为什么有些炒房客特别喜欢投资房龄比较老的房子？

2024-12-08 20:16:57 浏览：1

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我表哥就是干这个的，他就是专门收购老旧小区的那些房龄比较老的房子，然后进行处置，从中盈利。表哥只用了几年时间，就赚了好几千万，轻松实现了财务自由。现在很多人都已经知道了这个行当，也加入了进来，生意倒是没有以前那么好做了。

这些年来，随着房价的快速上涨，各地炒房团声名鹊起，大家都知道炒房非常赚钱，但他们都是炒新房，而且要有非常雄厚的资金做后盾。从没听说过靠炒旧房。你还别不信，我表哥在轰轰烈烈的炒房大军中，反其道而行之，根本不炒新房，专门囤旧房，而且主要是老旧小区的房龄比较长的房子。靠着这个独门生意，没有几年时间他就完全实现了财富自由，成为房产交易市场上的大赢家。那么他为什么会专门盯上那些房龄较长老旧房子这个独门生意，又是如何实现非常高的利润的呢？且听我慢慢道来。

为什么有人专门投资房龄比较长的老房子？

表哥告诉我，最初的时候只是因为他资金有限，没有办法才走上这条路的。刚开始的时候也是想约上几个朋友一起集资炒新房，但是朋友在一起商量了一下，觉得凭他们能集中起来的资金，还是太少，而且朋友之间合伙做生意，存在很多不可预料的变数。所以，他灵机一动，觉得自己手上没几个钱，炒新房肯定不得行，何不先收几套旧房子试试水。但是一般楼层的旧房子也不便宜，相对来说只有那些房龄较长的老房子更便宜一些，自己的实力也只能买得起这种房子。于是便试着先购了几套。此外，他之所以从房龄较长的老房子着手，除了资金原因外，还有以下几个方面的因素。

一、炒新房要求资金雄厚，而且市场竞争激烈。表哥对我说，一般炒新房需要有强大的资金实力作为后盾。新房买下后，短期内是不可能出手的，因为房价不会一夜之间涨到非常高，让你轻松出手就可以赚得盆满钵满。一般都要放在手里几年才能达到你的目标价位。所以你要有足够的资金来供房贷，他刚开始的时候根本不具备这个实力。加上市场竞争日趋激烈，针对新房出台的政策可以说千变万化，一不小心就有可能陷入危机，甚至破产。所以炒新房的想法对他来说不太现实。

二、房龄较长的老房子存量不大，而且交易价格不高，对大资金没有吸引力。随着城市建设力度的不断加大，城市里的老旧小区越来越少，因此房龄较长的老房子也就显得不多。一般人不会将目光放在这上面，自然对那些资本雄厚的地产商或资金实力不错的房产中介公司没有吸引力。没有这些人从中插一腿，对刚开始从事这个生意的表哥来说，竞争根本不存在，很是有点垄断经营的意思。

三、与其他二手房相比，房龄较长的老房子更容易买到，而且价格便宜。老旧小区一般建成年代久远，房子容易出现房顶漏水、墙壁渗水、墙体开裂等让人心烦的情况，严重影响正常居住；如果家里有老年人的，上下楼都是个问题；各种新修的小区设施齐全，环境优美，交通便利，配套完善，对有意购房者的吸引力自然更大，他们将手中的旧楼出售换新房，也是很多人的打算。一旦得知这样的信息，表哥就会上门，抓住房主急于出售旧房的心理，自然就会以比较低的价格就旧房拿到手。

如何处置收购来的房龄较长的老房子实现盈利

表哥将这些楼房购买后，毕竟最终还是要出手变现的。当然也不可能短时间内就可以将所有房屋出手赚钱。所以一般情况下他会采取以下措施，对收购来的老房子进行处理。

一、转手出售。这是表哥对很多收购来的老房子的处置方式。面对高出老房子一倍甚至几倍的新房价格，并不是人人都买得起新房子的。但是住房又是人人都离不开的。那些对居房有刚性需求但是收入又不高的人，买二手房是他们唯一的选择。而老旧小区的老房子虽然看起来不美观一点，但是通常这些房子的地理位置不会很差，一般都是处于城市比较中心的位置，有的甚至是黄金地段。因此，虽然居住环境差一点，但其周边配套设施十分完善。医院、学校、商场、银行、菜市场等一般都离得不远，生活十分方便。而且如果是买到这些老房子中的顶楼的话，不但价格比其它楼层更便宜，而且又会比买其他楼层的住房多一个活动空间，甚至可以在楼顶搭建简易房屋，无形中又会多出几十平方的住房来，何乐而不为？还可以充分利用房顶种花种菜，养鸡养鸭，只要不妨碍其他人，一般没人会管你。所以即便是那些看来更不值钱更不会有人买的老房子中的顶楼，都不要愁卖不出去，更何况其他的楼层。炒房人要做的只是考虑如何才能将价格卖得更高！一般情况下，每平方米加价几百块钱出手是很容易的事情。

