房地产中的叠墅会成为第二个藏獒经济吗？
≟シ房地产中的叠墅会成为第二个藏獒经济吗？
笔者认为：房地产中的叠墅可能会成为第二个藏獒经济，为什么呢？
今年前几个月，笔者接受一家大型房地产公司的委托，专家调研了北京的叠墅，调研才发现北京大量的叠墅大量都是空置的，大量的叠墅别墅现在是租也租不出去，卖也卖不出去，为什么在北京叠墅别墅还会出现这种情况呢？
首先，是叠墅设计都不合理，叠墅的设计表面看好像还不错，实际到里去仔细观看，才明白，叠墅住人很不方便，也不实用，叠墅有几层，每层的空间太小，不象平层，空间大又宽敞，叠墅的每层空间都很小，一家人住太不方便，又不舒适，还不如农民自己盖的几层小楼房。
其次，如果用叠墅来办公更加不方便，更加没实用价值，办公司的话，别墅的内部空间小，房间多，每个房间又比较小，根本无法办公。
通过调研事实证明，叠墅即不适合居住，又不适合办公，许多人没有住过叠墅的买了后才知道上当了，想卖又卖不出去，住在里面也不方便，于是就想租出去，结果是租也租不出去，只好空置在那里，砸在手里了。
这就是笔者调研北京叠墅的真实情况，后来笔者建议这家房地产公司千万不要再盖叠墅了，这种叠墅设计太浪费，根本就不是真正的别墅。你到欧美去看人家的别墅那才是真正的别墅。
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l➱房地产中的叠墅会成为第二个藏獒经济吗？
感谢受邀，刚给一个开发商做完产品规划，所以我来和你聊聊：叠墅，
首先，我们做的这块地非常适合做改善类的产品，双公园➕学区➕CBD！
我们放弃了叠墅，为什么？叠墅一般是4层双叠或者6层三叠，南北分体入户送花园，三叠的上叠送露台！也有其他方式不多，我来和你分析下为什么叠墅既不适合买也不适合卖！
1，就是个复式洋房，叠墅是房地产营销概念而已，复式楼这种老古董产品有多少人已经不买了？
2，控制面积，大部分在140到150两层，说实话140的平层四房都不大，更何况叠墅？你买个洋房一梯两户或两梯两户他不香吗？
3，密度太高，为什么密度高？ 同样的占地面积做一栋叠拼占地80个平方，4层叠拼建筑面积最多320个平方，但是同样80个平方占地，洋房可以做到480个平方，你说他能不密嘛？
4，舒适型太差，你就算160的叠拼两层分到一层最多80个平方，天了噜，100平的房子看着都小，你一个80平的房子还好意思说自己是别墅啊？难受死
5，楼梯太窄，控制了面积，导致你的楼梯也窄，说什么楼上楼下私密性好，呵呵呵，当你上了楼发现手机在楼下，我估计你想哭！
々°房地产中的叠墅会成为第二个藏獒经济吗？
叠墅作为改善型住宅中的热门产品，以格局相对独立、隐私性好、生活空间丰富灵活、居住舒适度高、配套环境优美，总价相对较低等特点越来越受到改善型购房人群的青睐。
至于叠墅会不会成为第二个藏獒经济，我认为是楼主多虑了。首先叠墅的出现是国家严格“禁墅令”与日趋旺盛的改善型住宅需求对立下的折中产物，其产品定位是中产阶级的第一住所，有明显的“居住属性”，而非单纯的投资标的物。
再者，随着城市化进程的不断推进以及“禁墅令”进一步加强，叠墅的发展空间也在不断的被打压，叠墅的房源也会渐渐的变为稀缺产品。更何况叠墅产品的价值不单单是一幢房子这么简单，其更高的价值提现是脚下越来越少的低密度住宅建设用土地资源。这可不是几条无人问津，还时常威胁人身安全的流浪狗所能比拟的。
❣❋房地产中的叠墅会成为第二个藏獒经济吗？
这个话题，必须参与讨论。
首先明白叠墅的发展历史。
叠墅的定义
叠墅，一般为四层/六层有院、露台、顶带阁楼的建筑，在花园洋房与联排别墅特点的基础上产生的。由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，1+2层一户，3+4层一户，5+6层一户。下层有花园，中间有露台，上层有屋顶花园。独门独院、超大露台、多重花园等设施。
最早接触到叠墅还是2008/2009年，代表性的楼盘是万科金色阳光（记不太清楚了）几个楼盘。四-六层建筑，层层退台！从一层的160余平，退到第六层的90余平。当时的感觉就是：有天有地有阳光。
这几年反倒是因为地价、容积率、建筑成本等原因，很多叠墅和花园洋房都是上下户型基本一致的堆砌！除了一层有院，顶层有露台，其他楼层都是阳台。没有了当初的惊艳感觉。当然也有部分产品在改良：下叠中叠有院，上叠露台。但是总少了那种层层退台的天地感觉。
叠墅，做为多层洋房和联排别墅中间的衍生品，为了规避别墅项目的难审批，又想最大化利润率而形成的中间产品。不如联排别墅私密性好，独立性强。相比多层洋房的单价，销售价格又高一截。产品定位、客户定位上就很难把控，高不成低不就！除了底叠去化较容易，中上叠都较难。
同时，因为露台、室外楼梯、退台等建筑施工原因，防水等质量问题层出不穷。
如果藏獒来对比的话，还不如藏獒。至少藏獒在历史的长河里，还有火爆甚至疯狂的几年。而这些年来，叠拼就从来没有真正的火爆过！
借用大话西游里面的一句话—“活的还不如一条狗”。
┫┤房地产中的叠墅会成为第二个藏獒经济吗？
叠墅，一听名字就很高大土，实际上就是过去的内复式，只是名字包装了一下。墅[shù]，汉字指的是田庐；村舍，田间土舍，墅字拆开就是野外的土地。本来是指在郊外的房子，现在到好，什么都能扯上墅。什么底墅，顶墅，一个复式楼，玩出来这么多花样。2016年时，当时准备买房，去看了一个小区的叠墅，开始以为什么高大上的房子，原来就是内复，一、二楼一家，三、四楼一家，一直到二十多层，全部内复式。看了一圈后，觉得内复式太浪费空间，一个楼梯就要占用十几个平方。围绕着楼梯，很多布置就不好设计了。另外一个，楼上楼下的，每天要爬好多趟，我这种腿脚不好的人，根本接受不了。看过之后，直接放弃。如果说叠墅象藏獒经济，到是不可能的。毕竟房子的居住功能，是藏獒不能比的。任何时候都是好租好售，就是价格高低而已。
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