是什么，有什么要注意的吗？
感谢邀请。
房地产市场不但有新房交易，还有二手房交易，其中二手房交易流程复杂，通常涉及买卖双方、中介、银行等等，房屋的情况也是各种多样，于是二手房的买卖需要注意的地方就非常多。
二手房交易的流程是怎样的呢？交易中有什么要注意的呢？
冰姐认为，房产的安全、交易流程的安全都是非常重要的，其中，对于买卖双方来说，资金的安全就是重中之重。
一，二手房交易的流程
二手房交易的流程主要是：匹配交易信息➡️达成交易意向➡️合同签订➡️款项支付(含贷款审批)➡️交税过户➡️产证抵押/银行放款➡️物业交割。主要过程如下图所示:
从以上流程图可见，二手房交易涉及的流程确实比较复杂，那么二手房交易中需要注意的问题有哪些呢？
二，二手房交易要注意的问题
二手房交易中，一切注意事项都是为了交易目的的顺利实现，也就是卖方能够完成交易安全收到房款，买方能够安全买到如意的房子。
房产的安全、交易流程的安全都是非常重要的，其中，对于买卖双方来说，资金的安全就是重中之重。
1，房产的安全。
二手房能够安全交易的基础就是产权清晰，房产的当前状态是可销售/可过户。
1）确定房产产权清晰，可交易。
实地查看房屋，亲自看房产证原件，和业主一起去当地房地局打产调，查验房产产权的真实性，以及房产的当前状态，比如是否有查封、有抵押的情况。
如果房产被查封，则需要解除查封，否则不能买卖。如果房产有抵押，则必须在交付首付款之前可以解除抵押，并提供【解押证明】。
2）理清产权信息内容，确认房源。
1️⃣土地性质。
二手房市场的房产类别多样，有商品房、经济适用房、安置房、使用权房、小产权房、农村自建房等等。所以，看清土地性质，是非常重要的。土地性质是“出让”的，才是真正的商品房。其他的性质的土地，要么费用不同，要么不能买卖。
2️⃣房产用途。
很多朋友不太注意房产用途，事实上，用途不同的房产，价值不同，基础配置不同，过户费用也不同。比如，不少的办公用房，进去看起来和普通住宅没什么两样，但是这个可能是商住用地，贷款额度最多5成，交易费用很高，水电气费单价也高。
3️⃣产权剩余年限。
这个也很重要，不仅仅关系着房产的新旧和折旧程度，还关系着能够贷款的额度和年限。比如同地段不同小区，由于房产建设年代不同，有的只剩下20年产权，有的可能有30多年产权，但是房价相差不大，那么就要考虑性价比了。还有的开发商囤地，房子是新房，产权就只有20几年了，那就不能贷款30年。
4️⃣确认是否存在共有产权人。
有的房产是多人共有，房产证上产权人可能有多人，那么交易时房产证共有产权人必须一同签字，并约定好指定收款人等等。
当然，很多房产证上只有一个人名字，但是婚内财产也必须夫妻双方一起签字，才能销售。如果是离异的，那要提供离婚证以及民政局盖章的财产分配协议 或 者法院判决书，已确定房产的处置权及份额。
3）房产的其他重要信息。
1️⃣房子是否可售可过户。
不少城市发布了限售政策，比如商品房，有的两年、有的五年不能上市，一般在产证上就有注明。还有经适房、安置房等等，一般也是五年内不许转卖。
2️⃣房子是否带租约。
按照法律，租客享有优先购买权。如果出租了，卖方必须提供承租人本人签字的“同意出售 自愿放弃”购买证明。需要注意的是，房产有的已经签约长租几十年的房子，相当于你买到房子是没有使用权的，要特别谨慎购买。
3️⃣是否是凶宅。
找度娘查询一下小区的相关新闻，向周边邻居和物业打听房产曾经是否有非正常死过人。这个说迷信也不全算，但是一般要忌讳，毕竟凶宅不但房价会便宜一些不说，住进去后家人难免存在心理上的不安全感和不安心。
4️⃣房产的瑕疵和房东的人品。
对于买方来说，在付款前，确定房产的质量，了解房东的人品，都是非常重要的。比如房子是否存在漏水、开裂、返水等重大隐患。又比如房东是否是正常行为能力人、是否是失信人等等。
以前听说过，一个业主因为是精神病患者，独自低价卖了房子，后来其家人要求买方撤销合同，买卖无效，好在卖方同意如数退回定金。
