未来20年，房产还会是最有效的财富保值工具吗？
▍未来20年，房产还会是最有效的财富保值工具吗？
房地产投资保值的观念导致了20年的疯狂涨价。过去的20年房地产市场确实如此。然而今天，时移势易，我们的经济结构与环境已经发生了彻底的变化。人口问题，负债问题，经济分配问题。最重要的是对经济未来预期发生了根本性变化。很多人不愿意面对这些变化，还沉浸在过去的习惯思维不能自拔。维持房价持续上涨的实体经济基础已经坍塌。房价维稳是目前的现状，长期必然缓慢下降。
▍未来20年，房产还会是最有效的财富保值工具吗？
首席投资官评论员门宁：
关于这个问题，我们单靠想象其实很难达成统一的答案，因此不妨借鉴一下发达国家的例子。
这张图是美国、加拿大、日本从1975年至2016年第二季度的房价走势图，虚线代表日本的房价，蓝线代表加拿大的房价走势图，红线代表美国的房价走势图。
由于拉长了周期，从这个图里我们可以看出很多内容，比如房价是可以下跌的，而且跌起来很凶，例如美国次贷危机和加拿大上世纪80年年代遇到的大跌；另外房价可以连续几十年上涨，也可以连续几十年下跌，美国和日本的价格走势都说明了这个问题。
所有中国人都知道我们的房价已经连续上涨了20年了，现在所有人相信房价会一直上涨，但这些国家的例子，已经证明没有刺不破的泡沫，不管涨多少年该跌都要跌。
中国的房价还能不能继续保持上涨，需要我们认真审视中国的房地产市场。
日本当年崩盘是因为涨太高，泡沫太大，当时东京银座大街最贵纪录是每平米95万美元，远远高出30年后（今天）中国顶级豪宅的价格，因此跟日本当时的泡沫比，我们的房价还在合理范围内。
而加拿大和美国房价的几次大跌，都是因为经济危机引起，但下跌过后都又慢慢收复了高点，美国房价在2017年后半年突破了08年金融危机前的高点，加拿大更是一直上涨不回头。
基于这些判断，我大概可以得出这样的结论，合理的价格买房，一定可以让资产保值增值，但是顶部买房，会赔到倾家荡产。
现在中国房价虽然确实有点高，但也还在控制之中，不可能发生日本那样的房地产灾难。买房仍然是财富保值增值的有效工具，不过按照现在的价格，房子不是“最”有效的工具了。
▍未来20年，房产还会是最有效的财富保值工具吗？
未来20年后，房产不仅仅不能保值增值，还会贬值。
房价上涨并不是因为房产的价值提升，而是多方共同推动的结果。
2016年之前买房的人，如果能够在2018年前后一两年内出售变现，那么可以获得不菲的回报。而2017年下半年之后买房的人，则大多会被套牢。
当前的房价，已经远远超出了实际应有的价格，今后自然会回归理性。
大跌是各方面都不希望看到的，所以会缓慢下降，2018年之后三年下降30%左右。
股市是经济的晴雨表，10年前，股市是3000点水平，十年后，股市依然3000点，青春永驻。
股市里有上市公司，还能不断创造效益，还会有大量公司每年分红，股价也会起起落落，显然较之房产有价值的多。
房产除了能有租金可以收，剩下的再想牟利就只能找到愿意出更多钱接盘的人了。
经济一直向上，货币一直超发的时候，资金没有靠谱的投资渠道，向房地产汇聚，于是形成了二十年左右的房产大牛市。
如今经济发展放缓，国际争端频现，不确定性增加。而人民币的国际化也不允许再像之前那样发行货币了，房产再想涨价，已经增长乏力了。
李超人大量出售国内地产和物业，套现离场，转战欧洲，这是一个极其重大的事件和信号。
假如炒房客们也学超人，那么，经济还有前途吗？
所以，今后二三十年，房产的流动性将大大降低，持有多套房产的人很多，找又傻又有钱的接盘侠很难。
保值？不会了！贬值才对！！！
▍未来20年，房产还会是最有效的财富保值工具吗？
有，但是普通人很难把握机会。
目前，我国杠杆率超过270%，其中非金融企业杠杆率是160%，政府杠杆率超过40%，居民杠杆率超过70%。
国际公认宏观杠杆率超过250%就是比较危险的指标。
而杠杆率飙升的主要“贡献者”——就是房地产。
房地产占用太多的金融资源，大家都去投资房地产了，还有人去投资实体经济？
2020年下半年到2021年房市持续火爆以及房价大幅度上涨逼着国家层层加码房地产调控政策，逐步在房地产行业彻底去金融化！
去掉了杠杆属性（金融属性）的房地产不过是一堆砖头水泥组合的重资产产业而已！
但是，房产去金融化将是一个漫长而残酷的过程。目前中国房产总市值大致是400万亿，这个领域一旦产生巨大震荡，对于中国经济必定是一场灾难。
那么，如何去金融化？
首先就是房产税，虽然今年为了刺激经济，延缓了房产税试点，但是延缓不代表停止，该来的迟早会来的!
房产税试点就是——以不能引发房地产市场剧烈震荡为前提，以房产税收入逐步增加为目标，走一条可持续发展的道路，从而慢慢摆脱对土地财政的依耐。
因此，房产=资产这个铁律一定会打破！
400万亿房产总市值，除刚需外，我估计未来一、二线地区最多有20%的房产具有持有价值，最多有5%的房产具有投资价值。
▍未来20年，房产还会是最有效的财富保值工具吗？
这个问题要异地而已了。
房地产行业爆发式增长的时代已经过去了，“房住不炒”的指导政策已经非常明确，房地产正在回归其居住属性的本源，既然房子的核心属性是居住，那么就不应该过多的去考虑房子的保值及增值能力。
房地产作为大宗不动产，从历史的角度来说，确实具备着一定的保值及增值能力，最起码是具有较好的保值能力的。毕竟通胀是时刻存在的，想要自己的资产不出现贬值，那么适当的投资显然是很有必要的。
那么未来20年，房地产还能够具备较强的保值能力吗？
在我个人看来这件事要“因地而异”，目前的市场已经出现了一定的分化，经济发展较好的一线城市房价相对稳定，特别是核心地段的房子保值增值能力还是很强。而一些小县城，以及大型城市的边缘区域的房子已经出现了明显的价格松动，别说保值了，实际上很多房子已经出现了“赔本”的情况了。
所以说未来想要依靠房子保值的难度其实还是挺大的，你必须选择好选购的城市及具体的房产位置，无论是生命级别的城市都要尽量选择最好的地段，这样保值的能力才会更强。其实对于普通老百姓来说，选择房子保值还是存在很大风险的，建议还是尽量选择其它的投资渠道。
未来一个周期很可能是“现金为王”的时代，选择一些风险可控的投资渠道也是不错的选择。
从目前的国内外经济发展走势来看，未来一个周期内很可能还是“现金为王”，这个时候去选择不动产是存在一定风险的，一旦市场遇冷，价格就可能松动，而且存在不易脱手变现的情况。这种时候选择一些风险性较低的理财产品（R1级别的）进行投资其实也是不错的选择，一般收益率都会在3.5-4%左右，基本上可以覆盖通胀，风险性一般也是可控的。
以上个人意见仅供参考。
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