炒房团是怎么炒房的？
▍炒房团是怎么炒房的？
很多人觉得炒房团很神秘，其实，售楼部就是最大的炒房团，绝大部分售楼部和开发商只是代理合作关系，售楼部把项目接过来，等于说是批发。再高价卖出去～，比如开发商给的价格是6000，售楼部可能是10000……
当然，批发得需要资金，你得预付定金吧，所以炒房团背后都是大佬，这需要雄厚的实力，那些买个三五套，十套八套的严格来说根本算不上炒房客，他们对市场影响不大，只不过也想分上一勺，只能算是散客。
▍炒房团是怎么炒房的？
前几年房产火热的时候，炒房团遍布全国大小城市。
先说购入，他们看中开发商刚开盘的房，这一期我全包了，你1万/平米，我给你8.5千/平米，开发商也高兴，有钱开发下期成交。
再说出售，他们也得借房价上涨的东风。
挂房屋中介10套房，今天1.1万/平米，明天涨1.2万/平米，再过两天1.3万/平米，再过几天1.5万/平米。
先在开发商手里1万/平米买房的高兴，我买的房涨了5000千/平米，到处宣传，房屋中介也帮着宣传。过几天炒房团找中介，某公司有20套房急用钱，1.4万/平米出售。房屋中介赶紧给看房的老客户打电话，接盘侠好便宜，出手。
炒房团，今天卖完20套，明天还有20套。
炒房团，就是这样炒房的。
▍炒房团是怎么炒房的？
彭叔现在统一给大家讲解几个典型的炒房团体，及这个楼盘是不是有炒房团在背后操纵。先给大家说下炒房的基本操作。
第一种炒房团体，A型，他们大部分都是普通人，有点小钱，然后抱团在一起凑到足够拉高一个小区楼盘价格本金。拉高一个小区楼盘不用把这个小区的房子全部买下来，一般只需要这个小区10%的房源数量就可以抬高这个小区的房价了。他们会先悄悄的把这个小区的在售二手房买下一大半囤货，然后货囤好以后再把这个小区某个优点（可以是小区绿化、楼高、甚至是小区居住人员素质等）在媒体及网络宣传，让大家觉得这个小区的房价是肯定要涨的引人围观，然后在大家围观的时候，自导自演的交易几个高价二手房就会让这个小区其他的住户都觉得自己的小区的确涨价了，然后周围还没入场的人看到哎呀，房价涨了，赶快也入手囤几套，然后在这个时候，A型炒房团就顺势将自己低价买入的10%的房源给出手，他们会比真实住户的价格低一些，所以能抢在住户卖房前先把自己的房子给卖掉，顺利套现。
第二种炒房团体，B型，他们是大型财团，一般是被当地政府邀请来炒房提升GDP的。他们的炒作方式就比较高端了，直接参与土地竞拍，帮助提高地价，然后在提高了地价之后，会有政府给他们固定的返点，比如说明面上你看到的1亿地价，其实有可能政府会从别的方面给他补助5千万，实际上他只花了一半的钱就把周围的地皮给抬高了，然后房子盖成以后不论房价涨跌，他们都已经靠补助赚取了足够的钱。
第三种炒房团体，C型。他们是中介公司，他们从服务房产变成了炒房客，他们一般的手段是，利用手上的信息不对等，卖房的人对他们的信任，他们先在小区里散步消息说房价要跌了，然后低价收进房源，等房子囤的差不多了，再向其他这个小区的业主慢慢小区涨价的消息，让小区业主觉得自己的小区涨价了，然后在面对前来购房的客户时，他会优先把自己手上的房子出售给前来买房的客户，从来实现了自己的套现，而且中介卖房的时候，他都不会直接出面，让买房的客户从始至终都以为买的是真正卖房的人房子，其实他买的是中介自己的房子。
第四种炒房团体，D型。这帮子就是炒房中的炮灰团体，拿着最迟的消息，进的最晚的厂，和真正的刚需客一起接棒前三种炒房团体的盘，他们可以是这个小区的业主联合起来抬高房价，也可以是有点闲钱搞投资的小市民，最后亏损的多就是这帮子人。
以上四种炒房团体是我们普通人能接触到最多的炒房团体，
判断这个楼盘的是否有炒房客进驻三个条件：
