房地产是不是庞氏骗局？
▍房地产是不是庞氏骗局？
庞氏骗局的核心是，物品以远超过其价值的价格进行人拉人式的销售，最后几批接盘的人成为受害者。
房地产是不是庞氏骗局，主要看其有没有真正的价值。房地产的主要价格构成：土地约占40%，建筑安装及景观配套等占20%，城市配套费等政府收费占5%，交税15%，销售推广占5%，房地产利润占15%。可以看出，最主要的就是土地和建筑这两项，这两项到底会不会像庞氏骗局一样最后变得一文不值呢？
一、土地。我国的土地都是国有的，房地产开发取得的是70年的土地使用权（商业只有40年）。理论上来说，70年后国家有权利收回这块土地，对于地上附着物做价赔偿即可（不值钱）。当这种情况发生的时候，土地相当于一文不值。那么，在土地使用期限到期之前没有卖掉房子的，就相当于陷入庞氏骗局。但是这些仅仅是理论分析有可能性。
在实际情况中，国家已经明确70年使用权到期后可以自动续期，但是会收取土地的费用。当然这个费用也不会是房价的40%这么高，而是会控制在一个合理的范围内。具体是多少，因为还没有住宅到70年也没有案例可以参考。我们只需要明白一点，衣食住行是民之根本也是国之根本，没有任何一个国家会不顾老百姓的死活去玩一把“国营的庞氏骗局”。
二、建筑。根据现有的建筑规范，绝大多数的建筑设计年限都是50年。很可能土地还没有到期，建筑已经到了使用寿命。如果房子到了50年出现质量问题经过评估不能正常使用，那么房子也就不再值钱，就有可能陷入庞氏骗局----我们花毕生心血买了一堆废物放在哪里。这个依旧是个理论推论。
在实际当中，1、国家目前一直在推动老旧小区改造，暂时不论电梯改造、环境改造。单论主体建筑这项，到了50年的设计期限之后，绝大多数房子经过检测都会继续使用。就如同电视机的设计寿命是10年，但是绝大多数电视机超过10年照常使用。对于经过检测评估不合格的建筑，可以通过加固改造等措施延长其使用寿命。其实住宅真正影响使用的并不是主体结构而是水电暖配套。可以参考新加坡的upgrade计划，通过这个计划提升的房屋焕然一新可以继续投入使用。
2、我国目前还有一项政策就是“老旧小区危房改造”。很多被评定为危房的老旧小区通过安置，在原有地块进行新的房地产开发。原住民的安置，可以通过货币安置、异地房屋安置、新房回迁安置等措施保护原住民的利益。这项政策比价适合5层以下的老旧小区。
3、未来房地产政策的展望。从国家近些年来的动向分析，从小范围推动廉租房建设（房地产公司代建）、政府投入建设廉租房、到试点雄安新区模式。我们特别留意一下雄安模式：禁止房地产开发，有政府主导建设工作人员公寓。公寓仅供工作期间使用，产权归国家。同时，我们再参考新加坡模式：政府建设组屋产权归国家所有，公民可以购买终生使用权，过世之后交还国家。再参考一个案例：上海为了抑制地价的过快增长，要求拿地的企业在竞标时注明多少比例的房产自持（只租不卖），当时以万科为代表的的竟然提出100%自持，长期持有只租不卖。以上几个分析我们几乎可以推断，未来房地产政策的导向，一定是通过国家和大资本（比如基金）来持有房产，住房者通过租买同权的模式长期租住，不必为百年后的遗产问题绞尽脑汁了。
三、总结
1、房地产有庞氏骗局的可能性，但是微乎其微。
2、房地产并不完全是私有财产，受国家调控非常厉害。
3、相信国家，不然呢。
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