为什么开发商明明知道一般小户型好卖,却偏偏都是盖大户型的房子?
✳➡为什么开发商明明知道一般小户型好卖,却偏偏都是盖大户型的房子?
你好,我来尝试回答一下这个问题
开发商知道小户型好卖,为什么要建大户型,问题应该就是这个意思。
首先,小户型好卖,毋庸置疑的,因为现在买房的基本上都是属于刚需客户,小三房,紧凑型的,总价相对于要低一下,首付少一点,月供也少,这个户型的房子,确实好卖,那为什么有些楼盘的房子,除了这种小户型的三房,为什么还有大三房和四房?比如说,正常需求90平方的房子,为什么要有110平方呢?小区就是刚需户型的小区,为什么还有洋房120的或者110的面积段呢?
因为现在的开发商拿地的时候,都已经给过指标了,开发商拍的地块上面,都有地块的总价和楼面价,还有容积率等,就是为什么要给这些数据,就是因为这个地块,其实都已经规划好了,按照这个楼面价和容积率去建设这个小区,面积的大小,都是有标准的,不是开发商说的算的,小区的绿化,面积,商业比率等,也是有标准要求的,一个小区的建设,不单单是一个开发企业,同时还需要政策的支持,不是开发商不愿意建设小户型住宅,是他们也是有标准要求的。
一个开发商从拍地到建设再到出售,是需要经过政府部门严格审核的,不然开发商的五证两书一表从哪里来呢?下面补充一下这个方面的知识
房产五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
其中《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》由市规划委员会核发,《建筑工程施工许可证》由市建委核发,《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。
所以说,户型的大小,都是有标准要求的,如果不按照标准建设与规划,小区是不给建设的
回答完毕,谢谢,有错误,请指正批评,有遗漏,还望各位大佬补充!
┻ℛ为什么开发商明明知道一般小户型好卖,却偏偏都是盖大户型的房子?
我以前也有这个疑问,后来我直管技术部工作时才彻底搞清楚了!
首先,土地的容积率是政府确定的,这就像我们农民说的目标一样,如果容积率是2,那么1平方土地出产2平方房子,如果容积率是3,那么1平方土地能出产3平方房子,政府定地价的时候也是根据容积率来定的。所以开发商一定会顶着容积率的上限去做,提高亩产!
其次,建房子的总量控制了,那么大套小套各个面积段就需要营销策划根据市场调研来定比例,并把这个比例反馈给技术部。这个时候营销的为了好卖房会提一个特别理想的要求,技术部要根据这个要求算出真实的容积率并提交大领导决策,一般这个时候领导都是考虑出量,尤其是前几年,只要是房子就有人抢,没有商量的,做满容积率!
那么接下来不是你比例定了就可以开始建了,那房子也不是想咋建就咋建的,每套出售的房子都要满足最低日照的要求,否则就是不合格产品,不能出售,那么每栋楼的遮挡关系要总体块,逐步去试,到底摆多少个体块,多高多大!
接着,试完大致的体块,要根据这个大致的体块确定标准层平面,也就是确定实际的体块,然后再用这实际的体块来试日照,最后根据日照调整体块,如此反反复复n多次,做出七八个方案及对应的容积率和相关测算报送大领导再次决策!
开发商选择两个最想做的方案找规划局领导进行初步沟通,这个步骤是私交好的搞的,规划的领导根据城市规划管理规定以及更大领导的喜好给予指点,确定一个方案开始深化做报批文件,再后来上城市规划委员会审核。当然也有很多省去私下沟通环节,最后有一定的概率规委会审核被枪毙,这个会最快一个月来一次,若一次不过,就要再等至少一个月,所以开发商一般都会提前私下先沟通,不行不会去冒险的。
这样规划完成后才算是确定了这个小区什么样的面积段有多少套房子。
所以你知道了吧,不是简单的就能拍脑袋定只建好卖的!
▫➬为什么开发商明明知道一般小户型好卖,却偏偏都是盖大户型的房子?
小户型好卖却偏偏盖大户型,大户型自然卖的慢,可为啥要盖大户型?
首先,从成本来讲,比如一顿楼盖大户型很可能80套房,而小户型可能是120套,所需要的配套设施比如防盗门,燃气,通讯,对讲,管线,等等都需要增加40套,如果精装修房成本更高,还有户型小隔墙都多,表面积加大这都是成本!
其次,大户型针对的客户群体不同于小户型,能买大户型的客户资金状况相对好一些,这是营销细分市场!
最后,大户型小区定位较高,客户更优质,小区定位高可以拔高小区档次,提高开发企业的口碑,提高物业收费,车库等附加产品更好销售变现。实现企业名利双收的效果!
☺♞为什么开发商明明知道一般小户型好卖,却偏偏都是盖大户型的房子?
你以为小户型好卖,那是因为你是刚需且没钱。
多少改善型买主,都需要大房子。疫情封控期间,好多人都想换个大房子。
只有买不起大的人,才不得不要小户型
╀┬为什么开发商明明知道一般小户型好卖,却偏偏都是盖大户型的房子?
房地产市场真正好卖和挣钱的户型还是大户型,大户型相对来说一般是有钱人买的,或者说是 一些原有小户型房产的人用来改善型的住房, 购买小户型的人相对来说要少,因为绝大多数低收入者,有些人还能到政府的廉租房市场去, 所以,许多房地产开发经营商的房地产,一般以改善型住房和大户型住房为主, 他们建筑的大,小户型房子的数量比例,是在大量的市场需求调研和实际销售过程的大数据为依据的。
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