土地竞买价550万一亩，建成房后最低可以卖多少钱一平米？

2024-08-27 20:10:51 浏览：1

✓Ⓒ土地竞买价550万一亩，建成房后最低可以卖多少钱一平米？

550万/亩的地价一般在三四线城市，地级市，二线城市的地价基本都上千万了。容积率2.5-3.5之间，楼面地价2500-3500之间，按3000元算。

我们来计算一下单位开发成本：

1、契税3%，90

2、城市基础设施配套费100-200，取150

3、勘察设计费、规划费、可研费、方案设计费、施工图设计费、审查费、招投标费，规费等50-100，取50

4、开工前场地处理（如场地三通一平，高压线移位等），临时水、临时电、临时排水、临时办公室等，取50

5、建安工程费，包括基础处理，土方，主体工程，安装工程，设备，内外初装修。3.0容积率一般都是25层以上的高层，2000左右，现在建材大幅上涨，2200也很合理。

6、小区配套费，包括水电气暖、道路景观、围墙大门、弱电系统等，300

7、配套公建费，有部分公建是不能销售的，如幼儿园、派出所、居委会、公厕、物业管理用房、消防控制室、人防设施，有的还有会所，门卫等，折合单位成本300左右

8、管理费，一般房地产公司都是三级管理，项目管理费100-200，公司管理费100，集团管理费50，取250

9、营销费，销售价的3%，取300

10、贷款利息，按正常拿地开工一年现金流为正，大概400左右，如果办理手续时间长或销售不畅，成本会增加

11、其他费，如监理费、质量监督费、检查费、竣工验收费、面积测量费，印花税等取50 以上成本合计7000-7500

12、增值税，城建税、教育附加税，500以上

13、土地增值税，30-60%，增值越多交得越多，按最少500计

14、企业所得税25%，按毛利1500计所得税375 以上总成本9000，卖10000，开发商利润1000左右，净，利润率10%，开发周期3年，年化3%，这是非常正常的企业利润和合理的房价了。

大致算下来，一般地价占成本的三分之一，建安等建造成本占三分之一，税费等间接成本占三分之一。

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抛开你所处的城市级别之外，单纯计算理论上的房屋成本价是比较简单的，头条上有无数类似的计算。假设你只买了一亩，容积率是3.0，那么一般楼面地价就是2750元每平方左右，这也是通俗意义上的房产价格中的土地成本；

下面再说建筑成本现在全国哪个地方一般都流行盖高层，也不是必须流行，而是开发商既然花钱买的地就要达到利益最大化，就要充分利用土地，就要想办法盖出更多可以卖的房屋来，一般来说百米高层小区的建安配套成本大约在2000-2200元/平米之间，这个根据不同的开发商操盘水平不同，不同的地域特点会略有不同，差距不是很大！

然后是财务成本和税收，这一块和开发商自身的控盘水平也有点关系，一般来说按售价的25%计算是比较稳健的，假设房价是7000块钱每平，那么这块的成本就需要1750元每平，这一块无论是哪一家开发商都没有办法节约的和国家必须要收取的，所以也没办法少；

最后，就是开发商自身的综合管理费和开发商的利润，这个同样和开发商自身的经营管理目标关系比较大，越大的开发商前者控制的越低，但后者的目标和结果也往往出乎意外的低，估计也就是百分之6到8左右，说到这儿可能很多人都不敢相信，其实开发商越大越苦逼，因为薅羊毛的实在太多了！我觉得中小开发商前者每平方有100到200元也差不多了，综上所述，基本上到此为止，开发商的开发成本保底也需要6700元每平米左右，至于利润指标就算中小开发商也要预留8%到10%吧，毕竟开发商不能自己贴钱盖房子，你不让开发商赚钱是肯定不行的。

但是这个成本6700元每平并不是绝对说明售价会在此之上，因为开发商也要通盘考虑，有卖卖价高的也有卖价低的，最终平均销售价格超过成本的6%到10%就可以了，但一般来说让开发商低于成本去销售房子还是有很大阻力的，通过这个成本计算也没办法说明为什么有的房子卖的那么贵？可能是物以稀为贵吧！地价对房地产的成本有较大影响，但房子的具体销售价格要受很多因素的影响，这样才可以解释为什么同样一个城市成本差不算很多但是房价有高有低。