二、用于出租。对于一些一时没有人购买的老房子，表哥会采取出租的方式进行处理。大家都知道，会有很多有住房需求但一时半会买不起新房的人就会来租旧房子居住。上面已经说过，由于很多老房子实际上具有很多优势，自然会有人来租住。表哥会在出租前对这些旧房进行必要的维修维护，达到起码的居住条件才行，否则别人一看你那房子到处漏水，四处开裂，再便宜人家也不会要的。如果小区附近有重点中小学或者是医院，那么这样的旧房是根本不愁租不出去的，有时出租的价格甚至超过一些新房子的价格。至于如何做才能达到这个效果，那就要看你自己的本事了。表哥将房屋租金用于供房还有节余。

三、留着等拆迁。表哥在这个行业里干了一段时间以后，就已经和城市的有关部门、街道小区这些机构人员混熟了。于是在平时，表哥就会多个心眼，有意无意地向他们打听哪些小区即将或不久会进行改造。如果得到确切消息后，那么这些小区的老房子他就不会出手，而是留着等拆迁。这个操作，靠的就是眼光和经济实力。近些年来，随着国家加大对城市老旧小区的改造力度，许多老旧小区已经消失，许多人靠拆迁一暴富的新闻不断见诸各种媒体，不断吸引着人们的眼球。而很多老旧小区要么靠近城市的中心位置，要么在城市的交通咽喉部位，要么是在城市的繁华地段等，需要对这些小区进行拆迁改造。而拆迁赔偿是没有楼层区分的，只按你的房屋面积赔付。如果不是急于变现，有这样的小区老房子的话，先把它租出去，耐心等待小区拆迁，一旦如愿以偿，那就赚大发了。但这种操作是有一定风险存在的，如果没有几分把握或经济实力跟不上，一般就不要冒险了。该出手时就出手，尽快把资金利用起来，多收几套，收买几套也就行了。钱是一辈子也赚不完的。

四、加装电梯升值。对一些地理位置和各方面条件都非常好的老房子，表哥一般会将出售价格定得很高，能卖他当然会卖，以便及时回收资金。如果达不到他心目中的价位，他就会长期持有。如果老旧小区改造短期无望，可以联合其他业主给楼房加装电梯。只要符合当前的有关政策，而且小区也符合加装电梯的条件就可以实施。一旦把这个事情办成，这些老房子就会升值，有的变得非常抢手。因为地段好啊，并不是人人都喜欢住郊区大平房的，很多人还是喜欢热闹的地方。当然尽管加装电梯时会遇到一些麻烦，也会增加成本，但羊毛最终出在羊身上，相比房屋的升值幅度，这些付出都是值得的。

为什么那些房龄很长的老房子会不愁卖不出去呢？

很多人可能会说，现在连新房子都不好卖出去，更不要提那些老房子了。有钱不知道去买新房，反而买老房子，这是不是脑袋进水了？要知道，人上一百，形形色色，并不是每一个需要买房的人都能买得起新房子，也并是所有的老房子都是一文不值的！

对于那些靠投资老房子赚钱的炒房客来说，你们能想到的这些问题，他们早就想过了，而且早就有了应对之策。你要相信这句，买的永远没有卖的精！他们敢收购老房子盈利，就不会砸在手里！为什么老房子不愁卖不出去呢？

一、相对于新房子来说，这些老房子的价格都非常低，自然很容易出手。虽然很多人都看不上老房子，但是对那些有刚性住房需求的人来说，新房子虽好，但价格太贵。所以迫不得已他们只好将目光转向二手房。二手房中的老房子，又是其中最便宜的，所以，出于对自己收入水平和承受能力的考虑，很多人只能买老房子。虽然很多老房子由于建成年代久远，并且受修建时建筑工艺水平和建筑材料性能的限制，加上使用年限一般较长，所以容易出现缝隙、防水隔热效果减弱等原因，导致这类住房的价格普遍偏低。但是它便宜啊！钱才是根本的问题！

况且象我表哥收购来的老房子，他出手时，不可能加很高的价。比如象市场价新房子需要4000　元一个平方米，那么很多老房子的价格可能最多就是2000左右就要以收到手，然后再加价几百元就可以了手了。这们低的价格，有的是人来买，根本不用担心卖不出去的问题。

二、很多老房子的地理位置都非常好，周边的配套设施也很成熟。一般来说，老房子很多都是位于城市中心或者繁华地段，其所在小区周围的配套设施非常完备，人们的衣食住行等日常生活所需能很方便地就近解决。如果小区周围有当地比较有名的学校，医院等机构，那更是锦上添花的事了。学区房这个概念相信大家都不陌生吧。这样的小区老房子，哪怕是顶楼，只要价格合理，稍加维修，不影响正常使用，想买的人多的是。