2，交易流程的安全
二手房交易流程的安全问题，特别是合同的约定和房款的安全收支，是二手房交易中最重要的。
1)交易流程的安全
二手房整个交易流程，签约前一定协商好全部细节，并且落实到合同条款中，白纸黑纸，有言在先。切忌口头约定，因为一旦履行中出现争议，都是以合同约定条款执行，空口无凭。
例如，总价、定金、首付、尾款、房贷的金额及收支时间，户口迁出、税费的承担、付款方式、什么时间交房/给首付/过户、房屋内物品如家具家电是否留给购房者（如留，列明清单和品牌并摄像），物业交割等等。
当然，除了要约定好这些细节，还要约定好违约责任。合同的签订，条款的约定，是防范二手房买卖风险最重要的。这其中，也包括选择一家靠谱的中介公司。
对于买卖双方而言，都要为交易安全着想，特别是为自己的资金安全而考虑，不要轻信中介的“格式合同”就是天衣无缝的，要知道，合同都可以附加约定条款，也可以附加补充协议。
2)房款的支付安全
有关于钱的风险，其中占大头的莫过于房款了。由于二手房交易流程多、耗时长，所以现在的交易流程中，都是采用的分阶段支付房款，从上面的流程图上可以看到，房款的支付是分为四个步骤：
1️⃣定金的安全
在买卖双方谈妥成交价格，并对重要交易事项达成一致意见时，为了显示诚意，推进房产交易的进一步落实，一般会由买方预付部分房款给卖方，我们称为定金。
“定金”的性质：在约定期限内，付定金的买方，如果决定不再购买，则无权要求返还定金；而在同时期内，收定金的卖方，如果反悔不想卖房子了，则要双倍返还定金。
“定金”的比例：在我国担保法规定下，定金的支付不能超过主合同标底总金额的20%。如果大于20%，超过的部分人民法院不予支持。 也就是说，不要超过比例给付定金。
“定金”的给付：如果房产产权清晰，定金可以直接支付给卖方（通过中介，且要求中介签字见证）。而如果房产存在抵押的，最好的方式是定金托管于第三方，约定待卖方把抵押全部解除后，由第三方支付给卖方。
2️⃣首付款安全
对于大部分二手房交易来说，首付款是除房贷以外的最大一笔资金。在签署《二手房买卖居间合同》时，一定是在房产产权清晰，产权人悉数到场并签字后，首付款的支付一定要走转账流程，谨慎现金交付。
冰姐认为，最好的方式是资金托管，首付款全额托管于第三方(比如银行)，待卖方过户完成后由第三方支付。
3️⃣房贷的安全
二手房交易中的“房贷”，就是买方向银行申请的用于购房的资金，这个贷款获得审批后，银行会直接打款到卖方账户。
房贷的安全方面来看，买卖双方需要注意的点有不同。比如卖方需要注意房贷实际审批金额是否与合同约定贷款金额相符、房贷审批和放款的时间等。而买方需要注意，房贷是否能获批，房贷金额是否正确，房贷年限及月供是否合适，房贷利率是否符合预期等等。
4️⃣尾款的安全
通常来说，在物业交接之时，买卖双方一起查验水电气物业费用的情况，结算后再支付尾款，同时交钥匙交房。
但是，现实中，就有不少卖方在水电气费物业费没有结清的情况，就要求买方支付了尾款。这样的情况，无疑，对于买方来说，就是非常被动。
3)交易费用的支付安全
二手房交易中，涉及到最大的交易费用就是税费和中介费，但是有的还有评估费、保险费、按揭服务费等等。
1️⃣税费等交易费用的安全
税费、工本费等是国家收的费，需要注意的主要两点：
第一是合同中明确有哪些费用以及金额多少，各种费用分别由谁承担。
第二，这些费用不要由中介代收，要亲自去相关部门缴纳。
2️⃣中介费等费用的安全。
选择一家靠谱的大的房产中介。中介行业鱼龙混杂，大中介办事流程更加严格，人员专业，不容易出错。就算偶有出了岔子，他们也有更多的解决方案，他们甚至还有专业的法律团队。
如果你选的是普通的小中介，建议分步支付中介费，不要一签合同就把中介费付完。至少要在过户完成后再付清中介费 。
事实上，有的小中介的确可能不给力，或者说收了钱后面的事儿都不上心甚至拖着不办了，这样的话，交易就陷入僵局……