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广西一个三四线城市，某房地产开发商以土地竞标价格550万一亩竞标了300多亩用来建房卖，建成之后房子要卖最低卖多少钱一个平方米才有钱赚？房价都是大家非常关心的话题，不同的城市房子的价格不一样，四五线小城有四五千元一个平方，一二线大城市四五万块钱一个平方的相差真的是十万八千里啊，为何房价相差这么大呢？

大城市房价四五万元，小县城房价四五千，为何出现这个情况？

小城市房价四五千元一个平方，大城市四五万块钱一个平方，最主要的原因就是，土地买价不一样，三四线小城市 550万就可以买一亩，然而一二线大城市需要1,000万以上才能买到一亩，买地的价格都相差了2倍，但所以卖房子的价格也会相差大概10倍，所以就有了一二线城市房价四五万元，四五线小城市房价四五千元的情况出现。

土地买价为550万一亩，建成房子之后要卖多少钱一个平方才有钱赚呢？

开发房地产房子的成本主要为：土地成本，资金贷款利息成本，建房成本，契税成本等等。

然而影响到房子价格的主要因素的三个指标有：1容积率、2建筑密度、3绿化覆盖率面积。

如果，上面的这些信息都没有提供，只提供一个土地购买价格，其他的一些数据我们只能够假设，然后去估计了。

1.既然我们知道了，土地竞买的价格是5,500,000一亩，一般房子的容积率是在2.5~3之间，我们就拿3来计算那么就可以算出一平方的地价是多少？

大家都知道一亩地有666.6平方，550万÷666=8700元，8700再除以容积率为3，地价价格大概为2900元。

2.建筑工程费成本：我们从基础，土方，主体，安装工程，设备，内外装修。等等一起计算，以3.0容积率，计算大概25层以上的房子，这个建筑工程成本费用大概在2200元左右，这两三年来建材大幅度的上涨，每个地区建材这价格也不一样，也会有波动。

3.另外的一些就是，比如要交契税，大约3%，还有卖房子的销售成本，城市的基础设施配套费，建房子时候的勘测费，规划费，方案设计费，小区绿化面积建设的费用，房地产公司运营也是要成本的，所以要支出成本费，还要给银行贷款的利息，这些杂七杂八的费用加在一起也是一笔不小的费用，大概也要3000元左右。

总的来说，以大概500万一亩竞标的土地，建成房子之后，最低大概需要卖9000到1万元一个平方才有钱可赚，用我们这里一个房地产大咖经常说的一句话，3000块钱的拿地成本，要翻三倍，9000块钱卖出去。

下面我举一个例子：例如我广西南宁，一个某品牌房地产开发商，2018年3月份，以550万一亩购买了，200亩土地，用于房地产开发，土地的成本为11亿元，加上3%的契税，大概为11.3亿元。

房子建了一年多，2019年五月份开盘，精装房的价格在9800~11,000元。

所以，大概以550万一亩，建成房后最低大概要卖9000元以上，卖得越贵越赚钱，但是这两年房地产行情不好，市场比较萧条，19年卖11,000的，现在都卖8500了，他们8500卖出去也赚钱，为什么呢？因为他们还有商铺，车库，车位，还有物业管理等等，他们可以从中赚取利润，不单单靠这个房子赚钱。

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房子的成本，除了土地价格波动较大外，其它的成本是相对固定的。

全国各地的房价有着巨大的差别，一些一线城市的核心地段，房价可能十几万一平米，而有些小县城的房子只要三四千元。决定房价差异如此巨大的核心因素其实就是土地的价格，另外就是在产品规划品质上多少也存在着一些差异。

我们先来看一看房地产商盖房子的成本组合：

1、土地购买的成本

2、建材施工的成本

3、各项规费的成本

4、人员管理的成本

5、各项税费的成本

6、资金融资的成本

上述成本中的大部分价格其实都是类似的，各地间的差异也不会特别大，其中最核心额差异就在土地成本上。有些小县城的土地成本可能只有100万/亩，而一些大城市的低价动辄就是数千万元一亩，有些低价可以都会上亿元。这其实也就造成了房价差异如此巨大的原因。