三、目前有很多城市对老旧小区实施居住环境改造，低价的老房子自然吸引了不少购房者。虽然有的老旧小区由于拆迁成本过大或者其它原因不能拆迁，但是近年来很多城市都在对老旧小区进行居住环境改造，以提升小区居民的居住环境品质，改善小区居民的居住质量。一般会对老旧小区的下水道进行改造维修，墙体进行粉刷美化，小区路面硬化，增加照明设施，补充更多绿植等。这些措施的实施，便得老旧区的环境质量大为改观，自然会吸引不少购房者。

正所谓隔行如隔山，没干这行当的局外人当然不可能知道这当中的门道。所以，不要想当然地认为收购老房子没得搞头，是一个不能赚大钱的行当。如果这样认为你就错了。当然，这个生意也不是人人都可以做的。许多时候，看着别人发财很容易，但自己如果实际上手操作起来，会遇到许多你意想不到的困难。最好还是根据自己的能力，做力所能及的事。只要你能认真做好一件事情，不管是哪个行业都是可以通过自己的劳动而有所收获的。高的不说，过普通人过的日子总是可以的。

┼◆为什么有些炒房客特别喜欢投资房龄比较老的房子？

一般炒房客是不会入手老破小的，他们通常会入手的是10年楼龄以内的二手房，如果有炒房客突然去买老破小了，那么只有三个可能：

一：是这批炒房客已经提前得知这个老破小列入了当地的拆迁或者改造等范围内，他们这个时候入手这些老破小，就是为了高额的补偿费。因为一般拆迁消息虽然对外是很神秘的，但是如果内部有人的话，提前至少2个月就应该有准确消息了。

二：这个老破小就什么特别价值，比如说是学区房，又或者是什么具有收藏价值的老房子，比如上海的老洋楼、北京的四合院，都属于具有收藏价值的房产。

三：房价暴涨的前夕，当房价上涨的大势开启的时候，不管这个房子是不是老破小房价都会暴涨。

▮❆为什么有些炒房客特别喜欢投资房龄比较老的房子？

这个时候再谈炒房不合时宜了，老旧小区的房子更不值得炒。

国家房住不炒的政策已经明确地告诉大家，不能再靠买房子赚钱了，房子不住就不能买，空置房会付出代价。

房子也是有保质期的，一般过了20年的房子就不能贷款了。尤其是高层建筑，万一过了保质期，楼房各种管线都老化了，窗户、电梯都要维修或更换，但是维修费用极高，而且施工难度大，一家一户根本办不到。有谁会炒这样的房子？就算是最后拆除，也是要高额的费用的，无人会愿意承担。

只有在极少的情况下老旧房子才有可能增值：拆迁、变成学区房、有新建地铁站。但是，如果消息不准，只是捕风捉影，可能会害了炒房者。

现在，二手房存量巨大。其实，房地产市场的潜在危机就在二手房。这些房子表面看已经有人买单了，其实都还是毛坯房，早晚都要再次投放到市场上。有许多专家级的人士都说，现在的房子足够37亿人口居住了。万一这些空房子集中抛售出来，房地产市场将会怎样，可想而知。在这种市场情况下还谈炒房如何赚钱，实在是令人不可思议。

℃☇为什么有些炒房客特别喜欢投资房龄比较老的房子？

炒房客怎么可能喜欢投资老房子呢，我可以肯定的告诉你，炒房客都不喜欢老房子，这个问题就是有问题的。

老房子，除非是学区房，老房子的升值空间比新房或者次新房要差远了，炒房客看重的是什么，就是升值空间，所以，怎么可能会喜欢投资老房子呢。

老房子为什么升值空间小呢？

第一，房龄老旧，小区环境比较差，物业管理基本上是没有的。

第二，水电气的管道和线路老化，生活方面很容易出问题。

第三，小区的配套不完善。

第四，现在的楼市，刚需购房者已经没有或者很少了，现在的购房群体主要就是改善型购房的，改善型购房者对房子和小区的环境以及配套要求都是比较高的。

所以说，老房子的升值空间是很小的，从前几年就能看出来，在房价普涨的时候，新房上涨空间大，老房子上涨空间小；在房价横盘或者下跌的时候，跌幅最大的也是老房子。

在从现在的实际情况来看，现在的老房子，不管是四大一线城市还是中小型城市，老房子基本上都是有价无市的，次新房难卖，老房子更加难卖。

未来，老房子的流通性会越来越差，流通性越来越差，房价肯定就会下降的。

所以说，炒房客是不可能会买老房子的。