三，建议
经过以上分析，不难看出，在二手房交易中，涉及的环节多，流程复杂，时间跨度长，为了保证交易的安全，买卖双方不但要约定好合同条款和细则，而且要特别注意交易房产的安全和交易流程的安全。其中，房款的支付安全又是重中之重。
就像西安的二手房交易，就是房管局强制要求必须资金监管! 当然，目前也还有不少的城市，很少人使用资金托管。但是，必须承认的是，资金托管的确是“卖方能够收到钱 买方能够收到房”的保证。
故冰姐建议，无论是买方还是卖方，一定要有诚信履约的契约精神，同时达成共识，进行交易【资金监管】，有效避免交易风险。
买家将购房涉及到的全部资金通过【第三方平台】进行托管，待房屋交易达成后（通常指过户完成），再由第三方平台将【房款】交付到卖家。事实证明，资金监管就像我们网购用的支付宝一样，安全、便捷、及时，的确能够完美的规避交易风险。
我是冰姐，欢迎喜欢我的朋友，点赞、关注、转发和评论。
本文原创，头条首发，感谢阅读。
✎ˇ买二手房的流程是什么，有什么要注意的吗？
买二手房的一般流程是选房、找中介、谈价格，最后就是完成过户。买二手房的流程其实还是比较简单，下面老亮就以自己卖二手房房和买二手房的经历来给你解答一下买二手房的具体流程和注意事项。
小城市的二手房买卖
老亮的第一套房子是在一个小县城买的，2014年的时候老亮要离开那个城市，所以就打算把房子卖掉。由于小县城是的房产中介很少，所以老亮就采取了到处贴小广告的方式卖房。买家看到我的卖房信息如果有意向就会打电话和我联系，由于当时老亮的房子所在的小区和位置都比较好，所以大概接到第三个电话时就成交了。
买家和我在电话中基本达成意向以后我们就约定了看房的时间，买家看过房子后对位置、户型还有装修都比较满意，所以第二天我们就进入了交易的流程。由于没有中介，所以交易起来就比较简单，买家把首付给我，然后我们就去房产管理部门进行过户，最后买家进行贷款。
2014年的时候小的地方过户还是比较麻烦的，因为房产管理部门内部手续大概就要经过五六部门，最后还得房管部门的领导签字。老亮之前是做地产相关工作的，所以和房管部门的很多人都比较熟悉，和领导也有些交情，所以一般人要一周办完的手续，我自己拿着跑，不到一个小时就都搞定了。
在贷款合同中约定了贷款下款以后是直接进我的账户的，所以第二天老亮就离开了，不到20天的时间钱到账了，整个交易就完成了。
大城市买二手房
老亮到了新的城市工作，第一件事当然是买房子了，所以老亮就开始了自己的选房工作。
首先，你要定位自己想要什么样的房子。老亮当时对房子的要求就是多层房子，不能把山（其实我喜欢把山的房子，但是老婆不喜欢）不能临街，位置要在家里老人房子的方圆5公里范围之内。区域位置确定了，房子的基本要求确定了，选起房子来就比较容易了，符合条件的多看看就可以了。
第二，找中介看房。老亮都是在网上选好自己想看的房源，然后直接让中介约房主看房，这种选房的方式省去了老亮的很多时间，你也可以借鉴一下。
第三，选到满意的房子进行交易。老亮大概看了三四处房子就找到了自己满意的房源，然后和房主谈好价格进入了交易环节。相信提问者更加关心的应该就是这个交易的环节了，老亮在这里就重点的讲解一下，二手房交易的流程和注意事项。
二手房交易和注意事项
在选好房源、找好中介、谈好价格以后就进入了实质的交易环节。
第一步，签订中介合同，交付定金。在签订中介合同的时候中介就会收入全额的中介费用，然后卖家支付定金给买家。
第二步，过户和贷款。买家和卖家约定好时间让后去房产交易大厅进行交易，这时如果是贷款，买家需要支付首付。现在大城市的房产交易大厅都比较正规，你的首付款不是直接给房主，而是交给房产交易大厅。然后你就可以交付各种税费，等待房产过户。新房证下来以后，就可以进行贷款了，贷款所需的材料一般中介或者你所贷款的银行都会给你一个材料清单，按照清单准备材料就可以了。
