成都公寓有投资价值吗？
﹀╟成都公寓有投资价值吗？
成都——中国西部龙头城市，世界标杆城市，这里集政治，经济、文化高度发达，连续10年被评为中国宜商，宜业、宜居城市。
如果说准备到成都投资买公寓，建议多到成都各个区域多走走看看，不是赵雷的《成都》都说了嘛，“到成都的街头走一走，走到玉林路的尽头”你会豁然开朗，原来成都拥有这样的魅力和底蕴。
独特魅力之1:冬无严寒，夏无酷暑。即使在最热的季节，最高温度从未超越38°，冬季平均气温10°。
独特魅力之2:环形状的交通路网，四通八达，轨道交通目前已从成都修建至简阳第二机场。
独特魅力之3:成都市目前已规划“一公里见园”，2025年城市绿化率超过60%。
独特魅力之4:成都市目前世界500强企业已超过300家，成都市就业率一直稳居西部之首，且人均年最低收入不低于3万。
基于成都市目前的发展，笔者一时之间难以列举全部之优势。重点强调一下最近5年成都市人口净流入均为正增长。
故投资成都公寓，可以在目前发展较好或规划较好的区域大胆地放心投资。
≄♋成都公寓有投资价值吗？
您好，很高兴为你分享！
公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式，你所说的公寓”一般是指40年产权的“商住公寓”，大多是商水商电并且不通气。规划用途为办公。梯户比都会比较高，少的3梯10户，多的6梯30多户都有。
这种商业性质的房屋包括soho，loft，写字楼。还有一种特殊类的水电气三通类住宅公寓，就是和住宅户型一样，只是规划用途是办公，这类产品基本在成都的远郊会出现且是之前拿的地，因为现在规划不允许这样修建
下面来看看商业类产品的市场情况 我们来看看18年和今年上半年的销售数据对比。
(以上数据引用锐理数据，如有侵权，请告知我删除）
从统计数据显示，商业性质类产品，因为18年515限购升级后，市场火爆，销量增长，而到了今年市场疲软，出现价格和销量齐下滑的双面状态。这个是市场规律，需求不可能一直这么高，都有回归正常状态的时候。目前的市场供应库存在29.8月，也就是在没有供应的情况下，成都的商业类产品需要卖2年半才能销售完，更不要说市场还在供应，虽然这中间还包括写字楼，但是这也属于严重的库存积压状态。
我们都知道公寓不限购，去年515后，公寓市场交易量火爆，部分楼盘几天时间就能销售1000多套，这个是因为政策调控原因，导致一些没有购房资格的客户或者手上有些资金的客户恐慌性购买。而现在当客户回归理性还有购买力消耗的情况下，市场就疲软，可以判定后期公寓市场还要继续低迷。
下面说说公寓本身的产品特性。
在理想的情况下
公寓总价低，租金回报率稳定，比如一套公寓总价50万，首付25万，租金收益2000元/月左右，回报率4.8%，而市面上的公寓的回报率普遍在4-5%，而一套住宅总价在100万左右，回报率基本只有2-3%，所以公寓本身是靠稳定的租金收益作为回报，房屋本身价格增值很少。而住宅相反，租金回报率低，但是房屋本身增值幅度大。
不理想的情况:
目前市面上公寓类产品太多了，当大量公寓交房的时候，租金租不起价，还会出现空置状态租不出去。所以不要听售楼部的置业顾问说租金能达多少多少，而是自己参考附近房屋的租金水平分辨，他们报的租金水平，都是基于理想状态下，报高的价格。 租赁市场也是供需关系，成都去年落户的人员是28.6万，长住人口是在增加，但是根据我的了解，目前成都的租金价格，已经几年没有涨，且目前市面上还有很多房屋出租，也就是说目前市场是饱和状态，除非有大量的人口进入成都，增加租房需求才行。
后期
