投资小公寓前景如何？
▍投资小公寓前景如何？
有钱可以投小公寓！但是应该首先考虑在一线城市投资比较好，因为，在一线城市，小型公寓比较好租，好转让，回报高！
如果你在三四线城市或者县城，投资小公寓，需要谨慎对待，公寓转让费用高，租金低，回报周期长，除非位置非常好，市中心比较繁华地段，否则就是烫手山芋在手里。
▍投资小公寓前景如何？
小公寓面积小、总价低，而且现在第三套住宅，很难从银行贷到款的！但是小公寓由于是商业产权，不限购不限贷，所以这是小公寓的优势。
投资小公寓，赚的是长期稳定的租金，而不是价格翻倍的暴涨，公寓投资，别想着升值，今年1万买入，明年1.2万出手，交易税费，足以吃掉你的增值部分；公寓交易，各种税费加起来是15.6%
你可以算下：1万买入，50平，总价50万，1.2万出售，出售总价是60万，交易税费就高达9.3万元。基本上增值的部分，全部被税费吃掉了。所以，公寓赚的是长期稳定的租金，能够提现的也是租金的不断上涨，而不是单价的增长；这点一定要清楚，不然你一定会投资失败。
既然是赚取稳定租金，位置一定要好，有稳定的客源，是租金的唯一保证；租售比：1:200-1:300之间合理（租售比 = 每平方米使用面积的租金除以每平方米建筑面积的房价）：如40平户型，租金是1800元/月，1800除以40=45元/平/月
租售比=45元/平/月除以房屋售价1.3万约等于1:290，这就是合适的。
别图面积小，出租时就知道是问题了，很多公寓做到10几平的loft，对于购房者来说，的确是总价低、首付低了，但是，出租时是按照格局算账的，比如一室一厅是1800元，两室是2600元，隔壁40平loft，你是10几平loft，租金都一样，你说租客愿意租哪个？所以，尽管你的总价低，但是作为长期持有的公寓，并不好找客源。小公寓面积以30-50平为宜。
▍投资小公寓前景如何？
目前，由于多地限购，特别是在一二线城市，控制严格，市场就推出公寓等形态的房产来满足市场需求，就目前来看公寓的市场供应量充足，供大于需，一线城市的公寓部分限购，现在的二线城市公寓也是满天飞，所以，对这种情况我做了些分析，希望对你有帮助。
公寓一般分两种：住宅、商业。
住宅性质公寓，就是70年产权的，通气的，一般情况这类公寓会消耗贷款名额。之所以叫“公寓”，只是因为日照时间不足以达到住宅的标准。
商业性质公寓，就是产权年限40年左右的居住用的房子。这种商业性质的产品，称作类住宅，和真正的住宅有本质上的差异。
为什么有人投资公寓？
因为没的房票了三，要不然就是没有贷票了。看到租金高，品牌大，就想上车。
公寓真的有这么好吗？
公寓，作为和住宅完全不同的产品，不能只看价格。
公寓大部分是小户型，除去公摊面积实际使用面积更小。而且公寓大都没有阳台，通风采光非常差。为了实现性价比，过道一般比较窄，一梯N户。
什么4梯12户啊，6梯20户啊，等等，密的很。
公寓带有商住两用的属性，也就是说，这类公寓可以用来注册公司，也可以住家。如果买了公寓，你就要习惯每天早上你看到有人穿睡衣在走廊，有人在吵架，有人在发货，有人在打电话，有人西装革履，总之就是复杂。
公寓不能落户，也不带学区。公寓增幅也比不过住宅，想要通过公寓大幅度增值，不太现实。
另外公寓的使用成本是比住宅更高。
公寓都是商业水电费参照商业标准，而且公寓不通气，做饭靠电。最后，公寓的交易税费也挺高，参照商铺。这个我没有买过，只能估算和商铺差不多，交易税费在15%-20%左右。
公寓的贷款年限只有10年，而且利率全部上浮，至少基准，没有优惠，值得注意的是，公寓可不像住宅那么好卖。
公寓租金高吗？
前面说过，公寓增值比不过住宅，目前公寓和商铺一样，收益主要来自于租金。
一个好的公寓，收益率通常是高于住宅的。
但公寓真的那么好出租吗？
答案是不好租。
就目前的市场，住宅遍地都是，你觉得好租吗？不要给我说什么地段哈！目前整体市场是公寓是过剩的，未来更多的公寓将入市，未来空置率会进一步提升。
这就是不建议投资公寓的核心原因，公寓增值不如住宅，租金这一核心收益来源未来还存在不确定性，如果公寓没选好，未来可能面临还租不出去的风险。较高的交易成本，较低的流通性，收益与风险并不匹配。