第三步，交钥匙。一般情况，贷款的钱下来以后，买家和卖家就可以进行最后的交易步骤了，那就是交钥匙，至此整个交易就完成了。
第四，买二手房的注意事项。在达成交易意向后，在办理其他手续之前或者同时可以进行水费、电费、燃气费、物业费、北方还有暖气费等费用是否欠费的核实工作。核实的方法还是比较多的，一般的城市水费、电费、燃气费只要房主提供缴费号就可以在支付宝上直接查询，当然为了准确你也可以进行电话核实或者到相关的缴费部门去核实。物业费和暖气费的核实也都比较简单，只要记得核实一下就可以了。
以上所讲就是全部的二手房交易过程和注意事项，如果还有其他疑问可以点评交流。当然每个城市的流程可以会某些细节上有所差别，但是大同小异。
老亮说房关注各类房产话题，欢迎点赞、转发，有不同意见欢迎多多交流。
﹀‱买二手房的流程是什么，有什么要注意的吗？
以下阅读只需要2分钟
1、看房，要仔细得看房，如果为了住，那可要瞪起眼珠子看好了，千万不要后悔莫及；
2、买卖双方交谈，，也就是谈判，这里面包括房子面积，价格，屋内设施，房屋有无贷款情况，户口，付款方式，税费支付，贷款or现金购房，支付日期，过户情况，交房情况等等；
3、现金过户或者银行贷款；
4、交房；
这就是整个的交易流程，希望能帮助到你！
☿ℬ买二手房的流程是什么，有什么要注意的吗？
感谢邀请回答，我是专业卖房15年——大虫小哥
一、买二手房的流程是什么？
二手房的交易流程是取决于该房子实际情况和买方付款方式而定，分别有四种情况。
下面小哥简单明了来分享一下
1、卖方没贷款，买方一次性付款。
买卖双方签订合同（支付定金）→网签备案→办理资金监管→交易过户（交税）→出买方证→监管账户付款给卖方→交楼→办理水、电、煤、物业过户。
2、卖方有贷款，买方一次性付款。
买卖双方签订合同（支付定金）→卖方申请提前还款→办理资金监管→卖方银行还款成功→注销抵押登记→网签备案→交易过户（交税）→出买方证→监管账户付款给卖方→交楼→办理水、电、煤、物业过户。
3、卖方没贷款，买方按揭付款。
买卖双方签订合同（支付定金）→买方申请银行贷款→银行同意贷款→网签备案→办理首付款资金监管→交易过户（交税）→出买方新证→监管账户付款给卖方→银行抵押新证→放款→交楼→办理水、电、煤、物业过户。
4、卖方有贷款，买方按揭付款。
买卖双方签订合同（支付定金）→卖方申请提前还款→买方申请银行贷款→银行同意贷款→办理首付资金监管→卖方银行还款成功→注销抵押登记→网签备案→交易过户（交税）→出证→监管账户付款给卖方→交楼→办理水、电、煤、物业过户。
二、有什么需要注意事项？
1、签合同支付定金前，买方到人民银行打征信报告，卖方出示房地产档案局的房屋查册证明，查看该房子是否存在抵押、查封、限制等等，查册证明、房产证、当时人身份证信息是否一致。
2、定金房款必须以银行转账的方式转入产权人银行账户，尽量不要支付现金，其他人代收必须出示有代收房款委托的公证委托书，首付款或尾款通过资金监管方式付款对买卖双方比较保障，卖方要还贷的必须得到买方贷款银行同意贷款还能进行还款及过户。
3、通过中介成交的卖方收取定金后产权证等资料应交给中介方保管，中介费不能签合同马上给完，通常签合同先给一半，所有手续搞完再给一半。
4、房子是有装修及送家电的，签订合同后到房屋清点家电双方签名并照相或拍下视频，买方按揭付款的应在首付款中预留部分房款作为交房保证金，待正式交房完毕后再支付给卖方，用以保证该房子没有拖欠任何费用及按合同约定保留的装修及家电完好不动。
5、查询该房有没有占用户口及学位到相关部门查询，如有存在占用交房保证金应预留多一些，待卖方迁移户口及学位后再进行支付。
最后小哥建议买卖二手房细节较广、问题较多，要找一家专业的中介公司办理，以免因小失大。关注我，了解更多房地产知识，我是专业卖房15年——大虫小哥
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