公寓类产品很多都是通水电，不通气，并且是商业收费标准，物管费价格普遍3-5元/平米，虽然面积小，可能你算下来价格不贵，但是对于租户，这些是算在他们头上，相当于这些成本会增加200-300元左右，对于租客来说也是他们会考虑的一个问题。
而对于后期要转手，设计到的税费:
契税:网签价的3%。
个税:网签价的1%。
增值税(公寓不管满没有满2年都有增值税):(网签价—上次合同价）差额的5.3%。
土地增值税:网签价的8%(如果有不动产发票可以抵扣)。
转移登记费550元
根据现在的二手房公寓市场来说，基本一套总价40万左右的房屋，如果全款，税费基本在3-4万的样子。如果贷款就更高了，并且很多银行不做办公性质的二手房贷款，因为贷款额度，贷款总金额的问题，只贷10年，虽然利率高些，但是总利息一单没有住宅20-30年总利息高，商业银行也是想多赚钱。
还有公寓公摊基本在30-45%左右，如果贷款按照10.8号之前的政策，利率上浮35%以上，贷款年限最高10年，这个也是成本。 所以目前市面上的二手房公寓不好销售，有的地方住宅12000-14000，公寓8000-9000都卖不掉，这个是目前公寓的现状。
当然市面上也有一些特殊类公寓，比如望江名门，兰博中心，新希望D10等高端公寓，这种情况不一样，和普通类公寓没有可比性。
所以个人建议买公寓最好不要买，如果真的要买，可以等价格回归一些，或者等有的楼盘搞特价。记住地段地段地段，地铁地铁地铁，配套成熟，毕竟你是要出租，你要以租房子的人角度去选。
甚至个人觉得，30万左右还不如买好的三圈层新房，后期更保险，更容易出手一些。 现在本来住宅市场都遇冷，更不要说商业。
投资需谨慎，且买且珍惜。
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†♣成都公寓有投资价值吗？
在成都高新区，天府新区，新川科技园，天府软件园附近有无数的40年产权的公寓在卖，个人投资者一不小心就会掉入大坑：公寓因为是商业产权，是属于万年不涨的地产形态，全靠出租获取微薄的租金来得到收益，这点收益在房价不断上涨的今天几乎可以忽略不计。所以不建议个人投资者买这种公寓。
不仅成都的公寓不值得买，全国各地的40年产权的公寓都一个德行：房价万年不涨！即使是在上海北京广州深圳这种一线城市，这种公寓都不值得买！
投资者一定要谨慎谨慎再谨慎！
◇⇤成都公寓有投资价值吗？
认真的讲：公寓并没有投资价值。
公寓销售的背后是政府对开发商商业用地的规划限制，如果都能修住宅，是没有开发商要搞公寓的。
但公寓当前的情况仅仅只有居住便捷、价格低、可得性强的优势，在房产就是资产的背景下，当前购买公寓除非绝佳地段，否则对购房者而言，这可能是一个还跑不过CPI的抉择。
公寓最大的硬伤在于转手，如果政策不做调整，公寓的一切优势都无从谈起，从最早的LOFT到限高后的SOHO户型，其他不通气、商住混用等不利因素都可以暂时忽略，但转手难才是最大的问题。
如果排除居住便利性，公寓的收益率甚至跑不过同期银行的利率，因为公寓出租还要考虑空置期这种不可控的因素，平均一年1-2个月空期是比较正常的，这样的背景下，公寓真的有价值吗？请深思
€▅成都公寓有投资价值吗？
在成都当了几年的房地产职业经纪人，我现在给大家普及一下:公寓是40年产权的，是商业性质，或者叫类住宅，和70年产权的住宅不同。是想买来一直住，那么要考虑水、电、气费是商业价，不是民用价，有的不开通天然气，如果是投资，以后要卖的话，税费是很高的，现在成都这边大约18%，投资的话要考虑到这点。买公寓的话，单价要比住宅便宜很多，但如果是按揭，那必须首付5成，只贷十年。
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