还有最重要的一点，城市的人口流入流出，净流量都会对公寓和住宅产生影响，深圳的公寓就好卖，但是地域不同，内陆的公寓就没那么火了，所以投资公寓在当前环境下，我是不建议的，除非低于5折，我才会下手。
我不是房产专家，但是仅把我这一年的学习分享给大家，希望能有所作用。
噢，我忘了有一种可以，就是那么4.9米的LOFT，去年买一层，送一层的那种可以买，相当于5折了，这种租金也高。现在市面上没有了，因为做了管控。
▍投资小公寓前景如何？
投资小公寓绝对是一个坑。作为一个资深的酒店投资顾问，我亲眼见过很多的售后返租公寓的案例。既知道公寓的开发商的想法，也知道业主的想法。
大部分的房地产开发商，都不太愿意做这种经营性物业，表面上他们会说专业的事情交给专业的人做。但是大家可以想一下，如果这个事情有利润，他们还不愿意做？市场上有一些房企做的公寓的项目，他们会自持经营，主要的原因是担心第三方的运营机构怕出现问题，避免风险。同时，如果售后返租后期的运营效率高，非常有利于售后返租项目卖房。这类投资的业主，只要收益得到保障，房地产售后返租公寓项目地售房就不成问题。
另外，从投资收益来看，完全达不到运营商承诺的年化收益的。
首先，售后返租公寓做日租，除了买卖房产的投入外，还需要业主出软装的费用，而市场上大部分软装费用几百到几千都有。我目前看到的年化收益，真正的做到5%的是成都某科的售后返租项目，它之所以能做到5%的收益，是房企补贴部分的费用给后期运营商。而且大部分地说的年化收益，还没有包括软装投入的部分，只是房产的费用。
免租期、装修投入、经营利润是所有售后返租公寓利润的三大主要来源。大部分售后返租项目的免租期都比较长。一般都为10个月，而装修实际上只要3个月，余下的租期运营商可以在不交房租的情况下提前经营。这是运营商利润的一个主要主要来源。
大部分的运营商或者开发商都需要赚取业主的装修费用。这也是他们利润的另一个来源。
余下的就是经营利润。经营利润实际上的经营利润都非常低，因为大部分的业主对租金的期望值都比较高，导致了运营商的利润非常小。这也是售后返租公寓项目经常爆雷的根本原因，因为业主的期望过高，所以导致项目本身利润很低，所以很多的项目、运营商只是简单的装修一下，赚完免租期、业主的装修费用的这两部分的利润，运营商就不做民。
以上就是我的回答，希望可以帮到你
我是一个在深圳创业的酒店人
关注我，让你投资酒店更稳一些，运营效率更高一点。
▍投资小公寓前景如何？
既然是投资，你最应该关注的是回报率。眼光、时间、地点、政策决定你投资公寓的回报，如果不是绝佳的机会，建议还是不要投资公寓，理由如下：
1、公寓的价值：目前市场在售的公寓价格大多与住宅价格挂钩，公寓的市价基本是区域内住宅平均价格的60%，如果区域内的公寓价格低于住宅平均价格的50%以下，可以考虑。说人话就是，区域内公寓价格低于住宅价格的50%可以考虑，因为入手价格低，未来的风险性降低，但是回报会增加；
2、公寓的优势、劣势分析：
1）优势：
优势一：因为公寓入手成本相对住宅较低，而且入手的门槛低（部分城市住宅限购，但是公寓不限购或公司可以购买）；
优势二：公寓多数规划是按办公规划，后期改建成公寓。一般规划办公的地块都是临地铁、临商场，生活更加便利；
优势三：公寓大多是loft户型，而且受年轻租房群体喜欢，且由于入手价格低，出租回报率有保障；
2）劣势：
劣势一：一般公寓是商水、商电，且多数无燃气。如果自住，生活成本较高；
劣势二：公寓空间局促，压抑感较强。长时间居住对生活，心情都有影响；
劣势三：多数城市公寓，不能落户，而且出售没有住宅的热度高，导致公寓短期内脱手速度较慢；
3、建议：其实投资公寓，核心就是价格及回报率。
1）如果是想好了一定投资公寓，价格非常低可以考虑投资，否则其他机会都不推荐；
2）如果只是尝试投资公寓，建议还是优化自己的选择方案，尽量选择投资其他产品；
有事评论区板砖，无事多点赞、多关注。保证地产不迷路，多个朋友多关注。
------------------
推荐阅读：