接下来我们大概计算一下这块地未来的售价大概是多少钱？

土地成本为550万/亩。由于未给出具体的容积率，我们就按照2.0计算。房屋的档次就按照最基本的中档小区来规划：

楼面地价：5500000/666.7/2=4224元/平

建安费用：3500元/平

各项配套费：500元/平

管理及营销成本：300元/平

各项税费：900元/平

融资成本：600元/平

综合成本大约为10024元，在考虑到企业的利润空间大概在10%左右，因此该房屋最低的销售价格应该在11000元/平米左右。

当然如果这块地的容积率比较高，那么价格则会有较大幅度的下降空间。

以上个人意见仅供参考。

⇊♚土地竞买价550万一亩，建成房后最低可以卖多少钱一平米？

我这回答是针对前面有回答说要卖到上万一平才赚钱的。

很巧，我老家四线小地级市，某全国知名房地产2017年10月拍的一块地就这价，500万一亩，200亩地，10亿的土地成本。（9.9亿加上契税4%，10亿3000万）

2018年5月开盘（精装房），均价11000，疯抢，前面做的几栋一售而空；下半年，楼市行情不好，加上这家地产2018年负面消息比较多，前几天（2018年12月）有人去问房价，均价6800（精装房），售楼部门可罗雀。但只要这个价能把房子卖掉，开发商依然是有钱赚的。

因为开发商赚钱不仅靠卖住宅，他们门道多的是，还有商铺、车库、车位以及物业管理等。如果在住宅上能把本收回来，他们照样能靠其他的物业赚钱。

就说这小区，200多亩也就是135000平的土地，容积率2.3（容积率是不包括地下建筑面积的），地上建筑面积311000平，约2500户（总规划35栋，已经拿到5张预售证的15栋是1183户，见图片），平均125平一户（小的90，大的200多），就算每户平均房价100万（按125平一户，8000一平算），住房部分可卖25个亿；

每家一个车位，按10万一个算，可卖2.5亿；（地下车位面积是不计算在容积率里面的）

临街商铺300余个，每间按200万算，可卖6亿。

以上收入部分合计25+2.5+6=33.5亿。（还是低估的）

土地成本10亿3；所有建筑成本、绿化、配套、管理费用、财务费用、销售费用等通常合计不会上8个亿；所有税费不会上5个亿。

以上成本费用合计23.3个亿。（还是高估的）

整个楼盘的利润＝33.5-23.3＝10.2亿

所以，投入10个亿买地，能净赚10个亿（还是在按8000一平估算房价的情况下），当然，这10个亿能短期内到位才是王道（比如两三年内建完卖完），拖的时间越久，财务费用、人员工资等越多，就赚的越少，年化年益率就会降低。

结论：开发商只要及时建及时卖迅速清盘，资金周转快，是很赚钱的。这个盘子住房价格根本不用卖到上万就能赚钱。哪怕住宅只卖8000一平，靠住宅就能收回全部成本，然后其他的物业（商铺车位等）能赚10亿，只是需要及时卖完，拖的越久，赚的越少（但如房价一路上扬，则拖久点也不怕，后面能越卖越贵）。

以上都是大概的数字，且前提是开发资金不是借高利贷来的，估算过程不会很精确，请见谅。

针对有评论说200亩地做不出2500套住宅的，我新上了五张预售许可证的截图，楼盘总规划35栋，一期已经拿到的五张预售许可证共15栋1183户住宅。1月4日

今天新上了这个盘子的建筑工程规划许可证截图和土地拍卖成交截图，规划证是200亩地中的第一期79亩（52749平），共建21栋，地上建筑面积18.4万平方米。土地证用来说明土地起拍价7亿，竞拍成交价为9.9亿元。1月5日

房地产销售增值税额=（不含税销售价-地价）*10%-进项税额（建安发票上10%的税额等）