七八线县城，店面值得投资吗？
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虽处县城，门面房也有值钱和不值钱，主要分地段，假设闹市区中间门面，就值得投资，这是我的看点。
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主要考虑两大因素：地段和回报率。
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投资门面主要考虑回报率，其次是所在城市的位置，理论上与几线城市无关。如果县城店面的回报率能够达到回报率标准，也是可以投资的，但实际情况很难。
理想的回报率标准是7%以上，回本时间15年以内，这样的门面才值得投资，而目前几乎90%以上的门面都达不到这个标准，如果还要使用贷款，回本的时间会更长，因此当前绝大多数的门面都已经失去投资价值。
县城处于城市的末端，本身人口就有限，每年还在不断外流，而且经济发展缓慢，没有过硬的产业支撑，城市居民的收入也是所有城市层级中最低的，加之现在的商铺市场投入已经过剩，城市还处在大开发阶段，新的商业综合体今后还会涌现，投资就更要谨慎。
临街的门面达到2万多一平，内铺也达到1.5万每平，应该说这样的价格太高了，开发商已经一次性把利润吃光了，几乎没给购房者太多的利润空间。以购买100平的临街门面为例，加上税费总价就要200万出头，如果年租金能够达到15万以上才可以考虑，但是据我所知，不仅县城的门面租不出这个价格，人口和经济相对占优的地级市也租不出这个价格。
购买内铺的风险更大，它不像临街的外铺有稳定的人流，消费群体基本被固定在进入商场的人群了，而且租金收益要跟着商场整体经营效益走，管理好的专业团队或许可以带来稳定利润，一旦管理不善导致商场亏本，由于没有条件独立经营或对外出租，再想转手就困难了，最后多数要烂在手中。
受网店冲击和老百姓购物方式的改变，如今实体店的生意越来越难做，一部智能手机可以轻松解决的购物问题，上街购物的人已经越来越少了。投资店铺的主要收益是租金和店铺自身增值，但是租金如果很低，基本上也就限制了店铺的升值空间。加之商铺的转手过户税费很高，买的时候价格就贵，今后很难找到实力更强的人来接手。
总而言之，商铺的投资价值已经直线下降，实体店已经是夕阳产业日落西山，无论在什么样的城市，投资的风险都很大，如果收益连银行的理财收益都达不到，就更不要考虑了。县城的经济和人口都没有优势，店铺的价格又贵的离谱，不建议投资。
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从您给出的只言片语的信息，无法判断您说的店面是否具有投资价值。按照我一贯看空房地产的思维，我会说不值得投资。我的理由有以下几点：
一、店面所处的位置是七八线的县城，我质疑这样的县城支撑这样的商业综合体的能力。
一般的算法，五线城市就能覆盖到县城了，六线就能覆盖一大部分县城了，七八线的县城，基本都是农村的感觉了。这样的县城，消费能力能有多大？他能支撑这样的商业综合体的运转吗？
二、临街的门面是2万多一平米，里面的也要1.5万元，这个价格与你们那里住宅房价和其它门面价格相比，差距大吗？
你要投资的门店属于你们那里第一综合商业体，那地理位置上应该是绝佳的。比一般的门店价格高一点是正常的，但如果偏差太大了，那就不值得投资了。按照你说的七八线的标准，我推测你们当地的其它房地产价格应该不会太高，所以我认为2万元的价格偏高了。不值得投资。
三、现在实体店生意并不太好做，投资门面获取的收益正在逐渐走低。我一直看空房地产，包括商业地产，就是因为受到互联网的冲击，现在实体店的生意不好做，所以门店的收益率在走低。
好的经营者，选择线上和线下结合，走所谓的新零售路线。新零售路线，对门店的位置要求在降低，所以好位置不一定带来好的收益。
四、商业大佬们，都在抛售商业地产。这些大佬们都是人精，一个比一个聪明，他们抛售的东西，我们为什么要去接盘呢？
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店面投资，属于固定资产投资的一种，投资店面实现收益回报的方式有：升值转手、出租收取租金、自营生意等。具体到店面是否值得投资，要从以下几个方面去综合衡量。
首先，从意向店面未来的升值空间和潜力来分析。
市场经济中，有一个原理就是：只要是有人的地方，就会有生意，就需要店面，就有投资机会。所以，不管是一二线大城市，还是七八线小县城，甚至是农村集镇，只要有人的存在，都会有值得投资的店面。而决定店面是否值得投资，要从该店面未来的升值空间和潜力来分析，像你这种所在县城，第一家综合商业体，属于是独角兽型的商业资源，1.5-2万的县城商铺价位，所在位置应该是在城区中心，属于比较好的旺铺地段了，那么店面是不愁租的，未来随着商圈的发展和成熟，商铺的升值空间水涨船高，价格是会越来越高的。
其次，要根据租金走势，核算投资成本周期和收益率。
投资店面后，如果用于出租，收取租金回报，那么我们就要用心计算投资回报周期，和收益率了。正常的店铺，产权期限不超过40年，按照当地租金发展走势推算，投资回本周期应在15年以内为佳，如果超出这个回报年限，则视为低效投资，不是很划算；年均投资回报率不能低于5%，否则，很难在40产权有效期限内收回投资成本。
再次，要从收益回报高低的角度去选择目标店面。
投资店面的原则和标准，不是当下店面销售价格的高低，而是收益成长空间和未来预期。不能说临街店面贵些，就不适合投资，里面店铺便宜就适合投资，还是要从投资回本周期和收益率方面进行考虑。通常情况下，临街店铺位于主通道，人流量比较集中密集，曝光度较高，进店率较大，当然最终成交率也高。那么，这类店铺是商家最青睐的目标店面，最为抢手，租金价格也水涨船高，投资回报也最快，收益率也最高。
商圈里面的店铺，虽然便宜，但人流和曝光度，相对于临街店面就差了很多，不属于商家或大品牌优先选择的目标店面，那么就无法有效支撑租金价格的坚挺，投资回报周期变长，效益不高。
最后，选择投资回报效率最高的店面管理方式。
正常情况下，投资店铺的收益无非有3种方式：收取租金、升值转手、自营生意，而我们投资的根本目的，就是想在最短的时间内收回投资，并尽可能的赚取到最大收益。那么，我们就需要根据这个原则性标准，在三种方案中，选择最佳的店面管理方案。
综述，一二线大城市的店面投资，并不一定保证都能赚钱，亏钱的也很多，中小城市甚至小县城的店面投资，也不一定会亏钱，赚钱的也很多。关键是，我们要把握住，无论在何地投资店面，一定要根据目标店铺的投资回报预测数据，还有未来的投资回本周期，以及未来的投资收益率来综合决定。
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