一、小区在没什么特别突出的优势房价比周围其他小区的房价高出20%以上的，一般这种小区肯定有问题。
二、小区内在售房源超过出租房源的数量。
三、小区的房价在短时间内（1年内）上涨50%以上。
这3个条件，符合2条，基本上就可以说这个小区有炒房团在带节奏了。
▍炒房团是怎么炒房的？
在各地房产没有限购时，炒房团主要通过加杠杆完成炒房。
比如，第一步评估自己手中已有的房产，假设总价为100万元。
第二步将房子抵押，向银行借到70万元。
第三步，贷款购买两套100万元的房产，每套35万元首付，省下的贷款支付。
三步下来，我们来看看炒房者通过这轮操作后手上的资产和负债。
1.资产：3套各100万元的房产。
2.负债：抵押自有房产的70万元，贷款购买两套房各支付的65万元。总共200万元负债。
当房产价格上涨30%时，卖掉手中的两套房产，每套成交价130万元，总共获得260万元，还掉200万元负债，还剩60万元，且自己原有的房子也在。
重复上述操作以获得更多的收益。
我们可以看出，其实这套打法的关键就是通过银行的钱炒作房产，利用杠杆资金放大自己的收益倍数。能够成功的前提是房价不断上涨。近二十年来，房价确实在不断上涨，因此，炒房客赚得盆满钵满。
杠杆炒作在股票等其他投资品上也能奏效，但股票涨跌无常，风险巨大。而房价持续上涨，从不下跌，使得炒房团风险很低。
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▍炒房团是怎么炒房的？
下面这样的故事很多。
十年前，张老板在中山开了家红木家具厂，因为做得比较早，加上近20年来房地产快速崛起，人们对生活品质越来越高，家具厂的生意一直不错。
只用了短短5年时间，张老板的工厂规模就扩大了10倍，管理员工数最高达到了1000多人，张老板赚得也是盆满钵满，身价一度达到了上亿。
2015年之后，来中山开红木家具厂的老板越来越多，鱼龙混杂，以次充好的厂家扰乱了整个市场，对张老板的生意形成了严重的挤压，原材料上涨，人工成本上涨，场地租金上涨，而利润却持续下降，导致生意越来越难做。
2016年，全国房价大涨，张老板圈子里的很多老板，直接关厂套现之后，投入到了炒房大军中，很多人仅一年时间就实现了资产的翻倍，这让原本对炒房没有什么冲动的张老板，无法淡定。
2018年底，张老板的工厂净亏损达到500多万，不得不面临缩小规模，甚至裁员的局面，用张老板的话说：起得比鸡早，睡得比狗晚，结果一年下来，还不如别人炒一套房。
关门不干了，张老板做了最后的决定，清算之后，手上还有六千万的余钱，他决定拿出3000万出来，加入炒房团，用队友们的话说：你只要跟着买就行，稳赚。
果然，炒房比开工厂要轻松多了，赚钱的套路也远超张老板之前的想象。
第一步：选择目标城市，目标版块，目标楼盘
因为目前热点城市大多有限售政策，为了快速套利，通常会考虑二手次新学位房作为炒作目标。
第二步：买断流通盘（收集筹码）
选择好目标楼盘之后，就是炒房团一起买光该小区现在市场上正在出售的挂牌房源；
第三步：联合自媒体炒作，轰抬小区房价
因为流通盘都在自己手上，挂牌价可以统一放高，这样即使真正的业主也会跟风将价格抬高（在广州，深圳，成都均出现过小区业主联合抬价的范本），再加上收买本地自媒体发软文一起炒作，很快该小区就会成为网红小区。买涨不买跌的心态很受用，炒房客们正是看准了这一点，把刚需当韭菜拿捏得死死的。
第四步：满足限售条件之后，迅速出货套现。
风险警示
这些投机炒作行为，与房住不炒的方針是严重背离的，现在以深圳为首的热点城市相继出台调控政策，打击投资投机，炒房的风险正在逐渐加大，凭运气赚的钱，最终都会凭实力输回去。
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